Корректировки арендной платы. Кого защищает российский законодатель?

(Рахматулин И.)

("Юридическая газета", 2011, N 8)

Текст документа

КОРРЕКТИРОВКИ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

КОГО ЗАЩИЩАЕТ РОССИЙСКИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬ?

И. РАХМАТУЛИН

За последние годы договор аренды стал одним из наиболее востребованных в коммерческой практике. Суммы, проходящие по таким договорам, как правило, достигают довольно крупных размеров. Однако его популярность вызвала массу злоупотреблений со стороны как арендаторов, так и арендодателей. Своей точкой зрения по данной проблеме делится генеральный директор юридического центра "ИЛСО" Ильдар Рахматулин.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

По своей юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонним и взаимным.

Из договора аренды как консенсуальной сделки вытекает обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество, названное в договоре. В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность - важнейший элемент арендного обязательства, но не договора аренды. Дело в том, что условие об арендных платежах не относится к существенным: его отсутствие в договоре аренды не влечет недействительности договора. Об этом свидетельствует, в частности, ч. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ, где указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Но если договором они не установлены, считается, что закрепляются порядок, условия и сроки, применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Между тем в связи с возмездным характером договора аренды требует рассмотрения еще одна проблема - изменение размера арендной платы, которое неизбежно при постоянных пертурбациях на рынке.

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ законодателем подчеркнуто, что изменение размера арендной платы возможно строго по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Возникает вопрос: с чем связано подобное законодательное ограничение? Не противоречит ли оно принципу диспозитивности и свободы договора? Не сковывается ли в данном случае воля сторон? Ведь если воля сторон (свободно сформированная и явно выраженная) направлена на изменение размера арендных платежей, например, два или три раза в год, зачем ограничивать стороны? Кого в данном случае защищает законодатель?

Позиция ГК РФ, видимо, основана на защите экономически более слабой стороны - арендатора, дабы под влиянием контрагента тот не соглашался на заведомо невыгодные для себя условия об изменении арендных платежей. А рычагов воздействия (неправовых) у арендодателя и вправду достаточно... Но почему именно раз в год? Остается неясным...

К тому же, как известно, арендная плата может устанавливаться не только в твердой денежной сумме (при этом ее изменение очевидно), но и в виде доли полученных доходов или плодов, полученных в результате использования арендованного имущества, оказания арендатором определенных услуг, возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Как в этом случае понимать изменение арендных платежей? Ведь с учетом инфляции цена колеблется чуть ли не ежедневно.

До информационного письма ВАС РФ, содержащего Обзор практики по аренде, данная ситуация оставалась неурегулированной. В пункте 11 Обзора сказано, что "при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления". Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации является не изменением условия договора о размере арендной платы, а исполнением данного условия (в силу п. 3 ст. 614 ГК РФ). Несмотря на то что упомянутый Обзор вышел еще в 2002 году, как свидетельствует последняя арбитражная практика, споры имеют место до сих пор, а значит, указания ВАС РФ не внесли полной ясности в анализируемый вопрос.

Возьмем, например, недавнее Постановление ФАС ПО от 06.05.2010 по делу N А06-2184/2009. В нем суд лишний раз подчеркивает, что фактическое изменение арендной платы в результате корректировки на процент индексации представляет собой исполнение соответствующего условия договора.

Однако вернемся к изменению арендной платы в твердой денежной сумме. Рассмотрим ситуацию, когда воля обеих сторон все же направлена на изменение арендных платежей чаще, чем это установлено в законе в обход запрета. Каковы будут их действия? Очевидно, что потребуется расторжение "старого" договора аренды и заключение "нового" с иной, чем было указано ранее, арендной платой.

Таким образом, мы видим, что процесс изменения арендной платы лишь усложняется, но обходные пути все-таки существуют. И какие бы цели ни ставил законодатель, данный запрет не может привести к их достижению.

Название документа

Интервью: Нотариус в гражданском обороте

("Юридическая газета", 2011, N 8)

Текст документа

НОТАРИУС В ГРАЖДАНСКОМ ОБОРОТЕ

К. А. КОРСИК

Реформа нотариата продолжает активно обсуждаться в средствах массовой информации. В декабре прошлого года Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства представил проект поправок в Гражданский кодекс РФ, меняющих положение нотариуса в гражданском обороте. Какие конкретно изменения ожидают нас в данной сфере? С этим вопросом мы обратились к руководителю фонда "Институт развития нотариата", нотариусу г. Москвы, члену Правления Ассоциации юристов России, доктору юридических наук Константину Анатольевичу Корсику.

- Константин Анатольевич, почему именно нотариату в последнее время уделяется такое пристальное внимание?

- С середины XIX века нотариат как правоприменительный и правозащитный институт присутствовал во всех наиболее важных сферах экономической жизни России, прежде всего таких, как оборот недвижимости и ипотека. Так было даже в советский период, однако в конце 1990-х годов под влиянием англосаксонского права, активно внедряемого в нашей стране, нотариат был практически вытеснен из данных областей.

Сейчас наше законодательство об обороте недвижимости весьма либерально и не требует участия нотариуса. В этом кроется большая опасность. Либеральное законодательство допустимо в странах со сложившейся промышленностью, экономикой, социальной структурой. В таких условиях неминуемо возникает гражданское общество, опирающееся на средний класс, которое вполне в состоянии само регулировать происходящие в нем процессы. Если же механизмы саморегуляции в обществе не действуют, либеральное законодательство не улучшает функционирование социума, выполняя вспомогательную функцию, а душит его, постоянно воспроизводя феодальные и даже крепостнические отношения.

К чему привело подобное положение вещей, очевидно: нарушение прав как граждан, так и юридических лиц, рейдерские захваты предприятий с целью завладеть активами, и в первую очередь недвижимым имуществом, хищение квартир, регистрация собственности по поддельным документам и т. д.

Президент РФ в Указе от 18.07.2008 N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" определил, что положения ГК РФ необходимо сближать с нормами регулирования соответствующих отношений в праве Европейского союза. В Европе через нотариуса оформляются все сделки с недвижимостью, корпоративные сделки. Но нотариус там не бюрократ, а активный помощник, смысл его участия состоит в гарантиях законности и защите прав и интересов граждан. Именно такая модель соответствует характеру общественных взаимоотношений в современной России и современному уровню развития общества в целом.

- Функции нотариуса и представителей многих других профессий, работающих на рынке недвижимости, пересекаются. Какое место среди них занимает нотариус?

- Определенная конкуренция профессий действительно наблюдается. Однако место найдется всем, просто так называемый функционал каждой из профессий должен быть четко определен в законе.

Так, риелторы подбирают объекты недвижимости, ведут переговоры по сделке, участвуют в обсуждении цены, согласуют другие условия сделки. Адвокаты консультируют, отстаивают интересы своего клиента и при необходимости представляют его в суде. Нотариусы сопровождают сделку с недвижимостью, сдают документы в Росреестр и выдают их после проведения регистрации, помогают с расчетами, за что несут персональную ответственность. Государственные регистраторы производят регистрацию прав, ведут достоверный реестр, выдают из него сведения.

На сегодняшний день проект сделки в простой письменной форме готовят сами граждане либо риелторы, иногда адвокаты. Если речь идет о какой-либо сделке с недвижимостью, заключаемой между юридическими лицами, то документы проверяют юридические департаменты сторон. В случае же с гражданами ситуация совершенно иная: в обязанности государственного регистратора при приеме документов на регистрацию не входят проверка дееспособности сторон и разъяснение им последствий заключения сделки.

Ни риелтор, ни адвокат, ни регистратор не несут ответственности за вред, который может быть причинен заключением конкретного договора, все риски наступления негативных последствий лежат на сторонах. Нотариус же, удостоверяя сделку, проверяет правоспособность и дееспособность сторон, разъясняет права и обязанности, составляет проект сделки, предупреждает о последствиях ее исполнения и несет имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности.

- Какие новеллы в проекте изменений ГК РФ касаются нотариусов и когда можно ожидать их принятия?

- В настоящее время проект изменений в ГК РФ находится в Администрации Президента РФ. В срок до 1 марта ожидается поступление замечаний и дополнений от Правительства РФ, министерств и ведомств. Наиболее вероятно, что проект будет внесен Президентом в Государственную Думу и рассмотрен в первом чтении в весеннюю сессию. По самым оптимистическим прогнозам, поправки вступят в силу с января 2012 года.

Остановимся на основных изменениях, которые затронут нотариусов. В первую очередь предполагается, что будет расширена их компетенция. Самая важная и долгожданная новелла содержится в статье 8.1 ГК РФ: если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Положения закона, закрепляющие обязательное нотариальное удостоверение сделок и иных актов, не подлежавших таковому до введения в действие поправок, будут применяться с момента введения в действие Федерального закона "О нотариате".

Нельзя не упомянуть и о том, что в обновленной статье 163 ГК РФ наконец-то дано адекватное определение нотариального удостоверения сделки: оно предполагает проверку законности содержания сделки, а также права стороны на ее совершение и осуществляется нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право производить такое нотариальное действие, в порядке, установленном Законом "О нотариате".

Кроме того, согласно редакции статьи 67.1 ГК РФ будут подлежать нотариальному удостоверению решения общего собрания участников хозяйственного общества и иного постоянно действующего коллегиального органа хозяйственного общества, а также состав участников, присутствовавших при их принятии.

Новая редакция ГК РФ регулирует и правоотношения по заключению между банком и нотариусом договора публичного депозитного счета для целей депонирования должником или иным лицом (депонентом) денежных средств. Ранее данные отношения гражданским законодательством России не регулировались. В ряде случаев это приводило к тому, что нотариусы не могли открыть и использовать в работе счет для принятия в депозит денежных средств.

Статьей 132 ГК РФ вводится обязательное нотариальное удостоверение для сделок, предметом которых является предприятие. Сведения о таких сделках будут подлежать обязательной публикации.

- Насколько нотариусы готовы к столь масштабным переменам?

- Думаю, что поначалу будет непросто. Не секрет, что сейчас 80% нотариальных действий составляет свидетельствование верности копий документов, а сделки с недвижимостью нотариально удостоверяются крайне редко. Реформа предполагает, что нотариус будет оказывать комплексную правовую помощь по сделкам с недвижимостью.

В целом нотариусы готовы выполнять эту работу. Нужно лишь наладить взаимодействие с регистрационными органами. Уже готовится ко второму чтению проект Федерального закона N 240676-5 "О внесении изменений в статью 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в статью 20 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", внесенный Правительством РФ и принятый Госдумой в первом чтении. В соответствии с предлагаемыми поправками пакет документов на госрегистрацию при нотариальном удостоверении сделки по просьбе обратившихся лиц сможет сдавать не сам нотариус, а состоящий в его штате работник, уполномоченный на совершение данного действия.

Сегодня, чтобы подать документы на государственную регистрацию, нотариус должен закрыть нотариальную контору и прекратить прием. Это неэффективно со всех точек зрения: общество ничего не выиграет от того, что нотариусы в ущерб своей основной функции выполнят абсолютно техническое действие по передаче пакета документов и получению расписки Росреестра. В результате развития информационного обмена между нотариусами и регистраторами нотариусы будут передавать документы по электронным каналам связи. Но если бы еще до этого момента уполномоченные работники нотариуса имели право подавать документы на регистрацию и получать зарегистрированные документы, нотариусы смогли бы до вступления в силу Федерального закона "О нотариате" и поправок в ГК РФ отработать оказание всего комплекса услуг по удостоверению сделки, подаче документов и получению их после государственной регистрации.

- Если существует госрегистрация, зачем тогда нужен нотариус? Не усложнит ли это процедуру?

- Это совершенно разные функции.

Задачи Росреестра - регистрация прав граждан и юридических лиц, ведение публичного реестра и обеспечение его достоверности. Регистрационная служба не должна общаться с гражданами. В этом случае, кстати, сократятся очереди и сроки регистрации, а также уйдут из жизни или будут серьезно поколеблены обычаи и понятия, вызванные правовым нигилизмом и безнаказанностью чиновников. Нотариус же как раз работает с гражданами, разъясняет им их права, проверяет их дееспособность, соответствие их истинных намерений тому, что изложено в документах.

Нотариус удостоверяет сделку, он должен проводить ее под ключ и может выступать в качестве фронт-офиса регистрационной службы. Действующее законодательство (статья 15 Основ законодательства РФ о нотариате) позволяет ему быть представителем сторон удостоверенной им сделки в Росреестре. Эта норма существует с 2006 года, но работает на благо граждан лишь в некоторых субъектах РФ. Так, в Свердловской области для нотариуса открыто специальное окно приема и регистрация нотариально удостоверенных сделок происходит в приоритетном ускоренном порядке. В Москве же такого порядка, к сожалению, нет. Нотариус рассматривается регистрационным органом как обычный гражданин и вынужден, повторюсь, закрывать контору и стоять в очереди, чтобы сдать документы своих клиентов.

- Какие еще изменения ожидают нотариат?

- Хочу вернуться к законопроекту, о котором я упоминал. Поправки готовит рабочая группа при Минэкономразвития, членом которой я являюсь. В Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предполагается внести изменения, сокращающие до пяти дней срок регистрации сделок ипотеки, совершенных в нотариальной форме, при усилении ответственности нотариуса и сокращении объема правовой экспертизы документов государственным регистратором по нотариально удостоверенным сделкам.

Я убежден, что скорейшее принятие данных положений позволит еще до вступления в действие изменений в ГК РФ наладить конструктивное взаимодействие между нотариусами и Росреестром. Это дало бы возможность не только удостовериться в готовности нотариата к выполнению объема работы по удостоверению сделок, подлежащих госрегистрации, но и подстроиться под растущие требования к скорости и качеству сопровождения сделки и ее удостоверению.

В странах Европы заинтересованность государства в работе нотариуса объясняется также выполнением им фискальной функции. Нотариусы там оформляют сделки с недвижимостью, стоимость которой можно сверить с информацией, публикуемой специальным органом и находящейся в открытом доступе. При совершении действий нотариус взимает все налоги, требуемые к уплате при переходе права собственности, и материально отвечает перед государством и обратившимся лицом как за точный расчет налога, так и за его взыскание.

- А смогут ли участники сделки произвести расчеты через депозит нотариуса?

- Текст статьи 327 в проекте ГК РФ пока не изменен. В рамках общественного обсуждения законопроекта фонд "Институт развития нотариата" внес свои предложения на этот счет в Государственно-правовое управление Президента РФ. Так, целесообразно дополнить Кодекс статьей об исполнении обязательств, основанных на нотариально удостоверенной сделке, и расширить перечень оснований принятия средств в депозит нотариуса. Названную статью предлагается изложить в следующей редакции:

"Статья 327.1. Исполнение обязательств, основанных на нотариально удостоверенной сделке

1. Исполнение денежного обязательства, основанного на нотариально удостоверенной сделке, может осуществляться должником путем внесения на специальный счет нотариуса, открытый в уполномоченном государственном банке, цены сделки и сумм иных связанных с ней платежей для осуществления расчетов с кредитором и третьими лицами, включая государственный бюджет и бюджеты муниципальных образований.

2. Удостоверившись в исполнении встречного обязательства, основанного на нотариально удостоверенной сделке, а также осуществив из внесенных сумм обязательные расчеты с третьими лицами, нотариус уплачивает цену сделки кредитору или указанному им лицу.

3. Нотариус несет имущественную ответственность за полное и своевременное осуществление расчетов по нотариально удостоверенной сделке в соответствии с законодательством о нотариате и нотариальной деятельности".

Новая редакция ГК РФ содержит статью 303.8 "Ипотека жилого и нежилого помещения", предполагающую расчеты через депозит нотариуса. Согласно данной норме в случае, если после установления ипотеки недвижимое имущество было обременено сервитутом, то плата за пользование сервитутом перечисляется на депозитный счет, открываемый у нотариуса собственником имущества, в пользу которого был установлен сервитут. Денежные средства с указанного счета перечисляются нотариусом залогодержателю в случае обращения им взыскания на предмет ипотеки в счет исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Наличие нормы, регулирующей перечисление платы на депозитный счет, открываемый собственником у нотариуса, станет, как мы надеемся, первым шагом в этом направлении. И, поскольку частная норма невозможна без общей, имеются все основания полагать, что предложения фонда будут рассмотрены и приняты.

Не стоит ждать нового ГК РФ как манны небесной, процесс законотворчества сложен, в нем задействовано множество различных, даже полярных сил и интересов. Возможно, законодатели примут не все поправки, касающиеся нотариата. Поэтому надо придерживаться стратегии по расширению участия нотариата в гражданском обороте и пытаться в каждом законопроекте отстаивать интересы нотариального сообщества. Мы надеемся, что будем услышаны, а наше законодательство станет соответствовать европейским традициям.

- Горячей темой для обсуждения остаются тарифы - какими они должны быть и кто их должен устанавливать?

- По моей инициативе Институтом проблем рынка Российской академии наук было проведено исследование, посвященное основам финансирования деятельности нотариуса. Экспертами был сделан вывод, что оптимален вариант, при котором тарифы устанавливает государство, а размер платы за правовую и техническую работу рекомендует региональная нотариальная палата в зависимости от экономического уровня развития конкретного региона. Это позволяет тарифам оставаться гибкими, ведь на сегодняшний день отсутствует механизм, при котором было бы возможно рассчитать тарифы по всем регионам РФ с применением каких-либо коэффициентов и закрепить процедуру их пересмотра.

Региональные палаты определяют размер оплаты правовой и технической работы коллегиально, в сравнении со стоимостью услуг в смежных юридических профессиях за схожие по содержанию действия. При этом стоит упомянуть, что нотариусы большое количество действий совершают по льготным тарифам, бесплатно консультируют социально незащищенные группы населения, участвуют в благотворительных мероприятиях.

Также хочу подчеркнуть, что нотариусы одного региона должны четко придерживаться рекомендаций по размеру стоимости правовой и технической работы. Использование ставок выше или ниже тех, что приняты сообществом, формирует недобросовестную конкуренцию, провоцирует возмущение населения, тем более что нотариусы действуют от имени государства.

Подобная разобщенность не идет на пользу нашей профессии. И это ни в коем случае не сговор внутри корпорации. Институт проблем рынка РАН, сопоставляя стоимость услуг в смежных профессиях по принципу затраченного времени при прочих равных вводных, заключил, что ставки за правовую и техническую работу не могут быть названы завышенными. Как раз наоборот, нотариусы, коллегиально устанавливая размер платы и считая себя "государевыми людьми", никоим образом не хотят быть заподозренными в желании злоупотребить оказанным доверием и получить завышенную плату. Тарифные ставки соотносятся по всем показателям: ного Постановлением Правительства г. Москвы, делать более эффективной работу контор, повышать квалификацию сотрудников, использовать электронные средства связи для предварительной записи на прием, исключать бюрократический подход к работе.

- В этом году вступили в силу новые Правила нотариального делопроизводства. Как это отразилось на нотариальной практике?

- Нотариальное сообщество давно ждало принятия этих Правил. Многие положения документа значительно усложнили процедуру и увеличили временные затраты на совершение нотариальных действий, что привело к возникновению очередей и вызвало недовольство граждан.

Самая активная дискуссия развернулась по поводу формулировки пункта 175 Правил, которая, по мнению Федеральной нотариальной палаты, не позволяет вести одновременно несколько общих реестров для регистрации всех видов нотариальных действий. Сложность состоит в том, что сотрудники нотариальной конторы вынуждены ожидать, пока коллеги закончат запись в реестре и появится возможность зарегистрировать нотариальное действие.

Федеральная нотариальная палата в своих разъяснениях сузила толкование этого пункта, по-видимому, в целях борьбы с коррупцией в нотариальном сообществе и наведения строгого порядка. Цель, несомненно, благая, особенно учитывая, что коррупция добралась и до нотариата. Не секрет, что отдельные нотариусы совершают в год такое количество нотариальных действий и лично подписывают такой объем документов, что при простом арифметическом делении рабочего времени на число подписей на документах (а документ нотариус или исполняющий его обязанности должен подписать лично) получаются невероятные результаты. Они свидетельствуют о том, что подобная деятельность не может осуществляться в соответствии с законом, и совершенно очевидно, что имеют место злоупотребления.

Таких случаев не много, но они есть и с ними, без сомнения, нужно разбираться, не нанося при этом вред работе профессиональных и честных нотариусов, не создавая очереди, не провоцируя жалобы и не настраивая общество против нотариуса как представителя важной юридической корпорации.

Так или иначе, Правила в их последней редакции запрета на ведение нескольких общих реестров не содержат. Это подтверждается и полученными по запросу нашего фонда в Институте русского языка имени В. В. Виноградова РАН разъяснениями, согласно которым запрет на одновременное ведение двух и более реестров распространяется только на специальные реестры по отдельным видам нотариальных действий (данная информация интересна только нотариусам, с ней можно ознакомиться на сайте www. korsik. ru).

Институт русского языка является непререкаемым экспертом в том, что в действительности с точки зрения русского языка написано законодателем на бумаге. Эксперт не толкует закон (это может сделать только суд), он лишь внятно и авторитетно объясняет, что написано на самом деле, вне зависимости от того, что хотел сказать законодатель.

Московская городская нотариальная палата направила в Министерство юстиции РФ предложения по внесению изменений в Правила нотариального делопроизводства. Мы ожидаем, что в них будут внесены серьезные корректировки, которые помогут нотариусам эффективно организовать свой труд и максимально оперативно вести прием в нотариальных конторах.

Интервью подготовили

Нелли Берг,

Алена Авраменко

"Юридическая газета"

------------------------------------------------------------------

Название документа