Земельные участки и их части как объекты гражданско-правовой охраны

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ИХ ЧАСТИ КАК ОБЪЕКТЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОХРАНЫ

В. А. БОЛДЫРЕВ, В. А. СЫСОЕВ

Болдырев В. А., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России.

Сысоев В. А., кандидат юридических наук, доцент.

Анализируется отношение законодателя к вещи и ее части как объектам гражданских прав. Характеризуется часть земельного участка как объект гражданских прав. Делается вывод, что оценка части земельного участка как самостоятельного объекта внедоговорного охранительного гражданского правоотношения невозможна. Заявляя требование об освобождении части своего земельного участка от капитальных строений и иных сооружений (в том числе об их сносе или демонтаже), истец не истребует часть своей вещи, находящейся во владении другого лица, а просит устранения препятствий к пользованию оставшейся у него вещи - всего земельного участка.

Ключевые слова: виндикационный иск, негаторный иск, недвижимое имущество, земельный участок, часть земельного участка, нежилое помещение, кадастровый учет.

Studies the attitude of legislators to things and its parts as objects of civil rights. Characterized by a part of the land plot as an object of civil rights. Makes a conclusion that the evaluation part of the land plot as an object of non-contractual guardian civil legal relations is impossible. Declaring demand the release of part of their land from the capital structures and other construction (including their demolition or dismounting), the plaintiff does not vindicate part of his things from the possession of another person, he asks to eliminate the obstacles to use of his things - the whole plot.

Key words: claim for recovery, nugatory, real estate, land plot, part of the land plot, commercial premises, cadastral registration.

Реализуемая российским законодателем стратегия поэтапного совершенствования гражданского закона дает правоприменителю осмыслять происходящие в объективном праве изменения по частям, но с пониманием, с предвосхищением наиболее общих итогов. Тому способствует существование Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <1>. Уже сейчас можно говорить о значительных по своей сути новациях в объективном праве, в том числе касающихся системы объектов гражданских прав. В перечне таковых, отраженном в ст. 128 ГК РФ, нормотворец по-прежнему называет вещи, хотя и прямо исключает теперь из числа вещей безналичные денежные средства и бездокументарные ценные бумаги <2>. -------------------------------- <1> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. N 11. <2> Федеральный закон от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2013. N 27. Ст. 3434.

Сделанная попытка привести легальную систему объектов гражданских прав в состояние упорядоченности, соответствия доктрине и здравому смыслу заслуживает всяческой поддержки, хотя, по-видимому, и не может считаться идеальной хотя бы потому, что в решении столь общих проблем оценка итога зависит от точки зрения. Вместе с тем отраженный в ст. 128 ГК РФ подход законодателя оставляет нерешенным вопрос: может ли быть часть вещи объектом гражданских прав и, соответственно, объектом гражданско-правовой защиты? Возможность передачи вещи, находящейся в собственности одного субъекта, в пользование нескольким лицам совершенно однозначно определяется законом и практикой. Так, в силу п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Объектом соответствующего субъективного права будет часть вещи, например изолированная комната в квартире. Передача зданий, находящихся в собственности одного лица, в аренду по частям к настоящему времени является обыденной практикой: арендаторы в таких случаях зачастую, не задумываясь над весьма непростыми вопросами содержания здания в целом, получают возможность сконцентрировать внимание на основном направлении хозяйственной деятельности. Надо заметить, что феномен возникающей по аналогии закона общей собственности в "коммерческой недвижимости" или так называемого "общего имущества здания" <3> является хорошим примером того, что аренда части вещи, находящейся в собственности одного лица, с позиции юриспруденции, лучше субъективного права собственности на одно из помещений в здании. -------------------------------- <3> Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Часть вещи была и будет объектом гражданских прав, какие бы сложности юридического порядка это ни рождало. Объективное право производно от экономики, а собственность имеет свойство к концентрации в одних руках, поскольку мелкий собственник далеко не всегда способен обеспечить максимально эффективное пользование и распоряжение вещью. Вопрос о том, что рассматривать в качестве целого, а что - в качестве части (равно как и проблема соотношения частей и целого), является, как это ни парадоксально, и философским, и практическим. Двигатель, продаваемый в магазине отдельно, - вещь, но двигатель, установленный в машину, - часть вещи. Свобода договора позволяет определять как объект гражданских прав любую вещь, имеет она или нет "реальную" ценность, способна ли она выполнять какую-либо функцию, поскольку вопрос о ценности вещи в конечном итоге остается решаемым субъективно. В некоторых случаях законодатель вынужден формализовать "состав" вещи, ее границы. Именно такая ситуация имеет место в случае с земельным участком. Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Как это следует из содержания ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <4> местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. -------------------------------- <4> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

Земельный участок это не обязательно огражденная, а равно иным образом обособленная или обозначенная часть поверхности земли. При выходе на местность у человека, не обладающего специальными познаниями в области геодезии, может не возникнуть никакого представления о границах земельного участка, если межевые знаки уничтожены, а может возникнуть и ложное представление о таковых, когда по ошибке или сознательно смежный собственник устанавливает сначала забор, а потом и здание на чужой территории <5> либо ограждает не только предоставленный ему земельный участок, но и часть земной поверхности, не прошедшей кадастровый учет, становясь еще и фактическим землепользователем <6>. -------------------------------- <5> Решение Арбитражного суда Омской области от 21 июня 2013 г. по делу N А46-28240/2012. URL: http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/ 64c7f46e-5da0-4dbf-a482-7c2412b2f8db/ A46-28240-2012_20130621_Reshenie. pdf (дата обращения: 20.11.2013); Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 сентября 2013 г. по делу N А46-28240/2012. URL: http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/ c86f47d1-768e-431e-95f4-04c94a02e33b/ A46-282402012_20130916_ Postanovlenie% 20apelljacionnoj%20instancii. pdf (дата обращения: 20.11.2013). <6> Умеренко Ю. А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений // Современное право. 2013. N 4. С. 72 - 78.

Возможность части земельного участка быть объектом гражданских прав зафиксирована в ряде законодательных актов, на основе анализа которых И. А. Колесниковой сделан вывод: "Часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Формирование части земельного участка в кадастре должно быть обусловлено желанием собственника участка обременить означенную часть правом аренды, сервитутом или залогом" <7>. -------------------------------- <7> Колесникова И. А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. С. 62.

Согласно ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются части земельного участка. И хотя законодатель прямо не называет их объектами гражданских прав, но коль скоро части земельного участка могут быть объектами правоотношений, основанных на сделках, то есть гражданских правоотношений, неизбежно приходится считать их объектами чьих-то гражданских прав. Из норм действующего законодательства следует, что рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданских прав прямо связано с конструкциями аренды, сервитута и залога, хотя на практике широкое распространение получили лишь договоры аренды частей земельных участков. Рассмотрение части земельного участка в качестве объекта гражданского права является вынужденной уступкой законодателя, отходом от юридической теории к экономической практике. Неделимая без проведения специальных, регламентированных государством процедур, вещь (земельный участок, прошедший кадастровый учет) в действительности является делимой, причем "фактические" части такой вещи постоянно являлись и являются объектами сделок о передаче имущества в пользование. Сказанное выше относится к регулятивным отношениям по поводу части земельного участка. Вместе с тем гражданское право регулирует и отношения охранительные. Наличие специфики у последних неоспоримо, ибо, как отмечала Т. И. Илларионова: "Гражданско-правовое охранительное понуждение формируется в связи с потребностью в координации поведения участников особых (выделено нами. - В. Б. и В. С.) социальных связей, содержанием которых является притязание. Отношения-притязания хотя и отличаются большой подвижностью, в предмете гражданско-правового регулирования образуют значительную структурную группу" <8>. -------------------------------- <8> Илларионова Т. И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск: Изд-во Томского ун-та, 1982. С. 4.

Вопрос о возможности части земельного участка выступать в качестве самостоятельного объекта гражданско-правовой охраны является актуальным по причине возникновения в судебной практике проблемы оценки исков об освобождении частей недвижимости как виндикационных либо негаторных. В практическом плане это означает либо применение судом (для виндикационного иска), либо отказ в применении (для негаторного иска) к рассматриваемому требованию исковой давности по заявлению ответчика. В правоприменительной практике оцениваются как виндикационные иски об освобождении (истребовании) нежилых помещений, право собственности на которые отдельно не зарегистрировано. Следствие - применение к таким требованиям срока исковой давности. В данном случае часть вещи (здания) рассматривается как объект владения, а право собственности на часть вещи (помещение) - как объект защиты. Однако следует заметить, что до конца проблема не разрешена. Свидетельством тому может служить отражение в п. 2 проекта Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения <9>, двух вариантов оценки нежилого помещения в составе здания - как объекта виндикационного и как объекта негаторного иска. При этом окончательный вариант Обзора вообще не содержит описания вышеприведенной ситуации и ее квалификации <10>. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации сознательно обошел проблему, допустил, по сути, "квалифицированное молчание" в силу неоднозначности казуса, возможности его различной оценки уже на современном этапе. -------------------------------- <9> URL: http://arbitr. ru/_upimg/ A4907501E725F0D4C3703D2C3236672C_pract. pdf (дата обращения: 24.05.2013). <10> Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, направленный с информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 // Вестник ВАС РФ. 2013. N 4.

Более ясная ситуация складывается с оценкой исков об освобождении частей сформированных земельных участков или сносе самовольных построек, занимающих части участков, когда собственники не лишены возможности владеть и пользоваться другими частями этих участков. Такие иски однозначно оцениваются как негаторные, к ним, руководствуясь ст. 208 ГК РФ, не применяют срок исковой давности. В данном случае суды, по сути, исходят из того, что владеть частью вещи (земельного участка) нельзя. Объектом защиты для таких исков считают право на земельный участок в целом. Пунктом 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" <11> разъяснено: "Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком". Отсюда следует, что иски об освобождении земельных участков от капитальных строений являются негаторными <12>. -------------------------------- <11> Вестник ВАС РФ. 2011. N 2. <12> См. также: Определение ВАС РФ от 5 мая 2011 г. N ВАС-2947/11 по делу N А53-20008/2009. URL: http://kad. arbitr. ru/PdfDocument/ 82c983a7-11d6- 4076-a246-7)db4a4657866/ A53-20008-2009_ 20110505_Opredelenie. pdf (дата обращения: 05.05.2013).

Данную позицию поддерживают А. Ф. Бакулин и А. В. Петухова: "Для иска о сносе недвижимости, как и для негаторного иска, не имеет значения, кто был первоначальным нарушителем, когда началось и превышает ли трехлетний срок нарушение права собственности или законного владения. Важно доказать, что препятствия в его осуществлении сохранились на момент рассмотрения спора арбитражным судом, нахождение строения на земельном участке противоречит публичному или частному ограничению по ст. 222 ГК РФ" <13>. -------------------------------- <13> Бакулин А. Ф., Петухова А. В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. С. 131.

В чем причины дифференцированного подхода арбитражных судов к частям разных недвижимых вещей - земельных участков и зданий? Первая причина, условно ее можно назвать "фактической", кроется в характере данных объектов гражданских прав, параметры которых в одном случае (в случае с помещением) могут быть определены даже дилетантом визуально, а в другом (случае с земельным участком) - могут быть установлены только специалистом в области геодезии и только с использованием технических средств. Очевидность и неочевидность посягательства на чужое имущество, по-видимому, в данном случае влияет на оценку природы иска. Кроме того, если исходить из того, что к требованиям об освобождении земельного участка (его части) следует применять срок исковой давности, то при отказе в удовлетворении такого иска ответчик получит возможность рассчитывать на признание его права собственности на данную часть земельного участка в будущем. Но какую именно часть земельного участка он сможет требовать, например, под самовольно возведенную постройку - вопрос совершенно не праздный. Четкость границ помещения сказывается на оценке природы иска. Вторая причина (ее условно назовем "формально-юридической") кроется в различной способности части земельного участка и части здания (то есть, помещения) быть объектом гражданского оборота. Часть земельного участка не может быть объектом права собственности. Переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому возможен по сделкам только в случае, если земельный участок прошел кадастровый учет. Часть помещения в здании также не является объектом вещных прав, пока право собственности не зарегистрировано на отдельные помещения. Однако практика регулирования гражданского оборота (то есть обязательственных отношений) развилась в данном случае иным образом: помещение может выступать как объект сделки, когда право собственности на него отдельно не зарегистрировано, то есть когда оно является частью здания или более крупного помещения как объектов права собственности <14>. -------------------------------- <14> Определение ВАС РФ от 14 ноября 2011 г. N ВАС-14876/11 по делу N А73-11656/2010 // СПС "КонсультантПлюс".

Часть здания (помещение) является полноценным объектом гражданского оборота, часть земельного участка - полноценным объектом гражданского оборота не является. Если принять во внимание, что задача норм о сроках исковой давности заключается именно в обеспечении стабильности гражданского оборота, можно сделать предположение, что избранные в практике различные подходы к гражданско-правовой охране части здания и части земельного участка являются в целом обоснованными. Впрочем, ситуация далеко не безоблачна: в одном случае (при истребовании помещения в здании как объекте права собственности) мы признаем часть вещи объектом владения, в другом случае (при иске о сносе или освобождении земельного участка, частично занятого самовольной постройкой) - не признаем, а это препятствует формированию единого представления о владении как таковом и о недвижимости как об объектах, обладающих едиными юридическими свойствами. Принятие изложенных выше суждений о земельных участках как объектах гражданско-правовой защиты за основу в арбитражном судопроизводстве должно быть гибким, учитывающим смысл, вкладываемый в понятие владения. Как видится, судам следует давать оценку тому обстоятельству, какая по площади часть земельного участка была обособлена в результате незаконных действий ответчика и использовалась последним. Если та часть земельного участка, которая оказалась в пользовании ответчика, по площади больше чем та часть, которая используется истцом, можно говорить, что земельный участок в целом находился во владении ответчика. В последнем случае иск об истребовании части земельного участка, на наш взгляд, следует оценивать как виндикационный и применять к нему по требованию участника судопроизводства срок исковой давности. Таким образом, оценка части земельного участка как самостоятельного объекта внедоговорного охранительного гражданского правоотношения невозможна, несмотря на то что часть участка может быть объектом гражданских прав. Заявляя требование об освобождении части своего земельного участка от капитальных строений и иных сооружений (в том числе об их сносе или демонтаже), истец не истребует часть своей вещи, находящейся во владении другого лица, а просит устранения препятствий к пользованию оставшейся у него вещи - всего земельного участка.

Список использованной литературы

1. Бакулин А. Ф., Петухова А. В. О негаторной природе требования о сносе самовольной постройки // Российский юридический журнал. 2011. N 6. 2. Илларионова Т. И. Система гражданско-правовых охранительных мер. Томск: Изд-во Томского ун-та, 1982. 3. Колесникова И. А. Часть земельного участка как объект правоотношений // Право и экономика. 2013. N 5. 4. Умеренко Ю. А. Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений // Современное право. 2013. N 4.

Название документа