Совершение сделок мены жилых помещений между органами местного самоуправления и юридическими лицами (в целях расселения старых домов и исполнения условий инвестиционных контрактов)

(Башарин Е. А.)

("Жилищное право", 2011, N 5)

Текст документа

СОВЕРШЕНИЕ СДЕЛОК МЕНЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МЕЖДУ ОРГАНАМИ

МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ И ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ

(В ЦЕЛЯХ РАССЕЛЕНИЯ СТАРЫХ ДОМОВ И ИСПОЛНЕНИЯ УСЛОВИЙ

ИНВЕСТИЦИОННЫХ КОНТРАКТОВ)

Е. А. БАШАРИН

Башарин Е. А., юрист ООО "АК "Атомик-Аудит".

В настоящее время организации различной организационно-правовой формы осуществляют строительство многоквартирных жилых домов в уже сложившихся кварталах и районах населенных пунктов на основании инвестиционных контрактов, заключенных с органами местного самоуправления. Зачастую такие проекты предполагают переселение граждан из старых домов во вновь построенные жилые дома путем заключения с собственниками квартир договоров мены и/или купли-продажи с целью дальнейшего приобретения в собственность организацией-застройщиком старого жилого дома.

Однако при указанной схеме существуют и подводные камни. Например, как осуществлять переселение жильцов старых домов, занимающих жилые помещения по договорам социального найма, путем заключения договора мены или купли-продажи?

Пример. Организация "А" заключила с органом местного самоуправления города "Б" инвестиционный контракт, по условиям которого организация-застройщик обязуется построить новые жилые дома, часть квартир в которых по договорам мены передает жильцам старых домов, которые в последующем подлежат сносу после перехода права собственности на все жилые и нежилые помещения и вместо которых возводятся новые. Часть квартир, подлежащих передаче организации "А", находится в пользовании физических лиц по условиям договором социального найма.

В соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (пункт 1 статьи 49) по договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда.

При этом основным признаком договора социального найма является предоставление собственником жилого помещения (которыми являются орган местного самоуправления, Российская Федерация или субъект РФ) указанного помещения гражданину РФ, признанному в установленном порядке малоимущим или имеющим право на предоставление жилого помещения по договору социального найма на ином законном основании.

Особо следует отметить, что договор социального найма предусматривает сохранение права собственности на жилое помещение, предоставленное гражданам и являющееся объектом договора социального найма, за органом местного самоуправления, Российской Федерацией или субъектом РФ.

При этом пунктом 1 приложения 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации жилищный фонд был отнесен к муниципальной собственности.

Таким образом, следует, что право собственности на жилое помещение сохраняется за органом местного самоуправления, который предоставил такое жилое помещение физическим лицам по договору социального найма.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ

ОРГАНА МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ, ПУТЕМ МЕНЫ НА ИМУЩЕСТВО,

НАХОДЯЩЕЕСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Продолжение примера. Орган местного самоуправления города "Б" предложил организации "А" осуществить переселение жителей старых домов из квартир, занимаемых по договорам социального найма, путем совершения сделок мены, предметом которых предполагалась мена квартир в старых домах, являющихся муниципальной собственностью, на квартиры в новых домах, являющихся частной собственностью организации "Б".

Статья 1 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ) устанавливает, что приватизация государственного и муниципального имущества - это возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Таким образом, приобретение имущества, находящегося в том числе и в муниципальной собственности, является приватизацией.

Вместе с тем статьей 567 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Следует отметить, что согласно пункту 2 указанной выше статьи к договору мены применяются правила о купле-продаже (глава 30 ГК РФ), если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется продать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании указанных выше норм можно сделать вывод, что договор мены является договором, по которому отчуждается муниципальная собственность, и, следовательно, организации, являющиеся сторонами договора мены, одновременно являются и покупателями, и продавцами.

Из изложенного следует, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

Вместе с тем обращает на себя внимание содержание пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, который содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен.

Более того, пунктом 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными настоящим Федеральным законом.

Также следует отметить позицию Высшего Арбитражного суда РФ, выраженную, в частности, в Определении от 15.07.2009 N ВАС-8814/09 по делу N А52-2101/2008 и заключающуюся в следующем: в пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ перечислены способы приватизации государственного и муниципального имущества. Мена имущества как способ приватизации в названном перечне не предусмотрена.

С учетом императивных положений указанных Законов, регулирующих основания и порядок приватизации государственного и муниципального имущества, с учетом цели передачи указанного имущества иным лицам суды обоснованно удовлетворили заявленное требование о признании недействительным распоряжения администрации города Великие Луки от 28.09.2007 N 2263-р "О мене имущества", согласно которому организации передано в собственность встроенное нежилое помещение площадью 71,5 кв. м по пр. Ленина, д. 42/34, в обмен на принимаемую в муниципальную собственность г. Великие Луки двухкомнатную квартиру N 37 в доме 43/26 по пр. Ленина площадью 55,5 кв. м, принадлежащую организации на праве частной собственности.

Таким образом, из изложенного следует, что действующее законодательство не допускает мену муниципальной собственности на частную, и, более того, такой же запрет установлен сложившейся арбитражной практикой (см., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.12.2010 по делу N А58-2035/2010, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.04.2009 по делу N А52-2101/2008, Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2008 N КГ-А41/4838-08 по делу N А41-К1-10034/05).

ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦОМ

Частью 1 статьи 217 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, установленном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ действие указанного Федерального закона не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищного фонда.

Приватизация муниципального или государственного жилищного фонда регулируется Законом РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

Названным Законом РФ не предусмотрена возможность передачи жилых помещений в собственность юридических лиц. Данным Законом регулируются отношения по бесплатной передаче в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 30.11.2010 по делу N А33-2392/2010 указал, что сделка по приватизации общежития является недействительной в силу ничтожности.

ФАС Уральского округа в своем Постановлении от 23.08.2007 N Ф09-6631/07-С6 по делу N А76-29040/2006 сделал вывод, что на основании вышеназванных Законов жилые помещения не могут отчуждаться муниципальным образованием в собственность юридических лиц.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2008 N А58-8943/07-Ф02-3724/08 по делу N А58-8943/07, а также в решении Арбитражного суда г. Москвы от 03.10.2006, 10.10.2006 по делу N А40-46550/06-120-238, оставленном без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007 N 09АП-17449/2006-АК, 09АП-17450/2006-АК.

Таким образом, юридические лица не вправе приватизировать жилищный фонд, находящийся в муниципальной или государственной собственности.

Вместе с тем обращает на себя внимание, что зачастую органы местного самоуправления сознательно нарушали нормы закона, шли навстречу как организациям-застройщикам, так и жителям старых домов, подлежащих сносу по условиям инвестиционного контракта, и допускали мену квартир в старых домах на квартиры в домах, построенных в соответствии с условиями инвестиционных контрактов.

Так, например, Комитет муниципального жилья г. Москвы распоряжением от 20.04.1998 N 93 "О регистрации прав собственности на жилые помещения на основании договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при переселении и договоров передачи при приватизации жилья через окружные центры регистрации" не только допустил такой вариант переселения граждан из старых домов во вновь построенные, но и признал эксперимент по регистрации договоров передачи в собственность физических лиц жилых помещений в порядке приватизации, договоров передачи в собственность физических и юридических лиц жилых помещений в счет инвестиционного вложения в строительство по территориальному заказу, договоров мены при отселении граждан из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда удачным.

В настоящее время пунктом 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП "Об обмене жилыми помещениями в городе Москве" предусмотрено, что гражданин, проживающий в жилом помещении жилищного фонда города Москвы по договору социального найма, найма, вправе с письменного согласия Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное, соответственно, по договору социального найма, найма другому гражданину, а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности.

Таким образом, налицо преемственность нормативных актов Правительства города Москвы, согласно которым допускается мена жилыми помещениями, принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, и жилыми помещениями, находящимися в собственности.

Однако Верховный Суд РФ в Определении от 02.06.2010 N 5-Г10-58 пункт 1.1 Постановления Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП в части слов "а также произвести обмен занимаемого им жилого помещения на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности" признал недействующим и не подлежащими применению.

А также указал, что в силу части 6 статьи 5 ЖК РФ органы государственной власти субъектов Российской Федерации могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Анализ статьи 13, статей 72 - 75 ЖК РФ свидетельствует о том, что к компетенции субъектов Российской Федерации не относится установление порядка и условий обмена жилых помещений, находящихся в собственности граждан, на жилые помещения, занимаемые гражданами по договору социального найма.

Регулирование вопросов мены жилыми помещениями также не относится к компетенции органов власти субъектов Российской Федерации, поскольку согласно п. "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Таким образом, судебная практика не только не допускает совершение мены жилыми помещениями, находящимися в частной собственности и принадлежащими физическим лицам на праве социального найма, но и не позволяет органам местного самоуправления устанавливать порядок обмена жилыми помещениями, отличный от установленного федеральным законодательством РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Из всего изложенного следует, что сделки по мене жилых помещений, находящихся в частной собственности юридических лиц, и жилых помещений, принадлежащих физическим лицам на праве социального найма, являются ничтожными, что порождает сложности и неопределенность в процессе исполнения инвестиционных контрактов.

Следует отметить, что с исковыми заявлениями по указанным выше основаниям в суды вправе обращаться прокуроры (статьи 21 и 22 ФЗ от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации") и иные лица, чьи права и законные интересы затрагиваются такой приватизацией.

Продолжение примера. Так, прокуратура города "Б" обратилась в суд общей юрисдикции с требованием признать сделки мены жилых помещений, принадлежащих организации "А" на праве собственности на жилые помещения, являющиеся муниципальной собственностью, ничтожными.

Вместе с тем нередки случаи, когда исполнение инвестиционных контрактов невозможно и реализация инвестиционного проекта приостанавливается на неопределенный срок из-за того, что или договоры мены признаны ничтожными сделками, или же из-за позиции органа местного самоуправления, согласующейся с выводами судебной практики.

Однако действующее законодательство допускает приватизацию жилых помещений, находящихся у физических лиц на праве социального найма, но не путем совершения сделки мены.

Отсюда видится один возможный и абсолютно законный вариант реализации инвестиционного контракта - это приватизация гражданами жилых помещений, которыми они владеют на основании договоров социального найма, и последующая мена таких помещений на жилые помещения, построенные организацией-застройщиком.

Окончание примера. Организация "А" совместно с администрацией города "В" провела общее собрание с участием как собственников жилых помещений в старых домах, так и с участием нанимателей, согласно условиям договоров социального найма, на котором всем нанимателям жилых помещений было предложено приватизировать занимаемые ими жилые помещения и одновременно до них была доведена информация о том, что иные возможные варианты недопустимы в силу закона.

Комментарии к статье

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

При анализе рассматриваемой проблемы автор допустил ошибочное отождествление понятий "мена жилыми помещениями" и "обмен жилыми помещениями". В анализируемом им Постановлении Правительства Москвы от 26.05.2009 N 491-ПП "Об обмене жилыми помещениями в городе Москве" дается правовая регламентация обмена жилыми помещениями, сущность которого сформулирована в части 1 статьи 72 ЖК РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, субъектный состав сделки по обмену жилыми помещениями ограничен исключительно нанимателями по договору социального найма жилого помещения. Буквальное толкование положений указанной статьи изложено в Определении Верховного Суда РФ от 02.06.2010 N 5-Г10-58, в соответствии с которым обмен жилого помещения, занимаемого нанимателем по договору социального найма, на иное жилое помещение, принадлежащее иному лицу на праве собственности, признан недействующим и не подлежащим применению.

Следовательно, обмен жилыми помещениями возможен только при наличии заключенных договоров социального найма жилыми помещениями у обменивающихся сторон.

Важно учитывать, что мена жилыми помещениями и обмен жилыми помещениями при внешней схожести процедуры осуществления являются самостоятельными правоотношениями. Первая регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ, второй - преимущественно Жилищным кодексом РФ.

В соответствии с положениями части 1 статьи 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Исходя из смысла указанной статьи, субъектный состав данного правоотношения при совершении мены жилыми помещениями не ограничен принадлежностью жилого помещения к определенному виду жилищного фонда (частному, государственному, муниципальному).

Представляется также дискуссионной ссылка автора на положение ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Он, в частности, подчеркивает, что заключение договоров мены относительно муниципального недвижимого имущества является приватизацией, которая должна осуществляться по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ содержит закрытый перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества, и такой способ приватизации, как мена, названным пунктом не предусмотрен. Более того, в пункте 5 указанной статьи определено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными ФЗ N 178-ФЗ.

Однако следует учитывать, что согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 3 действие Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ не распространяется на приватизацию муниципального и государственного жилищных фондов. Следовательно, положения данного Закона не могут быть применены к гражданам-собственникам, получающим жилые помещения в результате обмена и приобретающим статус нанимателей по договору социального найма.

Приведенный автором пример по городу Великие Луки касался мены нежилого помещения на жилое помещение, а не мены жилых помещений.

Оптимальная схема мены жилыми помещениями, позволяющая избежать подачи исков о признании сделок ничтожными, должна выглядеть следующим образом. Фирма-застройщик в счет исполнения условий инвестиционного контракта передает часть квартир органу местного самоуправления, который заключает договор мены с гражданином - собственником квартиры, находящейся в многоквартирном доме, подлежащем сносу.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Интервью: При реализации строительных проектов есть нюансы, не зависящие от девелопера

("Жилищное право", 2011, N 5)

Текст документа

ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ ЕСТЬ НЮАНСЫ,

НЕ ЗАВИСЯЩИЕ ОТ ДЕВЕЛОПЕРА

В. БАРНИНЕЦ

Барнинец В., генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Войти на рынок элитной недвижимости - значит проявить себя в качестве "элитного" инвестора. Сделки в сегменте экономкласса рискованны практически во всех случаях. Приобретение квартиры на вторичном рынке в режиме полноценной проверки сведений об объекте недвижимости потребует привлечения аккредитованных адвокатов. Обозначить специфику, актуальную для отдельных сегментов рынка недвижимости, нам помог Валерий Барнинец, генеральный директор "А-Риэлти Групп".

Кор.: Рынок недвижимости можно условно сегментировать по принципу ценовых параметров объектов. В частности, существует элитная недвижимость и недвижимость экономкласса. Кроме того, сделки с недвижимостью могут осуществляться в рамках первичных и вторичных операций. Любой инвестор или покупатель недвижимости, прежде всего, заинтересован в том, чтобы снизить собственные риски, связанные с вложением денежных средств. С учетом обозначенной нами классификации можно предположить, что существуют риски, специфичные для каждого из сегментов?

- Все правильно, с учетом частных особенностей классификации сегментов рынка недвижимости на уровне отдельных агентств или девелоперов примерно так все и делится. Комментируя ваш тезис о том, что для каждого из обозначенных сегментов существуют специфичные риски, я отмечу, что эти риски можно подразделить на общие для всех сегментов, а также риски узкого профиля, характерные для того или иного класса недвижимости.

Кор.: Попробуем начать рассуждение с того, какие риски наиболее типичны для сделок с элитной недвижимостью.

- Когда мы говорим "элитная недвижимость", как правило, подразумеваем новые квартиры. Дело в том, что рынок вторичного жилья в "элитке" не столь велик. Это обусловлено тем, что такие квартиры покупают, как правило, люди не бедные. Они покупают их в меньшей степени для того, чтобы потом перепродать. Для них недвижимость - это некое вложение, потенциальный страховой капитал, если вдруг, не дай Бог, что-то случилось и возникла потребность в значительных суммах, которые недвижимость, как никакой другой ресурс, может аккумулировать в себе. Поэтому мы сразу отвлечемся от специфики вторичного рынка элитной недвижимости, так сказать, за неимением статистически значимого количества прецедентов.

Кор.: Хорошо, тогда сконцентрируем внимание на первичном рынке "элитки". У нас есть 10 миллионов долларов, и мы хотим отстроить себе квартиру в новом доме на берегу Москвы-реки...

- Имея на руках указанную сумму, вы, прежде всего, будете заинтересованы в том, чтобы вложиться в строительство дома на самой ранней стадии. То есть в ваших интересах будет вложиться в проект тогда, когда он еще не вышел на рынок публично. В лучшем случае он будет заявлен в узких риелторских кругах. Люди, которые заинтересованы в проведении качественных инвестиционных операций, начинают вкладываться в объект задолго до того, как он начнет строиться. Фактически на тот момент даже разрешительные документы еще не собраны.

Кор.: Вероятно, здесь следует провести демаркацию между докризисным периодом и сегодняшним днем. Вряд ли сейчас среди инвесторов наблюдается такая же высокая конкуренция за место под солнцем...

- Кризис, безусловно, коснулся элитного сегмента, но мы затронем этот аспект позже. Более того, мы не сможем привнести в рассуждение что-то сенсационное.

Все и так знают, каким образом и в результате воздействия каких факторов кризис повлиял на рынок недвижимости в целом и на "элитку" в частности. В данном случае я адаптирую свое рассуждение к тому, чтобы раскрыть сведения в рамках провозглашенного вами тезиса о рисках.

Кор.: Тем самым в русле текущей интерпретации рисков мы понимаем под ними не что иное, как неполучение каких-либо дивидендов ввиду запоздалого входа на рынок?

- Специфика элитного рынка заключается в том, что инвестор в принципе не задумывается о неких дивидендах сверх того, что содержится в планах застройщика. Дело в том, что в случае запоздалого входа на рынок возникнет риск приобрести жилье с пониженными потребительскими качествами. Объекты элитного рынка характеризуются тем, что это, как правило, клубные дома, в которых всего лишь несколько квартир. Пять, десять, может быть, двадцать. Инвестор должен не просто успеть купить хотя бы какую-то квартиру, он должен успеть выбрать лучший для себя вариант. Что по сути дела представляет собой элитная квартира? Это объект в рамках точечной застройки. Подразумевается, что квартира будет обладать специфическими потребительскими свойствами. И если инвестор не позаботится о том, какие именно свойства должна иметь новая квартира, то на выходе он получит не совсем то, на что рассчитывал.

Кор.: Итак, я готов, невзирая на то что документы не собраны и проект находится в стадии, так скажем, теоретической подготовки, забронировать себе квартиру с видом на зеленый лес. Я иду в риелторское агентство...

- Которое является одним из немногих занимающихся проектами на рынке элитного жилья. Если какой-то объект только выходит на рынок, информация о нем поступает на публичный уровень в небольших дозах. Причем степень интенсивности поступления этой информации контролируется в том числе и с вашим участием. Вы как инвестор можете повлиять на то, сообщать или не сообщать кому-либо о том, что ваш девелопер намеревается что-то построить.

Кор.: Гарантированно ли я получу достоверные и полные сведения касательно того или иного проекта?

- Риск дезинформации и неполноты сведений в "элитке" сводится к минимуму. Слишком высоки потенциальные издержки риелторов и девелоперов в случае дискредитации себя перед инвестором. Основные риски проистекают из иных источников.

Кор.: Итак, реальный риск номер один для "элитки" - это.

- Изменение внешней конъюнктуры. Что это значит? То, что объекты, выстраиваемые в рамках элитных контрактов, тесно связаны с различными официальными структурами, с властью. Нужно получить достаточно большое количество разрешительных документов. Кроме того, не факт, что даже после получения соответствующих разрешений ваша компания сможет приступить к строительству. Специфика регламентирующего законодательства такова, что закон в некоторых случаях может иметь обратную силу.

Кор.: Приведите, пожалуйста, пример.

- Очень просто. В один прекрасный момент на повестку дня заседания муниципалитета была вынесена стратегия "Озеленение города". Принято решение обустроить на территории города несколько новых скверов. Для этого необходимо отфильтровать некоторые из строительных контрактов, которые подразумевают возведение на тех местах жилых домов.

Кор.: В чем будет заключаться принцип отмеченной фильтрации?

- Как правило, любые разрешительные документы имеют срок действия. Условно говоря, вам выдали разрешение на строительство, которое должно закончиться в такой-то срок. Вы вышли на площадку, начали строительство, но в указанный срок не уложились. Возникла необходимость этот срок продлить, и вы обратились в контролирующие органы. Но теперь эти самые контролирующие органы могут принять решение о продлении сроков по своему усмотрению. В том случае, если эти органы получат указание действовать в рамках стратегии "Озеленение города", вряд ли вы сможете рассчитывать на продление сроков строительства. Тем самым ваш проект окажется заморожен или вовсе будет ликвидирован.

Кор.: Очевидно, что мои 10 миллионов долларов зависнут на неликвидных активах.

- Вряд ли возникнут проблемы, связанные с возвратом инвестиций, потому как в узком кругу участников строительства попросту нет людей, у которых может возникнуть желание неправомерно воспользоваться вашими средствами. Но вполне может получиться так, что деньги на какой-то период зависнут. Безусловно, это будет сопровождаться их обесцениванием вследствие инфляционных процессов. По этой причине мы и выделяем вероятность влияния конъюнктурных факторов в отдельный риск. Если вы вложите 10 миллионов на входе и получите через год 10 миллионов на выходе, то результат вашего инвестирования будет со знаком минус.

Кор.: В любом другом случае со знаком плюс?

- Ответ на этот вопрос будет лежать в русле логики текущего рассуждения. Существует еще один нюанс, который можно классифицировать как разновидность рисков. Дело в том, что девелопер может неоправданно переоценить инвестиционную стоимость объекта, который вы покупаете. Условно говоря, на рынок выводится объект, заявляется его ценность, вы с ней соглашаетесь - и покупаете. Допустим, вы вложились в объект, исходя из стоимости 10 тысяч евро за метр, рассчитывая, что после окончания строительства он будет стоить 25 тысяч евро за метр. Объект готов, но в реальности он никак не стоит 25 тысяч евро за метр.

Кор.: Девелопер что-то не просчитал?

- Не просчитал или не предусмотрел. Допустим, оглашенная инвестиционная стоимость была просчитана исходя из инфраструктурных показателей. Вы рассчитывали, что из вашей квартиры будет вид на набережную. Девелопер также рассчитывал построить вам квартиру с видом на набережную. Но в последний месяц строительства буквально напротив ваших окон вдруг вырос другой дом. Другой вариант: между вашим домом и набережной муниципалитет решил проложить новую дорогу. Стройка элитных объектов, как правило, дело длительное. Это не месяц и не два, это несколько лет. За это время на процесс строительства могут влиять самые разные факторы.

Кор.: От чего зависит острота ножниц, которыми инвестор будет отрезать семикратно обмеренную "выкройку"?

- Прежде всего, для рынка элитной недвижимости чрезвычайно важны рекомендации. "Элитка" представляет собой чрезвычайно узкий рынок. Клиенты подбираются не просто абы откуда. Все они, как правило, из определенного круга общения, и этот круг не то чтобы широк. Я к тому, что даже если вы придете и принесете с собой в чемодане 10 миллионов долларов, не факт, что вас допустят к процессу возведения элитного объекта. Сюда закладывается потенциальный фактор сохранения репутации в случае неудачи при проектировании объекта. Дело в том, что вы как новый инвестор, несмотря на всю свою обеспеченность, будете предъявлять гораздо высокие требования и более пристрастны к девелоперу, чем иной человек, обладающий, возможно, меньшими финансовыми возможностями, но априори более лояльный к девелоперу. В том случае, если проект окажется неудачным, тот "дружественный" инвестор попросту забудет о неудаче. Но в том случае, если пострадавшим инвестором окажетесь вы, нет гарантии, что вы столь же непринужденно согласитесь с возникшим положением дел. Для девелопера недостаточно просто знать, что деньги, которые вы вкладываете в недвижимость, не последние. Ему также важно видеть в вас человека, который сможет адекватно оценивать рынок и сопутствующие условия, влияющие на процесс введения новых объектов. Этот нюанс специфичен именно для элитной недвижимости, где для девелоперов репутация имеет большое значение. Острота ножниц в данном случае зависит от того, насколько вы окажетесь готовы к непростой роли "элитного" инвестора.

Кор.: Ситуация с недвижимостью экономкласса, вероятно, диаметрально противоположна. Девелоперы многоквартирных проектов гоняются за инвесторами как защитник за форвардом в рывке на фол последней надежды. В данном случае будет целесообразно выделить в ходе нашего рассуждения два направления. Вторичный рынок в количественном или процентном отношении представлен в значительно больших масштабах, чем аналогичный сегмент в "элитке". Следовательно, специфика рисков для вторичного рынка может быть рассмотрена нами более подробно.

- Абсолютно с вами согласен в том плане, что рынок недвижимости экономкласса значительно отличается с точки зрения природы и факторов риска для инвесторов. Более того, процессы, протекающие на уровне экономкласса, затрагивают очень многих из нас. Большее количество участников операций с недвижимостью подразумевают большую вариативность сценариев. Кроме того, вы правильно заметили, что "вторичка" на уровне экономкласса занимает в пропорциональном выражении большую долю, чем в сегменте элитной недвижимости. Но я предлагаю начать рассуждение именно с новостроек.

Кор.: Давайте попробуем поговорить о новостройках.

- Возможно, мое следующее суждение и не знаменует собой открытие потайных дверей в секретные лабиринты риелторского бизнеса, но во всех своих публичных высказываниях я стараюсь донести до людей одну простую мысль. Самое болезненное явление, характеризующее текущий рынок недвижимости в аспекте новостроек, - это то, что инвестор чаще всего покупает себе квартиру фактически на последние деньги. А еще чаще - на заемные деньги под большие проценты. Нет у нас таких банков, которые выдавали бы кредиты под небольшие ставки. Тем самым инвестор умножает все те риски, которые характерны для строительства недвижимости в целом. Самый распространенный риск - это вхождение проекта в стадию долгостроя. Что получается? Если проект становится долгостроем, все надежды инвестора на получение ликвидных доходов - в виде аренды или последующей перепродажи - рушатся. В результате происходит так, что люди не просто не получают жилье, но еще оказываются должны очень много денег. С учетом специфики жилищных кредитов оплата долга растягивается на долгие годы.

Кор.: Каковы основные, на Ваш взгляд, факторы, которые могут повлиять на незавершенность строительства?

- Долгострои могут иметь естественные причины, то есть связаны с просчетами девелопера, его ошибками в проектировании. Кроме того, долгострои могут быть организованы целенаправленно, мошенническими методами. Что касается первого варианта, как правило, здесь на первый план выходят экономические причины. Застройщик попросту просчитался, неверно распределил приоритеты в своей хозяйственной деятельности. Коррупционная составляющая, безусловно, тоже может присутствовать, но если говорить о неких системных причинах, то все они проистекают из совершенных девелопером ошибок и просчетов. Второй вариант возникновения долгостроя - результат сознательных действий девелопера с целью обманным путем завладеть денежными средствами инвестора. Застройщик рассчитывает аккумулировать инвестиционный капитал, а затем сбежать из проекта. Он может сделать это сразу, а может исчезнуть на каком-то определенном этапе строительства. Популярными в свое время разновидностями мошенничества являлись так называемые двойные и тройные продажи. Сейчас эта проблема актуальна уже в меньшей степени, главным образом потому, что новый Закон N 214-ФЗ ввел новые требования к застройщикам. Согласно этому же Закону ведется федеральный реестр инвестиционных контрактов - сейчас контракты регистрируются государством, так же как и свидетельства о праве собственности.

Кор.: С новыми законодательными требованиями мошенникам уже не развернуться?

- Действительно, может показаться, что новые требования обеспечивают в достаточной мере высокую защиту от мошенничества как такового. Но здесь возникает другая проблема. Дело в том, что на сегодняшний день существует множество недостроенных объектов, контракты на строительство которых были подписаны задолго до введения норм Закона N 214-ФЗ. Поэтому квартиры на таких объектах могут продаваться по самым различным схемам. Да, на текущий момент это противозаконно, но тем не менее такие схемы на практике существуют. В то же время справедливости ради я бы отметил исключительную значимость новых требований. На сегодняшний день на рынок жилья не пустят кого попало. Это обстоятельство само по себе корректирует рынок в пользу реализации исключительно легальных механизмов взаимодействия инвесторов и девелоперов.

Кор.: Значит ли это, что основной проблемной точкой инвестиционных контрактов сегодняшнего дня является низкий уровень квалификации девелоперов? Мошенников, как мы только что условились, нет или почти нет...

- Возможно, тезис, который я сейчас попытаюсь озвучить, несколько перевернет представление о процессах на рынке недвижимости в сознании читателей, но то, о чем я собираюсь сказать, представляет собой некий универсум, который отражает суть всех возникающих на рынке строительного девелопмента проблем. По крайней мере годы моего практического участия в риелторском бизнесе позволили сформулировать эту мысль именно так. А тезис мой следующий: самым главным мошенником является тот человек, который обманывает сам себя в силу убежденности в том, что квартиру - сложнейший в технологическом плане инфраструктурный объект - можно приобрести дешево. Основным фактором самообмана, таким образом, выступает та самая алчность, которая зачастую весьма не вовремя проявляет себя в сознании человека.

Кор.: Если Закон защитит тебя от мошенников, то...

- Тебе остается защититься от своей собственной алчности! Поверьте, даже до того, как приняли новый Закон N 214-ФЗ, подавляющее большинство девелоперов старались подходить к делу добросовестно, и у них не было никакого намерения обманывать инвесторов. Основной причиной возникших проблем становились хозяйственные просчеты и доверие инвесторов, которые легко передавали в управление, не организованное должным образом, свои собственные, а чаще всего заемные деньги. Да, отчасти можно оправдать такое поведение инвесторов тем, что возникают ситуации, когда очень хочется купить квартиру, но человек осознает, что по рыночным ценам он этого сделать не сможет. В таком случае человек во что бы то ни стало ищет возможность купить жилье подешевле, закрывая глаза на возможные последствия. Я бы очень хотел донести до читателей свою принципиальную позицию. Входить в проекты на стадии строительства можно только тогда, когда у вас есть лишние или по крайней мере не последние деньги. Самая большая глупость, на мой взгляд, в том, когда человек берет под строительство ипотечный кредит, когда он продает имеющееся жилье для того, чтобы вложить полученные деньги в строительство, и снимает другое. Такие вещи, с моей точки зрения, делать нельзя.

Кор.: Правильно ли будет утверждать, что в принципе не существует критериев стопроцентной надежности строительных инвестиций?

- Абсолютно правильно. Единственный критерий надежности - это когда вы покупаете готовое жилье с документами и, что особенно важно, с подключенными коммуникациями. Чтобы был свет, вода.

Кор.: Для девелоперов тоже существуют определенные риски. В частности, репутационные. Существует версия, что для снижения рисков они создают при посредничестве третьих лиц небольшие фирмы по типу "ромашка" или "одуванчик" и подписывают рискованные договоры через них. Как Вы можете прокомментировать сущность подобной политики девелоперов?

- Действительно, в том случае, если документы оформлены безупречно, то к девелоперу, который может быть носителем серьезного бренда, вопросов не возникнет. Бренд может входить в проект как информационный спонсор или партнер, де-юре сохраняя все полномочия по застройке в компетенции "ромашки". Целесообразность ведения подобной политики может заключаться в поиске оптимального механизма удовлетворения финансовых интересов участников проекта. Создание "ромашек" может быть оправдано спецификой законодательства, налогообложения. Здесь очень много схем, которые без создания "ромашек" были бы гораздо более затратными для брендового девелопера. Конечно, справедливости ради отметим, что в случае банкротства "ромашки" в меньшей степени будет затронута репутация носителя бренда. И это можно охарактеризовать как вариант подстраховки на случай банкротства проекта. Но все же основная цель создания "ромашек" заключается в поиске оптимального варианта ведения хозяйственной деятельности.

Кор.: Закон N 214-ФЗ защитит инвесторов от мошенников, наше интервью защитит читателя от алчности, девелоперы с помощью "ромашек" защитят себя от репутационных рисков. Но кто защитит мою квартиру от вхождения в стадию долгостроя как такового?

- На ваш вопрос нет однозначного ответа. Никто из игроков риелторского рынка не застрахован от форс-мажора, когда проект может быть заморожен ввиду множества обстоятельств, которые даже в теории сложно учесть. Например, очень часто бывает так, что дом отстроен идеально, качественно, в срок или даже с опережением срока, но нельзя подвести коммуникации. Почему? Потому что в последний момент выясняется, что на электрической подстанции не хватает мощности для обслуживания дома. Вы не сможете проложить кабель от другой подстанции или протянуть его по столбам - это невозможно. То же самое и с центральными коммуникациями. Сегодня все было хорошо, а завтра системы оказались перегружены, сменились требования или организация отказалась их обслуживать. Вам могли пообещать, что обслуживание будет, но в итоге просто отказались принимать дом. Подобные случаи реальны, и нельзя списывать их со счетов при проектировании. Существует множество ситуаций, которые могут возникнуть в процессе возведения дома независимо от действий или желания девелопера.

Кор.: Отстроенный дом, подведенные коммуникации - это значит, что добро пожаловать на вторичный рынок?

- При покупке вторичного жилья определяющее значение имеет юридическая составляющая процесса. Необходимо отследить всю историю квартиры по двум направлениям. Первое - это переходы права собственности по объекту: как и сколько раз это происходило с момента оформления первой собственности - после приватизации или после постройки. Необходимо изучить динамику продаж квартиры, ее дарение, завещание и так далее. Тут ничего сложного нет, эта цепочка отслеживается посредством обращения в Единый государственный реестр, доступ к которому открыт для любого гражданина. Единственная сложность может заключаться в том, чтобы правильно эту информацию расшифровать и прочитать.

Второй нюанс в большей степени связан с процессом приватизации. Момент приватизации интересен и важен тем, что необходимо удостовериться в правильности проведения самой приватизации, в правильности оформления документов на тот момент. Необходимо выяснить, были ли учтены права тех лиц, которые имели право на собственность на момент приватизации. Были ли учтены права несовершеннолетних и временно отсутствующих граждан. Ситуация осложняется тем, что эта информация носит закрытый характер. Получить доступ к ней может только аккредитованное лицо, как правило, человек, имеющий статус адвоката.

Кор.: Современные риелторские компании предоставляют услуги по изучению квартиры посредством соответствующих запросов по обоим направлениям?

- Услуги могут предоставляться как автоматически, то есть входить в стоимость пакета риелторских услуг, так и по желанию заказчика. Очевидно, что продавец объекта недвижимости, скорее всего, не проявит заинтересованности в том, чтобы эти услуги оплачивать, поэтому все расходы будет нести покупатель. Но я считаю, что так или иначе все эти операции обязательно должны быть проведены. При этом продавец не должен ограничиваться пассивным наблюдением. Самая правильная сделка - это когда у каждой из сторон есть свой представитель.

Кор.: Валерий, очевидно, что Вы придерживаетесь концепции открытого взаимодействия с коллегами посредством средств массовой информации. Как бы Вы оценили ситуацию с гласностью в риелторском бизнесе в целом по сегменту?

- Дело в том, что многие руководители риелторских компаний никогда не имели опыта операционной работы. Условно говоря, они не были агентами или руководителями более низшего звена. Тем самым уровень их вовлеченности в те или иные проблемы, актуальные для рынка недвижимости, я не могу называть высоким. Поэтому такие руководители навряд ли будут выражать готовность публично обсуждать какие-то проблемы на рынке недвижимости. Существуют компании, в которых налажен достаточно жесткий процесс взаимоотношений между структурами, ответственными за связь со средствами массовой информации и руководителями компаний. Ситуация на сегодняшний день такова, что только небольшой процент топ-менеджеров из крупных риелторских компаний готовы публично обсуждать проблемы. В то же время проблемы эти есть, и они очевидны. Поэтому я считаю исключительно важным аспектом развития партнерства на рынке недвижимости такого рода приоритет, как взаимодействие посредством средств массовой информации. Да, возможно, что в некоторых случаях будет некое дублирование взглядов, оценок и сведений, но человек устроен так, что любая информация со временем забывается. Восполнить возникший дефицит может компетентное мнение квалифицированного специалиста, тем более если проблема будет вынесена на публичный уровень человеком, находящимся в ранге топ-менеджера, у сообщества появятся все шансы на достижение конструктивных результатов в решении этой проблемы.

Комментарии к интервью

Карпухин Д. В., к. и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин МИЭМП.

Следует обратить внимание на сугубо правоприменительную природу понятия "элитное жилье". Термин имеет реальное экономическое насыщение, но при этом отсутствует четкое юридическое определение. Очевидно, что точечный характер элитной застройки обусловлен не только потребностями потенциальных клиентов, но и реальным социально-экономическим уровнем развития различных субъектов Российской Федерации. Наибольшие перспективы строительство элитного жилья имеет в городах-миллионниках и прилегающих к ним территориях, в так называемом ближнем пригороде.

Создание элитного жилья осуществляется в двух направлениях: постройка домов, состоящих из нескольких квартир, в черте городских поселений и индивидуальных жилых домов - коттеджей, строящихся на пригородных землях. Большое влияние на формирование конечной цены объекта оказывает стоимость пригородных земельных участков, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Следует отметить, что стоимость земельных участков под ИЖС часто искусственно завышается местными властями, которые прекрасно ориентируются в рыночной конъюнктуре строительства и понимают, что на отведенных землях будет построено жилье для VIP-клиентов, а не экономкласса.

Корольков А. Е., юрисконсульт, группа компаний "Высота".

В любой сфере существуют свои особенности. Рынок элитного жилья не является исключением. В сферах, где объектами являются уникальные, элитные вещи (будь то часы, автомобили, недвижимость, яхты и тому подобное), наверно, самым важным и дорогостоящим для соответствующих предпринимателей является репутация. Очень велики последствия любой ошибки, недочета, даже на первый взгляд, вроде, как и несущественного.

Что касается участия в проектах долевого строительства, Валерий, безусловно, прав. Желательно туда не вкладывать последние деньги.

А то получается примерно так - люди понаберут кредитов под огромные проценты, продадут свое жилье и вырученные деньги вкладывают в долевое строительство, рассчитывая, что через 2 года дом построится, будет сдан, и они счастливые в него вселятся. Пока дом строится, они снимают квартиру или иным образом "выкручиваются". Потом начинаются проблемы: в лучшем случае - сроки строительства не соблюдаются или застройщик дом сдать не может; а в худшем случае застройщик банкротится, строительство замораживается, поскольку денег не хватило, и т. д. Проценты по кредиту все начисляются, вдруг возникают проблемы на работе, платить за кредит нечем.

В итоге ни квартиры, ни денег, а только сплошные проблемы и бесчисленное количество судов. Возникает вопрос - зачем? Да, долевое строительство дешевле, нежели жилье на вторичном рынке. Но можно договориться с продавцом готовой квартиры, например о рассрочке.

Представляется, что все-таки не стоит вкладывать в долевое строительство последние средства к существованию, тем более влезать в долги. Лучше переплатить какую-то сумму и купить готовую недвижимость, нежели сэкономить, а потом очень долго разбираться с возникшим огромным количеством проблем.

Если все-таки участвуешь, то обязан понимать все возможные последствия. Закон (в том числе N 214-ФЗ) не может и не должен защищать всех от всего на свете. Если инвестор решил вложить средства в долевое строительство, то он, очевидно, должен понимать и все риски, возникающие с принятием такого решения.

Интервьюер

Д. Кристофор

------------------------------------------------------------------

Название документа