Договоры найма-продажи и аренды с правом выкупа

ДОГОВОРЫ НАЙМА-ПРОДАЖИ И АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА

А. БЫЧКОВ

Александр Бычков, аспирант кафедры адвокатуры, нотариата, гражданского и арбитражного процесса РГТЭУ, г. Москва.

Существуют две конструкции договоров, связанные с переходом права собственности на вещь, по условиям которых будущий собственник является нанимателем: договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа. Эти договоры имеют определенное сходство, но вместе с тем являются самостоятельными по отношению друг к другу. Рассмотрим их особенности.

Сходство договоров...

И в договоре найма-продажи, и в договоре аренды с правом выкупа сначала имеет место временная аренда вещи, а затем переход права собственности на нее (ст. ст. 501, 624 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на вещь в каждом из приведенных договоров является оплата причитающейся денежной суммы собственнику вещи: и в договоре найма-продажи право у покупателя возникает с момента оплаты стоимости вещи <1>, и в договоре аренды с правом выкупа оно также возникает у арендатора с момента внесения всей выкупной суммы. -------------------------------- <1> Авдеев В. В. Договор розничной купли-продажи // Налоги. 2009. N 39.

Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку наличие каких-либо сомнений в уплате выкупной суммы может повлечь за собой отсутствие оснований для возникновения права собственности арендатора на вещь. Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 08.02.2011 по делу N А45-10119/2010 указал, что представленное платежное поручение в качестве подтверждения уплаты выкупной суммы является ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о выполнении арендатором обязательства по ее уплате, поскольку в нем содержались исправления в графе "Назначение платежа", что не допускается в силу п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н). Также в договоре аренды с правом выкупа стороны могут предусмотреть, что право собственности у арендатора на выкупаемое имущество возникает не только при условии внесения всех предусмотренных договором выкупных платежей, но и при соблюдении иных требований. Например, ФАС ВВО, исходя из принципа свободы договора, в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010 признал допустимым условие договора аренды с правом выкупа о том, что исходя из принципа свободы договора право на выкуп может быть реализовано лишь при отсутствии нарушения со стороны арендатора сроков внесения арендной платы. Арендное правоотношение в договоре найма-продажи прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на переданную ему вещь, то есть с момента ее оплаты, если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа оно также прекращается с момента внесения всей выкупной суммы. Кроме того, в договоре аренды с правом выкупа может быть предусмотрено, что право на вещь переходит к арендатору, а само арендное правоотношение прекращается по истечении предусмотренного договором срока аренды или до его истечения, что отличает его от договора найма-продажи. Следует иметь в виду, что расторжение договора аренды с правом выкупа по требованию арендодателя означает прекращение обязательства по передаче вещи в собственность арендатору, в связи с чем отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены в счет выкупной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10, Постановление ФАС ДО от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010). Отсутствие права собственности на вещь означает невозможность арендатором или покупателем ею распоряжаться. В силу ст. 491 ГК РФ, которая на основании ст. 501 ГК РФ применяется к договору найма-продажи, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Аналогично обстоит дело и с договором аренды с правом выкупа: в связи с тем, что право собственности к арендатору на имущество не перешло, он не вправе ею распорядиться по своему усмотрению. Еще одной чертой, свидетельствующей о сходстве двух приведенных конструкций, является возможность собственника вещи потребовать ее обратно у покупателя или арендатора при невыполнении обязательства по выплате причитающегося денежного вознаграждения. Так, ст. 491 ГК РФ применительно к договору найма-продажи установлено, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором. Так же и в договоре аренды с правом выкупа: собственник вещи вправе расторгнуть договор и потребовать ее возврата при нарушении обязательства по внесению арендных платежей (ст. 619 ГК РФ) или при нарушении обязательства по внесению выкупной цены (ст. 486 ГК РФ).

...и отличия

Вместе с тем договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа имеют и различия, которые можно увидеть в следующем. 1. Договор найма-продажи является разновидностью договора розничной купли-продажи и в соответствии со ст. 492 ГК РФ имеет специальную сферу применения: отношения между предпринимателем, реализующим товары, и потребителем - гражданином, приобретающим такие товары для семейных, личных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности. Для договора аренды с правом выкупа таких ограничений не установлено, следовательно, он может быть заключен в отношении широкого круга субъектов. 2. Другое отличие договора найма-продажи от договора аренды с правом выкупа состоит в том, что если целью первого договора выступает возмездное отчуждение вещи в собственность, то во втором такая цель в качестве основной не преследуется, напротив, стороны заключают договор по поводу вещи на условиях ее временного возмездного отчуждения. 3. И, наконец, последнее отличие названных договорных конструкций: в договоре аренды с правом выкупа с арендатора в пользу арендодателя причитаются арендные платежи за пользование вещью в пределах срока аренды и уплата выкупной суммы, если стороны не договорятся о том, что арендные платежи засчитываются в счет выкупной суммы. В договоре найма-продажи согласно ст. 501 ГК РФ покупатель признается арендатором переданной ему вещи до момента ее полной оплаты, но из ее содержания прямо не следует, что весь период, когда он признается арендатором, подлежит оплате. Содержащаяся в указанной статье норма выступает гарантией права собственника на получение обратно своего имущества в случае неоплаты ее покупателем. В этом случае, если право собственности остается за ним, он вправе истребовать вещь из незаконного владения недобросовестного покупателя, в то время как по обычному договору купли-продажи у него такого права нет, он может потребовать лишь полного возмещения убытков. Цель сторон договора найма-продажи при его заключении состоит в продаже вещи, такой договор изначально является возмездным и не предполагает возможности предъявления дополнительных сумм к оплате покупателю, в противном случае отношения сторон приобретают качественно иной характер и должны регулироваться правилами о договоре аренды с правом выкупа. В договоре аренды с правом выкупа в обязательном порядке должен быть указан размер выкупной суммы. В отсутствие согласованного сторонами условия о размере выкупной суммы договор аренды с правом выкупа в части выкупа имущества признается незаключенным <2>. -------------------------------- <2> Постановления Президиума ВАС РФ от 01.03.2005 N 12102/04, ФАС СКО от 20.06.2007 по делу N Ф08-3533/2007.

Смешанный характер договоров

Общей чертой договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа является их смешанный характер <3>. -------------------------------- <3> Овсейко С. Договор найма-продажи // Юрист. 2009. N 6.

Действующим гражданским законодательством РФ предусмотрена возможность заключать смешанные договоры, то есть такие, которые включают в себя элементы различных договоров. В соответствующих частях к такому смешанному договору применяются правила, относящиеся к договорам в составе смешанного договора, с учетом существа смешанного договора и соглашения самих сторон (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Как отмечают некоторые авторы, термин "смешанный договор" должен применяться только к тем договорам, которые объединяют более одной совокупности всех необходимых условий различных договоров <4>. -------------------------------- <4> Ефимова Л. Г. Банковские сделки: право и практика. М., 2001. С. 246.

Оба рассматриваемых нами вида договора включают элементы договоров аренды и купли-продажи, правила о которых подлежат применению к ним в соответствующих частях. В юридической литературе встречается мнение, что договор аренды с правом выкупа не является смешанным, поскольку условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды, а также при досрочном выкупе не порождает отношений по купле-продаже, при этом выкуп имущества рассматривается не как купля-продажа, а как переход права собственности в силу условий самого договора аренды <5>. В частности, что, реализуя право на выкуп, "арендатор не выходит за рамки арендных отношений, которые при осуществлении им выкупа имущества прекращаются... Ему не требуется заключать отдельный договор купли-продажи имущества, если соответствующие условия согласованы в договоре аренды" <6>. -------------------------------- <5> Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2002. С. 292. <6> Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа // Корпоративный юрист. 2007. N 1.

Вместе с тем как раз наоборот следует признать, что условие о выкупе в договоре аренды свидетельствует о его смешанном характере. Отношения сторон договора аренды, связанные с выкупом арендованного имущества, правилами, относящимися к договору аренды, не регулируются, поскольку к ним применяются исходя из их существа нормы о купле-продаже.

Особенности смешанных договоров

Особенность договора найма-продажи и договора аренды с правом выкупа как смешанных договоров состоит в условиях вступления их в силу. Договор считается заключенным с момента достижения его сторонами соглашения по всем существенным условиям. Договоры, предметом которых является передача вещи, считаются заключенными с момента ее передачи. Договоры, для которых законодательством предусмотрена государственная регистрация, считаются заключенными с момента ее осуществления. Приведенные правила относятся к определенным договорам одного вида. Иным образом обстоит дело со смешанными договорами. В смешанный договор могут быть включены элементы договоров, для одного из которых предусмотрена простая письменная форма, а для другого - нотариальная; один из таких договоров, кроме того, может подлежать государственной регистрации. Судебно-арбитражной практикой выработан подход, в соответствии с которым, если один из элементов смешанного договора не содержит существенных условий, установленных законом для данного вида договоров, смешанный договор не может считаться заключенным целиком <7>. -------------------------------- <7> Постановления ФАС УО от 26.05.2010 N Ф09-3833/10-С6, ФАС ВСО от 18.12.2007 N А19-6540/07-Ф02-9386/07, ФАС ВВО от 07.02.2011 по делу N А43-18388/2009, ФАС ПО от 27.01.2011 по делу N А55-1256/2010, от 25.01.2011 по делу N А72-6647/2009.

В пункте 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) даны следующие разъяснения. Если для одного из обязательств, входящих в состав смешанного договора, установлена определенная форма или условие для вступления его в силу, то такое требование и условие распространяются на весь смешанный договор, при несоблюдении которого наступают соответствующие правовые последствия. В качестве примера была рассмотрена ситуация, когда стороны заключили смешанный договор, содержащий элементы купли-продажи предприятия и поставки оборудования. Договор был заключен в простой письменной форме. Признавая его незаключенным, суд кассационной инстанции, выводы которого поддержал ВАС РФ, отметил, что смешанный договор содержит единую совокупность обязательств. Заключенный сторонами договор представляет собой смешанный договор, так как в нем стороны соединили условия разных гражданско-правовых договоров и связали осуществление своих прав и обязанностей, предусмотренных одним из этих договоров, с осуществлением прав и обязанностей, предусмотренных другим договором. Поскольку п. 3 ст. 560 ГК РФ устанавливает обязательную госрегистрацию договора купли-продажи предприятия, это требование распространяется и на смешанный договор, содержащий элементы договора купли-продажи. При отсутствии такой регистрации весь смешанный договор должен считаться незаключенным, а не только в части обязательств по купле-продаже предприятия. Такой же позиции придерживаются и нижестоящие судебные инстанции в системе арбитражных судов <8>. -------------------------------- <8> Постановления ФАС УО от 31.05.2005 N Ф09-1500/05-С3, ФАС ВСО от 23.01.2004 по делу N А19-8437/03-14-Ф02-4982/03-С2.

Аналогичным образом обстоит ситуация с договорами найма-продажи и договора аренды с правом выкупа. Если предметом таких договоров является недвижимое имущество и срок аренды больше одного года, то весь такой смешанный договор должен быть зарегистрирован, а при несоблюдении данного требования он считается незаключенным. К такому выводу пришел, в частности, ФАС УО в Постановлении от 22.04.2010 N Ф09-1611/10-С6. Изложенное выше позволяет прийти к следующим выводам. Договор найма-продажи и договор аренды с правом выкупа - это самостоятельные виды договоров. Они являются смешанными и включают в себя элементы купли-продажи и аренды. К отношениям сторон по таким договорам в соответствующих частях применяются правила о таких договорах.

------------------------------------------------------------------

Название документа Вопрос: За два месяца до истечения срока исковой давности был предъявлен иск в арбитражный суд. В ходе рассмотрения дела ненадлежащий ответчик был заменен надлежащим, однако срок исковой давности к этому моменту истек. Имеет ли право суд отказать в удовлетворении иска из-за пропуска срока исковой давности, о чем заявил ответчик? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011) Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Вопрос: За два месяца до истечения срока исковой давности был предъявлен иск в арбитражный суд. В ходе рассмотрения дела ненадлежащий ответчик был заменен надлежащим, однако срок исковой давности к этому моменту истек. Имеет ли право суд отказать в удовлетворении иска из-за пропуска срока исковой давности, о чем заявил ответчик?

Ответ: Да, имеет.

Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, которое было сделано до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием для отказа в иске. Согласно ст. 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново, время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок. Из абз. 8 п. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18) следует, что течение срока исковой давности по требованию к привлеченному судом другому ответчику или второму ответчику прерывается в день заявления истцом соответствующего ходатайства, а при отсутствии такого ходатайства - с момента привлечения судом этого ответчика к участию в деле. Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 15/18). Арбитражные суды при рассмотрении конкретных дел руководствуются данными разъяснениями (см. например, Определения ВАС РФ от 23.06.2011 N ВАС-7905/11, от 23.09.2010 N ВАС-12051/10, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.11.2008 по делу N А82-773/2008-2, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.10.2009 по делу N А03-13892/2008, ФАС Поволжского округа от 14.04.2009 по делу N А12-3938/2007). Из вопроса следует, что к моменту привлечения к участию в деле надлежащего ответчика установленный законом срок исковой давности истек. Поскольку ответчик заявил о применении исковой давности, это является самостоятельным основанием для отказа в иске.

А. В.Круглова Помощник юриста ООО "Юридическая группа "РАТУМ" Подписано в печать 18.08.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа