Займы под залог недвижимости: риски и иски

ЗАЙМЫ ПОД ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ: РИСКИ И ИСКИ

М. КРАТЕНКО

Максим Кратенко, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Сибирского федерального университета, г. Красноярск.

Займы от частных лиц (граждан, небанковских организаций) получили в настоящее время широкое распространение. Объявления о предоставлении в кратчайшие сроки практически неограниченных денежных сумм под залог недвижимости десятками встречаются в бесплатных газетах. В отличие от кредитных организаций субъекты, осуществляющие подобную деятельность, не связаны нормами банковского законодательства или законодательства о рекламе, что обеспечивает им конкурентные преимущества в привлечении потенциальных клиентов (заемщиков). В то же время для граждан обращение к указанным субъектам может быть сопряжено с определенными рисками.

Притворная сделка

Предпосылкой выдачи банковского кредита является оценка платежеспособности заемщика. С этой целью кредитная организация запрашивает у потенциального заемщика сведения о его заработной плате, иных доходах, имеющемся имуществе. В случае если обязательства заемщика обеспечиваются поручительством, кредитная организация истребует аналогичные данные о поручителе. При выдаче займа частным лицом стадия оценки платежеспособности заемщика как таковая отсутствует. Заимодавца не интересует размер дохода заемщика, поскольку обязательства заемщика по возврату суммы займа обеспечиваются посредством псевдозалоговой конструкции. Юридическое оформление этого способа обеспечения может быть следующим. Ссылаясь на "неудобства" ипотеки (в части процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и реализации с публичных торгов), заимодавец предлагает заемщику передать ему недвижимое имущество в собственность - на время пользования займом, обещая возвратить это имущество в случае исполнения заемного обязательства. Безусловно, любому отечественному юристу мысль о передаче права собственности на время покажется абсурдной, однако не искушенные в юридических тонкостях граждане не видят ничего предосудительного в подобной обеспечительной конструкции. Между заимодавцем и заемщиком оформляется соответствующий договор об отчуждении недвижимого имущества (как правило, купли-продажи) с условием о том, что при возврате заемщиком (продавцом в договоре купли-продажи) суммы займа и причитающихся процентов заимодавец (покупатель) обязуется возвратить ему ранее переданное имущество - посредством расторжения договора купли-продажи либо заключения договора "обратной" купли-продажи (при которой покупатель становится на место продавца, а продавец - на место покупателя). Практикуется и такой вариант, при котором одновременно с заключением договора обеспечительной купли-продажи заимодавец и заемщик заключают предварительный договор обратной купли-продажи недвижимого имущества <1>. -------------------------------- <1> В отличие от основного договора предварительный договор купли-продажи недвижимости не требует государственной регистрации и не заносится в ЕГРП (п. 14 информационного письма ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

В роли заемщиков обычно выступают граждане, находящиеся в тяжелом материальном положении (не имеющие шансов получить кредит в банке), поэтому в большинстве случаев полученные займы остаются невозвращенными. В свою очередь, заимодавец, несмотря на обеспечительный характер купли-продажи и некоторую условность перехода к нему права собственности, не торопится возвращать (переоформлять на заемщика) полученное имущество. Поскольку стоимость недвижимого имущества, переданного в качестве обеспечения, как правило, значительно превышает сумму полученного займа, заемщик обращается в суд с иском о признании сделки об отчуждении имущества недействительной (притворной) и применении последствий ее недействительности.

Дела судебные

К. обратилась в суд с иском к Ш., просила признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный между ними 7 июня 2008 года, применить последствия недействительности ничтожной сделки и возвратить ей в собственность указанное недвижимое имущество. Исковые требования мотивировала тем, что по рекламному объявлению о выдаче займов под залог недвижимости обратилась к ответчику. Ответчик согласился предоставить заем в размере 1300000 руб., при этом предложил заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка на сумму займа с одновременным обязательством об обратной продаже недвижимости через определенный срок, чтобы избежать судебной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество. Нуждаясь в денежных средствах, истица согласилась с предложением ответчика. Во исполнение договоренности 7 июня 2008 года между истицей и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по цене соответственно 1000000 руб. и 300000 руб., которые истица получила от ответчика, однако недвижимое имущество ему не передавала, до настоящего времени проживает в доме. Одновременно стороны заключили предварительный договор купли-продажи того же недвижимого имущества, по которому продавцом выступает ответчик, а истица - покупателем, но по цене 2608000 руб., рассчитанной с учетом процентов за пользование суммой займа. Считая указанные сделки притворными, прикрывающими договор займа на сумму 1300000 руб. и договор залога недвижимого имущества (жилого дома и земельного участка), истица обратилась в суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности. В последующем, узнав о передаче спорного недвижимого имущества от Ш. к Б. по договору купли-продажи от 19 июня 2009 года, истица дополнила свои исковые требования и просила признать недействительным указанный договор купли-продажи. Решением Емельяновского районного суда Красноярского края от 27.11.2009 исковые требования К. удовлетворены: признан недействительным по причине притворности (ст. 170 ГК РФ) договор купли-продажи дома и земельного участка от 7 июня 2008 года, заключенный между К. и Ш.; применены последствия его недействительности - в пользу Ш. взыскана сумма займа в размере 1300000 руб. Суд также признал недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 19 июня 2009 года, заключенный между Ш. и Б., в связи с неуправомоченностью продавца на распоряжение имуществом (ст. 168 ГК РФ) и применил последствия его недействительности, взыскав с Ш. в пользу Б. 1300000 руб. уплаченной цены и прекратив право собственности Б. в отношении спорного объекта недвижимости. Судом кассационной инстанции решение оставлено без изменения <2>. -------------------------------- <2> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 15.02.2010 N 33-947/2010 (www. kraevoy. krk. sudrf. ru).

Принимая во внимание, что указанная в договоре купли-продажи от 7 июня 2008 года стоимость недвижимого имущества в пять раз ниже рыночной, заключение в один день договоров прямой и обратной купли-продажи спорного недвижимого имущества, а также факт проживания истицы в спорном жилом доме, суды пришли к выводу об отсутствии у истицы намерения продавать спорный жилой дом и земельный участок. Судами отвергнуты доводы Ш. об отсутствии в материалах дела письменных доказательств заключения между ним и истицей договора займа, поскольку намерение сторон заключить указанный договор вытекает из содержания заключенных ими 7 июня 2008 года договоров прямой и обратной купли-продажи. Доводы Б. о его добросовестности и невозможности истребования у него недвижимого имущества в силу ст. 302 ГК РФ судами также отклонены, поскольку, приобретая спорное имущество по цене значительно ниже рыночной стоимости, находящееся во владении истицы, Б. не предпринял дополнительных мер по проверке условий действительности сделки, а также наличия у истицы каких-либо притязаний в отношении недвижимого имущества. Изложенный пример является характерным для текущей судебной практики, поэтому требует анализа. Вполне очевидно, что суды отступили от традиционного представления о притворной сделке как совокупности двух - прикрываемой сделки (которую стороны действительно имели в виду) и сделки-фикции (совершенной лишь для вида). В рассматриваемом случае договор займа с обеспечением в виде недвижимого имущества был скрыт посредством оформления двух договоров купли-продажи, однако это не помешало суду применить положения ст. 170 ГК РФ. С такой интерпретацией понятия притворной сделки следует согласиться, поскольку для современного гражданского оборота использование совокупности сделок или так называемых схем в качестве прикрытия истинного волеизъявления стало скорее правилом, чем исключением <3>. -------------------------------- <3> Кратенко М. В. Злоупотребление свободой договора: частноправовые и публично-правовые аспекты. М., 2010. С. 47 и далее.

К. оспорил договор купли-продажи нежилого здания, заключенный между ним и Б., со ссылкой на притворный характер сделки (ст. 170 ГК РФ). Решением Свердловского районного суда г. Красноярска от 17.03.2010, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, исковые требования К. удовлетворены: нежилое здание возвращено истцу, право собственности ответчика в отношении спорного здания прекращено. Судами установлено, что 6 августа 2009 года между К. и Г. заключен договор займа на сумму 1111500 руб. сроком на три месяца. По условиям данного договора заемщик в качестве обеспечения своих обязательств обязуется заключить договор купли-продажи нежилого здания с Б. Договором займа также предусмотрен возврат имущества заемщику - в случае надлежащего исполнения им обязательств по договору займа. Между К. и Б. 6 августа 2009 года заключен договор купли-продажи нежилого здания по цене 15000000 руб., переход права собственности на недвижимое имущество к Б. зарегистрирован. Удовлетворяя исковые требования К., суды первой и кассационной инстанций пришли к выводу, что истец не имел намерения отчуждать спорное здание и передал его Б. в качестве обеспечения. Из владения истца указанное здание фактически не выбывало, на его территории продолжает осуществлять свою деятельность ООО "ЭСМА", руководителем которого является истец. Представленные ответчиком подрядные договоры (на выполнение ремонтных работ на территории спорного здания) заключены после 6 ноября 2009 года, то есть после истечения срока договора займа, когда истец предлагал Г. и Б. возвратить сумму займа с процентами (внес в депозит нотариуса), однако последние уклонялись от принятия денежных средств. Также не нашел подтверждения факт оплаты ответчиком истцу стоимости здания в размере 15000000 руб. <4>. -------------------------------- <4> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 07.06.2010 N 33-4314.

Данный пример примечателен тем, что субъектный состав договора займа и договора обеспечительной купли-продажи различен. Истец К. взял взаймы денежные средства у одного лица (Г.), а нежилое здание оформил на другое лицо (Б.). Тем не менее суды пришли к выводу о притворном характере договора купли-продажи здания, поскольку в договоре займа содержалось прямое указание на передачу здания в качестве обеспечения обязательств заемщика. При отсутствии в договоре займа подобного условия (об обеспечении займа посредством передачи заимодавцу определенного имущества) иск заемщика о признании недействительной обеспечительной сделки может быть отклонен. А. обратилась в суд с иском к Н. Ю., Н. А. и П. о признании недействительными договора дарения 1/4 доли квартиры, заключенного между ней и Н. Ю., а также последующего договора дарения указанной 1/4 доли, заключенного между Н. Ю. и П. Свои требования истица мотивировала тем, что вследствие нуждаемости в деньгах обратилась в ООО "Сибирь" и познакомилась с Н. Ю., которая предложила ей необходимую сумму 110 000 руб. взаймы с уплатой 15% в месяц под обеспечение в виде принадлежащей истице 1/4 доли в квартире. Передачу доли решили оформить договором дарения, чтобы не ставить в известность об условиях сделки других сособственников квартиры. Истица и Н. Ю. 14 октября 2009 года зарегистрировали договор дарения 1/4 доли квартиры, после чего истице в машине были переданы денежные средства по договору займа. По возвращении домой истица обнаружила, что заимодавцем по договору займа выступает другое лицо - Н. А. (подпись которого уже стояла в договоре займа). В декабре 2009 года истица попыталась вернуть Н. Ю. и Н. А. сумму займа с процентами в обмен на долю в квартире, однако ответчики от получения денег уклонились. Более того, 7 апреля 2010 года Н. Ю. распорядилась 1/4 доли квартиры, передав ее по договору дарения П. Узнав об этом, истица обратилась в суд с вышеуказанным иском. В свою очередь, Н. А. предъявила к А. встречный иск о взыскании задолженности по договору займа от 14 октября 2009 года. Решением Кировского районного суда г. Красноярска от 23.12.2010, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, в удовлетворении иска А. отказано в полном объеме, встречные исковые требования Н. А. к А. удовлетворены, в пользу Н. А. взыскано 250999 руб., включая основной долг и пени. Оставляя исковые требования А. без удовлетворения, суды первой и кассационной инстанций отметили следующее. В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворной признается сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Истица в обоснование иска ссылалась на притворный характер договора дарения доли в квартире, который, по ее мнению, прикрывал передачу имущества в обеспечение (залог). Однако из материалов дела следует, что договор займа был заключен истицей с Н. А., а договор дарения 1/4 доли в квартире - с Н. Ю. Доказательства получения суммы займа от Н. Ю. истицей не представлены. Доказательства осведомленности Н. Ю. и Н. А. о сделках друг друга также отсутствуют. Факт того, что намерения А. и Н. А. ограничивались исключительно заключением договора займа, подтверждается содержанием договора займа от 14 октября 2010 года, в котором ничего не говорится о передаче в залог 1/4 доли квартиры <5>. -------------------------------- <5> Определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23.03.2011 N 33-1966/2011.

Памятка заемщику

Таким образом, рост количества судебных споров, связанных с отчуждением гражданами недвижимого имущества в обеспечительных целях, является следствием двух причин: - бездействия правоохранительных органов в отношении субъектов, предоставляющих займы с использованием сомнительных способов обеспечения (направленных в конечном счете на приобретение недвижимого имущества по заниженной цене); - юридической безграмотности самих заемщиков, пусть и оказавшихся в тяжелой жизненной ситуации. Передавая в собственность заимодавцу какое-либо недвижимое имущество в качестве обеспечения, заемщик должен отдавать себе отчет в следующем: - гражданское законодательство РФ не предусматривает возможность передачи права собственности на время (с обеспечительной целью); - никакие условия об обратной продаже (переоформлении) заимодавцем недвижимого имущества в случае возврата заемщиком суммы займа не гарантируют заемщику сохранность его имущества. Указанные условия не отражаются в ЕГРП как обременения недвижимого имущества, поэтому не препятствуют недобросовестному заимодавцу распорядиться предметом обеспечения по своему усмотрению - как до, так и после истечения срока пользования заемными средствами.

------------------------------------------------------------------

Название документа