Обращение взыскания на предмет ипотеки и его начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ И ЕГО НАЧАЛЬНАЯ ПРОДАЖНАЯ ЦЕНА В УСЛОВИЯХ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКА

М. В. КРУШЕВСКАЯ

Крушевская Майя Викторовна, аспирантка кафедры гражданского права юридического факультета ФГАОУ ВПО "Южный федеральный университет".

Статья посвящена проблеме обращения взыскания на предмет ипотеки и ее начальной продажной цены в условиях банкротства застройщика. В ней предложено решение вопроса о критерии, который может быть положен в основу определения начальной продажной цены, а также рассматривается проблема тождества объекта незавершенного строительства. Автором предлагаются положения по совершенствованию законодательства.

Ключевые слова: начальная продажная цена, тождество объекта незавершенного строительства, заложенное недвижимое имущество, обращение взыскания на предмет ипотеки.

Levy of execution to the subject of mortgage and basic sale price thereof in conditions of bankruptcy of developer M. V. Krushevskaya

The author analyses the problems of the foreclosure on the mortgaged and its starting price in the circumstances of developer's bankruptcy. The article solves the problem of criterion which can be the basis determination of starting price. The problem of identity of incomplete construction projects is also considered. The author makes proposals to the current legislation.

Key words: starting price, identity of incomplete construction projects, property in possession of mortgagee, foreclosure on the mortgaged property.

Строительство многоквартирных домов с привлечением денежных средств участников долевого строительства, к сожалению, не всегда заканчивается передачей квартир его участникам. Этому мешает порой такое распространенное явление (особенно в период экономического кризиса), как банкротство застройщика. В таком случае участникам долевого строительства приходится в целях обеспечения своих интересов обращать взыскание на предмет ипотеки, которая возникает у них в силу закона. "Установление залога в силу закона означает, что он приурочивается к предусмотренным законом юридическим фактам и не зависит от воли сторон" <1>. -------------------------------- <1> Иоффе О. С. Избранные труды: В 4 т. Т. III: Обязательственное право. СПб.: Издательство "Юридический центр "Пресс", 2004. С. 216.

По общему правилу обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Анализируя ст. 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <2> (далее - Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"), можно сделать вывод о том, что в процедурах банкротства обращение взыскания на заложенное имущество производится только в судебном порядке. При этом, даже если вырученной суммы недостаточно для удовлетворения требований залогодержателей в полном объеме, залоговое обязательство прекращается полностью, поскольку его цель (удовлетворение залогодержателей из стоимости заложенного имущества) достигнута <3>. -------------------------------- <2> Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190. <3> Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: Проспект, 2005. С. 707.

Продажа предмета залога в ходе финансового оздоровления и внешнего управления осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Федерального закона о несостоятельности, а начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (п. 5 ст. 18.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"). В ходе конкурсного производства продажа предмета залога и определение начальной продажной цены осуществляются аналогичным образом, но еще учитываются положения ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (п. 6 ст. 18.1 указанного Закона). В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <4> (далее - Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)") начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. А в силу п. 4 ст. 55 данного Закона во внесудебном порядке начальная продажная цена устанавливается по соглашению сторон. Таким образом, определение начальной продажной цены зависит от порядка обращения взыскания на заложенное имущество (судебный или внесудебный), на что обращают внимание в юридической литературе <5>. -------------------------------- <4> Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3400. <5> См., напр.: Витрянский В. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество // Закон. 1995. N 5. С. 85.

Определение начальной продажной цены предмета ипотеки неразрывно связано с вопросом о тождестве предмета ипотеки в период действия ипотеки. Это связано непосредственно со спецификой самого объекта недвижимости. Фундаментально вопрос о тождестве недвижимых вещей был поставлен В. А. Лапачем <6>. Так, К. К. Шалагинов, отталкиваясь от теории В. А. Лапача, справедливо замечает, что необходимо исследовать тождество объекта незавершенного строительства ему же (при условии продолжающегося строительства), например, на момент заключения договора об ипотеке и на момент продажи заложенного имущества <7>. На наш взгляд, ставить вопрос о тождестве объекта незавершенного строительства необходимо и при отсутствии продолжающихся строительных работ. Поскольку при банкротстве застройщика говорить о продолжении работ вряд ли возможно, за период времени от начала действия ипотеки и до реализации имущества должника в ходе конкурсного производства как качественные, так и количественные характеристики объекта незавершенного строительства могут измениться в худшую сторону (вплоть до полного разрушения объекта), что повлечет за собой снижение его стоимости. -------------------------------- <6> Лапач В. А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр "Пресс", 2002. <7> Шалагинов К. К. Рождение права в процессе стройки // ЭЖ-Юрист. 2007. Декабрь. N 48. С. 13.

В судебной практике при обращении взыскания на заложенное имущество (безотносительно к делам о банкротстве застройщика) суды различным образом решают вопрос о начальной продажной цене предмета ипотеки. Одни суды <8> начальную продажную цену признают равной залоговой стоимости, а другие же суды <9> - равной рыночной стоимости предмета ипотеки. Помимо рыночной стоимости при осуществлении оценочной деятельности используются еще и иные виды стоимости объектов оценки: инвестиционная; ликвидационная; кадастровая <10>. -------------------------------- <8> См., напр.: Постановление ФАС ЗСО от 15 мая 2007 г. N Ф04-2771/2007(33961-А81-16) // ИПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика. ВерсияПроф.". <9> См., напр.: Постановление ФАС УО от 10 декабря 2007 г. N Ф09-10102/07-С5 // ИПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика. ВерсияПроф". <10> Часть 3 п. 5 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (в ред. от 22.10.2010) // ИПС "КонсультантПлюс".

Определение начальной продажной цены в размере залоговой стоимости предмета ипотеки не обеспечивает интересов залоговых кредиторов в условиях отсутствия тождества предмета ипотеки на момент ее действия. Полагаем, что при определении начальной продажной цены необходимо учитывать наряду с необходимостью обеспечения интересов залоговых кредиторов еще и природу порядка реализации заложенного имущества. Нельзя забывать также о том, что, если начальная продажная цена существенно превышает рыночную стоимость, возникают риски признания публичных торгов несостоявшимися. Обратная же ситуация может привести к возникновению риска продажи предмета ипотеки с торгов со значительным дисконтом, что также нежелательно, так как вырученной суммы может быть недостаточно кредитору для полного погашения долга, а остаток придется погашать за счет реализации иного имущества, находящегося в собственности залогодателя. Такой размер начальной продажной цены предмета ипотеки, установленный в судебном решении, может сделать само это решение неисполнимым <11>. -------------------------------- <11> Мироненко Ю. Залог с молотка // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5 // ИПС "КонсультантПлюс: ЮридическаяПресса".

Проведение торгов в форме аукциона заключается в том, что в ходе них участники делают надбавки (на "шаг аукциона") к начальной продажной цене. При этом выигравшим торги признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Поэтому начальная продажная цена предмета ипотеки при реализации с публичных торгов является минимальной ценой, с которой начинаются торги, и должна отличаться от цены, по которой он будет продан (максимальной). В ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <12> (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") дается определение рыночной стоимости. В силу ст. 20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Приказами Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254, N 255, N 256 утверждены Федеральные стандарты оценки, которыми определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Данные стандарты являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности <13>. В Федеральном стандарте оценки, утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (далее - ФСО N 2), даются разъяснения признаков, используемых в понятии рыночной стоимости <14>. -------------------------------- <12> Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813. <13> Часть 1 п. 2 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (в ред. от 22.10.2010) // ИПС "КонсультантПлюс". <14> Часть 2 п. 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 (в ред. от 22.10.2010) // ИПС "КонсультантПлюс".

Анализируя те чрезвычайные обстоятельства, которые перечислены в ст. 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и сопоставляя их с обстоятельствами, при которых проводятся торги, можно прийти к выводу о том, что начальная продажная цена при проведении торгов не должна быть равна рыночной стоимости предмета залога, поскольку имеют место чрезвычайные обстоятельства. Кроме этого, отсутствуют признаки рыночной стоимости, раскрываемые в ФСО N 2. Определение начальной продажной цены предмета ипотеки, равной рыночной стоимости заложенного имущества, противоречит также природе порядка реализации заложенного имущества (публичных торгов), так как начальная продажная цена в процессе их проведения должна повышаться, а не понижаться. Подобная ситуация может привести к несостоявшимся торгам, и цель реализации предмета ипотеки может быть не достигнута (а отсюда вытекает утрата обеспечительной функции залога недвижимости). Тем не менее нельзя сбрасывать со счетов то обстоятельство, что на начальную продажную цену предмета залога при реализации его на торгах влияет ряд негативных факторов: осуществление продажи имущества на торгах, что фактически снижает спрос, так как происходит сокращение числа потенциальных покупателей; понуждение застройщика-банкрота к продаже заложенного имущества; наличие иных выплат, уменьшающих сумму, причитающуюся кредитору (п. 1 ст. 138 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)"); ограничение срока продажи предмета залога и др. При определении же ликвидационной стоимости всегда учитываются чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным (п. 9 ФСО N 2). Таким образом, Д. А Петров приходит к выводу о том, что суд при определении начальной продажной цены должен использовать ликвидационную стоимость <15>. -------------------------------- <15> Петров Д. А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке // Арбитражные споры. 2009. N 1 // ИПС "КонсультантПлюс: ЮридическаяПресса".

Определение начальной продажной цены равной ликвидационной стоимости предмета ипотеки не сможет обеспечить в должной мере интересы залоговых кредиторов, поскольку невозможно установить точный коэффициент на вынужденный характер. А это может привести к ситуации, при которой реализация предмета ипотеки будет осуществляться по заниженной цене. Установление начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости объекта на дату вынесения решения суда в наибольшей степени обеспечивает защиту прав и законных интересов как должника, так и кредитора <16>. Более того, имущество, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке, которая, в свою очередь, должна быть учтена при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге <17>. Именно с учетом, а не равной ей. Следует заметить, что ФСО N 2 в п. 7 обязывает оценщика определять рыночную стоимость объекта залога при ипотеке, а также при определении имущества должника в ходе процедур банкротства. -------------------------------- <16> Мироненко Ю. Залог с молотка // ЭЖ-Юрист. 2008. N 5 // ИПС "КонсультантПлюс: Юридическая Пресса". <17> Пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве застройщика" // ИПС "КонсультантПлюс".

Поэтому наиболее приемлемым является определение начальной продажной цены исходя из рыночной стоимости, но не равной ей. При этом начальная продажная цена должна быть меньше рыночной стоимости предмета ипотеки. Аналогичная правовая конструкция уменьшенной рыночной стоимости уже известна законодательству. Так, исходя из п. 10 ст. 59 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", во внесудебном порядке начальная продажная цена предмета ипотеки устанавливается равной пониженной на 20% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, при условии, что иное не определено соглашением сторон об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество. На основе вышеизложенного можно сделать следующие выводы: 1. При реализации предмета ипотеки необходимо исследовать вопрос о тождестве объекта незавершенного строительства, поскольку решение данного вопроса должно учитываться при определении начальной продажной цены. 2. Определяя начальную продажную цену при реализации предмета ипотеки с публичных торгов в условиях банкротства застройщика, должна учитываться не только возможность обеспечения интересов кредиторов за счет заложенного имущества, но и природа порядка реализации предмета ипотеки. 3. Подпункт 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо изложить в следующей редакции: "Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом в размере, равном пониженной на 20% рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика".

------------------------------------------------------------------

Название документа