Систематизация титульных пользователей жилых помещений

СИСТЕМАТИЗАЦИЯ ТИТУЛЬНЫХ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

М. Н. РАХВАЛОВА

Рахвалова М. Н., кандидат юридических наук, заведующая кафедрой гражданско-правовых дисциплин Новосибирского государственного технического университета.

Изменение экономических и социальных отношений в 90-х годах XX в. и принятие ЖК РФ потребовали переосмысления многих аспектов жилищных правоотношений, уточнения понятий и обозначающих их терминов жилищного законодательства, наконец, его места в российской правовой системе и заставили вновь обратиться в ряду вопросов. 1. Гражданское законодательство отнесено к ведению РФ (п. "о" ст. 71 Конституции РФ, п. 1 ст. 3 ГК РФ), жилищное - к совместному ведению РФ и ее субъектов (п. "к" ст. 72 Конституции РФ). При этом нормативные акты субъектов РФ должны соответствовать федеральному законодательству (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ). Обратим внимание на несоответствие ст. 72 Конституции РФ и ст. 14 ЖК РФ: согласно последней часть вопросов отнесена к компетенции муниципальных образований, по которым они также вправе принимать нормативные акты, в связи с чем в целях устранения проблем в толковании формулировка ст. 14 ЖК РФ нуждается в уточнении. Учитывая вышеизложенное, можно ли ЖК РФ рассматривать как специальный нормативный акт по отношению к ГК РФ? Сама по себе их связь представляется очевидной. Многие положения ЖК РФ не могут применяться без учета норм и доктринальных положений гражданского права: жилое помещение (далее - помещение) является объектом гражданских прав; правомочие пользования, о котором идет речь в ст. 30 ЖК РФ, является составляющей права собственности и не может рассматриваться в отрыве от общих положений этого центрального института гражданского права. К сожалению, ни ЖК РФ (п. 2 ст. 5), ни ГК РФ (ст. 2, 3), ни Концепция развития гражданского законодательства РФ не дают ответа на вопрос о соотношении ГК РФ и ЖК РФ. 2. Регулирование отношений пользования помещениями двумя кодифицированными актами, о соотношении которых законодательно не решен вопрос, привело к созданию двух не во всем взаимосвязанных систем пользователей помещений (далее - пользователей), для обозначения которых иногда применяется еще и различная терминология. На сегодняшний день можно назвать более двадцати категорий пользователей. При этом в ГК РФ названы лишь некоторые из них и в разной степени детализации определено их жилищно-правовое положение. Это собственники помещений (ст. 288 ГК РФ); члены и бывшие члены семьи собственников (ст. 292 ГК РФ); наниматели по договорам социального и коммерческого найма (гл. 35 ГК РФ) <1>; граждане, постоянно проживающие с нанимателем <2> по договору социального (к ним же следует отнести и членов семьи нанимателя, упоминаемых в ст. 672 ГК РФ) и коммерческого найма (ст. 677, 679, 680, 686 - 688 ГК РФ); поднаниматели (ст. 685 ГК РФ); временные жильцы (ст. 680 ГК РФ). Лишь упоминается об опекунах и попечителях (ст. 36 ГК РФ) и о пользователях по договору ссуды (гл. 36 ГК РФ). В специальном нормативном акте - ЖК РФ - в качестве пользователей помещений, уже известных нам по ГК РФ, названы собственники этих помещений (ст. 30 ЖК РФ); наниматели по договору социального найма (гл. 8 ЖК РФ); поднаниматели (ст. 76 - 79 ЖК РФ) и временные жильцы (ст. 80 ЖК РФ), которые могут быть вселены нанимателями, пользующимися помещением на основании договора социального найма (гл. 8 ЖК РФ). -------------------------------- <1> При этом следует заметить, что в ГК РФ законодатель формулирует общие правила для двух видов договора найма помещения: социального и коммерческого найма (за исключением конкретизации объекта договора социального найма в ст. 672 ГК РФ) - и не устанавливает различий в правовом положении нанимателей по этим двум договорам. Однако системное толкование норм ГК РФ и ЖК РФ позволяет сделать вывод, что объединять указанных пользователей помещений в одну категорию было бы ошибочно. <2> В ГК РФ законодатель именует их "граждане, вселенные нанимателем в качестве постоянно с ним проживающих". Если в отношении договора коммерческого найма подобная "всеобъемлемость" и может быть допустима (хотя при этом может возникнуть конфликт интересов участников договора), то для договора социального найма представляется неприемлемой, а нормы ГК РФ распространяют свое действие и на этот договор.

Если в ГК РФ законодатель не конкретизирует, кого следует отнести к членам семьи собственника помещения, то согласно ст. 30 ЖК РФ к этой категории отнесены супруг, дети и родители собственника. Кроме того, членами семьи в исключительных случаях могут быть признаны и другие родственники <3>, а также нетрудоспособные иждивенцы, вселенные собственником в качестве членов семьи. При этом открытым остается вопрос о том, какими критериями необходимо руководствоваться при решении вопроса, в каком качестве был вселен тот или иной гражданин, учитывая отсутствие в российском законодательстве дефиниции понятия семьи <4>. -------------------------------- <3> Около 10 категорий родственников применительно к наследованию по закону названо в ГК РФ (ст. 1142 - 1145). Если рассматривать доказуемое родство, то помимо детей и родителей к родственникам можно отнести по крайней мере еще около 20 категорий граждан. <4> Обзор мнений по этому вопросу см.: Мананкова Р. П. Пояснительная записка к концепции проекта нового Семейного кодекса Российской Федерации. Томск: Том. гос. ун-т, 2008. С. 8 - 13.

В ЖК РФ применительно к социальному найму законодатель закрепил право нанимателя на вселение в занимаемое помещение любых граждан, но в качестве членов своей семьи. Безусловно, к ним отнесены его супруг, дети и родители. Для признания остальных в качестве членов семьи, помимо условия вселения их в качестве таковых, необходимо ведение общего хозяйства с нанимателем. Представляется, что последний критерий мог бы учитываться при более позднем решении вопроса о приобретении вселенным статуса члена семьи, но не может быть применим в момент вселения. В этом отношении более удачной представляется редакция ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г. <5>. -------------------------------- <5> Согласно ч. 2 ст. 53 ЖК РСФСР 1983 г. "в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с ним и ведут с ним общее хозяйство". Учитывая отношения, сложившиеся уже после вселения, это было рекомендовано и в Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (п. 7). При этом учитывались многие аспекты, в том числе и ведение общего хозяйства. Эти вопросы представляются весьма важными, так как признание членом семьи нанимателя существенно меняет жилищно-правовое положение вселенного гражданина. Он приобретает равные с нанимателем права и обязанности (п. 2 ст. 69 ЖК РФ).

В ЖК РФ также названы бывшие члены семьи собственника и нанимателя; наниматели помещений из специализированных жилищных фондов; члены ЖК и ЖСК до полной выплаты ими пая и члены их семей (кого считать членами семьи, на сегодняшний день законодатель не разъясняет). В должной мере не конкретизировано жилищно-правовое положение членов и бывших членов семьи нанимателей помещений из специализированных жилищных фондов. Даже не упоминаются наниматели по договору коммерческого найма и граждане, постоянно проживающие с ними (нормы о них содержит ГК РФ), пользователи по договору ссуды и члены их семей. Рамочный характер носят ст. 33 и 34 ЖК РФ, где впервые в российском законодательстве в качестве пользователей помещений названы отказополучатели и получатели ренты. Примечательно, что для них предусмотрена возможность пользования помещением "наравне с собственником" (ст. 33 ЖК РФ). Но может ли идти речь о равных условиях пользования? В последнее время совершенно обоснованно большое внимание уделяется вопросам опеки и попечительства, но ни в одном из нормативных актов не определено жилищно-правовое положение опекунов/попечителей и их подопечных. И это при том, что опекуны/попечители и несовершеннолетние подопечные обязаны проживать совместно (ст. 36 ГК РФ). Не определено их положение и ФЗ N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" (впрочем, наиболее целесообразно регулирование этих вопросов нормами именно ЖК РФ, согласно ч. 3 ст. 54 ЖК РСФСР 1983 г. опекун права на жилую площадь подопечного не имел). Изменение классификации жилищных фондов, изменение субъектного состава пользователей, включение в него собственников помещений, законодательное закрепление новых категорий пользователей требуют более конкретного научного осмысления правового положения всех категорий лиц, пользующихся помещениями, чьи интересы при этом непосредственно затрагиваются. Особенности правового положения этих других категорий определяются как спецификой использования помещений (их относимостью к отдельным видам жилищных фондов), так и ответом на вопрос - носителем какого права по поводу жилища соответствующее лицо является? Представляется, что конкретизации правового положения категорий пользователей могла бы способствовать классификация их права пользования помещением. Для нее можно использовать несколько оснований. В зависимости от срока пользования можно говорить о бессрочном (постоянном) праве пользования и срочном (временном). Постоянным правом обладают собственники, наниматели по договору социального найма и члены их семей, члены ЖК до полной выплаты ими пая и члены их семей, отказополучатели (если в завещании не указан срок пользования помещением, в противном случае они будут наделены лишь срочным правом), получатели ренты. Остальные являются лишь временными пользователями. Это обстоятельство будет иметь значение при определении содержания субъективного права пользования, оснований и последствий прекращения этого права. В зависимости от наличия предоставления встречного удовлетворения право пользования может быть возмездным или безвозмездным. Безвозмездными пользователями являются: ссудополучатели, члены семьи и бывшие члены семьи собственника помещения, нанимателей помещений, членов ЖК до полной выплаты ими пая, отказополучатели. Все остальные пользуются помещениями на условиях возмездности <6>. В зависимости от обусловленности возникновения права пользования правом другого лица можно говорить о первоначальном и производном праве пользования, "...производный характер права означает обусловленность его правом другого лица..." <7>. Первоначальным правом пользования обладает только собственник помещения, остальные пользователи наделены лишь производным правом. -------------------------------- <6> В отношении рентополучателя возмездность понимается не как обязанность вносить плату за помещение, а как встречное удовлетворение за пользование помещением в виде передачи плательщику ренты под ее выплату недвижимого имущества. <7> Мананкова Р. П. Прекращение права на жилплощадь у членов семьи собственника дома // Доклады итоговой научной конференции юридического факультета Томского ун-та / Ред. проф. А. И. Ким, проф. А. Л. Ременсон, проф. В. Н. Щеглов. Томск, 1979. С. 102.

В зависимости от условий реализации предоставленных пользователю правомочий следует различать самостоятельное право пользования помещением и зависимое. Представляется, что сегодня можно говорить о самостоятельном, не зависящем от кого бы то ни было праве пользования только в отношении его собственника (ограничения права собственности допустимы лишь в силу закона). Отметим, что и в законодательстве отчетливо прослеживается тенденция укрепления позиций собственника (новая редакция п. 2 ст. 292 ГК РФ, п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Для всех остальных категорий пользователей характерно либо наличие зависимого права пользования (например, поднаниматели, временные жильцы), либо сочетание в разной степени элементов самостоятельности и зависимости этого права (в частности, в отношении отказополучателей и получателей ренты). По определению не может в полной мере совпадать объем прав и обязанностей в отношении помещения собственника и любой иной категории пользователей (как это указано, например, в ст. 31, 33, 34 ЖК РФ). Не могут быть отнесены к обладателям самостоятельного права пользования в отличие от ранее действовавшего законодательства и устоявшейся доктрины (Ю. Г. Басин, П. И. Седугин, Ю. К. Толстой, В. Ф. Чигир) наниматели по договору социального найма и члены их семей. Данный критерий не может не учитываться при определении пределов реализации права пользования, оснований его прекращения <8>. -------------------------------- <8> Различия правового положения нанимателей по договорам социального и коммерческого найма очевидны, однако законодатель указывает на применение к ним одних и тех же норм, содержащихся в гл. 35 ГК РФ. Вместе с тем вряд ли оправданно применение в отношении коммерческого найма, например, ч. 2 ст. 679, п. 2 ст. 687 ГК РФ.

В зависимости от правовой природы возникающего у пользователя права оно может быть вещным или обязательственным. К числу вещных прав помимо права собственности можно отнести право пользования помещением отказополучателя и получателя ренты. Представляется, что с внесением изменений в ст. 292 ГК РФ и введением в действие ЖК РФ этим признакам уже не отвечает право члена семьи собственника. Таким образом, логичным представлялось бы следующее. 1. Предусмотреть, что к жилищным отношениям, имеющим гражданско-правовую составляющую, применяется специальный нормативный акт - ЖК РФ и иное жилищное законодательство. Представляется, что во избежание коллизий, как вариант, можно было бы дополнить ст. 8 ЖК РФ нормой о применении гражданского законодательства к жилищным отношениям (ст. 4 ЖК РФ), не урегулированным жилищным законодательством. Это позволит сегодня решить вопрос о соотношении норм ГК РФ и ЖК РФ. 2. Систематизировать все известные категории титульных пользователей жилых помещений в специальном нормативном акте (ЖК РФ) с четким определением их правового положения и единообразием применяемой терминологии. В гл. 35 ГК РФ "Наем жилых помещений" следовало бы сделать отсылку к ЖК РФ, устранив таким образом их дублирование в этой части. Применительно к регулированию права собственности на жилые помещения можно было бы, указав в гл. 18 ГК РФ на особенности осуществления владения, пользования и распоряжения таким специфическим объектом прав, как жилое помещение, ввиду его целевого назначения, сделать отсылку к ЖК РФ. В гл. 16 ГК РФ - упомянуть о специфике регулирования общей собственности в коммунальной квартире и многоквартирном доме, оставив соответствующие нормы в ЖК РФ. Приводя в ГК РФ перечень ограниченных вещных прав, можно было бы также сделать отсылку к ЖК РФ, наполнив ст. 31 ЖК (применительно к членам семьи собственника и бывшим членам семьи) <9>, ст. 33 ЖК (в отношении отказополучателя) и ст. 34 ЖК (права и обязанности рентополучателя) <10> соответствующим содержанием. Оставив в ГК РФ базовые нормы об опеке и попечительстве, предложить отсылку к ЖК РФ, где определить правовое положение опекунов, попечителей и их подопечных как титульных пользователей жилых помещений. -------------------------------- <9> На особое правовое положение членов семьи нанимателя помещения обращалось внимание в работах известных российских цивилистов. Отчасти эти положения применимы и в отношении членов семьи собственника помещения. См.: Свердлов Г. О предмете и системе социалистического семейного права // Советское государство и право. 1941. N 1. С. 57 - 69; Басин Ю. Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 74; Ойгензихт В. А. Субъекты жилищных отношений // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 73 - 81; Ойгензихт В. А. Нетипичные договорные отношения в гражданском праве. Душанбе, 1984. С. 87 - 89; Мананкова Р. П. Правовой статус членов семьи по советскому законодательству. Томск: Изд-во Том. ун-та, 1991. С. 162 - 191. <10> Рахвалова М. Н. Отказополучатели и получатели ренты как субъекты жилищных правоотношений. Новосибирск: Изд-во НГТУ, 2009. С. 164 - 167.

Перечисленное выше позволило бы "разгрузить" ГК РФ, систематизировать нормы о праве пользования жилыми помещениями, подчеркнув связь между ГК РФ и ЖК РФ, а также упорядочить нормотворческую деятельность в сфере регулирования жилищных отношений, систематизировать известные категории пользователей жилых помещений и, используя критерии их классификации, конкретизировать правовое положение каждой из них.

------------------------------------------------------------------

Название документа