Зачет стоимости неотделимых улучшений в малой льготной приватизации

ЗАЧЕТ СТОИМОСТИ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ В МАЛОЙ ЛЬГОТНОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ

С. В. КУЗЬМИНЫХ

Кузьминых С. В., адвокат, основатель компании "ЮРБИЗНЕСБЮРО Кузьминых С. В.".

С июля 2008 г., с принятием Федерального закона N 159-ФЗ от 22 июля 2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), стартовал новый этап приватизации государственного и муниципального имущества. -------------------------------- <1> Российская газета. N 158. 25 июля 2008 г.

На начальном этапе новой приватизации предприниматели столкнулись с рядом проблем. В частности, практической проблемой обернулась реализация правила ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ. Согласно данному правилу стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей. Часто стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором за свой счет в период аренды, составляет значительную часть от стоимости (выкупной цены) всего приватизируемого объекта недвижимости. Вопрос о возмездности перехода произведенных арендатором неотделимых улучшений разрешен законодателем в пользу предпринимателя. Несмотря на это, представители государственных органов и органов местного самоуправления отказывают в зачете стоимости неотделимых улучшений при заключении договора приватизации. Необоснованные отказы проявляются в отсутствии в проекте договора купли-продажи условий о зачете. Как правило, такие ситуации разрешаются в суде посредством иска о понуждении заключить договор в редакции, соответствующей требованиям закона (ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако встречаются случаи, когда договор купли-продажи (приватизации) заключается сторонами без условий о зачете. В этой связи и возникает вопрос: как защитить право предпринимателя на зачет стоимости неотделимых улучшений в ситуации, когда договор приватизации заключен без условий о зачете? Именно этому вопросу я намерен уделить особое внимание в данной статье. С принятием Федерального закона N 159-ФЗ у предпринимателей возникло преимущественное право приватизации арендованных ими нежилых помещений на льготных условиях. В числе льготных условий Закон предусматривает возможность рассрочки выплаты выкупной цены, низкую процентную ставку (1/3 от ставки рефинансирования) на предоставляемую рассрочку и зачет стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в счет покупной цены приватизируемого объекта недвижимости. Есть два основания рассматривать предусмотренный Законом о малой льготной приватизации зачет в качестве льготы. Первое - это то, что само правило указывает на приоритетное значение экономических интересов покупателя (предпринимателя) перед интересами собственника (государства). Второе основание - императивность правила о зачете. Для правильного понимания целей, которые законодатель преследовал, наделяя норму ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ свойством императивности, необходимо не упускать из виду то обстоятельство, что по смыслу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение договора приватизации является основанием и определяет момент прекращения договора аренды приобретаемого нежилого помещения. Гражданский кодекс Российской Федерации, определяя последствия прекращения договора аренды, устанавливает обязанность арендодателя возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений лишь при условии отсутствия иного соглашения сторон (ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Исходя из таких общих принципов регулирования предпринимательских правоотношений, как равенство участников отношений и свободы договора, законодатель придал норме ч. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации характер диспозитивности, оставляя возможность сторонам договора аренды предусмотреть отличные от содержащихся в законе правила. Однако, регулируя отношения в сфере приватизации, когда одной из сторон договора является не частный хозяйствующий субъект, а государство, законодатель придает экономическим интересам предпринимателя приоритетное значение, устанавливая особые льготные правила приобретения государственной собственности. Такое приоритетное положение предпринимателя обусловлено реализацией государства своей экономической политики, направленной на создание в перспективе сильного среднего класса собственников как основы экономического развития государства. Поэтому законодатель, устанавливая императивность закрепленных в специальном Законе правил (а именно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ), конституционно-обоснованно ограничивает принцип свободы договора. Правомерность данного вывода находит подтверждение в правоприменительной практике. Так, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в одном из своих Постановлений указал: "Ссылка заявителя на п. 5.3.5 договора аренды от 07.07.2007 N 326/3 не принимается во внимание, поскольку данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой - п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159, направленной на оказание целенаправленной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Распространяя действие Закона на арендные отношения, возникшие до его принятия, законодатель не сделал оговорку о том, что правило, предусмотренное п. 6 ст. 5 названного Закона, не применяется, если в договоре аренды не предусмотрено иное. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого недвижимого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды" <2>. -------------------------------- <2> Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 2 ноября 2009 г. по делу N А32-15017/2009.

Императивный характер нормы ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ наводит на резонный вопрос: правомерно ли защищать право предпринимателя посредством предъявления иска о зачете (т. е. об уменьшении цены договора на стоимость неотделимых улучшений) к государственному органу (органу местного самоуправления), как к стороне договора купли-продажи (приватизации)? По моему глубокому убеждению, такое требование удовлетворению не подлежит. Причиной этому является особая конструкция самого Федерального закона N 159-ФЗ. Из названия Федерального закона N 159-ФЗ и содержания его статей (в частности, заголовка и содержания ст. 6) следует, что целью Закона было установление специальных условий приватизации, урегулирование особого порядка совершения сделок. Под особым порядком законодатель имел в виду и особый порядок определения такого существенного условия договора купли-продажи, как цена договора (п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ): "Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей". Особым является и способ охраны регулятивных норм Федерального закона N 159-ФЗ от неправомерного поведения сторон правоотношения. Так, ч. 1 ст. 6 предусматривает в качестве общей санкции за несоблюдение требований Федерального закона N 159-ФЗ ничтожность сделки. Эта санкция распространяется на любые случаи нарушения требований Федерального закона N 159-ФЗ, за исключением случаев совершения сделки с нарушением преимущественного права покупки, для которых Закон в ч. 2 ст. 6 предусмотрел другие (специальные) последствия. Договор о приватизации, заключенный в порядке Федерального закона N 159-ФЗ, в котором отсутствует условие о зачете стоимости неотделимых улучшений, является ничтожной сделкой в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 159-ФЗ. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вследствие ничтожности сделки по правилу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны сделки должны быть приведены в первоначальное положение. Учитывая, что такой договор купли-продажи (приватизации), заключенный предпринимателем, является ничтожной сделкой, то договор аренды не является прекращенным и продолжает свое действие (отдельного соглашения о прекращении договора аренды не заключалось). Это означает, что продавец (государство, муниципальное образование) обязан вернуть предпринимателю все уплаченные им по договору купли-продажи платежи (которые по своей правовой природе являются не чем иным, как неосновательным обогащением) за минусом суммы арендной платы за период с момента государственной регистрации договора купли-продажи. В подтверждение правильности своих доводов хочу привести выдержки из информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно п. 11 названного документа ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона N 159-ФЗ являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого и среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. При рассмотрении требований об уменьшении цены уже заключенного договора на стоимость неотделимых улучшений арбитражный суд должен оценивать обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, указывают ли на данные обстоятельства стороны. Это вытекает из таких общих принципов арбитражного судопроизводства, как законность и независимость судей. Аналогичная позиция содержится в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств". В ситуации, когда договор купли-продажи является ничтожной сделкой, имеет ли право предприниматель вновь обратиться с требованием о заключения договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества? Ведь один раз он уже обращался с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения. И можно ли в такой ситуации преимущественное право покупки считать использованным? Полагаю, что нет. И вот почему. Как было сказано ранее, правило о ничтожности сделки, предусмотренное ч. 1 ст. 6 Федерального закона 159-ФЗ, направлено на защиту прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Поэтому заключение ничтожной сделки купли-продажи не может толковаться как использование предпринимателем своего преимущественного права покупки арендуемого недвижимого имущества. Иное противоречило бы конституционным основам регулирования предпринимательской деятельности. Провозглашение Российской Федерации демократическим правовым государством, в котором гарантируются свободы экономической деятельности и утверждается право каждого на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, обязывает государство, по смыслу ч. 1 ст. 45 Конституции во взаимосвязи ее со ст. ст. 2, 17 и 18, создавать наиболее благоприятные условия для рыночной экономики как путем непосредственно-регулирующего государственного воздействия, так и через стимулирование свободной экономической деятельности, основанной на принципах самоорганизации, баланса частных и публичных интересов, корпоративного взаимодействия и сотрудничества, в целях выработки отвечающей интересам и потребностям общества государственной экономической политики <3>. -------------------------------- <3> Постановление КС РФ от 19 декабря 2005 г. N 12-П "По делу о проверке конституционности абзаца восьмого п. 1 ст. 20 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина А. Г. Меженцева".

Малое и среднее предпринимательство как социальное явление призвано сформировать в России сильный средний класс собственников, повысить уровень жизни значительной (основной) части населения, уменьшить социальный (если хотите - имущественный) разрыв между бедными и богатыми, обеспечивать реализацию принципа формального равенства. Поэтому при определении критериев баланса между частным и публичным интересами в вопросах приватизации государство устанавливает приоритет прав предпринимателей над публичным (государственным) интересом. Законодательное установление гарантий льготной приватизации для субъектов малого и среднего предпринимательства, как и конституционные гарантии права частной собственности, входит в основное содержание конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции). По смыслу ч. 3 ст. 55 во взаимосвязи со ст. ст. 8, 17, 34 и 35 Конституции, возможные ограничения федеральным законом права владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными и необходимыми для защиты конституционно значимых ценностей, в т. ч. частных и публичных прав и законных интересов других лиц, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать само существо конституционного права, т. е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм <4>. -------------------------------- <4> Постановление КС РФ от 1 апреля 2003 г. N 4-П "По делу о проверке конституционности положения пункта 2 статьи 7 Федерального закона "Об аудиторской деятельности" в связи с жалобой гражданки И. В. Выставкиной".

С точки зрения соответствия Конституции ничтожность сделки, как последствие нарушения правил заключения договора о льготной приватизации, является полностью оправданной мерой ограничения свободы договора, направленной на защиту конституционного права на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности, т. к. соответствует конституционно-правовым целям, предусмотренным в ч. 3 ст. 55 Конституции. Напротив, расценивание ничтожной сделки как факта реализации преимущественного права покупки арендуемого недвижимого имущества в нарушение ч. 2 ст. 55 Конституции умаляет саму суть права льготной приватизации, т. к. в его содержание входит заключение договора купли-продажи, полностью соответствующего требованиям Федерального закона N 159-ФЗ (т. е. договора, содержащего все льготы и преференции, гарантированные законом). Следовательно, в ситуации, когда договор купли-продажи является ничтожным, преимущественное право на покупку арендуемого недвижимого имущества на льготных условиях не может считаться использованным (реализованным). Поэтому в случае отказа собственника заключить договор купли-продажи предприниматель вправе требовать заключения договора в судебном порядке. Только путем заключения договора купли-продажи, соответствующего требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, может быть соблюден принцип законности, а преимущественное право покупки недвижимого имущества на льготных условиях - реализовано.

------------------------------------------------------------------

Название документа