Применение брачного договора в сфере недвижимого имущества супругов

ПРИМЕНЕНИЕ БРАЧНОГО ДОГОВОРА В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ <*>

О. И. ДЕРЮШЕВА

-------------------------------- <*> Deryusheva O. I. Application of marriage contract in the sphere of immovable property of spouses.

Дерюшева Олеся Ивановна, аспирантка гражданско-правовой кафедры АНО МОК Воронежского экономико-правового института.

Проблемы раздела имущества супругами при расторжении брака заслуживают большого внимания, автором данной статьи проводится анализ применения брачного контракта супругами в сфере недвижимого имущества.

Ключевые слова: брачный контракт, супруги, жилое помещение, семья, имущество.

Problems of division of property of spouses in dissolution of marriage are important, the author of the article analyses application of marriage contract by spouses in the sphere of immovable property.

Key words: marriage contract, spouses, living accommodation, family, property.

Предусматривая договорный режим супружеского имущества, законодательство РФ выделяет брачный договор как альтернативный законному режиму имущества супругов. Имущественные отношения каждого из супругов и супружеской пары в целом можно учесть наиболее эффективно посредством изменения, расторжения или заключения брачного договора. Так, по мнению Р. П. Мананковой, определенность имущественных отношений супругов, достигаемая при помощи брачного договора, позволит избежать лишних стрессов при распаде семьи, причем урегулированность подобных отношений брачным договором также является главным условием предотвращения семейных конфликтов <1>. -------------------------------- <1> Мананкова Р. П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск, 1991. С. 214.

В брачном договоре супруги определяют способы участия в доходах друг друга, порядок несения семейных расходов, прописывают имущество, которое будет передано каждому из них в случае расторжения брака, а также устанавливают денежные или иные компенсации, выплачиваемые одной из сторон при расторжении брака <2>. Касаясь непосредственно объектов недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности супругов, большее внимание будет уделено жилым домам, квартирам и имущественным правам, связанным с ними. -------------------------------- <2> Слепакова А. В. Правоотношения собственности супругов. М., 2005. С. 291 - 292.

При расторжении брака супруги в брачном договоре стараются урегулировать свои жилищные отношения, так как недвижимость является значимым и наиболее ценным имуществом. При проживании супругов в квартире, которая на праве собственности принадлежит одному из них, остро встает вопрос о сохранении права пользования и проживания в данном жилом помещении другим супругом в случае развода, и такие положения могут быть закреплены в брачном договоре. Принятие нового Жилищного кодекса РФ <3>, действующего с 29 декабря 2004 г., подразумевало оптимальным образом урегулировать имущественные отношения по поводу жилого помещения между членами семьи, однако правовое положение членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения остается предметом острой дискуссии. Одни ученые считают, что необходимо прежде всего защищать интересы собственника или нанимателя жилого помещения, в то время как другие отстаивают жилищные права бывших членов семьи, считая безнравственным выгонять из жилья бывших супругов и детей. -------------------------------- <3> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ.

ЖК РФ не содержит определения понятия "бывший член семьи собственника". Часть 4 статьи 31 ЖК РФ связывает это понятие с ситуацией, при которой право пользования жилым помещением прекращается: "В случае прекращения семейных отношений с собственником..." Следовательно, бывшим членом семьи собственника является лицо, которое прекратило проживание с собственником в качестве члена семьи. В то же время определенные теоретики и практики считают, что дети и родители собственника жилья не могут быть признаны бывшими членами его семьи. На практике происходит следующее. Решением Петровского районного суда г. Москвы от 21 сентября 2005 г. И. отказано в иске о выселении из принадлежащей ему на праве собственности квартиры его совершеннолетних сыновей с детьми и женами. Причиной обращения И. в суд стала невозможность его совместного проживания с указанными лицами из-за конфликтных отношений с ними. Отказ в удовлетворении иска суд мотивировал так: "Ссылку истца на то, что ответчики - его дети - не являются членами его семьи, суд не может принять во внимание, поскольку в силу ст. 31 ЖК РФ дети относятся к членам семьи и они не могут быть бывшими членами семьи" <4>. -------------------------------- <4> Дубровская И. А. Выселение бывших членов семьи собственника // Жилищное право. 2007. N 3.

Впоследствии судебная практика изменилась, поскольку ч. 3 ст. 65 СК РФ отмечает, что место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением между ними. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с родителем, не имеющим жилого помещения в собственности, а у другого возникли алиментные обязательства, ребенок уже не считается членом семьи собственника. Следовательно, если ребенок проживает с родителем, у которого отсутствует жилье, он является бывшим членом семьи собственника жилого помещения и подлежит выселению вместе с бывшим супругом на основании и в порядке, которые предусмотрены ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. На практике также встает вопрос: может ли у членов семьи собственника жилого помещения возникнуть право проживания, если сам собственник в нем не проживает? При отсутствии совместного проживания, как следует из ст. 31, 69 ЖК РФ, представляется справедливой позиция, в соответствии с которой если сам собственник не проживает в данном жилом помещении, то отсутствуют и предпосылки для возникновения у заинтересованных лиц самостоятельного права на это жилое помещение <5>. -------------------------------- <5> Формакидов Д. А. Изменение правового положения членов семьи собственника жилого помещения в сфере реформирования жилищного законодательства // Жилищное право. 2005. N 2.

Наиболее проблематичным на сегодняшний день является вопрос о возможности сохранения или прекращения права пользования жилым помещением лицом, утратившим статус члена семьи собственника или нанимателя жилого помещения. Основаниями, способствующими этому, являются прекращение семейных отношений с собственником жилого помещения, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (п. 4 ст. 31 ЖК РФ), а также переход права собственности на жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Жилищный кодекс РСФСР стоял на страже имущественных интересов супруга, не являющегося собственником, сохраняя за ним право пользования и проживания в жилом помещении другого супруга. Ряд ученых того времени были не согласны с таким положением дела, так, например, в своей работе Ю. Г. Долгов задавался вопросом: "Не нарушает ли эта норма имущественные интересы супруга - собственника жилого помещения?" - и, развивая свою мысль, отмечал, что нотариусы в практике своей работы уже вплотную столкнулись с вышеописанной проблемой. Участились случаи, когда супруги настаивают на фиксации в брачном договоре обязанности супруга, вселяющегося на жилплощадь другого, освободить его в случае развода. Но зачастую нотариусы отказывали в удостоверении подобного брачного договора, сославшись на то, что условие об освобождении жилого помещения нарушает имущественные права другого супруга. Ссылались они также и на п. 1 ст. 292 ГК РФ, согласно которому члены семьи собственника (в том числе бывшие), проживающие с ним, имеют право пользования этим жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, и могут быть выселены лишь по аналогичным основаниям <6>. -------------------------------- <6> Долгов Ю. Г. Охраняемые законом интересы супругов, родителей и несовершеннолетних детей в семейном праве РФ: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 90 - 91.

Л. Б. Максимович, в свою очередь, до принятия ЖК РФ 2004 г. также высказывал мнение о том, что вселяемый супруг обладает лишь правом пользования жилым помещением собственника, причем это право у него основано на регистрации брака. То есть в связи с расторжением брака право пользования жилым помещением у вселяемого супруга прекращается. Следовательно, в брачном договоре можно определить, что при государственной регистрации расторжения брака право пользования у другого супруга прекращается с обязательством освободить жилплощадь <7>. -------------------------------- <7> Максимович Л. Б. Брачный договор // Закон. 1997. N 11. С. 40.

Жилищный кодекс РФ встал на сторону собственника, исходя из того, что в основе права пользования жилым помещением находятся семейные отношения. При их прекращении право пользования прекращается, если законом или договором не установлено иное. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение или другие обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования таким помещением за бывшим членом семьи может быть сохранено на определенный срок по решению суда. По истечении срока, установленного судом, право пользования жилым помещением у членов семьи прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. Продолжительность срока законом не установлена, этот вопрос должен решаться судом в каждом конкретном случае с учетом обстоятельств дела. В средствах массовой информации высказывалось мнение, что указанный срок должен составлять один год <8>. Целесообразно предусмотреть, что длительность указанного срока должна быть связана с возрастом ребенка, например до достижения им трехлетнего возраста, поскольку в этом возрасте его можно отдать в детское дошкольное учреждение. Необходимо также предусмотреть в законе контроль органов опеки и попечительства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних членов семьи собственника. -------------------------------- <8> Дубровская И. А. Выселение бывших членов семьи собственника // Жилищное право. 2007. N 3.

Суд также вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Однако трудно представить, как подобная норма будет работать на практике. Возможно, суд при решении вопроса, с кем будет проживать несовершеннолетний ребенок после расторжения брака родителей, вместо матери, не имеющей жилья, будет отдавать предпочтение отцу - собственнику жилого помещения <9>. -------------------------------- <9> Чичерова Л. Е. Имущественные права членов семьи на жилое помещение // Юрист. 2006. N 8.

Е. А. Чефранова предусматривает с помощью брачного договора оговорить случаи, когда при разводе с одним из супругов остаются проживать несовершеннолетние дети, и предлагает сохранить у них и у вселяемого супруга право пользования жилым помещением. Освобождение указанного помещения будет происходить в зависимости от предоставления супругом-собственником другому супругу с ребенком благоустроенного жилого помещения взамен занимаемого <10>. -------------------------------- <10> Чефранова Е. А. Охрана права совместной собственности супругов // Актуальные проблемы гражданского права и процесса: Сборник материалов Международной научно-практической конференции / Отв. ред. Д. Х. Валеев, М. Ю. Челышев. М., 2006. С. 154.

Право пользования жилым помещением возникает у членов семьи в основном с момента вселения их собственником на жилую площадь, если иное не было установлено соглашением, заключенным между ними, т. е. брачным договором. Принятие такого договора в данном случае поможет супругам урегулировать имущественные отношения. В нем могут быть оговорены права супругов на жилую площадь друг друга как в период брака, так и после его расторжения. Анализ соответствующих статей Жилищного кодекса приводит к выводу о том, что супруги вправе урегулировать договорным путем три группы жилищных вопросов. Во-первых, стороны брачного договора вправе определить порядок пользования жилым помещением. По соглашению стороны могут ограничить право членам семьи собственника жилого помещения пользоваться жильем наравне с его собственником, определенным сроком, или поставить подобное право под определенное условие. Также законом не препятствуется ограничить право пользования лишь частью помещения. Во-вторых, в качестве условий брачного договора вправе выступать положения, касающиеся ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жильем. Поскольку члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную ответственность по подобным обязательствам, то и в брачном договоре возможно установить, например, долевую ответственность по долгам, связанным с пользованием жильем. В-третьих, брачным договором возможно урегулировать, как уже было сказано выше, последствия прекращения семейных отношений между супругами. Стороны могут договорным путем изменить правило, при котором прекращение семейных отношений с собственником помещения влечет для данного лица и прекращение права пользования жилым помещением. Например, установив, что за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования жильем на определенный срок или до момента приобретения им иного помещения, пригодного для проживания. Подобное договорное условие лишит возможности собственника жилья угрожать выселением его супругу <11>. -------------------------------- <11> Низамиева О. Н., Сакулин Р. А. Брачный договор: актуальные проблемы формирования содержания // Юрист. 2006. N 12.

Е. А. Чефранова высказала мысль, что условиями брачного договора за супругом собственника может быть признано ограниченное вещное право - жилищный узуфрукт, позволяющий владеть жилым помещением и пользоваться им пожизненно для проживания. При этом право бывшего супруга на пользование жилым помещением может ограничиваться, как уже было сказано ранее, определенным сроком, равным периоду времени, истекшего с момента расторжения брака. Предлагается предусмотреть право пользования жилым помещением за бывшим супругом в течение трех лет со дня расторжения брака или же вплоть до достижения общими детьми совершеннолетия. Также в брачном договоре можно предусмотреть иной личный сервитут в отношении земельного участка, сооружения или строения, принадлежащего другому супругу <12>. -------------------------------- <12> Чефранова Е. А. Имущественные отношения супругов. М., 2008. С. 151.

Особого внимания заслуживают отношения между собственником приватизированного жилого помещения и членами его семьи, обладавшими на момент приватизации равными правами пользования данным помещением, но по определенным причинам не воспользовавшимися правом на его приватизацию, поскольку на основании ст. 19 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" <13> можно сделать вывод, что данная группа лиц обладает самостоятельным правом пользования жилым помещением. Причем наличие семейных отношений с собственником не имеет значения, и право пользования помещением для данных лиц сохраняется в случае расторжения брака. Однако договорное регулирование отношений возможно и в подобном случае, когда собственник жилья, с одной стороны, и лицо, подпадающее под действие ст. 19 упомянутого Закона, - с другой, в брачном договоре могут установить, что прекращение семейных отношений влечет за собой прекращение права пользования жилым помещением. -------------------------------- <13> Российская газета. N 1. 2005.

Существуют условия, которые не могут быть оговорены в брачном договоре, законодательно они сформулированы в п. 3 ст. 42 СК РФ. В свою очередь, отмечу еще ряд условий, не оговариваемых брачным договором, касающихся вселения и проживания в квартире, занимаемой другим супругом по договору жилищного найма в домах социального использования, отличные от условий ст. 69 ЖК РФ, где супруг нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеет равные с нанимателем права и обязанности и несет солидарную ответственность по обязательствам, предусмотренным договором социального найма. При этом за бывшим членом семьи сохраняются такие же права, как у нанимателя и членов его семьи. К тому же жилищный фонд социального пользования предназначен для использования социально незащищенными категориями граждан, и заключение брачного договора для таких граждан грозит неблагоприятными последствиями, наступление которых нежелательно. Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. "О внесении изменений в часть первую ГК РФ" законодателем определено важное изменение в содержание п. 2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которым переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому, чтобы избавиться от нежелательного соседства в виде бывших членов семьи, собственник вправе ее продать или иным образом ею распорядиться, правда, с учетом п. 4 ст. 292 ГК РФ. Тем не менее в ст. 558 ГК РФ, определяющую специфические условия купли-продажи жилых помещений, а также в ст. 675 ГК РФ, закрепляющую неизменность договора найма жилого помещения даже при смене собственника, соответствующие изменения внесены не были. В соответствии с этим конкуренция общей (ст. 216 ГК РФ) и специальных (ст. 292, 558, 675 ГК РФ) норм может послужить основанием обращения в Конституционный Суд РФ с целью проверки новой редакции п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ на конституционность, на соответствие ст. 40 Конституции РФ о праве на жилище, а также нормам Европейской конвенции об основных правах и свободах 1950 г. <14>. -------------------------------- <14> Молохов А. В. О бывшем супруге замолвите слово... // Адвокат. 2005. N 6.

Защищаясь в суде от выселения, можно доказать, что между собственником и бывшим членом семьи в соответствии со ст. 671 ГК РФ заключен договор найма жилого помещения, но ст. 674 ГК РФ предусматривает письменную форму заключения данного договора, при несоблюдении которой он будет недействительным. Согласно ст. 682 ГК РФ такой договор носит возмездный характер, существенным является условие о размере платы за жилое помещение и при отсутствии такового в письменном виде, а также доказательств уплаты этих денежных сумм, затруднит доказывание факта заключения договора и его наличие. Единственным недостатком является срок, который в соответствии со ст. 683 ГК РФ не может превышать пяти лет, а преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок обусловливается правом наймодателя на отказ от его возобновления на прежних условиях. Из всего вышеперечисленного напрашивается вывод, что надежды российских граждан на оптимальное регулирование имущественных отношений по поводу жилья между членами семьи не оправдались с принятием нового ЖК РФ. Оптимальным вариантом для защиты от возможных нападок супруга - собственника жилплощади в будущем является заключение между супругами брачного договора в соответствии со ст. 42 СК РФ о порядке урегулирования их имущественных отношений. В содержание брачного договора могут включаться условия перехода права собственности на имущество (в том числе регистрируемое) от одного к другому супругу или от обоих супругов одному из них, и наоборот. Е. А. Чефранова отметила, что перед нотариальной практикой в этой связи встал вопрос, является ли брачный договор, надлежаще удостоверенный, основанием для внесения в правоустанавливающие документы соответствующих изменений <15>. Если супруги внесли в брачный договор запись о том, что хотят купленную во время брака на имя жены квартиру при разводе отнести к имуществу мужа, то факта заключения брачного договора достаточно <16>. Однако И. Качнова и В. Печерский, не соглашаясь с данным мнением, отмечают, что квартира является совместной собственностью, и для прекращения этого режима один супруг должен передать по соглашению другому выделенную свою долю, заключить, таким образом, договор по отчуждению - дарения или купли-продажи. В брачном договоре можно установить, что данное имущество будет принадлежать одному супругу, а другой передаст ему законным способом свою долю в течение определенного времени <17>. Вторая точка зрения более приемлемая, и внесение элементов предварительного договора в брачный договор представляется более предпочтительным. -------------------------------- <15> Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 55. <16> Слепакова А. В. Указ. соч. С. 292 - 293. <17> Качнова И., Печерский В. Как заключается брачный контракт // Закон. 1997. N 11. С. 40.

При регулировании супружеских имущественных отношений в п. 3 ст. 42 СК РФ устанавливаются конкретные ограничения свободы брачного договора с целью защиты имущественных интересов как супругов, так и членов их семьи. А в соответствии с п. 1 ст. 43 СК РФ по соглашению супругов брачный договор можно изменить или расторгнуть. Если такового не достигнуто, то расторжение или изменение брачного договора производится в судебном порядке по иску заинтересованного супруга. При определении оснований, способствующих изменению и расторжению брачного договора, п. 2 ст. 43 СК РФ содержит отсылку к норме ГК РФ, в соответствии с которой брачный договор может быть расторгнут в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным ГК РФ для расторжения договора <18>. В свою очередь, М. В. Антокольская, анализируя ст. 451 ГК РФ, делает вывод, что положения статьи применимы к регулированию коммерческих договоров. В связи с тем что брачный договор может быть расторгнут судом и при отсутствии всех условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, М. В. Антокольская отмечает, что семейное законодательство не гибко, и предлагает включить в СК РФ дополнительные положения, благодаря которым суд в упрощенном порядке сможет изменить или прекратить брачный договор при отсутствии условий, предлагаемых в ст. 451 ГК РФ <19>. -------------------------------- <18> Долгов Ю. Г. Указ. соч. С. 92 - 93. <19> Антокольская М. В. Семейное право. М., 1999. С. 164.

Ю. Г. Долгов в целях соблюдения имущественных интересов супругов предлагает дополнить ст. 43 СК РФ правилом (аналогичным правилу, предусмотренному ступругов может взять на себя обязательство обеспечить другого квартирой, если первый примет решение о выезде за пределы РФ, а второй остается жить в России, как в случае расторжения брака, так и без такового; закрепление неравенства долей при разделе имущества, если поводом к разводу послужило недостойное поведение, выраженное в пьянстве, изменах и т. п. <22>. Во всех подобных случаях невозможно доказать, что сторона воспрепятствовала наступлению подобных условий или содействовала недобросовестно. А. В. Слепакова отмечает, что "нет необходимости ссылаться на противоречие существу семейных отношений, чтобы не применять в подобных случаях к брачному договору п. 3 ст. 157 ГК РФ, ибо исключить применение данной нормы позволяет само гражданское законодательство". Оговариваемый п. 3 ст. 157 ГК РФ не отвечает существу семейных отношений, так как нельзя признать, например, наступившим рождение ребенка, если на самом деле этого не произошло <23>. -------------------------------- <21> Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 57. <22> Антокольская М. В. Указ. соч. С. 173; Максимович Л. Б. Указ. соч. С. 38; Максимович Л. Б. Брачный договор (контракт). Правовые режимы имущества супругов. М., 2001. С. 48; Слепакова А. В. Указ. соч. С. 294 - 295; Чефранова Е. А. Указ. соч. С. 56 - 57. <23> Слепакова А. В. Указ. соч. С. 295 - 296.

В заключение отмечу, что установить договорный режим можно как в отношении жилого помещения, которое уже имеется у супругов или у одного из них, либо в отношении жилых помещений, которые стороны предполагают приобрести в будущем (абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ). Установление договорного имущества в отношении имеющегося помещения у супругов требует больше хлопот, поскольку необходимо собрать все документы, необходимые для совершения любой сделки по отчуждению недвижимого имущества. Так как право собственности подлежит государственной регистрации (ст. 131, 223 ГК РФ), то брачный договор станет основанием для внесения определенных изменений в Единый государственный реестр. Если на момент заключения брачного договора у сторон нет в собственности жилого помещения, то при приобретении такового оно будет иметь тот правовой статус, который предусмотрен для него брачным договором. В регистрирующий орган для регистрации прав на такое жилое помещение необходимо представить брачный договор как основание для регистрации права собственности и закрепления этих прав за надлежащим правообладателем или правообладателями. Однако нужно учесть, что если по условиям брачного договора жилое помещение перешло в раздельную собственность лица, на чье имя оно зарегистрировано, то таких изменений в Единый государственный реестр вносить нет смысла. Кроме того, при совершении сделок с подобным имуществом супругу придется доказывать отсутствие необходимости предъявлять нотариально удостоверенное согласие второго супруга для совершения сделки, предоставив брачный договор <24>. -------------------------------- <24> Чашкова С. Ю. Правовой режим жилых помещений в брачном договоре // Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. N 1.

Заключая брачный договор, стороны стремятся к достижению конкретной цели и определенного правового результата. Брачный договор представляет собой правомерное юридическое действие, т. е. действие, не противоречащее требованиям закона.

------------------------------------------------------------------

Название документа