Гражданин без адреса

ГРАЖДАНИН БЕЗ АДРЕСА

Е. Ю. НИКОЛАЕВА

Николаева Е. Ю., юрист-аналитик, ГОУ ВПО "Российская академия правосудия".

Жилищные права возникают и прекращаются по основаниям, установленным действующим законодательством. Проблема в том, что прекращение рассматриваемых прав часто связано с ущемлением законных интересов бывшего правообладателя, а иногда и права на жилище, установленного Конституцией РФ.

Сложность заключается в том, что понятие "договор коммерческого найма" в действующем законодательстве не раскрывается, кроме того, не установлены категории лиц, которые могут предоставить жилое помещение во владение и пользование по этому договору. Можно предположить, что договору коммерческого найма посвящена глава 35 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), отдельные положения которой применяются к договору социального найма. В ней приведено следующее определение: "По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (статья 671 ГК РФ). Приведенное выше определение не позволяет установить случаи, в которых невозможно предоставление жилого помещения по договору коммерческого найма. Поэтому возможно, что по такому договору может быть предоставлено жилое помещение, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Например, жилое помещение может быть предоставлено на основании постановления главы муниципального образования и т. п. В законе также не установлены гарантии прав нанимателей по рассматриваемому договору в случае, когда жилое помещение непригодно для использования по каким-либо причинам. Сказанное позволяет сделать вывод о том, что в случае расторжения договора по причине аварийного состояния здания, в котором расположено жилое помещение, или иной причине, порождающей непригодность жилого помещения для использования, не всегда соблюдаются права нанимателей. Анализ судебных актов показывает, что довольно часто рассматриваются споры о расторжении договора коммерческого найма и выселении нанимателя без предоставления иного жилого помещения. Таким образом, наниматель становится "гражданином без адреса" и не может реализовать право на жилье. Встречаются и неординарные случаи. Например, администрация городского поселения Пироговский Мытищинского муниципального района обратилась с иском к Б. о расторжении договора коммерческого найма и выселении его без предоставления другого жилого помещения по причине того, что здание, в котором находится жилое помещение, в аварийном состоянии. Б., не согласившись с заявленными администрацией требованиями, обратился в суд со встречным иском о признании его приобретшим право пользования жилым помещением по договору социального найма, предоставлении жилого помещения. Прав ли Б.? Можно ли считать договор коммерческого найма, заключенный между ним и администрацией, притворной сделкой, прикрывающей социальный наем? <1> -------------------------------- <1> Определение Московского областного суда от 17.06.2010 по делу N 33-10775.

Мытищинский городской суд Московской области и Московский областной суд пришли к выводу о том, что требования Б. неправомерны. Во-первых, суд установил, что Б. отказался от заключения договора коммерческого найма другого жилого помещения и не желал переезжать. Во-вторых, как следует из материалов дела, договор коммерческого найма между администрацией и гражданином Б. является срочным (в то время как согласно пункту 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (примечание автора)). В-третьих, суд установил, что Б. жилое помещение было предоставлено вне очереди, на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан он не состоял и не был признан малоимущим, поэтому правоотношений по социальному найму у него и администрации возникнуть не могло. Несмотря на то что Б. не было предоставлено другое жилое помещение, договор коммерческого найма был расторгнут в судебном порядке и Б. фактически лишился места жительства. Думается, что споры, подобные приведенному выше, должны решаться иным путем. Выселение гражданина в никуда не лучший способ решения проблемы. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по другому договору, а наниматель отказывается от заключения этой сделки, то суд не должен принимать решение об удовлетворении требований о выселении нанимателя. Если наймодатель готов предоставить нанимателю другое жилое помещение по договору коммерческого найма, то он должен обратиться в суд с иском о расторжении договора и обязании ответчика заключить новый договор.

"ПОКИНЬТЕ ПОМЕЩЕНИЕ!"

В группу риска входят не только лица, которым жилое помещение предоставлено по договору коммерческого найма, но и граждане, занимающие служебные помещения и уволенные со службы. Споры о выселении из служебных помещений зачастую рассматриваются при участии в деле прокурора, но участие представителя правоохранительных органов не всегда спасает положение выселяемого гражданина. К тому же при рассмотрении дел о выселении из служебного помещения не учитываются возраст, материальное положение и состояние здоровья лица, которое должно покинуть жилплощадь.

"ВЫ МНЕ НИКТО"

Согласно статье 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами бывшего собственника, если иное не установлено законом. Поэтому члены семьи бывшего собственника обязаны покинуть жилое помещение. Проблема заключается в том, что собственник жилого помещения при совершении сделки с ним (при продаже жилого помещения) не всегда заботится о будущем своих родственников. В итоге сам благополучно переезжает, а родственники продолжают проживать на уже проданной жилплощади. Они не желают покидать свое место жительства самостоятельно, потому что им некуда идти, и в результате их выселяют в судебном порядке. Родственники бывшего собственника жилого помещения становятся гражданами без адреса. По мнению автора статьи, действующее законодательство должно гарантировать право членов семьи собственника при совершении сделок с жилым помещением. Необходимо установить правило, согласно которому при совершении сделок с жилым помещением его собственник обязан представить всю информацию о проживающих с ним совместно гражданах (в том числе незарегистрированных), а также сведения о том, куда проживающие с ним совместно граждане переедут после перехода права собственности. То есть собственник жилого помещения должен заботиться о будущем проживающих с ним членов семьи независимо от того, обязан он это делать в соответствии с Семейным кодексом РФ или нет. Только при условии представления такой информации возможно совершение сделки. Таким образом, будут обеспечены права и законные интересы членов семьи бывшего собственника.

Комментарии к статье

Герасимова Ю. А., юрисконсульт.

Основу статьи составляет рассмотрение случаев выселения гражданина из жилого помещения без предоставления ему иного помещения для постоянного проживания. Упор сделан на споры, предметом которых является коммерческий и социальный наем жилого помещения. Необходимо начать с того, что договор найма (коммерческого) и договор социального найма являются разновидностями одного типа договора - договора найма жилого помещения, которому посвящена глава 35 ГК РФ со ссылками на Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Термин "коммерческий наем" пришел из деловой речи и применяется в правовом смысле лишь с целью отличия коммерческого найма от социального. Рассматриваемое автором в качестве примера судебное дело N 33-10775 Московского областного суда завершается расторжением договора коммерческого найма и выселением гражданина из спорного жилого помещения без предоставления ему другого помещения для проживания. На основании Определения суда автор делает вывод, что подобные споры должны решаться судом иным путем, и предлагает в этом случае обязать наймодателя обращаться в суд с иском об обязании нанимателя заключить новый договор коммерческого найма. В связи с этим в первую очередь хотелось бы обратить внимание на статью 40 Конституции Российской Федерации, в которой каждому гарантировано право на жилье. Право, а не обязанность. Также немаловажно учесть, что наем жилого помещения, как и любая иная сделка, имеет добровольные начала, и согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ принуждение к ее заключению недопустимо. Необходимо учесть и тот факт, что согласно Определению Московского областного суда от 17.06.2010 по рассматриваемому делу нанимателю было предложено заключить договор коммерческого найма иного помещения вместо договора, срок действия которого истек, кроме того, здание было признано аварийным и не пригодным для проживания. Однако наниматель от этого предложения отказался, что подтвердил в суде. Анализируя вышеизложенное, думается, что насильное, против воли гражданина, заключение договора коммерческого найма и вселение его в жилое помещение без его на то согласия, по решению суда, явно противоречит действующему законодательству.

Галанин А. Б., адвокат.

Обычно под коммерческим наймом понимается предоставление органами государственной власти и местного самоуправления гражданам жилья на условиях, отличных от договора социального найма или аренды жилого помещения, который подразумевает обязательную государственную регистрацию (и, соответственно, довольно большие расходы на оформление). Коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется. Иные особенности указанного договора заключаются в том, что он в отличие от социального найма носит срочный характер. Коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует. Жилое помещение предоставляется по договору коммерческого найма без снятия с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий до приобретения иного жилого помещения. Договор коммерческого найма может быть расторгнут только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Одно из оснований расторжения договора коммерческого найма по требованию наймодателя - невнесение нанимателем платы за жилое помещение. Другим основанием расторжения договора по требованию может быть улучшение жилищных условий, в результате которых появились основания для снятия нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона (собственник жилого помещения или управомоченное им лицо - наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Договор коммерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмездным договором. Нанимателем по договору коммерческого найма может быть только гражданин (физическое лицо). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Объектом договора коммерческого найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, комната и т. д.). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме объектом коммерческого найма помимо самого жилого помещения является также часть общего имущества собственников квартир (общие помещения дома, несущие конструкции и т. д.). Можно выделить следующие основные отличия коммерческого найма от социального: - договор коммерческого найма может заключаться на пользование жилыми помещениями во всех видах жилищного фонда, в то время как социальный наем - только на жилые помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда; - договор коммерческого найма является срочным и заключается на срок не более пяти лет (статья 683 ГК РФ). Социальный наем бессрочен; - в основе коммерческого найма лежит добровольное соглашение сторон, а в основе социального найма - административный акт (решение органа власти); - коммерческий наем заключается без нормирования размера жилой площади, а социальный - в пределах установленных норм; - при коммерческом найме квартплата не лимитирована, а в социальном - ограничена, существуют также льготы; - нанимателями по одному договору коммерческого найма могут быть совершенно разные лица (неродственники - статья 677 ГК РФ), в договоре же социального найма участвуют только родственники и лишь в исключительных случаях также иные лица; - расторжение договора коммерческого найма во всех случаях влечет выселение без предоставления жилого помещения; при расторжении договора социального найма лицо выселяется, как правило, с предоставлением другого жилого помещения.

Шестакова Е. В., генеральный директор ООО "Актуальный менеджмент".

Еще Булгаков в "Мастере и Маргарите" говорил, что хорошие люди - москвичи, но квартирный вопрос их испортил. Действительно, в России проблема с жильем стоит довольно остро. По коммерческому найму снимают квартиры социальные работники, военнослужащие, работники местных администраций, крупных градообразующих предприятий. Автор статьи не упоминает часто используемую конструкцию договора поднайма, когда, например, некоммерческая организация, военная часть или другое юридическое лицо арендует имущество у города и по договору поднайма сдает его физическому лицу. При реализации такой схемы возникает вопрос о том, кто вправе требовать выселения физического лица в случае прекращения договора коммерческого найма. Кроме того, автор не дает ссылку на пункт 4 статьи 31 ЖК РФ в отношении прекращения договора коммерческого найма при прекращении семейных отношений. Так, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Подобный случай был рассмотрен в Определении Верховного Суда РФ от 27.04.2010 N 58-В10-5, в котором суд отказал в удовлетворении иска, так как договор коммерческого найма прекратился по вышеуказанным основаниям. Понятно, что выселение гражданина на улицу является негуманным, однако в суде придется доказывать следующие обстоятельства: - отсутствие другого жилья. В случае перемены места жительства физическое лицо не должно умышленно ухудшить свои жилищные условия (аналогичный вывод сделан в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.2010 N 205-В10-34); - отказ от участия в целевой федеральной программе по предоставлению жилья должен быть обоснованным, при этом наниматель жилья - физическое лицо должен доказать, что его право на приобретение по установленным нормам жилого помещения было нарушено (Определение Верховного Суда РФ от 06.07.2010 N 25-В10-4). Фактически необходимо оспорить в суде выселение в связи с отсутствием другого жилья, а также в связи с наличием оснований на проживание в спорном помещении.

------------------------------------------------------------------

Название документа