Вещные права на жилые помещения: соотношение гражданского и жилищного законодательства

ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ: СООТНОШЕНИЕ ГРАЖДАНСКОГО И ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА <*>

С. И. СУСЛОВА

Суслова Светлана Игоревна, доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права, кандидат юридических наук.

В статье рассматривается взаимодействие норм гражданского и жилищного законодательства при регулировании ими жилищных отношений. Автор предлагает направления развития жилищного законодательства в данных вопросах, в частности применительно к праву собственности на жилое помещение, а также к праву личного пользовладения (узуфрукту).

Ключевые слова: вещные права, жилое помещение, право собственности, узуфрукт, жилищное законодательство, гражданское законодательство.

The article is focused the interaction rules of civil and housing legislation in the regulation of housing attitudes. The author suggests the direction development of the housing legislation in these matters, in particular with regard to the ownership of the housing premises, as well as the rights of usufruct.

Key words: property rights, residential premise, ownership, usufruct, housing legislation, civil legislation.

В науке гражданского права не возникает сомнений, что вещные отношения должны быть урегулированы только в основном источнике гражданского законодательства - Гражданском кодексе РФ (далее - ГК РФ). Вместе с тем в настоящее время соответствующий раздел (право собственности и другие вещные права на жилые помещения) присутствует в рамках базового акта жилищного законодательства - Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). Еще более пристального внимания данный вопрос заслуживает в свете обсуждения проекта изменений в Гражданский кодекс РФ (далее - законопроект) <1>, а также тех разъяснений, которые были даны ранее в Концепции развития гражданского законодательства о вещных правах (далее - Концепция). -------------------------------- <1> URL: http://www. consultant. ru (дата обращения: 10 января 2011 г.).

Право собственности на жилое помещение. В рамках действующего ГК РФ отношения собственности на жилое помещение представлены нормами о правомочиях собственника, жилых помещениях и способах их использования собственником, об общем имуществе многоквартирного дома и ТСЖ, а также о прекращении права собственности на жилое помещение. ЖК РФ в соответствующем разделе лишь более подробно формулирует права и обязанности собственника, а также детализирует процедуру изъятия жилого помещения для государственных и муниципальных нужд. Законопроект мало что меняет в подходах к регулированию вопроса о праве собственности на жилое помещение. Основополагающая идея заключается в окончательном признании помещений недвижимыми вещами (ст. 131), а также в последовательном отграничении такого объекта, как помещение, от здания. В остальном новеллы законопроекта в данном вопросе выглядят незначительными. Так, потребуют некоторых корректировок жилищного законодательства следующие моменты: а) сокращение видов жилых помещений с пяти до двух (квартира и комната); б) видоизмененные определения квартиры и комнаты; в) определение коммунальной квартиры и ее правовой режим. Таким образом, очевидно, что законопроект не преследует цели детального регулирования вопроса о субъективном праве собственности на жилое помещение, сознательно умалчивая многие моменты, которые потребуют разрешения в рамках жилищного законодательства. Интересен в связи с этим факт того, что в Концепции содержались вполне конкретные предложения об изъятии всех норм, регулирующих отношения собственности на земельные участки, из ЗК РФ и их включении в ГК РФ. Однако в отношении жилых помещений подобные предложения отсутствовали, что еще раз наглядно продемонстрировало признание затруднительности для гражданского законодательства учесть всю специфику жилищных отношений. Следует отметить, что тенденция, связанная с конструированием особых субъективных прав собственности применительно к различным объектам, была подмечена уже достаточно давно, в частности М. И. Кулагиным, который, исследуя зарубежное законодательство, писал о том, что "происходит... вычленение из того или иного имущества отдельных его полезных свойств и конструирование в форме права собственности особых, исключительных правомочий в отношении каждой из этих свойств или каждой ценности" <2>. В этой связи большинство современных исследователей в области жилищного права справедливо отмечают, что "использование жилья собственником порождает в том числе жилищные отношения" <3>. -------------------------------- <2> Кулагин М. И. Избранные труды по акционерному и торговому праву. 2-е изд., испр. М., 2004. С. 271. <3> Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 172 (авторы раздела - Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников).

В каком же направлении возможно использовать жилищное законодательство при регулировании отношений собственности на жилое помещение? Для ответа на него необходимо обратить внимание на следующие моменты: а) содержание субъективного права собственности на жилое помещение существенно отличается от содержания субъективного права собственности на другие объекты. Это выражается как в установленных запретах на совершение определенных действий с жилым помещением (например, его разрушение), так и в отсутствии в ряде случаев отдельных правомочий (например, у юридических лиц и органов публичной власти); б) содержание "абсолютного господства над жилым помещением" сегодня практически полностью определено жилищным законодательством, которое берет на себя задачу установления пределов субъективного права собственности, с чем не справляется в должной мере гражданское законодательство; в) следует передать правовое регулирование отдельных моментов, связанных с осуществлением собственником жилого помещения своих правомочий, жилищному законодательству в том случае, если он непосредственно проживает в жилом помещении. Эти отношения нуждаются в особой правовой регламентации в отличие от ситуации простого приобретения жилого помещения. Таким образом, общее требование гражданского законодательства о назначении жилого помещения - для проживания - должно найти подтверждение и закрепление только в нормах жилищного законодательства, которое не просто более подробно, а на ином качественном уровне будет конструировать особые субъективные жилищные права, в том числе и собственника жилого помещения. Иные вещные права на жилые помещения. Бескомпромиссный подход разработчиков Концепции по поводу того, что перечень и содержание вещных прав должны быть установлены только в гражданском законодательстве, был отвергнут только применительно к жилым помещениям. Так, прямо отмечалось, что, "возможно и, видимо, неизбежно, но следует допустить, наряду с закреплением в ГК РФ перечня случаев возникновения узуфрукта, возможность того, чтобы отдельные вопросы могли регулироваться специальными законами с определением того, какие вопросы могли бы быть предметом такого регулирования". Однако в разделе законопроекта, посвященном личному пользовладению (узуфрукту), нет ни одной отсылки к жилищному законодательству, что не представляется оправданным. В ст. 302 законопроекта лишь отмечено, что правомочия пользовладельца определяются настоящим Кодексом и принимаемыми в соответствии с ним иными федеральными законами. Более лаконичная формулировка содержится в общих положениях о вещных правах: "обладатели вещных прав осуществляют правомочия владения, пользования или распоряжения в пределах, установленных ГК и иными законами" (ст. 226). Можно предположить, что именно в этом случае имеется в виду ЖК РФ. Однако такой подход далеко не бесспорен. Проблема взаимодействия гражданского и жилищного законодательства стоит очень остро, а еще более остро обсуждается вопрос соотносимости их основных кодифицированных актов. Полярные позиции: от категоричного утверждения об отсутствии оснований для характеристики ЖК в качестве специального по отношению к ГК РФ <4> до обоснования позиции об отсутствии в законодательстве единообразного и продуманного механизма взаимодействия данных источников <5> - порождают серьезные проблемы в правоприменительной практике, особенно при противоречии существующих норм <6>. В связи с этим можем лишь повторить высказанные нами ранее предложения о том, что в законопроекте должно быть четко зафиксировано, что "определенная детализация отдельных вещных прав на жилые помещения возможна в рамках ЖК РФ (или жилищного законодательства)" <7>. -------------------------------- <4> Так, Е. А. Суханов пишет: "...нет никаких оснований рассматривать Жилищный кодекс в качестве lex specialis в отношении Гражданского кодекса... последний не принимался "в соответствии с Гражданским кодексом"... имеет собственный, конституционно определенный предмет и опирается на собственные принципы" (Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 91 (автор раздела - Е. А. Суханов)). <5> См., например: Литовкин В. Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. N 1. <6> Такие расхождения имели место как до принятия ЖК РФ, так и после этой даты: возраст вступления в члены кооператива (ГК - с 16 лет, ЖК РСФСР - с 18) или исковая давность (по ГК была 10 лет в отношении ничтожных сделок, а ЖК РСФСР устанавливал 3 года в случае признания недействительным ордера). Принятый ЖК РФ устранил большинство несоответствий в анализируемых кодифицированных актах, однако признать ситуацию полностью разрешенной не приходится. Для примера можно привести нормы об общем имуществе многоквартирного дома, где ГК РФ упоминает о распространении режима долевой собственности только на собственников квартир, тогда как ЖК РФ включает в этот список и собственников комнат и нежилых помещений в многоквартирном доме. Изменения ГК РФ, будем надеяться, устранят существующие противоречия полностью, однако исключить возможность таких ситуаций невозможно. <7> Суслова С. И. Вещные права на жилые помещения // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Рук. авт. кол. и отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2011. С. 32 - 53.

Помимо этого следует обратить внимание, что подобная детализация гражданского законодательства в области вещных прав на жилые помещения возможна только в отношении правомочий пользовладельца, т. е. в отношении содержания субъективного права. Однако ничего не говорится о юридических фактах, порождающих возникновение данных вещных прав. В настоящее время законопроект лишь ограничивается указанием на то, что основанием возникновения узуфрукта будут сделки и наследование <8>. Однако даже примерного перечня таких сделок не предусмотрено, что может породить достаточно серьезные проблемы. В частности, Концепция содержала примерный перечень таких сделок: брачный договор, договор приватизации в случае отказа от приобретения права собственности, завещание, соглашение о возникновении узуфрукта, договор ренты и др. -------------------------------- <8> Представляется, что в данном случае используемая терминология также недостаточно корректна. Узуфрукт в порядке наследования может возникнуть только на основании завещания, т. е. односторонней сделки. Следовательно, специальное указание на наследование (наряду со сделками) как основание возникновения личного пользовладения вряд ли оправданно и может вызвать неоднозначное толкование.

При этом законопроект устанавливает правила в отношении условий договора, предусматривающего возникновение вещных прав. Так, в частности, такой договор должен предусматривать перечень условий возникновения права, отсутствие любого из них должно влечь незаключенность договора (ст. 225). Одновременно с этим при установлении перечня таких условий законопроект отсылает к правилам об отдельных видах вещных прав. В ст. 302.2 главы 20.3 указывается, что соглашение об установлении права личного пользовладения должно быть совершено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, и содержится обязательное требование о размере платы за пользование или указание на безвозмездный характер данных отношений. Таким образом, если в отношении большинства сделок допустимо применение указанных общих требований законопроекта, то в определенных случаях молчание законодателя ставит под сомнение возникновение анализируемого вещного права, в частности в случае приватизации. Сказанное выше позволяет высказать предположение о том, что перечень оснований возникновения права личного пользовладения (узуфрукта) должен быть установлен в жилищном законодательстве. Достаточно спорно и другое решение, предложенное законопроектом в отношении социального узуфрукта. Социальный узуфрукт должен заменить устоявшиеся за последние годы категории членов семьи собственника и бывших членов семьи собственника жилого помещения. Однако законопроект принципиально изменяет сложившуюся ситуацию. Предпринята попытка объединения признаков, характерных для членов семьи собственника, и механизмов, которые в настоящее время используются для защиты бывших членов семьи собственника. Это происходит за счет установления дополнительных критериев для признания членом семьи собственника: отсутствие у лица на праве собственности или по договору социального найма изолированного жилого помещения и наличие права на получение алиментов. Можно было бы высказать определенный упрек законодателю в том, что лиц, которые смогут претендовать на придание подобного статуса, становится значительно меньше по сравнению с действующим на данный момент законодательством, что нелогично с точки зрения используемой терминологии <9>. Однако, в силу того что узуфрукт представляет собой наиболее полное вещное право и фактически ограничивает собственника в осуществлении всех правомочий, входящих в содержание его субъективного права, данный подход представляется правильным. Другое дело, что одновременно с этим законодатель не решает принципиальный вопрос в отношении тех лиц, которые не смогут претендовать на установление социального узуфрукта. Механизм защиты их интересов с помощью конструкций договора коммерческого найма и договора ссуды, существующих в рамках гражданского законодательства, представляется не просто неэффективным, а существенно ущемляющим права указанной категории граждан. Соответствующие нормы о правах данных лиц должны появиться в рамках жилищного законодательства. -------------------------------- <9> Трудно объяснить простому гражданину, почему в одном случае нетрудоспособная супруга собственника признается членом его семьи, а в другом не может быть отнесена к данной категории (например, при наличии 1/50 доли в праве собственности, полученной при наследовании жилого дома в далеко расположенном населенном пункте). Непонятна и другая ситуация: допускает ли закон в данном случае отказ от права собственности лица для возникновения социального узуфрукта или это следует рассматривать как злоупотребление правом?

В завершение отметим, что регулирование отношений в области вещных прав на жилые помещения исключительно гражданским законодательством не представляется оправданным и вряд ли положительно отразится на защите интересов участников данных отношений. Именно жилищное законодательство с присущей только ему гуманистической составляющей способно соблюсти баланс различных прав на жилое помещение наиболее эффективным образом.

Название документа