Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье

РОЛЬ РАЗЪЯСНЕНИЙ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ В РЕГУЛИРОВАНИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЬЕ

Г. Ф. ШЕШКО

Шешко Г. Ф. заслуженный юрист РФ.

В регулировании жилищных отношений немалая роль отводится разъяснениям Верховного Суда РФ. Постановления Пленума Верховного Суда РФ, устанавливающие правила применения жилищных норм, несомненно, подлежат отнесению к источникам регулирования жилищных отношений. Одному из таких постановлений уделено внимание в данной статье. Это Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14, посвященное такому важному вопросу, как применение норм Жилищного кодекса РФ. Во вводной части Постановления обращено внимание на то, что целью его является "обеспечение единства судебной практики и законности" при решении вопросов, возникших у судов в связи с применением норм. Жилищного кодекса РФ.

Применение ряда положений Кодекса вызывает немалые (мягко говоря) затруднения не только у судов. Многочисленные погрешности - нечеткость норм, явные противоречия (и пр.) - вызывают множество справедливых нареканий в течение всего времени действия Кодекса (практически с момента вступления его в силу), что должно было бы, как представляется, привлечь внимание федерального законодателя, имея в виду необходимость внесения давно ожидаемых изменений в ЖК. Упомянутым выше Постановлением Пленума Верховного Суда РФ восполнены некоторые пробелы Кодекса (в том числе в вопросах собственности на жилые помещения). Устранена некоторая неопределенность (невнятность) отдельных норм, предложено упорядочение ряда вопросов, не нашедших решения в Кодексе. Постановление затрагивает значительное число вопросов по регулированию жилищных отношений. Возможно, мы еще раз обратимся к данному Постановлению Пленума Верховного Суда РФ для рассмотрения на страницах данного журнала позиций Верховного Суда РФ по обозначенным в нем жилищным вопросам (помимо рассматриваемых в настоящей статье). В границах данной публикации предлагается рассмотреть вопросы собственности на жилье (в пределах решаемых Жилищным кодексом РФ), а также положения Пленума Верховного Суда РФ, касающиеся ряда проблем при применении норм ЖК по этим вопросам. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение во владение и пользование гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу - по договору аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, а также Жилищным кодексом РФ (ст. 30). Требование ст. 30 ЖК об использовании жилого помещения по назначению содержится в ст. 17 ЖК, ч. 1 которой установлено, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Аналогичная норма содержится в ГК РФ. Согласно ст. 288 ГК жилые помещения предназначены для проживания; собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Частью 2 ст. 17 ЖК предусматривается возможность использовать жилье - наряду с проживанием - для индивидуальной предпринимательской деятельности или профессиональной деятельности (научные работники, писатели, надомные работники и т. п.). Критериями, ограничивающими пределы осуществления такой деятельности, являются: соблюдение прав и интересов соседей, а также соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических, требований по пользованию инженерным оборудованием в соответствии с техническими параметрами здания, уровню шума, излучения и иных требований законодательства. Чрезвычайно важна упомянутая в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума) позиция законодательства (гражданского, жилищного) об установлении пределов осуществления права собственности на жилые помещения. Постановлением Пленума (п. 10) <1> отмечено, что при рассмотрении споров, возникших в связи с реализацией собственником своих правомочий по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением, судам следует учитывать, что законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т. е. для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ. -------------------------------- <1> В связи с упоминанием в данном пункте Постановления Пленума (второй абзац) норм Кодекса РФ об административных правонарушениях следует иметь в виду, что ст. 7.22 КоАП предусматривает ответственность должностных и юридических лиц.

Жилищный кодекс РФ не устанавливает последствий нарушения пределов осуществления права собственности. В этом случае следует обратиться к ст. 293 ГК. Согласно данной статье, использование собственником жилого помещения не по назначению может повлечь в установленном порядке принудительное изъятие (ст. 235 ГК). Что касается вопросов ответственности собственника жилого помещения, представляется необходимым обратить внимание на ст. 29 ЖК РФ. Положения этой статьи о принудительном изъятии у собственника жилья, в случае его самовольного переустройства и перепланировки, не согласуются с нормами ГК. Данная статья, напомним, посвящена последствиям самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения. Одно из таких последствий, предусмотренных п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК, - продажа жилья на основании судебного решения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (с возложением на нового собственника такого жилья обязанности привести его в прежнее состояние). Эти положения ст. 29 ЖК сформулированы с привлечением норм ст. 293 ГК <2>. Согласно данной статье, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, может последовать (с соблюдением установленных условий и порядка) продажа этого жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. -------------------------------- <2> Статья 293 ГК указывается в перечне случаев принудительного изъятия у собственника имущества, установленном ст. 235 ГК. Перечень таких случаев является закрытым и расширительному толкованию не подлежит.

Отсюда следует, что вопрос о применении норм ст. 293 ГК в случаях переустройства и перепланировки жилого помещения возможно рассматривать, если в связи с этими работами нарушены права и интересы соседей либо переустройство и перепланировку можно охарактеризовать как бесхозяйственное обращение с жильем. Конечно, в этом случае не столь важно, были ли эти работы произведены самовольно либо с соблюдением необходимых формальностей. Само по себе самовольное переустройство и перепланировка не могут служить основанием для принудительного изъятия жилого помещения. Таким образом, для реализации п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК требуется внесение изменений в ст. 293 ГК или в ст. 235 ГК (т. е. указать в качестве самостоятельного основания для принудительного изъятия жилого помещения его самовольное переустройство и (или) перепланировку). Надо признать существенными положения Постановления Пленума в отношении членов семьи собственника жилого помещения, в частности обозначенные условия признания лиц, вселяемых собственником в жилое помещение, членами семьи (п. 11). Формулировка ст. 31 ЖК относительно круга членов семьи является довольно неопределенной; нет четкого понятия членов семьи. Вспомним, что ранее действовавшее законодательство (ст. 53 и 127 ЖК РСФСР) было в этом вопросе более внятным: решающим для признания гражданина членом семьи собственника жилого помещения было совместное проживание и ведение общего хозяйства (доказательством являлось, в частности, наличие общего бюджета). Следует отметить, что законодателем установлено 2 группы членов семьи собственника жилого помещения (ст. 31 ЖК РФ). Прежде всего это: супруг, дети и родители, проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К другой группе следует отнести других родственников (бабушка, дедушка, братья, сестры и другие); нетрудоспособных иждивенцев; а в исключительных случаях иных граждан, вселенных собственником в принадлежащее ему жилое помещение в качестве членов семьи. Постановлением Пленума предложено некоторое уточнение условий признания лиц второй группы членами семьи собственника жилого помещения. Предусматривается для этого выяснить содержание волеизъявления собственника на вселение, имея в виду возможность вселения, например, по договору найма или безвозмездного пользования. Отмечено также, что семейные отношения характеризуются, в частности, взаимной заботой членов семьи, ответственностью друг перед другом, а также ведением общего хозяйства <3>. Постановлением Пленума подтверждена позиция: наличие или отсутствие регистрации не является определяющим обстоятельством при решении вопроса о признании лица членом семьи собственника жилого помещения. Верховным Судом РФ ранее было разъяснено, что "отсутствие прописки либо регистрации, заменившей институт прописки, само по себе не может служить основанием для ограничения прав и свобод человека, включая и право на жилище. При рассмотрении дел, связанных с признанием права пользования жилым помещением, необходимо учитывать, что данные, свидетельствующие о наличии или отсутствии прописки (регистрации), являются лишь одним из доказательств того, состоялось ли между нанимателем (собственником) жилого помещения, членами его семьи соглашение о вселении лица в занимаемое ими жилое помещение и на каких условиях" <4>. -------------------------------- <3> Относительно ведения общего хозяйства. Как уже было упомянуто, статья 53 ЖК РСФСР содержала такое положение в качестве одного из условий признания лица членом семьи собственника. Жилищный кодекс РФ отказался от такового. <4> Постановление Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N 8 // Бюллетень ВС РФ. 1996. N 1. С. 2.

В связи с обозначенным ч. 1 ст. 31 ЖК условием признания супруга членом семьи собственника жилого помещения (совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении) обратим внимание на положения Семейного кодекса РФ. Согласно ст. 31 СК, каждый из супругов свободен в выборе мест пребывания и жительства; проживание одного из супругов в определенном месте жительства не обязывает другого супруга следовать за ним. Но, являясь в данной ситуации членом семьи, согласно семейному законодательству, раздельно проживающий супруг не может рассматриваться членом семьи собственника жилого помещения применительно к жилищным отношениям. Большое внимание уделено Постановлением Пленума правам и обязанностям членов семьи собственника жилого помещения, а также судьбе бывших членов семьи (п. 12 - 19). Условия пользования жилым помещением членами семьи собственника этого помещения предусматриваются ст. 31 ЖК РФ. Согласно данной статье ЖК, положение, предусматривающее равенство прав собственника жилого помещения и членов его семьи по пользованию этим помещением, применяется, если вопросы пользования не урегулированы соглашением между этими лицами. Таким соглашением может быть предусмотрено, например, предоставление отдельных комнат в квартире; установлен порядок пользования общими помещениями в квартире и пр. (абзац первый п. 12). Возможны также: ограничения в пользовании какими-либо комнатами в квартире, установление определенных условий для членов семьи в пользовании комнатой, которую занимает собственник (и пр.). Таким образом, соглашением могут быть установлены неравные права собственника жилого помещения и членов его семьи по пользованию этим помещением. Жилищный кодекс не устанавливает требований к порядку заключения соглашения и его условиям. Постановлением Пленума предложено применять к таким соглашениям правила ГК РФ о гражданско-правовых сделках (ст. 153 - 181) <5>. -------------------------------- <5> Данная точка зрения высказывалась в юридической литературе. См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. О. А. Городова. М., 2005. С. 61.

Жилищный кодекс РФ не содержит положений об ответственности членов семьи собственника жилого помещения в случае нарушения ими правил пользования этим жильем. Верховным Судом РФ и ранее уделялось определенное внимание этому вопросу. Так, определено, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с ч. 2 ст. 35 ЖК может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника <6>. Поскольку закон не требует какой-либо определенной формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение об устранении членом семьи допущенных нарушений правил пользования жилым помещением, в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям ч. 2 ст. 35 ЖК в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранения таких нарушений <7>. -------------------------------- <6> Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5. <7> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2006 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 9.

По мнению Верховного Суда РФ, за членами семьи собственника жилого помещения может быть признано право на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (по аналогии с положениями ст. 70 ЖК и ст. 679 ГК). В обоснование данной позиции отмечена необходимость обеспечения прав несовершеннолетних (п. 12 Постановления Пленума). Следует отметить важность этого положения. Жилищный кодекс РФ не наделяет членов семьи собственника таким правом. Прекращение семейных отношений влечет, согласно ч. 4 ст. 31 ЖК, утрату права пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи (таким соглашением может быть, например, брачный договор, заключенный как до регистрации брака, так и в период брака (ст. 40 - 43 Семейного кодекса РФ)). Независимо от того, когда были прекращены семейные отношения (до или после введения в действие ЖК РФ), в отношении бывших членов семьи применяются положения ЖК (п. 18 Постановления Пленума; Обзор судебной практики за III квартал 2005 г.). Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния; признание брака недействительным <8>. Отсутствие ведения общего хозяйства либо прекращение ведения общего хозяйства бывшего члена семьи с собственником, отсутствие у них общего бюджета, общих предметов быта и т. п., а также выезд в другое место жительства могут, по мнению Верховного Суда РФ, свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами (абзац второй п. 13 Постановления Пленума). -------------------------------- <8> В случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака неправомерно ставить вопрос об утрате супругом (супругой) права пользования занимаемым жилым помещением по основаниям ч. 4 ст. 31 ЖК (Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2005 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3).

Вне сомнения, проживающие совместно с собственником его дети не могут стать бывшими членами его семьи при расторжении родителями брака. Верховным Судом РФ определенно, что в силу установлений Семейного кодекса РФ об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей, которая (ответственность) сохраняется и после расторжения брака, прекращение семейных отношений между родителями не влечет утраты права пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, проживающим в нем ребенком <9>. Данное положение (содержащееся в абзаце пятом п. 13 Постановления Пленума) воспроизводит норму ст. 71 Семейного кодекса РФ. -------------------------------- <9> Ребенком признается лицо, не достигшее возраста 18 лет, т. е. совершеннолетия (ст. 54 Семейного кодекса РФ).

Следует, видимо, обратить внимание на ст. 74 СК РФ. Согласно п. 3 данной статьи, право пользования жилым помещением сохраняет ребенок, в отношении которого родители (один из них) ограничены в родительских правах. Ограничение родительских прав допускается, если оставление ребенка с родителями (одного из них) опасно для ребенка по обстоятельствам, от родителей (одного из них) не зависящим (психическое расстройство или иное хроническое заболевание, стечение тяжелых обстоятельств и др.). Ограничение родительских прав означает принятие судом решения об отобрании ребенка у родителей (одного из них) без лишения их родительских прав (ст. 73, 74 СК). Согласно ст. 31 ЖК РФ за бывшим членом семьи собственника жилого помещения право пользования жилым помещением может быть сохранено на определенный срок на основании решения суда. Постановлением Пленума (п. 15) конкретизированы условия сохранения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи, обозначенные в ч. 4 ст. 31 ЖК (т. е. дан некий возможный их перечень). Сохранение права пользования жильем бывшим членом семьи возможно также в случае соглашения между собственником и этим лицом. Представляется, что вопрос о дальнейшем пользовании жилым помещением может быть решен, в частности, путем заключения договора найма жилого помещения. Кстати сказать, таким образом решался вопрос ранее действовавшим законодательством. Статьей 127 ЖК РСФСР предусматривалось, что к отношениям пользования жилым помещением между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные для найма жилого помещения (ст. 131 - 137 ЖК РСФСР). В отношении сохранения права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника жилого помещения следует также обратиться к ст. 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой действие положения ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации эти лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором (см. п. 18 Постановления Пленума; Обзор судебной практики за IV квартал 2005 г.). В этой связи хотелось бы обратить внимание на ст. 558 ГК РФ, имея в виду условия отчуждения жилья. Данные лица должны быть указаны в перечне, предусмотренном этой статьей ГК, при продаже жилого помещения. Статья 558 ГК предусматривает, что условием продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Следует отметить, что при смене собственника право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи прежнего собственника может быть сохранено в силу завещательного отказа (п. 2 ст. 1137 ГК РФ), а также в случае, когда вопрос пользования жилым помещением бывшим членом семьи был решен путем заключения с собственником жилого помещения договора найма (как уже упоминалось выше); договора безвозмездного пользования. Статьей 675 ГК установлено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения этого договора; ст. 700 ГК подобным образом решает вопрос в отношении безвозмездного пользования. По истечении определенного судом срока (ч. 4 ст. 31 ЖК) право пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи. Напомним, что ст. 31 ЖК не содержит запрета на обращение в суд за продлением установленного срока. Таким образом, при наличии определенных обстоятельств суд может продлить срок сохранения за бывшим членом семьи права пользования жилым помещением <10>. -------------------------------- <10> Обзор судебной практики ВС РФ за III квартал 2005 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Вместе с тем, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, оно прекращается по решению суда до истечения ранее установленного решением суда срока (например, в случае приобретения бывшим членом семьи жилья в собственность, переезда его на жительство к другим родственникам и пр.). Пользование жилым помещением бывшим членом семьи прекращается в связи с прекращением права собственности (смена собственника). Суд вправе обязать собственника обеспечить бывшего супруга, других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, иным жилым помещением. Для решения этого вопроса Верховным Судом РФ предложено судам исходить из ряда конкретных обстоятельств, в том числе наличия у собственника денежных средств на приобретение жилья (абзац третий п. 16 Постановления Пленума), т. е. решение суда должно быть реально исполнимым. Суд может принять решение по требованию бывшего супруга и других членов семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства (ч. 4 ст. 31 ЖК). Следует обратить внимание, что при упоминании лиц, в отношении которых собственником надлежит исполнить данную обязанность, соединительный союз "и" в редакции ч. 4 ст. 31 ЖК ("бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства") в абзаце первом п. 16 Постановления Пленума заменен на разделительный союз "или" ("бывшего супруга или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства"). Такая замена, на наш взгляд, создает некую неопределенность в необходимости придерживаться условия об алиментных обязательствах в отношении бывшего супруга. В решении суда должны быть определены: срок его исполнения, характеристика жилого помещения, его местоположение, размер (абзац четвертый п. 16 Постановления Пленума). Предложение определить основные характеристики предоставляемого собственником бывшему члену семьи жилого помещения исходя из требований ч. 1 ст. 89 ЖК представляется сомнительным. Данной статьей Кодекса предусматривается предоставление жилого помещения в связи с выселением из жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, по установленным ст. 86 - 88 ЖК основаниям. Законодатель не устанавливает порядка и условий применения этой статьи в случаях освобождения жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности. Статья 32 ЖК содержит положения об изъятии жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения осуществляется путем выкупа; выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч. 6 ст. 32 ЖК). По соглашению с собственником жилья ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК). По вопросу изъятия жилого помещения у собственника в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК) Постановлением Пленума определено, что для решения этого вопроса не имеет значения правовое основание пользования земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение и пр.); отмечено, что следует считать государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков (см. ст. 49 ЗК РФ), обозначены юридически значимые обстоятельства процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения; обращено также внимание, что согласно ч. 8 ст. 32 ЖК предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон (п. 20). Положение абзаца четвертого подп. "и" п. 20 Постановления Пленума следует уточнить. Вызывают сомнения предложенные (в качестве примера) правовые основания предоставления жилья взамен изымаемого жилого помещения: "...из государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма; по договору найма в домах системы социального обслуживания населения". Напомним, что жилые помещения в домах системы социального обслуживания (специализированный фонд) предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК) <11>. Что касается предоставления жилого помещения по договору социального найма, обратимся к ст. 86 ЖК РФ. Данная статья определяет порядок предоставления жилого помещения в связи со сносом дома (нельзя не согласиться, что изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка (ст. 32 ЖК) предполагает снос дома). Согласно ст. 86 ЖК условием предоставления жилых помещений по договору социального найма выселяемым из сносимого дома гражданам является проживание таких граждан в этом доме по договору социального найма. -------------------------------- <11> Это стационарные учреждения социального обслуживания, например дома-интернаты для престарелых и инвалидов (ст. 17 ФЗ от 10.12.1995 N 195-ФЗ "Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации") // СЗ РФ. 1995. N 50. Ст. 4872.

Ранее действовавший Жилищный кодекс предусматривал в случае сноса находящегося в собственности гражданина жилого дома в связи с изъятием земельного участка обеспечение проживающих в доме лиц жилыми помещениями по договору жилищного найма (ст. 137 ЖК РСФСР). Законодатель отказался от такой формы расчетов с собственником жилья, предусмотрев взамен изымаемого другое жилое помещение лишь на праве собственности ("с зачетом его стоимости в выкупную цену" - ч. 8 ст. 32 ЖК). Показательна в связи с рассматриваемым вопросом ст. 134 ЖК РФ, согласно которой в случае сноса кооперативного дома к выселяемым из него членам кооператива, не выплатившим пая, применяются правила ст. 86 ЖК РФ, а к выплатившим пай (т. е. собственникам жилья) - ст. 32 ЖК РФ. Редакция этой статьи не допускает возможности иных вариантов, впрочем, как и ч. 8 ст. 32 ЖК РФ в отношении собственника жилого помещения. Статья 32 ЖК определяет порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Однако снос дома может иметь место и по иным основаниям, например в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32 ЖК). Данный вопрос был предметом рассмотрения Верховного Суда РФ <12>. Отмечено, что Жилищный кодекс РФ не регулирует порядок возмещения собственнику расходов при изъятии жилого помещения в иных случаях (помимо изъятия земельного участка). По мнению Верховного Суда РФ, если жилые помещения в подлежащем сносу доме принадлежат гражданам на праве собственности, при изъятии у собственника жилого помещения и решении вопроса о предоставлении ему иного жилья следует (применяя ст. 7 ЖК РФ) руководствоваться положениями ст. 32 ЖК, т. е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть представлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. -------------------------------- <12> Обзор судебной практики ВС РФ за IV квартал 2005 г. // Бюллетень ВС РФ. 2006. N 5.

------------------------------------------------------------------

Название документа Интервью: Собственники помещений не должны быть инертными ("Жилищное право", 2011, N 6) Текст документа

СОБСТВЕННИКИ ПОМЕЩЕНИЙ НЕ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ИНЕРТНЫМИ

Л. СЕРГЕЕВА

Сергеева Л., адвокат.

Кор.: Как часто Вам приходится заниматься делами о незаконном создании ТСЖ? В целом насколько велика эта проблема сегодня? - Проблема создания товариществ собственников жилья как одной из форм управления имуществом в многоквартирном доме муссируется уже достаточно долгое время, поскольку государство путем издания соответствующих законодательных актов в рамках проводимой реформы жилищно-коммунального хозяйства стимулирует собственников помещений к созданию ТСЖ. В целом создание ТСЖ, по замыслу авторов реформы, направлено на улучшение положения собственников помещений, в частности оно должно привести к повышению качества получаемых собственниками услуг и сокращению расходов на содержание жилого помещения и коммунальных услуг (которое возможно за счет того, что обслуживание и эксплуатация дома будут производиться на конкурсной основе организациями, предлагающими наиболее выгодные условия). Предполагается, что в условиях ТСЖ должны быть созданы условия для экономного расходования воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий. Предусматривается, что будет предоставляться финансовая помощь со стороны государственных органов - государственные и муниципальные дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонт, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсации за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Вместе с тем именно государственное софинансирование расходов ТСЖ на указанные нужды, а также поступление в ТСЖ денежных средств от собственников помещений притягивают различного рода нечистоплотных дельцов, которые, зачастую идя на нарушения действующего законодательства, пытаются получить доступ к "кормушке". Дела о незаконном создании ТСЖ, к сожалению, в момент реформирования жилищно-коммунальной сферы редкими не назовешь. Однако я бы не стала изначально говорить о том, что данная проблема велика или невелика и что считать незаконным. Прежде чем говорить о незаконности, нужно пояснить некоторые общие положения о ТСЖ: что же такое ТСЖ и кто может быть его учредителем. Это позволит понять, что следует считать незаконным при создании ТСЖ. В соответствии со статьями 135 - 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья есть некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Из данного определения следует ряд важных моментов. Во-первых, членами ТСЖ (а значит, и его учредителями) могут быть только собственники: как физические, так и юридические лица, муниципальные образования, Российская Федерация и ее субъекты, поскольку собственниками помещений могут быть как те, так и другие. В настоящее время получила распространение практика создания ТСЖ в еще строящихся домах. Жилищный кодекс предоставляет это право лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Ими могут быть участники договоров долевого строительства жилья, а также застройщик, который обладает правом собственности на весь строящийся дом до заключения договоров о долевом строительстве и, как правило, сохраняет право собственности на некоторые помещения после завершения строительства дома. Стремление застройщика как можно скорее создать в доме ТСЖ понятно, так как с момента ввода дома в эксплуатацию и до его полной передачи собственникам помещений проходит порой очень много времени, в течение которого застройщик обязан в соответствии с гражданским законодательством нести расходы по его содержанию (статья 210 ГК РФ). Во-вторых, в ТСЖ могут входить собственники как жилых, так и нежилых помещений, что важно в свете тенденции строительства многофункциональных административно-жилых зданий, жилых домов со встроенными нежилыми помещениями и гаражными комплексами. В-третьих, ТСЖ - это добровольное, а не обязательное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 2 статьи 30 Конституции РФ никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Следовательно, нельзя заставить собственника стать членом ТСЖ против его желания. Первым этапом в становлении ТСЖ является принятие решения о его создании на общем собрании собственников помещений. Сразу отмечу, что следует неукоснительно соблюдать требования статей 45 - 48 ЖК РФ, регламентирующие порядок создания ТСЖ. Дело в том, что небрежное отношение к процедуре создания может в дальнейшем повлечь негативные последствия вплоть до ликвидации товарищества в целом.

Кор.: Какие нарушения встречаются чаще всего? - В основной своей массе нарушения при создании ТСЖ имеют место на стадии подготовки и проведения общего собрания собственников помещений. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться, как я уже отметила, по правилам, предусмотренным статьями 45 - 48 ЖК РФ. Инициатором проведения такого собрания вправе выступить любой собственник помещения, которым, как мы выяснили, может быть как физическое, так и юридическое лицо, а также муниципальное образование, Российская Федерация и ее субъекты (если они являются собственником помещения). Интересы города Москвы по вопросам, связанным с созданием ТСЖ, в соответствии с Постановлением N 299-П осуществляет ГУ ИС соответствующего района. В иных субъектах Федерации интересы муниципальных образований представляют уполномоченные ими органы. Подготовка к проведению собрания является крайне важной и трудоемкой стадией. В соответствии с пунктом 3 статьи 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, на общем собрании необходимо обеспечить кворум в 51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для этого рекомендуется заранее посчитать количество голосов каждого собственника, которое пропорционально доле в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома (пункт 3 статьи 48 ЖК РФ), по следующей формуле:

Площадь собственника Доля собственника = ---------------------- x 100%, Общая площадь

где Площадь собственника - площадь помещения, принадлежащего конкретному собственнику; Общая площадь - общая полезная площадь дома. Данные сведения первоначально можно почерпнуть из технического паспорта дома, который можно получить в соответствующем бюро технической инвентаризации. В дальнейшем рекомендуется уточнить общую площадь помещения каждого собственника в соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, поскольку, как показывает практика, сведения о площади жилого помещения в техническом паспорте дома и свидетельствах о праве собственности могут отличаться. Также немаловажен порядок уведомления собственников помещений о проведении общего собрания. Жилищный кодекс регламентирует данный момент в пунктах 4 и 5 статьи 45 ЖК РФ. Так, уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено инициатором каждому собственнику помещения в данном многоквартирном доме заказным письмом либо вручено под роспись не позднее десяти дней до даты проведения собрания. Уведомление необходимо разослать каждому собственнику в случае, если помещение находится в собственности двух и более лиц. Уведомление должно в обязательном порядке содержать информацию, указанную в пункте 5 статьи 45 ЖК РФ, а именно: - сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание; - форму проведения собрания; - дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; - повестку дня собрания; - порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться. Кроме того, имеет смысл напомнить собственникам помещений о необходимости иметь при себе паспорт (и нотариально заверенную доверенность, в случае если на собрании присутствует представитель собственника), а также правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права собственности). Составляя текст уведомления, необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, или изменять повестку данного собрания. Повестка дня при создании ТСЖ должна быть следующей: - выбор в качестве способа управления многоквартирным домом товарищества собственников жилья - создание ТСЖ; - утверждение устава ТСЖ; - определение состава правления ТСЖ и избрание его членов; - определение состава ревизионной комиссии (ревизора) ТСЖ и избрание ее членов (кандидатуры ревизора). Для голосования кроме уведомлений следует подготовить листы голосования для каждого собственника, по каждому вопросу, где были бы графы "За", "Против", "Воздержался". В своей практике на указанных стадиях я встречала следующие нарушения: а) инициаторами собрания выступают лица, не имеющие никакого отношения к дому, т. е. не собственники жилых или нежилых помещений в доме; б) эти же лица впоследствии становятся председателями ТСЖ и членами правления; в) собственники дома не уведомляются о проведении собрания не только в письменном виде, но и даже посредством объявлений на досках подъездов (что по большому счету также недопустимо); г) повестка дня отличается от вопросов, отраженных в решениях и в протоколе общего собрания; д) подделка подписей собственников в решениях, представленных якобы от их имени, а также подделка подписей в реестрах уведомлений собственников о проведении собрания по вопросу создания ТСЖ; е) отсутствие в решениях собственников информации о лице, подписавшем решение, сведений о правоустанавливающих документах, о правах на жилое помещение; ж) ввиду некачественной подготовки документов или вследствие чьего-либо умысла ГУ ИС может проголосовать и за те квартиры, у которых есть собственник - физическое лицо. Соответственно, такой голос носит незаконный характер. Приходилось сталкиваться и с такими случаями, когда лицо, представлявшее документы в ИФНС на регистрацию ТСЖ, действовало по доверенности, в которой не указана дата ее совершения. Следует иметь в виду, что в соответствии со статьей 186 ГК РФ доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.

Кор.: По каким причинам создаются незаконные ТСЖ? Злой умысел? Опишите типичные мошеннические схемы. - Зачастую ТСЖ создается с нарушениями действующего законодательства исключительно ввиду недостаточной правовой грамотности инициаторов и отсутствия юридического сопровождения процесса создания ТСЖ. Но существует и вероятность умышленно незаконного создания ТСЖ нечистоплотными лицами исключительно в целях получения контроля над финансовыми потоками, которые поступают в ТСЖ. При этом могут быть использованы, например, следующие мошеннические схемы: - подготовка и направление документов на регистрацию ТСЖ без ведома собственников помещений дома (в том числе подделка документов с результатами голосования); - подделка части документов - оформление решений по вопросам создания ТСЖ за отсутствующих или не проголосовавших лиц - для создания необходимого кворума; - инициирование проведения общего собрания по вопросам создания ТСЖ лицами, не являющимися собственниками помещений в доме. При этом данными лицами могут быть представлены документы, содержащие ложные сведения о правах лица на помещения в жилом доме (случаи, когда лицо утратило права на помещение либо сфальсифицировало документы); - нередко жителей путем обмана побуждают расписаться в неких бумагах, которые потом оказываются бюллетенями для заочного голосования; - средства массовой информации также подробно рассказывали о том, как собираемые мошенниками подписи жителей на получение неких продуктовых наборов стали в итоге утверждающими создание ТСЖ. Вероятно, что сотрудники административных структур (районных управ и ГУ ИС) также могут быть причастны к незаконному созданию ТСЖ. Большие неприятности приносит институт управляющих организаций, которым на основании договора управления жителями передаются большие права. Настолько большие, что можно говорить, что жители становятся рабами подписанного ими договора управления. Ведь собственники помещений узнают о том, что в их доме создано ТСЖ, только получив очередную квитанцию на оплату жилья и коммунальных услуг с реквизитами управляющей организации. Таким образом, как видим, единственным способом защитить свои интересы по вопросам, связанным с управлением жилым домом, является активная позиция самих жильцов: необходимо обращать внимание на поступающие квитанции, на информацию на досках объявлений в подъездах (дабы не пропустить объявление о проведении общего собрания собственников), самим или через доверенных лиц обязательно участвовать в собраниях и голосованиях по поводу создания ТСЖ. Поспешность создания ТСЖ объясняется стремлением властей быстрее сбросить с себя бремя капитального ремонта общего имущества домов, квартиры в которых большей частью были приватизированы, и переложить его на собственников квартир.

Кор.: Как часто ТСЖ оказываются незаконными из-за неграмотности и некомпетентности их создателей? - Незаконными ТСЖ оказываются зачастую не из-за неграмотности их создателей, а из-за спешки, в которой создают ТСЖ и зачастую не обращают внимания на важные аспекты. А еще из-за желания поскорее получить в управление дом и, как следствие, достаточно высокий доход. Обычная жадность, если так можно сказать. Вместе с тем для обеспечения соблюдения положений действующего законодательства в процессе создания ТСЖ целесообразно воспользоваться услугами профессионального юриста для его сопровождения.

Кор.: На Ваш взгляд, как предотвратить спорные ситуации? Возможно, следует что-то изменить в законодательстве? - Действующим законодательством достаточно подробно регламентированы все этапы создания ТСЖ. Однако уровень правовой грамотности населения, к сожалению, остается чрезвычайно низким, соответственно, необходима определенная разъяснительная работа по вопросам создания и деятельности ТСЖ. Вместе с тем наилучшим способом предотвращения подобного мошенничества, как и любого другого правонарушения, была бы неотвратимость уголовного преследования и наказания. Однако, к сожалению, даже о возбужденных уголовных делах, не говоря уже о вынесенных приговорах, неизвестно, что создает у нечистоплотных лиц ощущение безнаказанности. Кроме того, судьи, установившие в ходе рассмотрения дел по вопросам создания ТСЖ факты нарушения законности или признаки преступления (в частности, подделку подписей от имени собственников жилых помещений), недопустимо редко пользуются своими процессуальными правомочиями, предусмотренными статьей 226 ГПК РФ, на вынесение соответственно частных определений (в адрес соответствующих организаций или соответствующим должностным лицам) или на направление сообщений об обнаружении признаков преступления в органы дознания или предварительного следствия. Все это создает определенные предпосылки для разного рода злоупотреблений.

Кор.: Что делать собственникам, если они вдруг узнали о создании ТСЖ без их участия? Необходимые документы, порядок действий и т. д. - Прежде всего, следует обратиться в ИФНС по месту регистрации ТСЖ с заявлением, предварительно уплатив пошлину, о выдаче копии протокола общего собрания собственников жилых помещений (на основании которого, собственно, и проводится регистрация ТСЖ), копии устава ТСЖ и выписки из Государственного реестра юридических лиц в отношении ТСЖ. Зачастую собственники, получая данные документы, приходят в ужас, когда видят в протоколе общего собрания подписи, сделанные якобы от их имени. Если жители в полученных документах обнаруживают поддельные подписи, необходимо обратиться в экспертное учреждение с просьбой о проведении исследования почерка, после чего с полученным заключением обратиться в правоохранительные органы (в противном случае более вероятен отказ в возбуждении уголовного дела). Иногда происходит и так, что подписей жителей нет, но собственники уверены в том, что собрание не проводилось, соответственно, протокол содержит недостоверные сведения, да и сама процедура создания нарушена, так как никто из собственников не был уведомлен о проводимом собрании. В любом из описываемых случаев необходимо обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным протокола общего собрания, а также решения налогового органа о регистрации ТСЖ. Зачастую ошибкой бывает то, что собственники обращаются с требованиями о ликвидации ТСЖ на основании статьи 61 ГК РФ. Это большая ошибка, так как согласно данной норме юридическое лицо может быть ликвидировано по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, с достижением цели, ради которой оно создано. Между тем следует знать, что статья 45 Конституции Российской Федерации закрепляет государственные гарантии защиты прав и свобод (часть 1) и право каждого защищать свои права всеми не запрещенными законом способами. К таким способам защиты гражданских прав относится признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в том числе решения налогового органа о регистрации ТСЖ. При этом в соответствии со статьей 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. Нужно помнить, что в одиночку в суде не справиться. От одних правильно заявленных требований мало что зависит. Обращение должно носить коллективный характер, нельзя забывать и о свидетельских показаниях. Важно, чтобы позиция собственников в суде была аргументирована, подтверждена доказательствами. Подводя итог всему сказанному, еще раз хочу заметить, что собственники помещений не должны быть инертными, а, во-первых, внимательно следить за жизнью своего многоквартирного дома, во-вторых, не опускать руки и отстаивать свои права.

------------------------------------------------------------------

Название документа