Правовая природа договора на управление многоквартирным домом: смешанный или самостоятельный договор?

ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА НА УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: СМЕШАННЫЙ ИЛИ САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР? <*>

А. И. БЫЧКОВ

-------------------------------- <*> By'chkov A. I. Legal nature of contract of management in block of flats: mixed or independent contract?

Бычков Александр Игоревич, начальник юридического отдела ЗАО "ТГК "Салют", аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса РГТЭУ.

В статье рассматриваются вопросы, связанные с определением правовой природы договора на управление многоквартирным домом, в частности, является ли такой договор смешанным или самостоятельным.

Ключевые слова: договор на управление многоквартирным домом, смешанный договор, свобода договора, самостоятельный договор.

The issues connected with definition of legal nature of contract on management of apartment house, in particular is the mixed or independent contract are considered in the article.

Key words: contract on management of apartment house, mixed contract, freedom of contract, independent contract.

Передача управляющей компании управления многоквартирным домом с целью обеспечения надлежащего состояния и ремонта общего имущества в таком доме является одной из форм управления многоквартирным домом. В юридической литературе является дискуссионным вопрос о правовой природе названного договора, предлагается рассматривать его как самостоятельный или как смешанный договор. Как отмечает С. Л. Филимонов, "выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров, поэтому самостоятельной формой договор управления считаться не может. Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный" <1>. -------------------------------- <1> Жуйков В. М., Филимонов С. Л., Шешко Г. Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: КОНТРАКТ, 2006 // СПС "КонсультантПлюс".

Среди сторонников данной позиции можно назвать С. Г. Певницкого и Е. А. Чефранову <2>, Д. П. Гордеева <3>, И. А. Дроздова <4>, О. А. Городова, И. И. Николаеву <5>, А. Б. Рыжова <6>, Л. Ю. Грудцыну <7>. -------------------------------- <2> См.: Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006 // СПС "КонсультантПлюс". <3> См.: Гордеев Д. П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 6 // СПС "КонсультантПлюс". <4> См.: Дроздов И. А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6 // СПС "КонсультантПлюс"; Он же. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. С. 198. <5> См.: Городов О. А., Николаева И. И. О некоторых особенностях жилищно-коммунальной реформы // Петербургский домовладелец. 1998. N 2. С. 13. <6> См.: Рыжов А. Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. 2007. N 6 // СПС "КонсультантПлюс". <7> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. С. 349.

Д. П. Гордеев, в частности, отмечает, что договор на управление многоквартирным домом является смешанным и содержит в себе элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда, энергоснабжения (предоставления коммунальных услуг) <8>. -------------------------------- <8> См.: Гордеев Д. П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 2, 3 // СПС "КонсультантПлюс".

Дальше всех в квалификации договора на управление многоквартирным домом идет Т. А. Борзенкова, указывающая, что "в отношениях между управляющей организацией и услугополучателем присутствуют элементы договоров возмездного оказания услуг, бытового подряда, доверительного управления имуществом, энергоснабжения, агентского договора" <9>. -------------------------------- <9> Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9 // СПС "КонсультантПлюс".

Позицию о самостоятельном характере договора на управление многоквартирным домом разделяют В. Н. Симонов <10>, М. Н. Илюшина <11>, И. Б. Миронов <12>, Б. Е. Козлова <13>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <10> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. С. 713. <11> См.: Илюшина М. Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8 // СПС "КонсультантПлюс". <12> См.: Миронов И. Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2009. N 2 // СПС "КонсультантПлюс". <13> См.: Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8 // СПС "КонсультантПлюс".

Ю. П. Свит, в частности, отказывает в квалификации договора на управление многоквартирным домом в качестве смешанного на том основании, что он в отличие от смешанного договора специально предусмотрен ЖК РФ, в то время как смешанный договор законом не предусмотрен: "Отнесение рассматриваемого договора к смешанным невозможно, т. к., исходя из содержания статьи 421 ГК РФ, смешанный договор - это договор, не предусмотренный законами или иными правовыми актами, но содержащий элементы различных договоров, предусмотренных законодательством" <14>. -------------------------------- <14> Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3 // СПС "КонсультантПлюс".

Более основательную аргументацию в пользу самостоятельного характера договора на управления многоквартирным домом можно встретить у В. К. Михайлова, отмечающего, что "управление многоквартирным домом представляет собой не конкретные сделки и фактические действия, а в целом деятельность по управлению имуществом" <15>. -------------------------------- <15> Михайлов В. К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3 // СПС "КонсультантПлюс".

В судебной практике арбитражных судов встречает поддержку позиция о самостоятельном характере договора на управление многоквартирным домом и об отсутствии у него смешанного характера. ФАС Западно-Сибирского округа указал, что содержание данного договора свидетельствует о его направленности на оказание услуг по осуществлению отдельных прав собственника помещения по владению, пользованию и распоряжению управляемым имуществом. Следовательно, он является договором возмездного оказания услуг и регулируется правилами главы 39 ГК РФ (Постановление от 7 мая 2010 г. по делу N А45-25861/2009). ФАС Волго-Вятского округа отметил, что признаками смешанного договора являются следующие: не менее двух договоров в составе смешанного договора, которые сами должны быть поименованы в гражданском законодательстве, сам же смешанный договор к числу поименованных договоров не относится. В отношении смешанного договора действует презумпция возмездности. Между договорами, входящими в состав смешанного договора, обеспечивается определенная правовая связь. Применительно к договору на управление многоквартирным домом рассмотрение данных признаков, по мнению ФАС Волго-Вятского округа, позволяет сделать вывод о том, что он не может быть отнесен к смешанным договорам, а поскольку цель договора на управление многоквартирным домом можно определить как оказание услуги по осуществлению прав собственника по владению, пользованию и распоряжению управляемым имуществом, то соответственно и место договора находится в группе договоров, направленных на оказание услуг (Постановление от 2 ноября 2009 г. по делу N А11-10022/2008). Аналогичная правовая позиция изложена им и в других судебных актах (Постановления от 5 ноября 2009 г. по делу N А11-10015/2008, от 27 октября 2009 г. по делу N А11-10021/2008, от 27 октября 2009 г. по делу N А11-10017/2008, от 27 октября 2009 г. по делу N А11-10014/2008, от 26 октября 2009 г. по делу N А11-10018/2008, от 26 октября 2009 г. по делу N А11-10016/2008), хотя в одном из последний своих Постановлений ФАС Волго-Вятского округа указал, что договор на выполнение работ по технической эксплуатации (в том числе аварийно-техническому обслуживанию), санитарному содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, инженерных сетей и придомовых территорий является смешанным договором и содержит элементы договоров возмездного оказания услуг и подряда (Постановление от 19 апреля 2011 г. N А33-9974/2010). Данная позиция, которую занимают окружные арбитражные суды, представляется недостаточно аргументированной. Сделанное ими утверждение общего характера о необходимости отнесения договора на управление многоквартирным домом к числу договоров возмездного оказания услуг и регулирования по правилам главы 39 ГК РФ является неубедительным и ситуации не проясняет. Суды отмечают, что предметом данного договора выступает оказание услуг по осуществлению отдельных прав собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но поддержание общего имущества в многоквартирном доме и осуществление его ремонта следует относить не к правам собственников, а к их обязанностям, так как в силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, цель рассматриваемого договора состоит в управлении многоквартирным домом и может быть реализована как в оказании услуг, так и в выполнении работ в зависимости от необходимости. В силу ст. 783 ГК РФ общие положения о подряде (ст. 702 - 729) и положения о бытовом подряде (ст. 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит ст. 779 - 782 ГК РФ, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Нормы гражданского законодательства о договоре подряда субсидиарно применяются к отношениям из договора возмездного оказания услуг, если это не противоречит их существу, следовательно, нет никаких оснований для игнорирования в составе договора на управление многоквартирным домом элементов договора подряда, как это делают окружные арбитражные суды. Для правильной квалификации договора на управление многоквартирным домом следует рассмотреть его элементы. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Смешанным договором в силу п. 3 ст. 421 ГК РФ является такой договор, который включает в себя элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В соответствующих частях к смешанному договору применяются правила о договорах, входящих в состав смешанного договора, если иное не следует из существа смешанного договора или соглашения его сторон. Под такими элементами следует понимать не отдельные, изолированные друг от друга права и обязанности, а определенную их совокупность, свойственную конкретным договорам, - предмет и существенные условия договора <16>. -------------------------------- <16> См.: Брагинский М. И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М.: Статут, 2007. С. 60 - 62.

В качестве элементов смешанного договора не могут выступать такие из них, что имеют лишь некоторое внешнее формальное сходство с тем или иным договором, но не обладают всеми необходимыми признаками для того, чтобы считаться отдельным договором. К примеру, элементы договора, которые уточняют содержащиеся в договоре права и обязанности сторон либо представляют собой отдельное право или обязанность, свойственные тому или иному договору, не свидетельствуют о смешанном характере всего такого договора в целом. Отличие договора подряда от договора возмездного оказания услуг состоит в том, что если предметом первого договора выступает выполнение определенной работы за плату с передачей ее результата заказчику, то во втором договоре - сама деятельность или действия. Существо услуги состоит в том, что она реализуется и потребляется в процессе ее оказания и может не иметь результата, в отличие от подряда, где имеется результат ее выполнения, существующий в материальной форме. В рамках договора на управление многоквартирным домом обязательство по оказанию услуг по надлежащему содержанию дома может заключаться в санитарной уборке подъезда, лифта и иного имущества, уборке мусора, влажной уборке лестничной клетки, мытье окон и т. д., т. е. полезной деятельности или действиях, которые выполняются и реализуются в процессе их оказания. Обязательство по выполнению работ в рамках данного договора может состоять в установке домофона в подъездах, замене старого оборудования новым, ремонте лифта, а также иных работах, которые имеют конкретный материальный результат, что отличает их от действий. Обязательства по оказанию услуг и выполнению работ в договоре на управление многоквартирным домом соединены в один предмет такого договора, но это вовсе не означает, что подрядное обязательство смешивается с обязательством по оказанию услуг и утрачивает свою самостоятельность. Следует отметить, что в судебно-арбитражной практике распространенной является позиция, согласно которой к числу смешанных договоров можно отнести даже такие договоры, которые включают в себя не только виды конкретных договоров, но и их подвиды. В частности, ФАС Уральского округа смешанным признал договор с элементами договора строительного подряда и договора на выполнение проектных и изыскательских работ <17>. -------------------------------- <17> См.: Постановление ФАС Уральского округа от 28 февраля 2011 г. N Ф09-4/11-С2 по делу N А60-55315/2009-С1.

К аналогичному выводу пришел ФАС Поволжского округа, отметивший смешанный характер договора, включающего элементы договора строительного подряда и договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ <18>. -------------------------------- <18> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2011 г. по делу N А12-5650/2009.

ФАС Западно-Сибирского округа в качестве смешанного квалифицировал договор, содержащий элементы договоров аренды, строительного подряда и подряда на выполнение проектных работ <19>. -------------------------------- <19> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16 декабря 2010 г. по делу N А70-1650/2010. См. также: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 февраля 2001 г. по делу N А33-8207/00-С2-Ф02-285/01-С2; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17 января 2002 г. по делу N А78-1971/01-С1-7/77-Ф02-3378/01-С2.

Правовая оценка отношений сторон как вытекающих из смешанного договора (п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса) возможна лишь при отсутствии оснований для квалификации заключенного между сторонами соглашения как относящегося к одному из типов гражданско-правовых договоров, предусмотренных Гражданским кодексом. Соединение обязательств по оказанию услуг и выполнению работ в рамках предмета договора на управление многоквартирным домом само по себе не означает, что такой договор становится самостоятельным и не может быть смешанным, равно как и то обстоятельство, что он не сконструирован как смешанный и в нормах о нем нет упоминания о возможности применения к нему в соответствующих частях правил о тех или иных договорах. В договоре финансирования под уступку денежного требования (факторинга), к примеру, финансовый агент может также оказывать своему клиенту, уступившему ему право требования, дополнительные финансовые услуги, связанные с денежным требованием, являвшимся предметом уступки, в том числе связанные с ведением бухгалтерского учета для клиента (п. 2 ст. 824 ГК РФ). Такие услуги прямо не урегулированы в рамках договора факторинга, в котором содержится лишь упоминание о возможности их оказания. Отсутствует в нем также упоминание о возможности применения правил о договоре возмездного оказания услуг. Вместе с тем нет никаких препятствий для применения в части оказания услуг по договору факторинга правил главы 39 ГК РФ. Следует признать, таким образом, что договор на управление многоквартирным домом, в который включены обязательства по оказанию услуг и выполнению работ, связанные с обслуживанием многоквартирного дома, является смешанным и в соответствующих частях к нему применяются нормы о договоре возмездного оказания услуг и договоре подряда, если это не противоречит его существу и не предусмотрено самим таким договором в соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ.

Литература

1. Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 9 // СПС "КонсультантПлюс". 2. Брагинский М. И. Основы учения о непоименованных (безымянных) и смешанных договорах. М.: Статут, 2007. 3. Гордеев Д. П. Подходы к регулированию содержания общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. N 6 // СПС "КонсультантПлюс". 4. Гордеев Д. П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 2, 3 // СПС "КонсультантПлюс". 5. Городов О. А., Николаева И. И. О некоторых особенностях жилищно-коммунальной реформы // Петербургский домовладелец. 1998. N 2. 6. Дроздов И. А. К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление // Закон. 2007. N 6 // СПС "КонсультантПлюс". 7. Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М.: Статут, 2006. 8. Жуйков В. М., Филимонов С. Л., Шешко Г. Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: КОНТРАКТ, 2006 // СПС "КонсультантПлюс". 9. Илюшина М. Н. Система коммерческих сделок, заключаемых в связи с осуществлением управления многоквартирным жилым домом // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8 // СПС "КонсультантПлюс". 10. Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. 2008. N 8 // СПС "КонсультантПлюс". 11. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н. М. Коршунова. М., 2005. 12. Миронов И. Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право. 2009. N 2 // СПС "КонсультантПлюс". 13. Михайлов В. К. Место договора управления многоквартирным домом в общей системе гражданско-правовых договоров // Жилищное право. 2008. N 3 // СПС "КонсультантПлюс". 14. Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006 // СПС "КонсультантПлюс". ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ 15. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. П. В. Крашенинникова. 2-е изд. М.: Статут, 2006. 16. Рыжов А. Б. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления многоквартирным домом // Жилищное право. 2007. N 6 // СПС "КонсультантПлюс". 17. Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. 2007. N 3 // СПС "КонсультантПлюс".

------------------------------------------------------------------

Название документа