Смешанный договор о создании искусственного земельного участка

СМЕШАННЫЙ ДОГОВОР О СОЗДАНИИ ИСКУССТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

А. И. БЫЧКОВ

Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО "ТГК "Салют", аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса РГТЭУ.

В статье рассматриваются вопросы, связанные с конструкцией смешанного договора о создании искусственного земельного участка, в свете недавних изменений законодательства России, определяются входящие в такую конструкцию договорные элементы. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.

Ключевые слова: договор, земельный участок, Гражданский кодекс, застройщик, аукцион.

Mixed contract on creation of artificial land plot A. I. Bychkov

The article discusses the issues related to the construction of a mixed contract on creation of the artificial land in recent changes of the legislation of the Russian Federation, contractual elements entering into such construction are defined, it is compared with the existing legal forms of state-private partnership.

Key words: the contract, the ground area, the Civil code, the builder, auction.

Действующее законодательство РФ предусматривает широкий перечень правовых форм, в которых может быть реализовано государственно-частное партнерство, т. е. сотрудничество публичных образований и хозяйствующих субъектов <1>. К ним можно отнести соглашение о разделе продукции, концессионное соглашение, инвестиционный контракт, договор о развитии застроенной территории и многие другие. Недавно данный перечень был дополнен еще одной гражданско-правовой конструкцией - договором о создании искусственного земельного участка. -------------------------------- <1> Лисица В. Н. Государственно-частное партнерство в российском праве // Административное право. 2010. N 3; СПС "КонсультантПлюс".

В числе существующих искусственных земельных участков можно выделить, к примеру, "морской фасад", расположенный в Санкт-Петербурге. Он представляет собой 400 га намывных территорий в акватории Финского залива. Уже сейчас на его территории функционирует пассажирский порт, а ряд участков продан под коммерческую застройку. На этих участках планируется построить жилье, офисы и гостиницы <2>. "Морской фасад" можно увидеть на рисунке ниже. -------------------------------- <2> Информация и рисунок приведены с сайта "Российский бизнес": URL: http:// www. rb. ru/ report/ 33547/ l. html.

Как отмечает Н. Н. Мельников, опыт создания искусственных земель насчитывает не одно столетие, такое создание представляет собой образование новых участков за счет прибрежных вод путем намыва или подсыпки грунта. Он приводит показательные в этом отношении данные: "По разным оценкам, 40% земель Нидерландов и 60% Дании образовано в результате деятельности человека. Аналогичные работы широко ведутся в США, Китае, Бразилии, Аргентине и других странах" <3>. -------------------------------- <3> Мельников Н. Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011. N 5.

Необходимость дополнения действующего законодательства положениями об искусственных земельных участках ранее отмечалась в Концепции развития гражданского законодательства. Ее авторы указывали, что следовало включить в ГК РФ нормы о приобретении права собственности на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка <4>. -------------------------------- <4> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009).

Недавно был принят ФЗ от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу со 2 августа 2011 г. (далее - Закон об искусственных земельных участках), которым регулируются отношения, связанные с созданием на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, искусственных земельных участков для целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства. В соответствии со статьями 6 и 7 Закона об искусственных земельных участках по договору о создании искусственного земельного участка одна сторона (лицо, с которым заключен договор, далее для удобства именуемое застройщиком) обязуется осуществить следующие работы: - подготовка документации по планировке территории в планируемых границах искусственного земельного участка; - выполнение инженерных изысканий для подготовки проектной документации для создания искусственного земельного участка; - подготовка проектной документации для создания искусственного земельного участка; - проведение работ по созданию искусственного земельного участка (намыв, отсыпка грунта или проведение работ с использованием иных технологий); - осуществление строительства объектов капитального строительства на искусственном земельном участке в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, с указанием максимальных сроков осуществления такого строительства. Вторая сторона (орган государственной власти или орган местного самоуправления, далее для удобства именуемые "органы власти") обязуется обеспечить утверждение документации по планировке территории, подготовленной застройщиком, максимальные сроки выполнения указанного обязательства. В договоре о создании искусственного земельного участка могут содержаться и иные обязательства, в частности, определяющие объем и условия участия органа власти в обязательствах застройщика. В этом случае работы по договору проводят совместно застройщик и орган власти. Право собственности на вновь созданный земельный участок приобретает застройщик в соответствии с договором о создании искусственного земельного участка, если им не устанавливается общая долевая собственность (пп. 4 п. 1 ст. 13 Закона об искусственных земельных участках). Общая долевая собственность может быть установлена в случае, когда все работы осуществляет как застройщик, так и орган власти. Таким образом, Закон об искусственных земельных участках предусматривает две возможные конструкции в рамках одного и того же договора о создании искусственного земельного участка: в первом случае участие органа власти ограничивается по договору утверждением проектной документации, представленной ему застройщиком, а во втором - помимо выполнения данной обязанности он также принимает участие в обязательствах застройщика. При этом на вновь созданный земельный участок независимо от того, по какой из приведенных конструкций он создается, может быть установлено как право собственности застройщика, так и право общей долевой собственности застройщика с органом власти в соответствии с заключенным между ними договором. В силу пункта 6 статьи 7 Закона об искусственных земельных участках к числу существенных условий такого договора отнесены сведения о местоположении и планируемых границах искусственного земельного участка; цена права на заключение договора; срок договора и ответственность лица, заключившего договор, за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора. Застройщик вносит плату по условиям аукциона на получение права заключить договор о создании искусственного земельного участка. Это право включает в себя обязательное заключение с ним данного договора и предоставление соответствующей территории под создание искусственного земельного участка, а также плату за приобретение застройщиком созданного искусственного земельного участка в собственность или в общую долевую собственность в соответствии с договором. Плата поступает в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы РФ. Цена права на заключение данного договора является существенным условием самого договора (пп. 2 п. 6 ст. 7 и ст. 8 Закона об искусственных земельных участках). Конструкция договора о создании искусственного земельного участка в этой части имеет определенное формальное сходство с договором купли-продажи: за полученную плату орган власти передает застройщику определенное договором имущество, на основе которого тот создает новое имущество и приобретает вещное право на него. Вместе с тем если по условиям договора купли-продажи покупатель за внесенную им плату получает в собственность вещь, то в договоре о создании искусственного земельного участка внесение платы по условиям аукциона само по себе еще не означает возникновение прав застройщика на получение имущества. Такие права возникают на основании заключенного с ним договора, за что в том числе взималась плата, и при условии выполнения им своих обязательств, связанных с созданием искусственного земельного участка, включая получение разрешения на ввод его в эксплуатацию. При невыполнении данных обязательств прав в отношении переданного имущества у застройщика не возникает, но внесенная плата им не возвращается. Застройщик, внесший плату по условиям аукциона и заключивший договор о создании искусственного земельного участка, получает соответствующий участок для выполнения предусмотренных договором работ. Вещные права застройщика возникнут после создания искусственного земельного участка, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации прав, до этого каузой владения участком выступает обязательственный договор о создании искусственного земельного участка. По смыслу разъяснений, изложенных в абзаце 3 пункта 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", застройщик с момента заключения договора о создании искусственного земельного участка является законным владельцем полученного по такому договору имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. Поскольку Законом об искусственных земельных участках не предусмотрено иное, плата, которую вносит застройщик по результатам аукциона за заключение с ним договора о создании искусственного земельного участка, является окончательной и единственной формой имущественного предоставления с его стороны за получаемое по договору имущество и последующее оформление прав на искусственный земельный участок. Это означает, в частности, что не допускается взимание с него арендной платы с даты заключения договора за полученное имущество во владение. После создания искусственного земельного участка выдается разрешение на ввод его в эксплуатацию, которое является переводом земель из категории водного фонда в категорию, указанную в разрешении на создание искусственного земельного участка, и установлением или изменением вида разрешенного использования (ст. 14 Закона об искусственных земельных участках). Е. А. Галиновская и Н. В. Кичигин в этой связи совершенно справедливо замечают, что процесс создания искусственного земельного участка "больше похож на создание объекта капитального строительства..." <5>. -------------------------------- <5> Галиновская Е. А., Кичигин Н. В. Правовые проблемы создания и определения режима искусственных земельных участков // Правовые вопросы строительства. 2008. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

В пункте 2 статьи 7 Закона об искусственных земельных участках прямо указано, что он является договором, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных федеральными законами. К отношениям сторон по договору о создании искусственного земельного участка применяются в соответствующих частях правила гражданского законодательства о договорах, элементы которых содержатся в договоре о создании искусственного земельного участка, если иное не вытекает из Закона об искусственных земельных участках или существа договора о создании искусственного земельного участка. Данное определение равнозначно общему определению смешанного договора, закрепленному в пункте 3 статьи 421 ГК РФ, с той лишь разницей, что соглашением сторон применительно к рассматриваемому договору стороны не могут предусмотреть иное. Совместные действия сторон договора о создании искусственного земельного участка, связанные с выполнением своих обязательств по нему, свидетельствуют о наличии в таком договоре элементов договора простого товарищества (о совместной деятельности). Каждая из сторон выполняет определенный объем обязательств для достижения общей цели - создания искусственного земельного участка. Существенными для договора простого товарищества являются условия: о соединении вкладов, о совместных действиях товарищей, об общей цели, ради достижения которой осуществляются эти действия <6>. В договоре о создании искусственного земельного участка его стороны объединяют свои вклады и действуют совместно, это касается случая, когда орган власти не только утверждает проектную документацию, но и принимает на себя определенный объем обязательств по созданию искусственного земельного участка, в частности при подготовке документации и осуществлении строительства <7>. В первом же случае, когда таких действий он не осуществляет, а только лишь утверждает документацию, а всю остальную работу проводит застройщик, элементы договора простого товарищества в нем отсутствуют, поскольку стороны не соединяют свои вклады и не действуют совместно. -------------------------------- <6> Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 февраля 2006 г. N А58-3635/05-Ф02-276/06-С2, А58-3635/05-Ф02-869/06-С2. <7> В практике окружных арбитражных судов выполнение определенной работы также рассматривается в качестве вклада товарища в общее дело. Так, ФАС Поволжского округа отметил, что в договоре, целью которого являлось создание многоквартирного дома, стороны определили в качестве своих вкладов не только финансовые вложения (ответчик), но и правомочия, вытекающие из постановления главы муниципального образования в части проектирования жилой застройки, следовательно, данный договор подпадает под действие главы 55 ГК РФ и отвечает требованиям п. 1 ст. 1042 ГК РФ (Постановление от 5 августа 2008 г. по делу N А55-15339/07) (прим. авт.).

О сходстве договора о создании искусственного земельного участка с конструкцией договора простого товарищества (о совместной деятельности) также свидетельствует устанавливаемый режим вновь созданного земельного участка - он может на праве собственности принадлежать лицу, его создавшему, или ему совместно с органом власти на праве общей долевой собственности, что соответствует положениям пункта 1 статьи 1043 ГК РФ, в силу которых внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Существо договора о создании искусственного земельного участка не противоречит императивной норме пункта 2 статьи 1041 ГК РФ, устанавливающей, что сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ). Деятельность по созданию искусственного земельного участка предпринимательской не является, поскольку на всех этапах ее осуществления стороны не получают прибыли. Выручку они смогут получать впоследствии по завершении создания участка и ввода в его эксплуатацию либо в результате использования, либо продажи, либо в иных предусмотренных законом случаях, но это выходит за рамки договора о создании искусственного земельного участка, следовательно, вышеуказанный запрет не нарушается. Существу договора о создании искусственного земельного участка также отвечают правила об ответственности сторон договора простого товарищества: если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, каждый товарищ отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело (п. 1 ст. 1047 ГК РФ). Наличие в договоре о создании искусственного земельного участка элементов договора простого товарищества влечет применение к нему в этой части соответствующих правил (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В частности, договор о создании искусственного земельного участка может быть прекращен в порядке, предусмотренном статьей 1050 ГК РФ. Комплекс обязательств застройщика по созданию проектной документации, выполнению инженерных изысканий и строительству на первый взгляд имеет определенное формальное сходство с соответствующими подвидами договора подряда (§ 3 и 4 главы 37 ГК РФ). Вместе с тем конструкция всякого договора подряда в соответствии с пунктом 1 статьи 702 ГК РФ заключается в том, что исполнитель по заданию заказчика выполняет определенную работу, а последний ее принимает и оплачивает. В договоре о создании искусственного земельного участка соответствующие работы застройщик не выполняет по заданию органа власти, не сдает их результат ему в смысле приведенной нормы, а последний их не оплачивает. Орган власти, кроме того, не является заказчиком в смысле, в котором это понятие употребляется в правилах о договоре подряда. Если сопоставить договор о создании искусственного земельного участка с договором о развитии застроенной территории, то между ними мы обнаружим много общего. В обоих договорах имеются обязательства застройщика создать проектную документацию и осуществить строительство, а также обязательство органа власти документацию утвердить. Право на заключение любого из сравниваемых договоров передается застройщику по результатам аукциона за плату. Подготовка проектной документации и выдача разрешения на проведение работ по созданию искусственного земельного участка, его эксплуатация после создания осуществляются в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (ст. 10, 11 и 15 Закона об искусственных земельных участках), которое также регулирует отношения по развитию застроенной территории (п. 1 ст. 4 ГрК РФ). Наличие в договоре о создании искусственного земельного участка элементов договора о развитии застроенной территории означает возможность применения к нему в соответствии с пунктом 3 статьи 421 ГК РФ относящихся к такому договору правил. Так, в частности, правила об одностороннем отказе от договора со стороны органа власти и застройщика при существенных нарушениях договора о развитии застроенной территории другой стороны, предусмотренные пунктами 9 и 10 статьи 46.2 ГрК РФ, могут быть применены и к договору о создании искусственного земельного участка, поскольку это не противоречит его существу. Кроме того, право на односторонний отказ от договора о создании искусственного земельного участка его сторонам не предоставлено, они лишь могут его включить в договор в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 450 ГК РФ <8>. -------------------------------- <8> К выводу о правомерности включения такого условия применительно к концессионному соглашению пришел ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 12 января 2009 г. по делу N А26-3259/2008.

Следует особо подчеркнуть, что наличие в договоре о создании искусственного земельного участка элементов тех или иных гражданско-правовых договоров не означает автоматического применения к нему всех правил, к ним относящихся, поскольку в силу пункта 3 статьи 421 ГК РФ данные правила применяются к смешанному договору, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Кроме того, возможность сторон смешанного договора своим соглашением предусмотреть для себя иные правила не предполагает изменение императивных норм законодательства, поскольку любой договор, в том числе и смешанный, в обязательном порядке должен соответствовать требованиям закона (ст. 422 ГК РФ). Таким образом, если определенные правила конкретных договоров, входящих в состав смешанного договора о создании искусственного земельного участка, не соответствуют его существу, то они не подлежат применению. Это, в частности, относится к обязательствам застройщика из договора о развитии застроенной территории создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома (пп. 4 и 5 п. 3 ст. 46.2 ГрК РФ); в договоре простого товарищества - право кредитора участника договора простого товарищества вправе предъявить требование о выделе его доли в общем имуществе (ст. 1049 ГК РФ), правила о распределении прибыли (ст. 1048 ГК РФ) и др. Приведенные правила не соответствуют существу договора о создании искусственного земельного участка и не подлежат применению к нему. Упоминание об искусственном земельном участке можно встретить в ФЗ от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях". Так, подпунктом 4 пункта 1 статьи 4 названного Закона предусмотрено, что искусственные земельные участки отнесены к числу объектов концессионного соглашения. Несмотря на то что в приведенном примере концессионное соглашение и договор о создании искусственного земельного участка имеют одинаковый объект, а также оба они опосредуют отношения по государственно-частному партнерству и являются смешанными, они имеют и существенные различия, которые можно увидеть в следующем. Концессионное соглашение в соответствии с пунктом 1 статьи 3 ФЗ от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" представляет собой договор, по которому одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности. Концессионные соглашения заключаются на реконструкцию или создание таких объектов, как автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, объекты железнодорожного, трубопроводного транспорта; морские и речные порты, морские и речные суда и т. д. В отличие от концессионного соглашения, по которому право собственности на объект концессионного соглашения возникает только у концедента, а концессионер получает лишь право владения и пользования объектом концессионного соглашения на определенный срок, по договору о создании искусственного земельного участка право собственности на искусственный земельный участок возникает у лица, которое осуществило его создание. Исключения составляют случаи, когда договором о создании искусственного земельного участка прямо предусмотрено возникновение общей долевой собственности его сторон и определены размеры таких долей или когда искусственный земельный участок создан на основании концессионного соглашения (пп. 4 п. 1 ст. 13 Закона об искусственных земельных участках). Кроме того, по договору о создании искусственного земельного участка не только создается участок, но на нем осуществляется капитальное строительство. Объекты строительства по общему правилу становятся собственностью лица, осуществившего их создание и создание искусственного земельного участка, но договором могут быть предусмотрены виды объектов капитального строительства, размещаемых на искусственном земельном участке и подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, условия и сроки такой передачи. Таким образом, концессионное соглашение и договор о создании искусственного земельного участка являются самостоятельными по отношению друг к другу. Закон о концессионных соглашениях регулирует отношения, связанные с заключением и исполнением концессионного соглашения и не распространяется на договоры о создании искусственных земельных участков, равно как и Закон о создании искусственных земельных участков не применяется к отношениям сторон по концессионному соглашению. Искусственный земельный участок может быть создан на основании любого из указанных договоров, при этом от выбранной сторонами модели договора зависит в дальнейшем распределение вещных прав на объекты недвижимости. Договор о создании искусственного земельного участка соотносится с инвестиционным контрактом. Как указал ФАС Московского округа, понятия инвестиционного договора (контракта) российское законодательство об инвестиционной деятельности не содержит, таким образом, четкая форма его законодательно не закреплена, равно как и не регламентированы формы инвестиционной деятельности. В законодательстве указано, что отношения, связанные с инвестированием, регулируются на основании соответствующего договора, при этом понятие, существенные условия такого договора не приведены. Инвестиционный контракт является сложной сделкой, совершаемой в форме смешанного договора в соответствии с принципами нормы статьи 421 ГК РФ (Постановление от 27 июля 2010 г. N КГ-А41/2074-10-2 по делу N А41-14824/08). Следовательно, инвестиционным может быть признан любой договор, если он отвечает требованиям инвестиционного законодательства, т. е. его заключение направлено на вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 ФЗ от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"). Договор о создании искусственного земельного участка таким требованиям отвечает, в связи с чем к нему с учетом его существа могут применяться нормы законодательства об инвестиционной деятельности. Изложенное позволяет сделать следующие выводы. Договор о создании искусственного земельного участка является смешанным договором, содержащим элементы договора простого товарищества и договора о развитии застроенной территории. В соответствующих частях к нему применяются нормы о таких договорах, если иное не предусмотрено Законом об искусственных земельных участках, не вытекает из существа договора о создании искусственного земельного участка или соглашения сторон.

ЛИТЕРАТУРА

1. Галиновская Е. А., Кичигин Н. В. Правовые проблемы создания и определения режима искусственных земельных участков // Правовые вопросы строительства. 2008. N 2. 2. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.). 3. Лисица В. Н. Государственно-частное партнерство в российском праве // Административное право. 2010. N 3. 4. Мельников Н. Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011. N 5.

Название документа