Состояние и перспективы развития законодательства города Москвы в сфере управления имуществом города

СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ГОРОДА МОСКВЫ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ ИМУЩЕСТВОМ ГОРОДА

В. М. ЛАНДА

Ланда В. М., главный специалист юридического отдела Северо-Восточного территориального агентства Департамента имущества города Москвы, аспирант Московского городского университета управления правительства Москвы.

Постановлением правительства Москвы от 26 июня 2007 г. N 513-ПП "О стратегии развития города Москвы на период до 2025 года" <1> одобрены Основные направления стратегии развития города Москвы на период до 2025 года. Третий раздел указанного документа посвящен формированию потенциала социально-экономического развития города. Согласно п. 3.3 раздела "Совершенствование бюджетной системы" одним из приоритетных направлений является повышение эффективности управления собственностью города: земельными ресурсами, зданиями, сооружениями, долями, акциями, находящимися в собственности города, и т. д. -------------------------------- <1> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 39.

Как следует из указанного выше, столичные власти непосредственно связывают социально-экономическое развитие города с повышением эффективности управления городским имуществом, и прежде всего объектами недвижимости, находящимися в собственности Москвы. Ранее правительством Москвы были определены основные задачи по управлению городской недвижимостью <2>. -------------------------------- <2> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 34.

К ним относятся, во-первых, постепенное приближение ставок арендной платы за пользование объектами нежилого фонда к реально складывающимся на рынке недвижимости; во-вторых, закрепление и развитие практики проведения конкурсов и аукционов по сдаче в аренду объектов нежилого фонда, обеспечение выставления максимально возможного количества помещений на аукцион по установлению ставки арендной платы, в том числе проведение целевых торгов для решения городских задач; в-третьих, развитие системы управления объектами нежилого фонда с привлечением профессиональных управляющих - передача в доверительное управление управляющим компаниям объектов городской недвижимости; в-четвертых, продолжение политики восстановления нежилого фонда города путем строительства, комплексной реконструкции, капитального ремонта и реновации объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, в рамках сложившейся застройки города; в-пятых, необходимость в целях реализации положений Жилищного кодекса РФ прекратить практику отчуждения и передачи в аренду, хозяйственное ведение и оперативное управление нежилых помещений, которые необходимы для управления и эксплуатации многоквартирных домов или могут быть отнесены к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, а также сформировать специализированный нежилой фонд в собственности города Москвы для предоставления в аренду организациям, осуществляющим организацию эксплуатации и/или обслуживание многоквартирных домов; в-шестых, разработка и внедрение классификатора видов использования нежилых помещений в целях обеспечения контроля за фактическим использованием нежилого фонда города Москвы, единого классификатора арендаторов, в отношении которых городом принимаются меры поддержки в форме предоставления льгот за пользование объектами нежилого фонда города; в-седьмых, устранение пробелов в нормативно-правовых актах и договорах аренды, препятствующих отстаиванию интересов города Москвы в суде. Таким образом, основные задачи по управлению столичной недвижимостью тесно связаны с арендой городской собственности. В этой связи особый интерес представляет развитие законодательства Москвы в сфере аренды имущества, находящегося в собственности города, и решение проблем, стоящих перед столичными властями в этом направлении. В Постановлении правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. N 797-ПП "О ходе выполнения Постановления правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП и мерах по взысканию задолженности по арендным платежам за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы" <3> приводятся проблемы, с которыми столкнулись городские власти в процессе подготовки и проведения открытых торгов по заключению договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в собственности города. К ним относятся: во-первых, уровень собираемости арендных платежей по договорам, заключаемым в результате открытых торгов; во-вторых, унификация лотовой документации; в-третьих, необходимость более полного учета функционального использования помещения, передаваемого посредством проведения открытых торгов. -------------------------------- <3> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 56.

В целях решения указанных проблем городскими властями Постановлением правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. N 797-ПП в столичное законодательство внесены следующие изменения. Во-первых, целевое назначение объекта нежилого фонда (помещения) определяется с учетом предложений префектур административных округов города Москвы, отраслевых департаментов города Москвы и согласований с муниципальным собранием в соответствии с Законом от 6 ноября 2002 г. N 56 "Об организации местного самоуправления в городе Москве" <4>. -------------------------------- <4> Вестник мэра и правительства Москвы. 2002. N 55.

Во-вторых, Положение о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города <5>, дополнено п. 2.3.8, обязывающим власти города в числе прочей лотовой документации готовить также справки о согласовании целевого использования объекта соответствующими уполномоченными надзорными органами (до этого данная обязанность была возложена на арендатора). -------------------------------- <5> Утверждено Постановлением правительства Москвы от 23 августа 2005 г. N 648-ПП // Вестник мэра и правительства Москвы. 2005. N 51.

В-третьих, предусмотрен ряд мер по поддержке субъектов малого и среднего бизнеса, в том числе: проведение специализированных аукционов для субъектов малого предпринимательства по передаче им в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, а также формирование целевого адресного перечня объектов нежилого фонда, предназначенного для передачи в аренду малым и средним предприятиям. В-четвертых, аккумулирование информации в отношении арендаторов, допустивших несоблюдение обязательств по договорам аренды нежилых помещений, в Реестре деловой репутации партнеров правительства Москвы. Столь активная работа столичных властей по оптимизации использования городской собственности обусловлена рядом объективных факторов. В первую очередь это связано с объемом объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города. В настоящее время город Москва является собственником 230 тыс. объектов недвижимости нежилого назначения, в том числе 70 тыс. зданий и помещений общей площадью около 46,4 млн. кв. м <6>. -------------------------------- <6> Вестник мэра и правительства Москвы. 2006. N 34.

В целях поддержки оптимального соотношения между продаваемыми и остающимися в собственности города нежилыми помещениями столичными властями выработаны новые стандарты приватизации городского имущества. Постановлением правительства Москвы от 6 ноября 2007 г. N 966-ПП "О среднесрочной программе приватизации государственного имущества города Москвы на 2008 - 2010 гг." <7> утверждена Программа приватизации государственного имущества города Москвы на 2008 - 2010 гг. -------------------------------- <7> Вестник мэра и правительства Москвы. 2007. N 64.

Программа приватизации содержит следующее: во-первых, перечень государственных унитарных предприятий, подлежащих преобразованию в открытые акционерные общества, с продажей 100% акций (приложение 1); во-вторых, перечень государственных унитарных предприятий, подлежащих преобразованию в открытые акционерные общества, акции которых сохраняются в собственности города (приложение 2); в-третьих, перечень государственных унитарных предприятий, подлежащих приватизации после завершения процедуры реорганизации (приложение 3). Как следует из указанного выше Постановления правительства Москвы, для сохранения арендооблагаемой базы, учитывая потребность восполнения нежилого фонда за счет долей при реконструкции, новом строительстве и реновации, необходимо осуществлять приватизацию преимущественно тех нежилых помещений, продажа которых обусловлена экономическими факторами. В связи с этим представляют интерес следующие законодательные инициативы правительства Москвы, содержащиеся в рассматриваемом Постановлении правительства Москвы и направленные на реализацию основных положений Программы приватизации. Во-первых, разработка проекта Закона "О приватизации объектов государственной собственности города Москвы". Во-вторых, осуществление экспериментальной комплексной оценки и приватизации объектов недвижимого имущества совместно с земельными участками как единого объекта. В-третьих, утверждение основных (преимущественных) критериев отбора объектов нежилого фонда, подлежащих продаже, в соответствии с которыми приватизации подлежат следующие категории нежилых помещений: помещения, до окончания срока действия договоров аренды которых остается не более трех лет; помещения с потенциально низкой эффективностью их использования для нужд города; помещения, находящиеся в неудовлетворительном состоянии; помещения, требующие значительных капитальных вложений; помещения гаражного типа и машино-места; помещения, в отношении которых дважды не состоялись торги по определению величины ставки арендной платы; а также иные помещения, использование которых для нужд города нецелесообразно. В-четвертых, установление обязательного согласования с префектурами административных округов приватизации объектов недвижимого имущества, предназначенных для использования в социальной сфере, жилищно-коммунальном хозяйстве, в сфере поддержки малого бизнеса и предпринимательства. С точки зрения дальнейшего развития столичного законодательства в области управления имуществом города заслуживает внимания также ряд проектов законов города Москвы, находящихся на рассмотрении в Московской городской Думе. Особый интерес среди этих законопроектов вызывает проект Закона "Об имущественной казне города Москвы". Данным законопроектом вводится понятие имущественной казны, которая, в частности, состоит из движимого и недвижимого имущества, находящегося в городской собственности и не закрепленного за государственными унитарными предприятиями города, казенными предприятиями города или государственными учреждениями столицы, за исключением средств бюджета, интеллектуальной собственности и потребляемых вещей, которые теряют свои натуральные свойства в процессе их использования. Указанный законопроект содержит основания включения объектов в имущественную казну города, состав объектов имущественной казны, общий порядок их учета, сохранности, содержания и обеспечения их эффективного использования. 19 декабря 2007 г. Мосгордума приняла сразу два важных законодательных акта в сфере управления городским имуществом: Закон города Москвы N 48 "О землепользовании в городе Москве"; Закон города Москвы N 49 "Об основах управления собственностью города Москвы". Особого внимания заслуживает недавно принятый Мосгордумой Кодекс города Москвы об административных правонарушениях, в котором правонарушениям законодательства в области использования жилых помещений и объектов нежилого фонда посвящена отдельная глава 9, предусматривающая достаточно широкий перечень составов административных правонарушений в этой сфере и довольно жесткие санкции, применяемые к нарушителям. Все это свидетельствует об активной законотворческой работе столичных властей, целью которой является совершенствование законодательной базы Москвы в сфере управления городской собственностью.

------------------------------------------------------------------

Название документа