Отказ в продлении договора аренды

ОТКАЗ В ПРОДЛЕНИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

О. МОСКАЛЕВА

Москалева Ольга, юрист ООО "ТМХ-Сервис".

Аренда принадлежащего муниципальному образованию земельного участка с целью индивидуального строительства - довольно выгодное предприятие для граждан. Вместе с тем по истечении времени они могут столкнуться с отказом арендодателя продлевать заключенный договор. Как разрешают суды подобные споры?

Аренда земельного участка для осуществления индивидуального жилищного строительства в настоящее время явление очень распространенное, в сети Интернет можно найти большое количество объявлений, предлагающих в аренду земельные участки. Как правило, земельные участки, сдаваемые в аренду под индивидуальное жилищное строительство, находятся в собственности муниципальных образований, и гражданин, желающий заключить такой договор, должен обратиться в соответствующий орган местного самоуправления. В том случае, если заявление удовлетворяется, администрацией муниципального образования издается соответствующее постановление. При надлежащем оформлении документов подобный вид отношений является достаточно удобным и выгодным для обеих сторон, но, поскольку речь идет о договоре аренды земель, находящихся в муниципальной собственности, необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с видом договора. Главная особенность договора аренды заключается в том, что он в большинстве случаев устанавливается на определенный срок, по истечении которого договор либо прекращает свое действие, либо продлевается на новый срок. И именно при желании арендодателя продлить договор аренды возникает ряд сложностей в виде отказа администрации муниципального образования в продлении договора по причинам зачастую непонятным арендатору. Данное обстоятельство вынуждает обращаться в суд за защитой своих прав. Сразу следует сказать, что данный вид спора достаточно часто решается в пользу истца, поскольку ответчик не может подтвердить обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих возражений. Причиной же отказа в удовлетворении исковых требований становится обычно неисполнение самим истцом условий договора аренды (например, невнесение арендной платы) или требований законодательства. Рассмотрим несколько примеров. Решение Орджоникидзевского районного суда города Магнитогорска Челябинской области по делу N 2-559/11. Н. А.В. обратился в суд с иском к администрации города Магнитогорска о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка, признании права пользования земельным участком, об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу (...). В обоснование заявленных требований указал, что 25.02.2003 и 21.07.2004 между ним и муниципальным округом "Приуральский сельсовет" были заключены договоры аренды вышеуказанного земельного участка. Арендная плата по договору аренды платилась им исправно начиная с 2003 года. В настоящее время правопреемник муниципального округа "Приуральский сельсовет" - муниципальный округ "город Магнитогорск" - отказывает ему в продлении срока аренды вышеназванного договора, указывая на то, что в администрации Агаповского района не имеется сведений, подтверждающих предоставление Приуральским сельсоветом ему земельного участка. Также имеются разночтения в предоставленных им постановлениях главы Приуральской сельской администрации от 2002 и 2004 годов с N 48 и 121 соответственно. В связи с чем просит: признать отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010 за N ОДП 54/7455 в продлении срока аренды земельного участка по договору аренды N 321-04 от 21.06.2004, заключенного между Н. А.В. и МО "Приуральский сельсовет", незаконным. Признать за Н. А.В. право пользования земельным участком площадью 1200 кв. м, расположенным по адресу: (...) - с кадастровым (...) с указанием точек координат. Обязать ответчика заключить с Н. А.В. договор аренды вышеуказанного земельного участка. Представитель администрации города Магнитогорска К. А.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Представила суду письменный отзыв, из которого следует, что оснований для продления срока действия договора аренды земельного участка не имеется, поскольку заявлений от истца о продлении срока действия договора до октября 2010 года в администрацию не поступало, необходимых документов для продления договора аренды Н. А.В. представлено не было, земельный участок не использовался арендодателем по назначению в течение длительного времени. Считает, что законных оснований для продления срока аренды земельного участка у администрации не имеется. Как было установлено в судебном заседании, земельный участок истцом был получен на законных основаниях, доказательств обратного суду представлено не было, а, кроме того, исходя из показаний свидетеля, не доверять которым у суда не было оснований, истец регулярно вносил арендную плату за спорный земельный участок. Факт нахождения на земельном участке сооружения в виде фундамента жилого дома, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, не оспаривался стороной ответчика и подтверждается имеющимся в материалах дела актом обследования администрацией города Магнитогорска спорного земельного участка от 04.04.2011 и фотоснимками. Таким образом, в силу изложенного, с учетом положений статей 22, 59 Земельного кодекса РФ, суд считает, что у истца возникло право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок. Оснований прекращения договора аренды земельного участка, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса РФ, суд не усматривает. Учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, а также требования вышеуказанных норм Закона, суд приходит к выводу о том, что отказ администрации города Магнитогорска от 16.12.2010 является незаконным. Иск удовлетворен. В приведенном решении представитель ответчика ссылается на установление факта длительного неиспользования истцом земельного участка, что в соответствии со статьей 46 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ является основанием для прекращения договора аренды земельного участка, однако при этом он не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений, хотя в соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Доводы представителя ответчика о том, что истец не обращался за продлением договора аренды, судом были рассмотрены, но по результатам рассмотрения представленных документов было установлено, что данный довод не соответствует действительности, и истцу было отказано в продлении договора аренды в нарушение статьи 22 Земельного кодекса РФ, указывающей на преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Таким образом, в судебном заседании был установлен факт неправомерного отказа администрации муниципального образования в продлении договора аренды с истцом. Решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия по делу N 2-11/2011 от 01.02.2011. Л. М.Е. обратилась в суд с исковым заявлением в интересах М. О.П. к администрации Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка. В заявлении указала, что она по доверенности от М. О.П. обратилась с заявлением в администрацию Лахденпохского муниципального района о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером (...), площадью (...) кв. м, расположенного в (...), предоставленного М. О.П. под строительство индивидуального жилого дома. Ответа на заявление из администрации до настоящего времени не получено. В связи с тем что договор аренды не продлен, истица не может законно распоряжаться земельным участком, зарегистрировать возведенный жилой дом. В связи с этим в исковом заявлении истец просила обязать администрацию Лахденпохского муниципального района продлить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. В судебном заседании М. О.П. отсутствовала. О дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представители - Л. М.Е., действующая на основании доверенности, и Д. К.И. по устному ходатайству Л. М.Е. заявленные требования поддержали в полном объеме. Кроме того, полагали возможным заключить новый договор аренды земельного участка, который ранее предоставлялся М. О.П. В обоснование требований истца Л. М.Е. привела доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнительно сообщила, что на основании Постановления исполняющего обязанности главы Лахденпохского муниципального района N 129 от 10.02.2009 с М. О.П. был заключен договор аренды земельного участка N 1971 с кадастровым номером (...), площадью (...) кв. м под строительство индивидуального жилого дома, расположенного в (...), сроком до 01.08.2010. М. О.П. было необходимо произвести государственную регистрацию земельного участка. Договор аренды земельного участка зарегистрирован не был, так как в вышеуказанном Постановлении N 129 от 10.02.2009 была допущена ошибка в написании отчества М. О.П., которую администрация Лахденпохского муниципального района долго исправляла, в связи с чем земельный участок находился в пользовании истца менее года и необходимости в его государственной регистрации не было. В регистрационной службе пояснили, что сначала нужно продлить договор аренды, а затем его зарегистрировать. Кроме того, пояснила, что ранее в отношении ее доверителя проводилась проверка соблюдения земельного законодательства. Были выявлены некоторые нарушения и выдано предписание. Все нарушения, указанные в предписании, устранены, препятствий у администрации Лахденпохского муниципального района для продления договора аренды земельного участка нет. Действительно, временный дом, который стоял на салазках, находился менее чем в 20 метрах от уреза воды, но он отношения к М. О.П. не имеет, данное строение принадлежало Д. К.И., предписание было выдано на его имя. Сейчас дом перенесен на фундамент, в 20 метрах ничего не построено. Жилой дом расположен более чем в 50 метрах от уреза воды, забор убрали. Предписание исполнено. Дом находится в том месте, где разрешено строительство. Прибрежная полоса очищена, выровнена, территория свободна, никаких преград в пользовании другим лицам нет. М. О.П. является добросовестным пользователем, все документы у нее были оформлены. Представитель ответчика в обоснование своих доводов о невозможности продления договора аренды земельного участка ссылалась на недобросовестность арендатора (истца), выразившуюся в том, что на ее действия поступали жалобы от жителей поселка. Кроме того, как следует из объяснений представителя ответчика и представителя администрации Хийтольского сельского поселения, М. О.П., используя земельный участок, свела почву, выкорчевала деревья, перегородила забором тропу, которой исторически пользуются как жители поселка, так и туристы. Также продление договора аренды невозможно, поскольку М. О.П. не зарегистрировала договор аренды от 10.02.2009 в установленном порядке, хотя объективная возможность для его регистрации имелась. В ходе судебного заседания доводы представителя ответчика не подтвердились, а в отношении истца было установлено, что М. О.П. является добросовестным арендатором, использует участок по назначению и регулярно вносит арендную плату. Кроме того, 27.07.2010 М. О.П. выполнила свою обязанность по письменному уведомлению арендодателя, направив в администрацию Лахденпохского муниципального района письменное заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду (лист дела 49), поэтому суд приходит к выводу, что истец вправе ссылаться на преимущественное право на заключение договора аренды. Таким образом, суд приходит к выводу о возложении на администрацию Лахденпохского муниципального района обязанности заключить с М. О.П. договор аренды на срок пять лет. Иск удовлетворен. Здесь представитель ответчика в обоснование своих возражений также ссылается на обстоятельства, которые могут служить основанием для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, что предусмотрено пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ и пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, но в то же время не приводит каких-либо доказательств в подтверждение своих возражений. Решение Котласского городского суда Архангельской области N 2-1450 от 03.08.2011. Истица обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального округа "..." о понуждении к продлению договора аренды земельного участка и выдаче постановления о выделении земельного участка. В обоснование иска указала, что ответчик отказал ей в выдаче постановления по выделению земельного участка ввиду отсутствия кадастрового паспорта. Однако паспорт оформляется на основании указанного постановления. В судебном заседании на иске настаивала, пояснив, что с ней был заключен договор аренды земельного участка на срок один год. За период действия договора она земельный участок на кадастровый учет не поставила из-за отсутствия времени и денежных средств, арендную плату не платила, не обращалась к ответчику по истечении срока действия договора, чтобы продлить его. Просила предоставить земельный участок, продлив срок действия аренды, так как земельный участок ей необходим в настоящее время. Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом администрации муниципального округа "..." по доверенности Т. иск не признал, поскольку оснований для продления срока действия договора аренды не имеется. Договор аренды земельного участка был заключен на срок один год. По истечении срока действия договора истица не обращалась с заявлением о его продлении, поэтому он прекращен. Она не исполняла свои обязанности по оплате арендной платы, не поставила на кадастровый учет, не получила разрешение на строительство. Земельный участок не использовался по назначению, что установлено актом осмотра земельного участка. Истица требует предоставления земельного участка в аренду, однако по нормам земельного законодательства предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения аукциона невозможно. Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска. Без комментариев. Решение Центрального районного суда города Читы N 2-2097-10 от 27.10.2010. П. Т.Г. обратилась с вышеназванным иском в суд, ссылаясь на следующее. В 2004 году истицей был заключен договор аренды земельного участка N (...) от 18.11.2004, расположенного по адресу: город Чита, Центральный район, микрорайон (...) <адрес>, площадью 925 кв. м, с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы на основании распоряжения главы Администрации города от 26.10.2004 N 3601-Р, который не был зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе по городу Чите и Забайкальскому краю в установленные сроки. 17.02.2009 истицей было подано заявление в Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о продлении аренды сроком на пять лет. Департамент в удовлетворении заявления отказал, ссылаясь на отсутствие документального подтверждения опубликованной информации о предоставлении в аренду для индивидуального жилищного строительства земельного участка. 29.01.2010 Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края истице было выдано соглашение об оплате за период фактического использования земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (...) - в размере 11 руб. 97 копеек, которое истица своевременно оплатила. Все годы пользования участком N (...) в (...) истица своевременно вносила арендную плату, о чем свидетельствует акт сверки взаимных расчетов за период с 01.12.2004 по 15.02.2010. Задолженность по акту сверки в размере 56 руб. 89 копеек истицей погашена 10.03.2010. Истица просит обязать Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края продлить ей аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Чита, микрорайон (...) - на пять лет, то есть до 2015 года, который ей необходим для окончания строительства дома, а также для выращивания овощей для собственных нужд. В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме, обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, подтвердила. Представитель ответчика Б. Ю.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в соответствии с требованиями Земельного и Гражданского кодексов РФ, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Несоблюдение установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Учитывая, что представленный договор аренды не прошел государственную регистрацию, он является ничтожным, в связи с чем перезаключить данный договор на новый срок не представляется возможным. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит требования не подлежащими удовлетворению. Причина отказа в иске очевидна, как и в предыдущем случае, а именно отсутствие регистрации договора. Если обобщить судебную практику по вопросу отказа в продлении договора аренды, можно увидеть, что решения администрации муниципального образования об отказе в продлении договора не всегда основаны на требованиях действующего законодательства, что, в свою очередь, становится основанием для удовлетворения исковых требований о продлении договора. Что же касается истца, то несоблюдение условий договора, а также норм права, регулирующих отношения по договору аренды, делает его продление невозможным.

------------------------------------------------------------------

Название документа