История организации отношений собственности в зданиях: становление правового режима общего имущества

ИСТОРИЯ ОРГАНИЗАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ В ЗДАНИЯХ: СТАНОВЛЕНИЕ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА <*>

М. С. ШУВАРАКОВА

Шуваракова Мария Сергеевна, ассистент кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Новосибирского государственного технического университета, аспирант.

В статье автор рассматривает историю становления правового режима общего имущества в зданиях, начиная с римского права и заканчивая современным отечественным законодательством.

Ключевые слова: право собственности, горизонтальная собственность, общее имущество здания, правовой режим.

The author considers the history of the establishment of the legal regime of common property in buildings, from Roman law to modern domestic law.

Key words: property law, horizontal property, common elements in buildings, legal regime.

Формирование института права собственности на здания берет свое начало в римском частном праве. Римское право допускало возможность раздела здания вместе с земельным участком по вертикально расположенной стене, при этом внешними признаками такого раздела служили стены, границы и межи <1>. Текст Дигест Юстиниана дает основание полагать, что раздел строения "средней стеной" <2> придавал самостоятельность каждой из частей строения. Подобное вертикальное деление строения позволяло избежать существования на одном земельном участке нескольких прав собственности <3>. Во всех остальных случаях земельный участок под зданием оставался неделимым, собственники владели и пользовались строением так, как они обычно пользовались предметом общей собственности, - по соглашению <4>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право" (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <1> См.: Римское право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. М.: Юрист, 1996. С. 150. <2> Памятники римского права. Законы XII таблиц. Институции Гая. Дигесты Юстиниана. М., 1997. С. 311. <3> Трубачев Е. О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): Дис. ... к. ю.н. Томск, 2009. С. 16. <4> Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 222.

До настоящего времени спорным является вопрос о том, допускал ли гражданский оборот Рима поэтажную (горизонтальную) собственность внутри здания. Утвердительную позицию по этому вопросу высказывала М. В. Зимелева <5>. Отвергал существование поэтажной собственности в римском праве Л. А. Кассо, обращая внимание на то, что "единственный веский довод для этой конструкции найден в римско-сирийском сборнике, составленном в V в. после Рождества Христова для восточной части империи, т. е. в такую эпоху, когда точность юридического выражения обыкновенно отсутствовала в законе" <6>. Фактически принцип superficies solo cedit приводил к недозволению горизонтальной собственности: собственник поверхности земли необходимым образом становился собственником также и всего, что было на ней построено <7>. -------------------------------- <5> См.: Зимелева М. В. Общая собственность в советском гражданском праве // Ученые записки ВИЮН. Вып. 2. М., 1941. С. 82. <6> Кассо Л. А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 6. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Римское частное право (под ред. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского) включен в информационный банк согласно публикации - Юристъ, 2004. ------------------------------------------------------------------ <7> Римское право: Учебник / Под ред. И. Б. Новицкого и И. С. Перетерского. С. 150.

Несмотря на то что правовые категории, разработанные римским правом, явились основой для формирования нормативных баз и цивилистических исследований последующих эпох, в Средние века в некоторых землях Европы получили распространение случаи возникновения права горизонтальной собственности. В частности, в Италии многие старинные городские статуты содержат предписания, касающиеся домов, разделенных в натуре. Падуанский юрист XV в. Бартоломей Цеполла в своем трактате о сервитутах (глава 38, § 2) характеризует как "каждодневное явление" договор о разделе общего дома и разбирает вопрос о праве собственников верхних этажей проходить через нижний этаж <8>. -------------------------------- <8> Цит. по: Зимелева М. В. Указ. соч. С. 34 - 90.

В ряде немецких земель Средневековья допускалось установление индивидуального права собственности на отдельный этаж в строении (отдельная квартира обычно занимала весь этаж целиком). В отсутствие четкого законодательного регулирования отношений таких соседей по поводу эксплуатации принадлежащих им строений возникало множество споров, что позволило современникам называть эти строения "домами ссоры" <9>. По мнению Л. А. Кассо, решающим фактором в деле формирования поэтажной собственности в немецких землях явилась признаваемая местными законодательствами возможность отдельного существования права собственности на земельный участок и на расположенное на нем строение. Действие римского принципа superficies solo cedit выразилось в виде права общей долевой собственности собственников квартир на земельный участок под строением <10>. В отдельных местностях устанавливалось право общей собственности на места общего пользования и несущие конструкции строения, доля в этом праве была неразрывно связана с правом индивидуальной собственности на соответствующую часть строения <11>. Однако со вступлением в силу 1 января 1900 г. Германского гражданского уложения <12> право поэтажной собственности было отменено. -------------------------------- <9> Цит. по: Трубачев Е. О. Указ. соч. С. 16. <10> Кассо Л. А. Указ. соч. С. 11 - 15. <11> Баранова Е. А. Оборот недвижимости в российском и германском праве: сравнительное исследование: Дис. ... к. ю.н. М., 2005. С. 52. <12> Гражданское уложение Германии / Пер. с нем.; под ред. В. Бергмана, М. Гудброт. М.: Волтерс Клувер, 2006.

Возможность возникновения права собственности на часть дома обсуждалась и в дореволюционной России: отсутствовало единство взглядов по поводу самой допустимости раздела здания, принципов его раздела "по вертикали" и (или) "по горизонтали". Существовало мнение о невозможности раздела здания по существу. Этого мнения придерживались, например, К. П. Победоносцев <13>, К. Н. Анненков <14>. Не соглашаясь с последней точкой зрения, профессор Г. Ф. Шершеневич задавался вопросом: "Что мешает разделу дома капитальною внутреннею стеною, когда в больших городах многие дома отделяются друг от друга именно такою стеною? Если к одному дому можно позднее пристроить другой дом, то почему нельзя построенный одновременно разделить стеною?" <15>. Поддерживая эту точку зрения и ссылаясь на отсутствие в современном ему законодательстве указаний о принципиальной неделимости дома, В. Б. Ельяшевич отмечал, что "вполне мыслим такой дом, который без всякого разрушения ценности и без всяких неудобств может быть разделен на части, например, при помощи брандмауэра (вертикальной стены)" <16>. -------------------------------- <13> Победоносцев К. П. Курс гражданского права: вотчинные права. М., 2002. Ч. 1. С. 126. <14> Анненков К. Н. Система русского гражданского права: В 6 т. СПб., 1894. Т. 1. С. 311. <15> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 104. <16> Законы гражданские (Свод законов. Т. X. Ч. 1: О порядке приобретения и укрепления прав на имущества вообще. Ст. 383 - 441. Вып. 1 - 3.): Практический и теоретический комментарий / Под ред. А. Э. Вормса, Б. В. Ельяшевича. М.: Изд-во З. М. Зильберберга, 1913 - 1914. С. 105.

В одном из решений Правительствующий сенат отметил, что "дом не может быть поделен на части в горизонтальном направлении, так как право собственности каждого будет в этом случае неполное: собственник не вправе будет производить постройки и починки в стенах без согласия других собственников" <17>. Однако из общего правила о горизонтальной неделимости здания имелось закрепленное законом исключение, допускавшее в некоторых западных губерниях Российской империи существование земельных участков с раздробленными по экс-дивизиям домами (примечание к ст. 1389 ч. 1 т. X Свода законов гражданских). Тем самым в этих местностях допускалась возможность горизонтального (поэтажного) деления домов. -------------------------------- <17> Победоносцев К. П. Курс гражданского права: вотчинные права. М., 2002. Ч. 1. С. 126.

На рубеже XVIII - XIX вв. в России широко развилось строительство доходных домов - многоквартирных жилых домов, возводившихся (или возникавших вследствие реконструкции) с целью извлечения дохода от сдачи квартир внаем <18>. К 1910 г. строительство больших многоквартирных домов перешло в руки кооперативов, профессиональных обществ и страховых компаний <19>. Создававшиеся в России жилищные кооперативы (строительные общества) продавали жилье в собственность либо сдавали квартиры своим членам в аренду, для проживания. Таким образом, в рамках кооперативов в России возникла поквартирная собственность <20>. -------------------------------- <18> См.: Ивянская И. С. Мир жилища. Архитектура. Дизайн. Строительство. История. Традиции. Тенденции. М., 2000. С. 210. <19> См.: Брумфилд Уильям Крафт. Строительство: комфорт и прибыль // Жилище в России: век XX. Архитектура и социальная история. М., 2001. С. 49. <20> Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: Дис. ... к. ю.н. Кемерово, 2010. С. 24.

Революция 1917 г. существенно повлияла на отношения собственности в России. В советское время полное изъятие земли из гражданского оборота облегчило решение вопроса о делимости зданий: оно находилось вне связи с земельным участком, а зависело от возможности выделения изолированной части дома с отдельным входом (квартиры), либо возможности превращения этой части дома в изолированную путем соответствующего переоборудования <21>. При таком разделе прекращалась общая собственность на выделенную часть дома. Неурегулированным оставался вопрос о судьбе общего имущества в таком доме (крыши, водопровода, канализации и т. п.). По мнению большинства авторов того времени, на неделимые конструкции и инженерное оборудование сохранялось право общей собственности и после раздела дома <22>. Данная модель организации отношений собственности распространялась на малоэтажные "индивидуальные" жилые дома. В многоквартирных домах, как правило, существовал один собственник (государство, жилищно-строительный кооператив и т. п.). Отдельные части таких домов (квартиры) предоставлялись другим лицам (гражданам и членам их семей) лишь в пользование <23>. -------------------------------- <21> П. 11 Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом" // Сборник постановлений Пленума Верховного Суда СССР (1924 - 1986). М., 1987. <22> См.: Чубаров В. В. Указ. соч. С. 233. <23> Исключения составляли не получившие распространения жилищно-строительные коллективы индивидуальных застройщиков, квартиры в которых предоставлялись на праве личной собственности каждому застройщику. Одновременно с этим фундамент, крыша, лестничные клетки и другие части многоквартирного дома, которые обслуживают все квартиры, составляли объекты общей собственности участников коллектива. Последние должны были их содержать и ремонтировать соответственно доле каждого. См.: Постановление Совета Министров РСФСР от 9 июля 1959 г. N 1184 "О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов" // СП РСФСР. 1959. N 9. Ст. 77.

По-настоящему массовое распространение права частной собственности на квартиру стало возможно с изданием Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" <24>, который закрепил бесплатную передачу в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. По данным Росстата <25>, число приватизированных жилых помещений в 1992 г. в России составило 2631 тыс. (максимальный показатель за всю историю приватизации). Всего с начала приватизации по состоянию на 1 января 2010 г. приватизировано 27651 тыс. жилых помещений (73% от общего числа жилых помещений, подлежащих приватизации). -------------------------------- <24> Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959. <25> Россия в цифрах. 2010: Краткий статистический сборник (Росстат). M., 2010. С. 193 - 201.

Приватизация квартир в многоквартирных домах неизбежно породила вопрос содержания, пользования и распоряжения имуществом дома, расположенным за пределами квартир. В связи с этим возникла необходимость урегулирования отношений собственности на имущество общего назначения в доме (места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и т. п.). В ст. 290 Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ <26> был закреплен режим общей долевой собственности на общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме. -------------------------------- <26> Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.

Параллельно с процессами приватизации жилищного фонда осуществлялась передача в частную собственность и нежилых зданий. Однако в отличие от многоквартирных домов для сферы нежилой недвижимости вопрос организации отношений собственности в зданиях не получил прямого законодательного решения. Это повлекло за собой достаточно противоречивую практику приватизации и последующего отчуждения объектов в зданиях, а также определения судьбы общего имущества в них. Последнее либо признается объектом общей собственности собственников помещений в зданиях, либо поступает в индивидуальную собственность с самостоятельной правовой судьбой <27>. Наблюдаемое в последние годы активное строительство зданий нежилого назначения <28> расширяет сферу действия такой правовой неопределенности. Принятое 23 июля 2009 г. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" <29>, распространившее "законный режим" общей долевой собственности на общее имущество, установленный для многоквартирных домов, на нежилые здания и сооружения, не обеспечивает преодоление существующего пробела. Происходит это не только из-за отсутствия нормативного значения указанного акта, но и из-за неполноты предложенного в нем решения. В нем, в частности, ничего не сказано о судьбе земельного участка под зданием. Требуется построение легальной концепции права общей долевой собственности на общее имущество в зданиях любого назначения с учетом накопленного исторического опыта и необходимости обеспечения стабильности сложившихся отношений <30>. -------------------------------- <27> См.: Кузьмина И. Д. Объекты права собственности в здании // Вещные права: система, содержание, приобретение: Сб-к науч. трудов в честь проф. Б. Л. Хаскельберга / Под ред. Д. О. Тузова. М.: Статут, 2008. С. 130 - 132. <28> По данным Росстата, в 2009 г. введено в действие 16066 зданий нежилого назначения, около 30% из них составляют коммерческие здания (их общая площадь - 7,7 млн. кв. м ), значительную часть составляют также здания промышленного (4,1 млн. кв. м) и сельскохозяйственного (3,7 млн. кв. м) назначения. См.: Россия в цифрах. 2010: краткий статистический сборник (Росстат). M., 2010. С. 128, 270, 279 - 281. <29> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9 (сентябрь). <30> Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., предлагает решить проблему правового регулирования данных отношений в нормах Гражданского кодекса о вещных правах в рамках самостоятельной главы о праве собственности на жилые и нежилые помещения. См: О проекте Концепции развития законодательства о вещном праве // Бюллетень нотариальной практики. 2009. N 3. С. 33 - 40.

Название документа