Метр за метр, комната за комнату

(Грачев Е.)

("ЭЖ-Юрист", 2007, N 27)

Текст документа

МЕТР ЗА МЕТР, КОМНАТА ЗА КОМНАТУ

Е. ГРАЧЕВ

Евгений Грачев, юрисконсульт Агентства "Миэль".

Правовое регулирование процесса переселения граждан из жилых помещений, принадлежащих им по праву собственности и занимаемых по договору социального найма, как до, так и после принятия Жилищного кодекса РФ имело коренные различия. В данной статье будут проанализированы все аспекты переселения по старому и новому законодательству, а также в соответствии с законодательством г. Москвы.

Собственники

Жилищный кодекс РСФСР устанавливал (ст. 49.3), что собственникам приватизированных квартир, выселяемым из подлежащего сносу дома, с их согласия местным Советом народных депутатов, предприятием, учреждением или организацией, осуществляющими снос дома, предоставлялось равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация. До принятия ЖК РФ в Москве процесс переселения регулировался:

- на федеральном уровне - Жилищным кодексом РСФСР 1983 года;

- на уровне субъекта РФ - Законом г. Москвы от 09.09.98 N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения".

Кроме того, в определенный период действовали Постановление правительства г. Москвы N 30 "О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы", а также принятое 15.07.2004 Постановление правительства г. Москвы N 404 "Об обеспечении права жителей города Москвы на сохранение места проживания при переселении", положения которого потом перекочевали в московский Закон N 21-73, определившее и законодательно закрепившее новую веху в процессе переселения.

Таким образом, ФЗ устанавливал единственный критерий, по которому должно было производится переселение собственников жилых помещений, - равноценность жилого помещения.

Детальнее это положение регламентировалось в ст. 3 Закона г. Москвы N 21-73: "Собственникам, освобождающим жилые помещения, предоставляется предварительное и равноценное возмещение. Размер возмещения (компенсации), определяемого по соглашению сторон, не может быть меньше установленного настоящим Законом независимо от источника финансирования. Возмещение (компенсация) собственнику, освобождающему жилое помещение, предоставляется по его выбору в денежной или натуральной форме".

Формулировка "равноценное и предварительное" вызывало много дискуссий, а в судебной практике два этих понятия трактовались так:

- предварительным возмещение (компенсация) могло быть только тогда, когда собственнику предлагалось в качестве компенсации иное жилое помещение, пригодное для проживания, т. е. "под ключ". В иных случаях, например когда собственник просил компенсировать сносимое жилье предоставлением квартиры в недостроенном доме (но, скажем, расположенном в другом районе), предварительная компенсация не могла иметь места и такое возмещение возможно было бы только по взаимному соглашению сторон. Таким образом, устанавливалась презумпция предварительности компенсации собственнику, хотя иной способ не исключался;

- о равноценности компенсации можно было говорить в следующих случаях: когда стоимость предоставляемого жилого помещения по рыночной оценке была не ниже стоимости сносимого и при этом технические характеристики вновь предоставленного жилого помещения соответствовали сносимому жилому помещению. Иными словами, должно было соответствовать количество комнат и их метраж, метраж общей площади предоставленного помещения не мог быть сколько-нибудь менее изымаемого, наличие балкона, этаж.

По поводу последнего требуется пояснить, что, если собственниками являлись пожилые люди, при наличии возражений с их стороны переселить их в судебном порядке, например, на 17-й этаж представлялось затруднительным, учитывая, что любой сносимый дом имел всего пять этажей. На предмет равноценности предоставляемого и изымаемого жилых помещений высказался Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики за 2002 год:

"Если дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое помещение на праве собственности либо иная компенсация местной администрацией, предприятием, учреждением, организацией, осуществляющей снос дома. Префектура административного округа г. Москвы обратилась в суд с иском к Т. о выселении ее с членами семьи из трехкомнатной квартиры, принадлежащей Т. на праве собственности. В обоснование требования было указано, что дом, где проживают ответчики, подлежит сносу, им предоставляется на праве собственности равноценная по стоимости благоустроенная двухкомнатная квартира...

...Суд не учел то обстоятельство, что ответчики занимали трехкомнатную квартиру, тогда как им предоставляется двухкомнатная квартира жилой площадью меньше на 7,7 кв. м, что повлечет для них изменение порядка пользования жилым помещением. Приведенные в судебном решении данные о стоимости предоставляемой квартиры подлежали оценке в совокупности со всеми другими доказательствами. Сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.)".

Интересен и другой вопрос. Как правило, при предоставлении собственнику изымаемой квартиры иного помещения трудно было добиться исключительно равноценности предоставленного помещения, учитывая что предоставлялись они исключительно в домах-новостройках и имели большую стоимость и лучшие технические характеристики, нежели изымаемые. Поэтому на основании Постановления правительства г. Москвы от 18.01.2000 N 30 отселяющим лицом с собственника взималась плата за то, что стоимость вновь предоставленного помещения была больше.

Однако такая практика Президиумом ВС РФ была признана противоречащей федеральному законодательству (Определение от 02.04.2003 N 148пв02), а абз. 4 п. 3.5 Положения о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность г. Москвы, утвержденного Постановлением правительства г. Москвы от 18.01.2000 N 30, признан недействующим со дня его принятия.

Наниматели

Основным критерием при переселении нанимателей служило следующее. Согласно ст. 9 Закона г. Москвы N 21-73 "жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в виде отдельных квартир в жилищном фонде социального использования...

...Размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, должен соответствовать норме предоставления для гражданина и членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в освобождаемом жилом помещении на дату принятия решения (об отселении), включая детей, родившихся после его принятия... Такая норма предоставления жилых помещений в Москве была установлена Законом г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Об основах жилищной политики г. Москвы" в ст. 8: "Норма предоставления соответствует социальной норме и составляет 18 квадратных метров общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством".

Таким образом, подсчет необходимой площади для переселения семьи производился следующим образом: количество проживающих (как правило, зарегистрированных по месту жительства) в изымаемой квартире умножалось на 18 кв. м и получалась общая площадь требуемого помещения. При этом на одного человека допускалось предоставление помещения общей площадью до 33 кв. м общей площади, на семью из двух человек - до 42 кв. м общей площади.

Изменения и введение ЖК РФ

С 1 марта 2005 г. вступил в силу ЖК РФ, новые положения которого в отношении вопросов переселения кардинально изменили правовую регламентацию соответствующих вопросов. Забегая вперед, необходимо отметить, что упомянутый выше Закон г. Москвы от 09.09.98 N 21-73 "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" продолжал действовать и возникший конфликт законодательства, который будет рассмотрен ниже, вызывал много споров. Что изменилось с принятием ЖК РФ?

Собственники

ЖК РФ в ст. 32 регламентировал следующий порядок изъятия жилого помещения у собственника:

- жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником уведомления допускается только с согласия собственника;

- выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения;

- при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается его рыночная стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику в связи с его изъятием, включая убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения и оформления права собственности на него, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду;

- по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Какие выводы о произошедших по сравнению с ранее действовавшим законодательством переменах можно сделать из этих положений?

Изъятие жилого помещения у собственника допустимо только путем выкупа, положение в ЖК РФ изложено в императивной форме и не допускает иных толкований. Если ранее речь шла о равноценной компенсации, допускавшей предоставление иных жилых помещений в качестве таковой, ЖК РФ допускает только денежную компенсацию. Что получается на практике? Если ранее отселяющее лицо (Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы) в случае конфликта с собственником обращалось в суд и подавало иск о выселении во вновь предоставленное помещение, сейчас становится допустимым иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения.

Принятое решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения (распоряжение префекта административного округа) должно быть зарегистрировано в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве.

Указанное решение (распоряжение префекта административного округа) должно быть доведено до собственника за год до предстоящего сноса.

Выкупная цена жилого помещения должна быть согласована с собственником, а ее размер определяется теперь не только рыночной стоимостью, но и всеми иными убытками и расходами собственника, вызванными переездом из подлежащего сносу помещения.

К каким выводам может прийти собственник жилого помещения, проанализировав нормы ЖК РФ? Допустим, в ходе переселения возник конфликт и соглашения с собственником не достигнуто. Поскольку выселение производится только в судебном порядке, отселяющему лицу необходимо подать иск.

Допустимым в силу ЖК РФ является только иск о принудительном выкупе находящегося в собственности жилого помещения. Для подачи такого иска необходимо:

- подготовить зарегистрированное в Управлении Федеральной регистрационной службы по г. Москве решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения;

- подготовить отметку о получении собственником извещения о принятом решении об изъятии жилого помещения за год до сноса;

- произвести рыночную оценку подлежащего изъятию жилого помещения, доказательства того, что попытка такого согласования производилась, а также расчет подлежащих возмещению убытков собственника жилого помещения в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Представляется, что должны быть представлены доказательства попыток согласования с собственником размера подлежащих возмещению убытков - встречные предложения, расчеты, иные предложения. Без доказательства попыток согласования с собственником подлежащих возмещению размера рыночной стоимости и убытков иск будет неосновательным и судом будет отказано либо в его принятии, либо в его удовлетворении;

- для удовлетворения иска отселяющее лицо должно к моменту принятия судом решения по иску перечислить вышеуказанные денежные средства на целевой счет собственника жилого помещения.

При этом согласно п. 8 ст. 32 ЖК РФ взамен изымаемого жилого помещения другое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену собственнику подлежащего изъятию помещения может быть предоставлено только по соглашению с самим собственником, то есть никак не в судебном порядке, а исключительно по взаимному соглашению сторон.

Учитывая изложенное, представляется, что после принятия ЖК РФ собственники жилых помещений оказались в крайне выгодной для себя ситуации: процедура их переселения стала исключительно регламентированной, а механизм реализации этой процедуры неотработанным, что затрудняет отселяющему лицу возможность требовать принудительного переселения в судебном порядке собственника жилого помещения, согласия с которым не достигнуто. Достаточно сказать, что для целей переселения в бюджете города Москвы требуется отдельное финансирование в значительных объемах, а процедура государственной регистрации решений органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения не разработана и не реализуется.

Не так давно вступил в силу Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве", принятый в контексте положений ЖК РФ.

В связи с этим следует отметить следующие характерные положения нового Закона Москвы, касающиеся переселения собственников жилых помещений.

В ст. 5 Закона учтены и нашли отражение положения ЖК РФ о необходимости государственной регистрации решения об изъятии жилого помещения. Также нашло отражение положение ЖК РФ об уведомлении собственника, который не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного жилого помещения (жилого дома) должен быть уведомлен в письменной форме о принятом правовом акте об изъятии принадлежащего ему жилого помещения (жилого дома), о дате осуществленной в соответствии с частью 5 настоящей статьи государственной регистрации такого правового акта уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, принявшим правовой акт об изъятии.

В целом и остальные вышеназванные положения ЖК РФ перешли в новый Закон г. Москвы, что является логичным. В чем заключаются новшества этого Закона?

Надо отдать должное московскому законодателю: вышеобозначенный вопрос о возможности принудительного изъятия жилого помещения исключительно в форме выкупа лаконично обойден.

Вместо этого сделан акцент на том, что "при согласии собственника с ним может быть заключен договор мены, в соответствии с которым собственнику предоставляется другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. При этом равнозначным жилым помещением признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. При этом доплата за разницу в стоимостях обмениваемых жилых помещений не взимается" (п. 4 ст. 6 Закона N 21).

Понятно, что далее действует существовавшая схема предоставления иного жилого помещения собственнику в качестве компенсации за сносимое (изымаемое) жилое помещение. Полагаю, что основными в данной норме Закона следует считать слова "...при согласии собственника...".

Как указано выше, ранее действовавший Закон г. Москвы гласил, что признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий собственникам предоставление жилых помещений осуществляется по правилам Закона Москвы об улучшении жилищных условий. В настоящем Законе данное положение сохранилось, но категория собственников разделена еще на две отдельные группы. Закон г. Москвы N 21 делает акцент на следующих группах - подкатегориях:

а) собственники, признанные "нуждающимися в улучшении жилищных условий". Видимо, это собственники, обладающие жилыми помещениями на праве собственности, общий метраж которых менее принятой в городе Москве нормы постановки на учет нуждающихся. Закон данной подкатегории собственников предоставляет возможность получить новое жилое помещение взамен сносимого, общая площадь которого будет соответствовать норме обеспеченности в городе Москве;

б) что касается другой подкатегории собственников - "признанных нуждающимися в жилых помещениях", их статус мне до конца непонятен. Наверное, их статус следует понимать так, что эти лица обладают столько незначительной долей в праве собственности сносимого жилого помещения, взамен которой они как нуждающиеся в жилье при сносе будут обеспечены жильем по норме предоставления. Другого объяснения мне придумать не удалось, так как, будучи собственниками жилого помещения в доме под снос, хоть какой-то долей в праве собственности они обладать должны.

При этом вновь предоставленное жилое помещение закон позволяет получить у отселяющего лица по договору социального найма или безвозмездного пользования. Остается неопределенной та грань, которой законодатель в данном случае хотел отделить собственников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, от нуждающихся в жилых помещениях.

Во втором случае усматривается явное нарушение конституционных прав собственника иметь жилое помещение в собственности. Думается, что данный вопрос вызовет много нареканий, а также послужит предметом рассмотрения Верховного или Конституционного Судов.

Наниматели

ЖК РФ по вопросу переселения нанимателей жилых помещений в ст. 89 кардинально говорит следующее: "Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. ст. 86 - 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире".

Если раньше основным принципом переселения нанимателей было предоставление жилых помещений по московской норме предоставления, то теперь ЖК РФ провозгласил для нанимателей принцип "глаз за глаз, метр за метр, комнату за комнату", при этом количество проживающих в квартире перестало быть определяющим фактором.

Таким образом, применявшийся ранее принцип равнозначности при предоставлении жилого помещения только для собственников плавно перешел к нанимателям. Однако применить вышеуказанное Определение Президиума ВС РФ от 02.04.2003 N 148пв02 по вопросу равнозначности жилых помещений к вопросу переселения нанимателей представляется невозможным, так как, несмотря на наличие термина равнозначность в обоих случаях, надо отметить, что в случае переселения нанимателей законодатель говорит о равнозначности по общей площади, а не о равнозначности жилых помещений.

Новый московский закон несколько улучшил положение нанимателей, так как в ст. 13 указано, что "размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданам по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города в соответствии с правовыми актами города Москвы. Размер субсидии для приобретения в собственность жилых помещений или строительства жилых помещений с целью приобретения их в собственность составляет 100% и определяется в соответствии с правовыми актами города Москвы".

Иными словами, закреплен следующий порядок переселения: при определении размера помещения, необходимого для предоставления проживающим по договору социального найма лицам в квартире под снос, учитывается не ранее имевшаяся общая площадь занимаемого ими жилого помещения, а необходимый для имеющегося количества проживающих в квартире размер субсидии для приобретения жилого помещения на семью данной численности.

Вместе с тем хорошей стороной будет являться то, что размер субсидий составляет 100% от нормативной стоимости жилого помещения, тогда как обычно субсидии предоставляются нуждающимся в улучшении жилищный условий и их размер не превышает 70% нормативной стоимости.

Подводя итог произошедшим изменениям, можно утверждать, что после принятия ЖК РФ ранее существовавший положительный акцент в пользу нанимателей при переселении однозначно сместился в сторону собственников жилых помещений. Как процессуальные, так и материальные права собственника жилого помещения стали более регламентированы и защищены по сравнению с правами нанимателя жилого помещения в подлежащем сносу доме.

Материал подготовил Иван Дегтярев

Название документа