Общее имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

С. С. ЗАНКОВСКИЙ

Занковский Сергей Сергеевич Доктор юридических наук, профессор, заведующий сектором предпринимательского права Института государства и права Российской академии наук. Родился 21 февраля 1946 г. в г. Москве. Автор монографии "Предпринимательские договоры" (2004). Принимал участие в написании и редактировании учебника "Предпринимательское право" (2006).

В статье с позиций действующего законодательства рассмотрена судебная практика по спорам в отношении прав на общие помещения в многоквартирных домах. Обращено внимание на отсутствие единства при рассмотрении судами таких споров и выдвинуты предложения по упорядочению указанной практики.

Ключевые слова: общее имущество; собственность; товарищество собственников жилья.

Common property in apartment buildings: case law issues S. S. Zankovskiy

The author deals with the case law of courts in relation to common property rights in apartment buildings. Case law of courts is assessed in the light of the legislation in force. Close attention is paid to the lack of uniformity in the case law on this matter and proposals for the unification of the existing practice are made.

Key words: common property; ownership; partnership of housing owners.

Споры в отношении прав на общее имущество в жилых домах приобрели в последние годы такой размах, что обратили на себя внимание Уполномоченного по правам человека. В Докладе за 2009 г. он констатировал, что в ст. 36 ЖК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, входящих в состав общего имущества. В то же время этот перечень не конкретизирован, что на практике создает почву для использования в коммерческих целях помещений чердаков и подвалов многоквартирного дома, которые по характеру использования относятся к общему имуществу. Помимо воли собственников эти помещения сдаются в аренду или даже оформлены в собственность предпринимателей.

В Докладе в качестве примера приведен сюжет с решением вопроса о передаче в общую долевую собственность подвального помещения с расположенными в нем общими коммуникациями. Басманный районный суд г. Москвы отказал жильцам в признании права общей долевой собственности на подвальное помещение в многоквартирном доме, посчитав, что общим имуществом в данном случае являются только трубы, а не помещение, где они проложены. Суд не учел, что обслуживание общих коммуникаций является обязанностью собственников помещений, следовательно, им в любое время должен быть обеспечен беспрепятственный доступ к ним. Нахождение подвального либо чердачного помещения в собственности третьих лиц может послужить препятствием к осуществлению правомочий собственника. По мнению Уполномоченного по правам человека, этот и иные аналогичные примеры свидетельствуют о том, что причиной несогласованности в правоприменительной практике является отсутствие законодательной регламентации процесса определения состава общего имущества. Но процесс, даже возведенный в ранг закона, не ответит на вопрос о принадлежности того или иного объекта к общему имуществу; для этого необходимо установить признаки, позволяющие выделить последнее. Кроме того, вызывает интерес правовая природа такого имущества. Предусмотренная в п. 2 ст. 290 ГК РФ жесткая императивная связь между квартирой и долей в праве собственности на общее имущество, которую запрещено продавать кому бы то ни было отдельно от права собственности на квартиру, вызывала попытки объяснить такую связь исходя из имеющихся в Гражданском кодексе РФ правовых конструкций. Одна из таких попыток связана с обращением к нормам Гражданского кодекса РФ, посвященным так называемым сложным вещам. В статье 134 ГК РФ рассмотрен случай, когда разнородные вещи, образующие единое целое, используются по общему назначению, поэтому рассматриваются как одна вещь (сложная вещь), причем действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Позиция нашла отражение в Определении Верховного Суда РФ от 25 декабря 2000 г. по делу N 78-Г00-61, где указано, что по смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства РФ жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением <1>. -------------------------------- <1> СПС "КонсультантПлюс".

Данный подход, однако, сталкивается с возражениями, вытекающими из гражданско-правовой доктрины, в которой прочно укоренилось представление о сложной вещи как совокупности физически не связанных между собой вещей. Отсутствие такой связи дает возможность сторонам договора включать по своему усмотрению в состав сложной вещи те или иные элементы в пределах их общего назначения. Применительно к зданию подобные действия невозможны уже по причине прямого законодательного запрета, отраженного в п. 2 ст. 290 ГК РФ, а вслед за ним - в подп. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ. Те же доводы могли быть приведены и в случае квалификации основных и общих помещений дома в качестве главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ). В Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2009 г. N 07АП-5990/09 по делу N А45-3566/2009 указано на то, что принадлежность и главная вещь являются различными и обособленными друг от друга вещами, разными объектами гражданских прав, которые могут находиться в гражданском обороте обособленно друг от друга. В Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2009 г. N А33-17584/2008-03АП-2351/2009 по делу N А33-17584/2008 определено, что главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать) <2>. -------------------------------- <2> Там же.

Таким образом, имеющиеся в Гражданском кодексе РФ конструкции, наиболее близкие к проблематике соотношения общего и основного имущества, в данном случае неприменимы. Если подойти к общему имуществу с позиций его оборотоспособности, окажется, что его способность к обороту ограничена в силу закона и имущество относится к числу объектов, которые могут принадлежать лишь определенным лицам - собственникам помещений в многоквартирном доме. Последних закон выделил по признаку наличия у них права собственности на основные помещения, что и сообщило им статус определенных участников оборота (см., п. 2 ст. 129 ГК РФ), которым только и может принадлежать общее имущество. Если в результате сделки его сособственником намерен стать сторонний субъект, не обладающий правами на указанные помещения, эту сделку придется рассматривать в качестве ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ. Для отнесения имущества к разряду общего оно должно отвечать ряду признаков. Анализ п. 1 ст. 290 ГК, п. 1 ст. 36 ЖК РФ позволяет установить, что основной критерий, позволяющий отнести помещения к общему имуществу, состоит в том, что помещения должны быть расположены за пределами квартир и предназначены для обслуживания дома. В пункте 2 Определения Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. N 489-О-О сформулирован такой признак общего имущества, как отсутствие у него самостоятельного назначения. В то же время нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами - самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Та же мысль содержится в Постановлении Конституционного Суда от 28 мая 2010 г. N 12-П, где правовая природа общего имущества многоквартирных домов сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования квартирами. Наличие указанных признаков позволяет квалифицировать имущество в качестве общего, а право общей долевой собственности на него принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <3>. В этом же пункте Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ указал, что споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания рассматриваются в судебном порядке, в том числе в случаях, когда в Реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на это имущество. -------------------------------- <3> См.: пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Данная позиция Пленума должна была вызвать оптимизм у собственников квартир в многоквартирном доме, намеренных вести судебный спор с коммерческой структурой, занявшей общее помещение. И поскольку сами собственники, как правило, являются физическими лицами, обратиться в арбитражный суд они могут лишь через созданное ими же товарищество собственников жилья, тем более что п. 8 ст. 138 ЖК РФ обязал ТСЖ представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Практика судов в отношении таких полномочий ТСЖ неоднозначна. Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 г. N 12537/09 указано, что собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности. В соответствии с этой общей линией ФАС Московского округа в Постановлении от 20 октября 2010 г. N КГ-А41/11131-10 пришел к выводу о том, что разрешать в суде вопросы права общей долевой собственности без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья не вправе <4>. -------------------------------- <4> СПС "КонсультантПлюс".

Понятно, что при таком подходе ТСЖ окажется ненадлежащим истцом в арбитражном суде уже по той причине, что организация - собственник спорного нежилого помещения вряд ли даст согласие на предъявление к ней иска о признании этого помещения общим имуществом. Более мягкая позиция содержится в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 14 декабря 2010 г. по делу N А53-5358/2009, в котором применительно к конкретному спору говорится, что принятие решения от 15 марта 2008 г. об обращении в суд с иском, предоставление ТСЖ прав на подачу такого иска и представление интересов собственников подтверждаются выпиской из протокола общего собрания собственников. Решением общего собрания собственников от 12 февраля 2010 г. большинством голосов (73% против 7,6%) одобрено решение от 15 марта 2008 г. <5>. Таким образом, здесь возникновение полномочий ТСЖ по вступлению в судебный спор связано с распределением голосов на общем собрании собственников помещений. -------------------------------- <5> СПС "КонсультантПлюс".

Своеобразный взгляд на источник полномочий ТСЖ можно обнаружить в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12 мая 2010 г. по делу N А65-8418/2009. По мнению суда, полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в суде, предусмотрены уставом товарищества <6>. Определением ВАС РФ от 12 августа 2010 г. N ВАС-8259/10 отказано в передаче этого дела в Президиум ВАС, в частности и по той причине, что судом кассационной инстанции установлены полномочия ТСЖ по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе его право на обращение в суд с соответствующим иском <7>. -------------------------------- <6> Там же. <7> Там же.

Этот наиболее простой вариант решения не учитывает тот случай, когда не все собственники помещений выступают в качестве членов ТСЖ. Приведенные и иные сюжеты из практики арбитражных судов заставляют прийти к выводу о том, что шансы ТСЖ выступить в роли процессуального истца по делам о признании права собственности на общее имущество проблематичны. Свободны от проблем такого рода обращения граждан - собственников квартир в суды общей юрисдикции по делам той же категории. Однако они могут столкнуться с иным подходом общих судов к разрешению подобных споров, основанным на нормах о недействительности сделок. Рассмотрим пример из практики 2010 г. В результате банкротства коммерческой организации на торги было выставлено ее имущество, в том числе тепловой узел. Последний располагался в жилом доме и представлял собой помещение площадью 16 кв. м, заполненное оборудованием, обеспечивающим горячее водоснабжение и отопление дома. По результатам торгов узел был приобретен ООО, что в последующем обусловило возникновение спора, в котором в роли истца выступил один из собственников квартир. Его исковые требования складывались из трех элементов. Центральный из них, носящий вещно-правовой характер, состоял в признании за истцом на основании ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ права на долю в праве общей долевой собственности на помещение теплового узла. Отсюда вытекали остальные, производные исковые требования: о признании протокола о результатах торгов по тепловому узлу недействительной сделкой и о признании недействительной государственной регистрации права на тепловой узел на том основании, что данные акты, закрепляя за ответчиком право собственности на узел, являющийся общим имуществом, входят в противоречие со ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. В судебном заседании было установлено, что спорное помещение - тепловой пункт, имело технический характер и было предназначено для обслуживания (горячего водоснабжения и отопления) всех помещений жилого дома. Данное помещение не обладало самостоятельными полезными свойствами и не предназначалось для обслуживания какого-либо одного из обособленных помещений жилого дома. Тем не менее Тверской районный суд Москвы отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что истцом не представлены и в материалах дела не содержатся доказательства нарушения правил проведения торгов, которые могли послужить основанием к признанию их недействительными (ст. 449 ГК РФ). Кроме того, суд констатировал отсутствие в деле каких-либо данных, свидетельствующих о недействительности сделки, в силу которой тепловой узел был приобретен в свое время компанией-банкротом. Московским городским судом это решение оставлено в силе. В результате возникла причудливая ситуация, когда приобретатель теплового узла заведомо не может использовать его для своих нужд, а собственники квартир не имеют возможности оформить свои права на узел как общее имущество дома. Такое имущество, как было отмечено выше, следует рассматривать как ограниченное в обороте. Оно в силу закона не может принадлежать лицам, не являющимся собственниками квартир. Тот же вывод применительно к продаже с торгов здания, в котором располагался штаб управления полетами, приведен в п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101, где констатировалось, что договор купли-продажи изъятого из оборота имущества, заключенный по результатам публичных торгов, является ничтожным независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов. В практике арбитражных судов, однако, встречается и противоположная позиция, когда основанием недействительности торгов и договора, заключенного по их результатам, признается лишь нарушение правил проведения торгов. Изложенное приводит к выводу о том, что права граждан - собственников квартир в их спорах с коммерсантами, занимающими общие помещения, защищены слабо. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, предполагающая использование в таких спорах виндикационных исков, не вызывает возражений, однако оставляет открытым вопрос о полномочиях ТСЖ как процессуального истца. Приведенная позиция общих судов входит в прямое противоречие с императивными нормами закона о принадлежности общего имущества дома собственникам квартир и ставит защиту их прав в зависимость от действительности сделок, по которым это имущество было приобретено. При таких данных понятие "подведомственность дел" пора дополнить термином "ведомственная позиция", а понятие "подсудность" - термином "территориальный подход". Правда, оптимальным представляется вариант, когда судьи, согласно известному конституционному принципу, не только подчинялись бы закону, но и понимали его единообразно.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Доклад Уполномоченного по правам человека в РФ за 2009 г. (разд. 4) // Российская газета. N 115. 2010.

------------------------------------------------------------------

Название документа