Снос самовольных построек

(Шестакова Е. В.)

("Жилищное право", 2011, N 3)

Текст документа

СНОС САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Е. В. ШЕСТАКОВА

Шестакова Екатерина Владимировна, генеральный директор ООО "Актуальный менеджмент".

Физические лица, строя дом, не задумываются о том, что он может быть снесен. Но и юридические лица при покупке недвижимости не столь осмотрительны и иногда гонятся за дешевизной, не проверяя наличие свидетельства о собственности на землю и даже в некоторых случаях свидетельства о собственности на имущество. Кроме того, компании могут столкнуться со сносом реконструируемых зданий и сооружений.

В данной статье будут даны рекомендации, которые позволят обезопасить собственников от сноса самовольных построек, а также будет рассмотрена разнообразная судебная практика.

ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Понятие самовольных построек дано еще в ст. 222 ГК РФ. Так, под самовольной постройкой понимается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Признание самовольной постройки влечет следующие негативные последствия:

1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а также не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

2. Самовольная постройка подлежит сносу.

Самым негативным моментом является тот факт, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о сносе данной постройки. Таким образом, если вы зарегистрировали право собственности на здание, но не имеете соответствующего свидетельства о собственности на землю, то по решению суда здание может быть снесено.

Необходимо отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве, несут также и административную ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ "Нарушение установленного порядка строительства объектов, приемки, ввода их в эксплуатацию".

Однако, несмотря на то что в законодательстве определены такие негативные последствия, как снос самовольных построек, многие юридические и физические лица, осуществляя данные постройки, рассчитывают в дальнейшем узаконить их по суду, поскольку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ судом может быть признано право собственности на самовольную постройку. Исключения составляют случаи, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом положения ст. 222 ГК РФ распространяются:

- на новое строительство;

- на самовольную реконструкцию знаний и сооружений.

Однако в части реконструкции суд может обязать снести недвижимое имущество лишь в случае, если оно не может быть приведено в состояние, существовавшее до реконструкции;

- перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Поэтому число дел, связанных с самовольными постройками, не уменьшается. Особенно остро данная проблема стоит в таких городах, как Москва и Санкт-Петербург.

ОБРАЩЕНИЕ В СУД О СНОСЕ

Как правило, обращаются с иском о сносе следующие лица:

1. Собственник земельного участка.

2. Законный владелец.

3. Лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки.

Например, в п. 4 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 даются разъяснения, что арендатор земельного участка вправе требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этой земле.

Однако ранее в ряде судебных решений суды делали выводы о том, что "право требовать сноса возведенной на земельном участке самовольной постройки в случае признания ее таковой предоставлено только собственнику или иному титульному владельцу земельного участка, на котором она возведена". Например, такие выводы содержатся в Определении ВАС РФ от 04.05.2009 N ВАС-1034/09 по делу N А65-12664/2007-СГЗ-15, Постановлении ФАС Уральского округа от 11.08.2009 N Ф09-5705/09-С6 по делу N А76-25433/2008.

4. Прокурор.

Вместе с тем прокурор и иные уполномоченные федеральным законом органы (в частности, орган строительного надзора) вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки, если они защищают публичные интересы, поскольку ст. 52 АПК РФ не предусматривает право прокурора на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

5. Иные уполномоченные органы.

В качестве иных уполномоченных органов может рассматриваться орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. Однако обратите внимание, что в п. 1 информационного письма Президиума ВАС от 09.12.2010 N 143 устанавливается, что самовольная постройка не может быть снесена без судебного решения, только на основании актов административного характера.

В самом плохом положении с юридической точки зрения оказываются лица, которые не осуществляли строительство, а, по сути, являются добросовестными правоприобретателями. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не осуществлял ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему самовольную постройку. На практике в случае принятия негативного судебного решения о сносе самовольной постройки очень трудно вернуть от застройщика все денежные средства, потраченные на приобретение недвижимости, кроме того, возможны длительные судебные тяжбы.

Нередко сами юридические и физические лица обращаются в суд для того, чтобы узаконить самовольные постройки. Однако такое обращение может иметь негативное последствие, поскольку судом постройка может быть признана самовольной и по суду может быть принято решение о сносе. При этом срок исковой давности на данные дела не распространяется. Данный вывод сделан в письме ВАС от 9 декабря 2010 г. N 143, в котором были определены случаи, на которые не распространяется исковая давность.

К таким случаям относятся:

- требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (п. 6 информационного письма N 143);

- требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (п. 7 информационного письма N 143).

Этот вывод подтверждается и выводом судов низших инстанций (Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 21.09.2009 по делу N А38-192/2009, ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Однако ранее существовала позиция, согласно которой суд отказывал в сносе постройки, говоря о том, что истцом был нарушен срок исковой давности. Например, подобное дело рассматривалось в Москве и было решено в пользу юридического лица - ответчика (Постановление ФАС Московского округа от 03.11.2009 N КГ-А40/11326-09-П-1,2,3 по делу N А40-27751/07-53-230).

Таким образом, в дальнейшем суды будут руководствоваться письмом ВАС и лицам, владеющим самовольными постройками, невозможно будет узаконить самовольную постройку по истечении 3 лет, т. е. срока исковой давности.

АРГУМЕНТЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В СУДЕ

К сожалению, юридические и физические лица, имеющие право собственности на постройки, не могут иметь 100-процентной защиты своих прав. Это подтверждается мнением как нижестоящих, так и вышестоящих судов, выраженным в информационных письмах. Так, в информационном письме N 143 Президиума ВАС (п. 5) арбитражный суд закрепил, что наличие свидетельства о собственности на объект недвижимого имущества не исключает возможности признания такого объекта самовольной постройкой. Аналогичная позиция содержится в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 (п. 23). Такой же вывод сделан, например, в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 17.01.2011 по делу N А53-20008/2009.

Рассмотрим, какие аргументы может использовать компания, имеющая в распоряжении неузаконенную недвижимость, для признания права собственности на нее.

Аргументы, признаваемые судом Судебные решения

Признание незаконным разрешения Пункт 10 информационного письма N 143,

на строительство не влечет Определение ВАС РФ от 17.11.2010

автоматического признания N ВАС-12369/10 по делу N А51-5040/2009,

постройки самовольной Постановление ФАС Поволжского округа от

14.04.2010 по делу N А57-23708/2008

Лицо, добивающееся права Пункт 9 информационного письма N 143

собственности на самовольную Президиума ВАС РФ, Постановления

постройку, приняло все меры по Президиума ВАС РФ от 26.01.2010

получению необходимых N 11066/09 по делу N А63-15083/08-С1-4,

строительных разрешений ФАС Западно-Сибирского округа

от 26.02.2010 по делу N А75-2828/2009

Должны быть представлены Постановление ФАС Восточно-Сибирского

доказательства соответствия округа от 02.04.2009 N А74-5495/05-Ф02-

самовольно реконструированного 1155/09 по делу N А74-5495/05

строения санитарно -

эпидемиологическим,

техническим, пожарным нормам

Разрешение на строительство Определение ВАС РФ от 21.01.2011

отсутствует, однако истец N ВАС-15162/10 по делу N А19-295/08-16

обращался за получением

последнего, при этом земельный

участок находится в

собственности

К признакам, позволяющим назвать постройку самовольной, относятся:

1. Отсутствует право на участок.

2. Постройка здания осуществлялась на земельном участке, не отведенном для этих целей (Определение ВАС РФ от 28.01.2011 N ВАС-18658/10 по делу N А40-124478/09-109-605).

3. Отсутствуют необходимые разрешения на строительство.

4. Постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными (Определение ВАС РФ от 14.01.2011 N ВАС-17964/10 по делу N А55-22609/2009; документы, подтверждающие соответствие градостроительным нормам, отсутствуют).

Исход судебных решений будет негативным в следующих случаях.

Аргументы/отсутствие

необходимых Судебное решение Правовая позиция

доказательств

У компании Постановление Исковые требования о

отсутствовало ФАС Волго-Вятского округа признании

разрешение на от 22.01.2010 по делу недействительным

строительство N А43-1937/2009-9-47 зарегистрированного

на земельном участке права собственности

на объект

незавершенного

строительства

удовлетворены

правомерно,

поскольку в составе

документов,

представленных

ответчиком в

регистрирующий орган,

отсутствовало

разрешение на

осуществление

строительства на

земельном участке

У компании отсутствует Постановление ФАС Отсутствуют основания

право постоянного Дальневосточного округа для признания

(бессрочного) от 08.07.2008 за истцом права

пользования или N Ф03-А51/08-1/1598 по делу собственности

пожизненного N А51-1865/200723-60 на самовольную

наследуемого владения постройку в

соответствии со

ст. 222 ГК РФ, если

земельный участок,

на котором постройка

возведена, истцу не

принадлежит на праве

собственности либо

на праве постоянного

(бессрочного)

пользования или не

находится в

пожизненном

наследуемом владении

истца

Отсутствует вещное Постановление ФАС Западно - Обязательным условием

право на земельный Сибирского округа от легализации

участок 16.11.2010 по делу самовольной постройки

N А45-9490/2010 является наличие

у лица, обратившегося

в суд с требованием о

признании права

собственности, вещного

права на земельный

участок, где

осуществлена постройка

Отсутствует разрешение Постановление ФАС Западно - Отсутствие у истца

на реконструкцию Сибирского округа от разрешения на

15.03.2010 по делу реконструкцию

N А70-5288/2009 объекта недвижимости

и права на земельный

участок, на котором

расположено спорное

имущество, является

основанием для отказа

в признании права

собственности

на самовольно

реконструированное

нежилое помещение

Компания не обращалась Постановление В удовлетворении

за разрешением на ФАС Поволжского округа иска о признании

реконструкцию от 19.07.2010 по делу права собственности

в уполномоченный орган N А49-12054/2009 на самовольную

постройку отказано

правомерно, принимая

во внимание отсутствие

доказательств

обращения истца в

уполномоченные органы

в установленном

законом порядке о

выдаче разрешения на

реконструкцию объекта

недвижимости

Таким образом, решающим фактором в делах о сносе самовольных построек является предоставление следующих документов:

- документы, подтверждающие вещное право на земельный участок;

- разрешение на строительство на земельном участке.

Однако в качестве косвенных доказательств, свидетельствующих о правомерности возведения здания или строения, могут использоваться:

- обращения в органы власти с просьбой признать право собственности;

- градостроительные заключения;

- отвод земельного участка для целей строительства;

- распоряжения о вводе строительных объектов в эксплуатацию.

Очень важным аспектом является получение необходимых разрешений и согласований на момент строительства. Если они получены не были, то объект признается самовольным и подлежит сносу (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу N А53-18931/2009).

ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

Приобретая недвижимость, необходимо, прежде всего, руководствоваться следующим правилом, озвученным А. С. Пушкиным: "Не гонялся бы ты, поп, за дешевизной". Второе правило, которое должно иметь приоритет, - это необходимость проверки наличия вещного права на земельный участок, поскольку, к сожалению, право собственности на здание не дает гарантий собственнику, т. к. это здание может быть снесено по решению суда.

Особенно актуально это в таких городах, как Москва, когда значительное число земельных участков не продается или находится в аренде.

Поэтому если земля предоставляется в аренду, то возможны значительные судебные риски. В качестве примера подобного дела можно назвать Постановление ФАС Московского округа от 31.05.2010 N КГ-А40/5206-10 по делу N А40-70945/09-157-459. Согласно материалам дела, на предоставленном в аренду земельном участке арендатором возведены спорные строения. Арендатором заключено соглашение об отступном, согласно которому было передано здание, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на здание от арендатора к третьему лицу. Префектура ЮАО города Москвы обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании не подлежащим государственной регистрации права собственности на здание. Однако суд встал на сторону компании, сделав вывод о том, что органы исполнительной власти города Москвы, осуществляющие функции государственного контроля и регулирования в области строительства, проверив соответствие градостроительных и строительных норм при возведении спорного объекта, фактически одобрили возведение данного объекта и осуществили действия по вводу названного недвижимого имущества в эксплуатацию. Было установлено, что имеется распоряжение "О вводе в эксплуатацию законченного строительства", отвод земельного участка для целей проектирования согласован заключениями, была разработана исходно-разрешительная документация - градостроительное заключение.

Однако следует отметить, что данное судебное решение было принято до информационного письма ВАС РФ N 143 и, скорее, является исключением из правил.

Также надо обратить внимание на необходимость иметь соответствующие разрешения при проведении реконструкции, в противном случае право на реконструируемое здание может быть не признано, а само здание нужно будет восстановить до первоначального состояния. Иногда возникает вопрос относительно того, можно ли считать капитальный ремонт реконструкцией. Данный вопрос также, вероятно, придется решать в суде. В качестве примера можно назвать Постановление ФАС Поволжского округа от 26.03.2010 по делу N А72-17026/2009, в котором суд сделал вывод, что был выполнен именно капитальный ремонт, а не реконструкция. Вместе с тем может понадобиться заключение независимых экспертов в качестве доказательств в суде.

В заключение следует еще раз обратить внимание на то, что покупка самовольной постройки является делом весьма рискованным, поскольку данная постройка может быть снесена по решению суда. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, т. к. нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель этой постройки являлся добросовестным приобретателем.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Интервью: Интервью с Генеральным директором "Бест-недвижимость" Полторак Григорием Витальевичем

("Жилищное право", 2011, N 3)

Текст документа

ИНТЕРВЬЮ С ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ "БЕСТ-НЕДВИЖИМОСТЬ"

ПОЛТОРАК ГРИГОРИЕМ ВИТАЛЬЕВИЧЕМ

Ф. КУЛЬПИН

Полторак Григорий Витальевич, Российская гильдия риелторов, ген. директор "Бест-недвижимостъ".

- Начнем наше интервью с юридических аспектов. Можно ли назвать существующие законы эффективными и полноценными в сфере рынка недвижимости? Если нет, то почему?

- Безусловно, нет. Наш рынок молодой, и пока мы движемся методом проб и ошибок - что-то копируем у тех стран, где рынок недвижимости существует столетиями, где-то идем своим путем. Например, с юридической точки зрения очень много хлопот принесла приватизация. В некотором смысле она представляется собой уникальное явление.

- В чем ее уникальность?

- В том, что при отсутствии устоявшегося законодательства в сфере недвижимости гражданам начали передавать собственность. А вы представляете, что такое собственность? В пример приведем Москву - средняя цена на квартиру здесь составляет 6 млн. рублей, это примерно 200 тыс. долларов. Предположим, что грамм золота стоит 20 долларов, получается, что человек берет в собственность 10 кг золота - довольно немалый слиток. Взяли так и раздали. Представляете, какой соблазн возникает у мошенников или просто нечистоплотных людей? Поскольку законодательство такое неустоявшееся, изменения вносятся несколько раз в году. Получается, что лазеек достаточно много, как для мошенников, так и для нечистоплотных юристов. К тому же слиток золота нужно охранять. Если вдруг человек получает настоящий такой слиток, он его, как правило, относит в банк, в сейфовую ячейку; не раздает ключи кому попало и вообще никому не рассказывает, что это есть. А с недвижимостью ситуация другая - здесь раздали всем, но люди были не подготовлены. В этом плане обвести вокруг пальца рядового обывателя достаточно легко. На заре этой "раздачи" было достаточно много преступлений. Но, слава Богу, законодательство меняется, так сказать, приводится в разумные формы и в нем устраняются некоторые неточности, нестыковки и т. п.

В частности, самая ходовая нестыковка была с детьми и взрослыми, когда в момент приватизации все задались вопросом: а как же дети? В конце концов у кого-то квартира оказалась приватизирована без учета детей. А что с этим делать? Неясно. Законодательство по этому поводу до сих пор не высказалось. Получается, что, с одной стороны, не совсем все законно, а с другой - что теперь делать? Так вышло.

В этой связи я думаю, что, пока приватизация не прекратится, проблемы будут продолжаться, потому что приватизация - это бесплатная передача на довольно непонятных основаниях, кому передавать - гражданин или не гражданин, был зарегистрирован или не был зарегистрирован. Стоит отметить, что процесс регистрации по месту жительства - он не так четко регламентирован, как право собственности в Едином государственном реестре прав. Кто ведет паспортные книги? Паспортистки. Уровень ответственность вроде есть, но, с другой стороны, "бывает, ошиблась". Получается, что небольшое нарушение тянет за собой право приватизировать квартиру, а это уже большие деньги.

- Сколько еще будет продолжаться приватизация? Долго?

- Ее продлевали дважды и, надеюсь, больше не будут. Вроде бы до 2013 г. Хотя профессиональная часть рынка, как и многие юристы, считает, что это сделано из политических соображений. Все, кто хотел приватизировать, уже давно это сделали. Продолжать все это бесконечно неправильно, потому что, помимо юридических проблем, подключаются проблемы социального жилья, которого у нас нет. Жилье раздают тем, кто зарегистрирован, а социальная сторона предполагает несколько иные критерии - низкий доход и т. п.

Существует также множество и других юридических проблем, связанных с жильем, которые до сих пор не устранены. Например, сейчас активно идет обсуждение по проблемам с долями в квартирах, когда имеется несколько собственников. Хорошо, если они могут договориться друг с другом, но когда возникают проблемы, обычно доля продается с соблюдением прав содольщика, но это достаточно легко обойти. Юристы знают, как это сделать. К сожалению, сейчас появились не просто мошенники, а "юристы со знанием дела", действующие легально, но с криминальными результатами. А это самое страшное.

Поэтому было сделано предложение, которое поддержал ряд депутатов. Суть его заключается в том, чтобы запретить свободный оборот долей в жилых помещениях. То есть сделать так: если у кого-то есть долевое право, то это право принудительно следует продавать или сдавать в аренду, но при условии, если дольщик не живет в этом помещении. При этом не надо допускать ситуацию, когда, например, наследник, получив 1/6 доли помещения, продает ее юристам-жуликам, а те на основаниях договора найма заселяют туда 10 человек. Тем самым создаются невыносимые условия для жизни. Здесь, к сожалению, никто ничего не может сделать - все законно.

- Как с такими юристами бороться?

- Только меняя законодательство. Больше никак.

- Хорошо. Поговорим о мошенниках более подробно. Как обезопасить себя от мошенника? Какие существуют методы защиты? Что нужно знать в первую очередь?

- Универсального рецепта не существует, потому что человек - личность творческая, поэтому как защитники, так и сами мошенники постоянно совершенствуются. Единственное, что я скажу, никогда в вопросах касательно недвижимости не следует торопиться. Если вам говорят, что срочно нужны деньги и завтра надо подписать соответствующие бумаги, то на 99% можно констатировать, что это жулики. Ничего не делается со скоростью кошек. Хоть регистрация сейчас и ускоряется, но все равно в этом есть определенный смысл. Ничего мгновенного здесь не происходит. Если торопят, значит, есть что-то нехорошее. Недвижимость - это не пончики горячие, здесь ничего не зачерствеет, не остынет. Следует спокойно собрать документы, внимательно проверить, желательно в первоисточниках, то есть, если приносят все готовое, не следует лениться посмотреть в Реестре.

Второе, что можно отметить, - это слишком низкая цена. Сейчас информационное пространство насыщенное, и поэтому, если вам предлагают купить что-то дешевое, возникают, как правило, вопросы. Скорее, здесь тоже будет какой-либо подвох. Как известно, скупой платит дважды.

Если задумываться о том, следует ли привлекать профессионалов по операциям в сфере недвижимости, то в принципе любой человек в состоянии делать это сам, как и любую другую работу, например ремонт квартиры. Если у вас на это нет времени и вы не знаете какой будет результат, то обратитесь к профессионалам. Если уверены в себе, имеете какие-либо юридические знания, время - занимайтесь сами. Но стоит отметить, что человек, который занимается этим профессионально, будет делать это гораздо быстрее, качественнее, потому что делал это порядка 100 раз.

Каждый случай всегда уникален. Бывает, что не мошенники попадаются, а люди, которые просто что-то утаили. И пока идет судебное разбирательство, можно узнать нужную информацию у соседей и т. п.

Если говорить о защите, то можно привести пример с документами. Стоит отметить, что риелтор не может дать вам 100-процентную гарантию, но он может существенно повысить шансы, что ваша недвижимость будет защищена. Поэтому работа по части экспертизы документов у риелторов напоминает работу следователя: что-то где-то увидел, где-то что-то не сходится.

Также очень многое зависит от поведения мошенника. Как ведет себя, нервничает ли, что скрывает, не допускает к чему-либо.

- Ясно. Давайте обсудим другой момент - законодательную часть. Сейчас собираются принять закон о риелторской деятельности. Какой вы можете дать комментарий по этому поводу?

- Над этим активно работает Российская гильдия риелторов. Существует рабочая группа, которая курирует данный проект.

Дело в том, что с 2002 г. отменили лицензирование риелторской деятельности. Раньше оно было под государственным контролем. Скажем так - риелторам не очень нравился контроль. Когда отменили лицензирование, все вроде бы вздохнули спокойно. Но такая свобода имела и оборотную сторону медали, потому что на рынок пришли не только непрофессиональные люди, которые не имели опыта работы, но и в том числе мошенники, ставшие во главе всего этого. До отмены у мошенников был формальный признак - есть мошенник в сфере недвижимости, но он не риелтор, потому что ему не было смысла светиться, т. к. могли проверить. Потом все встало на одну планку.

Если рядовой обыватель замечает непрофессионализм или, не дай бог, мошенничество, то от этого страдают все риелторы. Такой перенос негатива на добросовестных участников профессионального рынка, безусловно, отрицательно сказался именно на них, потому что недобросовестные иммигрировали под профессиональную практику. Жулики еще хуже - открыли компании, собрали деньги и исчезли. Например, продали несколько раз квартиру, авансов насобирали и т. п. А здесь виноваты-то кто? Риелторы. Это очень сильно беспокоит тех, кто работает честно и добросовестно в риелторской сфере. Люди боятся идти в профессию, потому что им стыдно сказать, чем они занимаются. Страдают не только люди, но и профессия. Поэтому гильдия решила, что нужен контроль и какое-то регулирование.

В рамках того, что государство сегодня признает как форму регулирования, - это саморегулирование. Тем самым гильдия двинулась по этому пути. Поскольку Федеральный закон о саморегулировании N 315-ФЗ хороший, но не полностью удовлетворяет потребности регулирования рынка недвижимости, к нему создается отдельный законопроект, который действует совместно с Законом о саморегулировании N 315-ФЗ. Но это только проект. Говоря коротко, основная мысль Закона - это воссоздать прежний контроль, но передать его не чиновникам, а профессиональным объединениям. И он предусматривает обязательную сертификацию и участие в саморегулировании организации; публичное действие, база данных в реестре, т. е. чтобы все специалисты были известны: кто, где работает, чем он занимается и т. п.

Кстати, маловероятно, что здесь будут светиться какие-либо мошенники.

- Поговорим о форме трудоустройства в сфере рынка недвижимости. Например, в Санкт-Петербурге сотрудников оформляют в качестве ИП, в Москве же заключается трудовой договор. Почему так?

- Не скажу, что все так однозначно. В Санкт-Петербурге тоже заключается трудовой договор, и в Москве есть ИП. Природа этого явления состоит в том, что риелторская деятельность сильно отличается, например, от профессии фрезеровщика, где есть четкие инструкции, что и как надо делать. Риелторская деятельность гораздо более разнообразна. Здесь практически нет одинаковых решений. Каждая сделка по-своему уникальна.

В этой связи люди, которые работают в этой сфере, гораздо ближе к предпринимателям. Это не бизнесмены, потому что они не несут на себе предпринимательских рисков. Но здесь в значительной степени организуется поиск объекта, клиентов, и в этом плане они гораздо ближе к предпринимателям. Поэтому среди них достаточно часто люди оформляются в качестве ИП. Что это им вообще дает? Возможность выполнять работу не для одной организации также дает возможность несколько экономить на налогах, работая при этом легально. Соответственно им это обходится дешевле. Кому-то это нравится, кому-то не нравится. Потому что это все-таки полусамостоятельное плавание. Почему "полу-"? Все равно, как правило, договор с клиентом заключается с организацией, когда я говорю "организация" - это может быть либо риелторская компания, либо ИП.

ИП в риелторском бизнесе делятся на две категории: есть те, которые полностью взяли на себя предпринимательские риски. Они работают как юридическое лицо - могут иметь подчиненных, компанию и т. п. Здесь ИП отвечает всем своим имуществом. Он может работать на свой страх и риск, один - осуществлять самостоятельную деятельность по поиску клиентов, показу объектов и т. п. Но таких на рынке немного. Распространена схема так называемых частичных рисков. В этом случае риелторы работают по договорам с юридическим лицом. Клиент приходит в компанию, компания выполняет часть работы, а другую часть передает на подряд такому ИП. В этом случае он отвечает только за выполнение частичной работы, несет ответственность перед клиентами и компанией. В Санкт-Петербурге большинство работают по договорам компании, хотя есть полные ИП.

- Какой Вы дадите прогноз развития рынка недвижимости? Например, в сфере ипотечного кредитования.

- Ипотеку сейчас активно развивает государство. С одной стороны, это благая цель, с другой - есть некоторые опасения из-за таких бурных темпов, потому что они не совсем соответствуют росту доходов населения. На мой взгляд, это делается больше административным ресурсом, т. е. банкам говорят, что необходимо снижать проценты. Проценты процентами, а ведь необходимо выплачивать долг, надо вносить начальный взнос, в конце концов необходимо погасить этот долг. В общем, население не столь стабильно и не так высок уровень дохода, чтобы обеспечить правительственный план, который гласит, что к определенному году 60% населения смогут брать ипотеку. Дай Бог. Пока этого нет. Опережающие темпы развития ипотеки могут привести к тому, что граждане не смогут выплачивать ипотеку. Например, из-за социальной напряженности, потери работы, а это, в свою очередь, может вызвать кризис. Здесь нужно действовать сбалансированно и правильно, т. е. стимулировать спрос (ипотеку) и стимулировать производство. К сожалению, очень мало строится нового жилья. Происходит "надувание" спроса, дается возможность взять деньги, но при этом производство не увеличивается, а даже наоборот, уменьшается - новое строительство ведется невысокими темпами. Это означает только одно - будут повышаться цены. Деньги все получают, а купить нечего. Можно поднимать цены.

Вообще, это опасный путь. Нужно больше внимания уделять строительству. Ипотека нужна тогда, когда есть большое предложение. Также отмечу, что параллельно следует развивать рынок аренды жилья, из-за того что так сильно двинулась приватизация, Россия сейчас лидер по количеству людей, имеющих жилье в собственности и живущих в собственном жилье. В США, например, таких только 60%.

Дело в том, что в других странах правоотношение в плане аренды жилья гораздо более жестко регулируется, т. е., если вы на пять лет арендовали, вас не могут выселить через год. В этом плане аренда не менее стабильна, чем собственность. Если у нас будут созданы такие условия, то это для государства будет выгоднее, чем отдавать все в собственность. Потому что аренда больше способствует мобильности трудовых ресурсов. Вы же не можете представить переезд в Нижний Новгород, вы задумаетесь, что у вас здесь квартира. С арендой же все намного проще.

Есть весомый фактор, который сдерживает в России мобильность трудовых ресурсов, - это неравное качество жизни. Есть Москва, Санкт-Петербург, Казань, и везде разный уровень жизни. Поэтому когда людям предлагают переехать на работу, они понимают, что много чего лишатся.

Также следует развивать институт доходных домов, но он, к сожалению, просто не проходит по экономике, это невыгодно. Если бы у нас это было развито, то и вопросы ЖКХ решались бы более эффективно. У нас придумали ТСЖ, но в принципе договориться в доме, где живут 300 человек, очень тяжело - у всех разные доходы, или кому-то просто это неинтересно. Например, в США у некоторых домов есть хозяин, который устанавливает правила: если вы не хотите им подчиняться, то переезжайте в другой дом. Когда нет одного хозяина, всем тяжело, происходят внутренние раздоры. Правда, организуются собрания, но что там могут решить 300 человек? Практически ничего.

Итервьюер - Кульпин Филипп

------------------------------------------------------------------

Название документа