Если на земельном участке находятся здания нескольких собственников, то при приватизации участка необходимо учесть интересы каждого собственника

(Керенский И. В.)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

ЕСЛИ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ НАХОДЯТСЯ ЗДАНИЯ НЕСКОЛЬКИХ

СОБСТВЕННИКОВ, ТО ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ УЧАСТКА НЕОБХОДИМО

УЧЕСТЬ ИНТЕРЕСЫ КАЖДОГО СОБСТВЕННИКА

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 14 октября 2011 года

И. В. КЕРЕНСКИЙ

ВАС РФ выразил позицию по вопросу приватизации земельного участка, на котором расположены здания нескольких собственников. Президиум ВАС РФ указал, что в этом случае приватизация возможна в двух формах - либо через выделение земельных участков под зданиями каждого собственника в отдельные объекты недвижимости, либо через оформление земельного участка в совместную долевую собственность.

7 октября 2011 г. на официальном сайте ВАС РФ было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 (далее - Постановление) по делу о признании недействительным договора о передаче в собственность земельного участка, находившегося в государственной собственности.

Спор возник в результате того, что на одном земельном участке располагались строения, принадлежавшие на праве собственности открытому акционерному обществу (далее - ОАО), и здание, принадлежащее предпринимателю (далее - предприниматель). Орган исполнительной власти субъекта РФ принял решение о передаче земельного участка в собственность ОАО. На основании данного решения между собственником строений и областным государственным специализированным учреждением (далее - Фонд имущества) был заключен договор о передаче земельного участка в собственность ОАО. Впоследствии ОАО продало строения вместе с земельным участком обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО, покупатель).

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Фондом имущества и ОАО.

В своем заявлении собственник указал, что при приватизации земельного участка было нарушено его преимущественное право на покупку, установленное в п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Орган государственной власти субъекта РФ издал решение о приватизации земельного участка, на основании которого был заключен договор о передаче его в собственность ОАО, тогда как данный участок находился и под объектом недвижимости, принадлежащим предпринимателю.

Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили исковые требования и признали недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный между Фондом имущества и ОАО (далее также - первый договор).

После признания первого договора купли-продажи недействительным истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным и договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ОАО и покупателем. Данное заявление также было удовлетворено судом первой инстанции. Договор был признан недействительным на том основании, что ОАО было не вправе отчуждать земельный участок, который ему не принадлежал (ввиду недействительности первого договора). При этом суд первой инстанции отклонил доводы ООО о том, что недействительной следует признать сделку только в отношении части земельного участка, занятой строением истца. По мнению суда, это невозможно сделать, поскольку земельный участок под строением истца не индивидуализирован, не прошел кадастровый учет и не выделен из состава приватизированного участка.

Президиум ВАС РФ акты нижестоящих судов отменил, а дело направил на новое рассмотрение. Он указал, что в результате признания недействительным двух договоров купли-продажи одного и того же земельного участка единственным последствием стало лишение последнего покупателя данного участка титула собственника. Такая ситуация противоречит общим положениям ст. 167 ГК РФ о последствиях недействительности сделок в виде возврата их сторон в первоначальное положение.

Президиум ВАС РФ также указал, что ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

Позиция Президиума ВАС РФ по вопросам приватизации

земельного участка, на котором расположены объекты

недвижимости, находящиеся в собственности разных лиц

В рассматриваемом Постановлении Президиум ВАС РФ изложил свои выводы относительно приватизации участков, на которых расположены принадлежащие нескольким собственникам объекты. ВАС РФ пояснил, что при приватизации земельного участка должны учитываться интересы всех собственников недвижимости, находящейся на этом участке. Это возможно сделать двумя способами. Первый предполагает выделение из одного земельного участка нескольких участков под объектами недвижимости и преобразование их в отдельные участки. В результате на каждом из новых земельных участков не будет объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам.

Второй способ приватизации такого участка - оформление права общей долевой собственности на него всех собственников недвижимости. Однако обратиться с подобным заявлением собственники недвижимости могут только совместно (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

В соответствии с вышеприведенными способами приватизации собственник объекта недвижимости, чьи права не были учтены при приватизации, вправе самостоятельно выбрать способ защиты своих прав в арбитражном суде.

Если собственник здания намерен выделить земельный участок под своим зданием, то он вправе подать исковое заявление о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка в части, касающейся участка под его зданием. При этом такое заявление может быть удовлетворено, только если земельный участок не является неделимым.

Вопрос о размере нового участка, который достанется собственнику объекта недвижимости после выделения из существующего, должен решаться по результатам проведения кадастровых работ. Если между сторонами возникают споры по поводу границ между образуемыми участками, то суд вправе по своей инициативе назначить проведение кадастровых работ по правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Президиум ВАС РФ указал, что при разрешении споров о приватизации земельного участка, на котором находятся здания, принадлежащие нескольким собственникам, арбитражные суды могут признать недействительной всю сделку только в двух случаях: если ответчик признает иск или если земельный участок неделим и истец не готов, не желает реализовать право на его выкуп.

В остальных случаях арбитражным судам следует, по мнению ВАС РФ, признавать сделку недействительной только в той части, которая касается земельного участка истца.

Если же собственник объекта недвижимости обращается с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на земельный участок, то арбитражный суд разрешает вопрос о размере долей каждого собственника, если между ними возникает спор по данному вопросу.

Если в ходе судебного разбирательства по вопросу признания общей долевой собственности на земельный участок поступит заявление хотя бы от одного из собственников объектов недвижимости о разделении участка или о выделе из него нового участка, то суд должен рассмотреть такое требование в этом же процессе. Если одновременно поданы заявления о разделении земельного участка и о выделе земельных участков, то суд решает вопрос о выделе участка. Такой вывод основан на том, что при выделе общая долевая собственность на вновь образуемые земельные участки прекращается и возникает единоличная собственность на каждый новый участок. При разделении же земельного участка возникает общая долевая собственность на каждый новый участок (ст. ст. 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в Постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 АПК РФ, если для этого нет других препятствий.

Документ:

Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11.

------------------------------------------------------------------

Название документа