О способах управления многоквартирным домом

О СПОСОБАХ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Н. В. КОРНИЛОВА

Корнилова Н. В., доцент кафедры гражданского права Хабаровской государственной академии экономики и права, кандидат юридических наук.

Вопросам управления многоквартирным жилым домом посвящен раздел VIII Жилищного кодекса Российской Федерации <1>. Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Ранее вопросы управления жилым домом регулировались Федеральным законом от 24 мая 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" <2>. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Однако ни вышеуказанный Закон, ни действующий ЖК РФ не дают понятия о том, что следует понимать под управлением многоквартирным домом. Если обратиться к нормам ЖК РСФСР 1983 года <3>, то в нем содержался раздел II, посвященный вопросам управления жилищным фондом (ст. ст. 16 - 27), в котором в основном предусматривались положения об органах, участвующих в управлении жилищным фондом. -------------------------------- <3> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.

Если обратиться к доктринальному определению понятия "управление жилищным фондом", то в качестве такового соответственно рассматривается деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами и/или комнатами), находящимися в собственности одного лица <4>. -------------------------------- <4> Гордеев Д. П., Прокофьев В. Ю. Законодательное регулирование управления многоквартирными домами // Жилищное право. 2002. N 2. С. 4.

При этом Д. П. Гордеев и В. Ю. Прокофьев отмечают, что следует различать управление жилыми помещениями и управление общим имуществом многоквартирных домов. При этом объектом управления в первую очередь будет все общее имущество многоквартирного дома, а управление жилыми помещениями будет осуществляться лишь в случае, если того пожелает каждый конкретный собственник <5>. -------------------------------- <5> Там же.

Наиболее удачным определением, сочетающим в себе все аспекты деятельности по управлению, является определение, согласно которому содержание деятельности по управлению многоквартирным домом составляют такие фактические и юридические действия, которые направлены на создание и поддержание оптимального режима пользования имуществом многоквартирного дома и/или реализацию собственниками помещений (квартир) в многоквартирном доме правомочия распоряжения правами на эти квартиры и общее имущество многоквартирного дома <6>. -------------------------------- <6> Белов В. А., Бушаенкова С. А. Гражданско-правовые формы отношений в сфере управления многоквартирным домом // Законодательство. 2006. N 12.

Особое внимание следует обратить на то, что употребление понятия "управление многоквартирным домом" неудачно отражает сущность возникающих при этом отношений, так как речь должна идти об управлении имуществом многоквартирного дома. Возникает вопрос о правовой природе "управления" многоквартирным домом. По мнению А. А. Иванова, договор управления многоквартирным домом "не имеет ничего общего с "управлением" имуществом в гражданско-правовом значении данного понятия" <7>. С. В. Стрембелев отмечает, что "управления" применительно к многоквартирным домам в чистом гражданско-правовом значении не существует <8>. -------------------------------- <7> Иванов А. А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. 2005. N 6. С. 98. <8> Стрембелев С. В. О некоторых особенностях структуры договорных отношений при управлении многоквартирным домом // Закон. 2006. N 8.

Если обратиться, в свою очередь, к понятию многоквартирного дома, то и его как такового в ЖК РФ нет <9>. В п. 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого дома, под которым понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. -------------------------------- <9> В научной литературе предлагаются различные понятия многоквартирного дома (см.: Белов В. А., Бушаенкова С. А. Указ. соч.; Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 90; Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М., 1995. С. 5).

Однако в иных нормативно-правовых актах понятие многоквартирного дома можно встретить. Так, согласно п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 <10>, под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Таким образом, для того чтобы дом был признан многоквартирным, достаточно, чтобы он включал в себя две квартиры. Другое дело, что и это определение не лишено недостатков, так как не включает в себя указание на объекты общего пользования. Хотя далее в п. 6 вышеуказанного Положения говорится о том, что многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. -------------------------------- <10> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме относятся принадлежащие на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Наиболее полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества, дан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" <11>. Например, к таковым относятся объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. -------------------------------- <11> СЗ РФ. 2006. N 34. Ст. 3680.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Вместе с тем нередко возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Так, товарищество собственников жилья "Мой дом" (далее - ТСЖ "Мой дом") обратилось в Арбитражный суд Читинской области с заявлением о признании недействительным Постановления главы администрации г. Читы от 03.06.2002 N 937, касающегося распределения части помещения технического этажа жилого дома <12>. -------------------------------- <12> Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.05.2004 N А78-6759/02-С2-2/206-Ф02-1602/04-С1.

Оспоренным по делу Постановлением от 03.06.2002 N 937 было установлено, что в жилом доме помещение технического этажа общей площадью 783,6 кв. м (за исключением площадей электрощитовой, мусорокамеры и теплового узла) перераспределить ЗАО "Кварц". Как было установлено материалами дела, строительство спорного дома осуществлялось за счет инвестиций физических и юридических лиц. ТСЖ "Мой дом" было создано домовладельцами для защиты и представления общих интересов домовладельцев, управления комплексом недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом (п. п. 1.1, 2.2, 3.2 устава ТСЖ "Мой дом"). Право собственности домовладельцев на соответствующую часть помещений дома было подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права, выданными Регистрационной палатой по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как следует из СниП 2.08.01.89, технический этаж дома - это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Указанное право было подтверждено также действовавшей на тот момент ст. 1 Закона РФ "О товариществах собственников жилья". При таких условиях суд признал, что иск ТСЖ "Мой дом" направлен на защиту права общей долевой собственности домовладельцев на общие помещения дома, а Постановление N 937 главы администрации г. Читы, которым часть общего помещения дома (технический этаж) перераспределена одному из инвесторов - юридическому лицу, затрагивает право общей долевой собственности домовладельцев и, таким образом, подлежит защите по заявлению товарищества этих собственников. Ссылки администрации г. Читы на то, что в силу Положений "О долевом участии физических и юридических лиц в строительстве или реконструкции жилья и нежилых помещений", "Об инвестиционной деятельности в городе Чите", "О правовых актах органов местного самоуправления в г. Чите" она была вправе издавать акты, аналогичные обжалуемому, не были приняты, так как принимаемые ею ненормативные правовые акты не могут нарушать права и охраняемые интересы других лиц (ст. 13 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию всех ее участников. Администрация г. Читы, издавая оспоренный по делу акт, соглашения всех участников долевой собственности на общие помещения в доме N 50 по ул. 9 Января не имела, сама не являлась участником этой долевой собственности. Поэтому Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановил решение от 08.10.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 03.02.2004 Арбитражного суда Читинской области оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения. В другом деле товарищество собственников жилья "Сосновка" (далее - ТСЖ "Сосновка") обратилось в Арбитражный суд Пермской области с заявлением к департаменту о признании незаконным отказа департамента в передаче в управление ТСЖ "Сосновка" нежилых подвальных помещений общей площадью 224,50 кв. м (корп. 1, 3), расположенных в жилом доме <13>. -------------------------------- <13> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16.05.2006 N Ф09-3861/06-С3.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано. Постановлением суда апелляционной инстанции решение было отменено, исковые требования удовлетворены. В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, департамент просил Постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из материалов дела, на основании Постановления главы г. Перми от 08.10.2003 N 2946 "О порядке передачи жилых домов, находящихся на балансе муниципальных учреждений "Жилищная служба", в управление товариществам собственников жилья" администрацией г. Перми было принято решение о передаче ТСЖ "Сосновка" жилого дома общей полезной площадью 8000,10 кв. м с оставлением на балансе муниципального учреждения "Жилищная служба" Кировского района г. Перми нежилых подвальных помещений общей площадью 224,50 кв. м. Письмом от 15.07.2005 N 19-10-17207 департамент отказал ТСЖ "Сосновка" в удовлетворении заявления о передаче ему в управление нежилых подвальных помещений, сославшись на то, что указанные помещения не являются техническими подвалами, а относятся к встроенным нежилым помещениям в подвале жилого дома и имеют учрежденческое назначение. Полагая, что данный отказ не соответствуют закону, нарушает права и законные интересы заявителя, ТСЖ "Сосновка" обратилось в суд. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения не могут рассматриваться как объект общей долевой собственности, поскольку являются самостоятельными объектами недвижимости, принадлежащими муниципальному образованию города Перми. Отменяя решение, суд апелляционной инстанции пришел к правильному, как полагаем, выводу о том, что отказ департамента в передаче в управление ТСЖ "Сосновка" нежилых подвальных помещений спорного жилого дома не соответствует требованиям ст. 161 ЖК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя. Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности технические этажи и подвалы, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией (ст. 291 ГК РФ). Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные для обслуживания помещений собственников, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования. Письмом муниципального учреждения "Жилищная служба" Кировского района г. Перми от 08.06.2005 N 03-1491 подтверждается, что нежилое подвальное помещение общей площадью 224,5 кв. м относится к категории технического, так как по подвалу проходят внутренние инженерные сети (водопровод холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электросборка, газовый ввод). Однако департаментом не было представлено доказательств того, что спорные нежилые помещения имеют самостоятельное назначение и не предназначены для обслуживания помещений собственников. Обозначение в техническом паспорте данных помещений как учрежденческих не свидетельствует об их использовании и возможности использования в настоящее время по указанному назначению. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о незаконности отказа департамента в передаче в управление ТСЖ "Сосновка" нежилых подвальных помещений (ст. 161 ЖК РФ). Не была принята во внимание ссылка заявителя на то, что в соответствии с приложением N 3 к Постановлению Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 к муниципальной собственности относятся жилой и нежилой фонд, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, в частности и спорные подвальные помещения, поскольку это не влияет на обязанность департамента осуществить передачу товариществу собственников жилья нежилых помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме. Суд кассационной инстанции оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции от 06.02.2006. Согласно пп. 8 п. 1 ст. 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулируются жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения. Соответственно, нормы жилищного законодательства могут быть применены к отношениям, которые связаны с возникновением и осуществлением права собственности и иных вещных прав на жилые помещения. Таким образом, отношения по поводу управления многоквартирным домом являются формой реализации права собственности на соответствующее помещение и общее имущество в многоквартирном доме. ЖК РФ предусматривает три способа управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управляющей организацией. Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" предусматривались три способа управления многоквартирным домом, входящим в состав кондоминиума: - непосредственное управление домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; - передача домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; - образование домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему). Однако в отличие от действующего ЖК РФ Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" предусматривал возможность управления кондоминиумом и иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, необходимо, чтобы за принятие решения о выборе способа управления имуществом многоквартирного дома высказалось всего лишь более 25% от числа собственников помещений в многоквартирном доме, тогда решения по таким вопросам, как реконструкция многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме, пределы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, передача в пользование общего имущества в многоквартирном доме принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Возникает вопрос о причинах такого различия. Ведь выбор способа управления имуществом многоквартирного дома является не менее важным вопросом, чем вышеперечисленные. Проблема возникает и с определением числа количества голосов, которые принадлежат собственнику помещения в многоквартирном доме. Согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. И своим соглашением участники долевой собственности на общее имущество не могут предусмотреть иное, как это предусматривалось п. 1 ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Соответственно, возникают проблемы с определением долей в праве общей собственности, которые принадлежат каждому из собственников помещений в многоквартирном доме. Но нельзя провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме до тех пор, пока не будут определены доли. По мнению С. Г. Певницкого, законодатель не создал предварительных условий, позволяющих по общему правилу провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме <14>. -------------------------------- <14> Певницкий С. Г. Непосредственное управление собственностью в многоквартирном доме // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 3.

Безусловно, что перед проведением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо провести дополнительную работу по его подготовке. В некоторых случаях законодатель закрепляет положения, дающие возможность получить информацию о площади всех помещений в многоквартирном доме. Так, в отношении собственников жилого помещения в многоквартирном доме, не выбравших способ управления этим домом, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, в течение года до дня проведения конкурса по отбору управляющей компании говорится о том, что орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит указанный конкурс. 6 февраля 2006 г. Правительством РФ было принято Постановление N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" <15>, которым были утверждены соответствующие Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. -------------------------------- <15> Российская газета. 2006. 22 февр. N 37.

Согласно п. 41 указанных Правил в число конкурсной документации включается акт о состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, являющегося объектом конкурса. Наряду с иными сведениями в таком акте должна быть информация о площади: а) многоквартирного дома с лоджиями, балконами, шкафами, коридорами и лестничными клетками; б) жилых помещений (общая площадь квартир); в) нежилых помещений (общая площадь нежилых помещений, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме); г) помещений общего пользования (общая площадь нежилых помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме). Вышеуказанные проблемы с определением количества голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, для некоторых ученых стали основанием для высказывания об изменении порядка определения количества голосов на общем собрании, а именно предлагается определять количество голосов на общем собрании не каждого отдельного субъекта прав, а применительно к самостоятельному объекту права - помещению <16>; более справедливым видится закрепление принципа "права большинства" на основе правила "один собственник - один голос" <17>. Хотя несомненно, что у собственника жилого помещения, которому принадлежит большее по площади жилое помещение, должно быть больше голосов на общем собрании. -------------------------------- <16> Певницкий С. Г. Указ. соч. <17> Рузанова В. Д. Правомочия собственников помещения в отношении общего имущества многоквартирного дома и управление таким домом: соотношение правовых конструкций // Законы России: опыт, анализ, практика. 2006. N 4.

Рассмотрим основные способы управления имуществом многоквартирного дома. Первый способ, который могут выбрать собственники помещений в многоквартирном доме, - это непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. У такого способа управления имуществом многоквартирных домов, как непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, есть немало преимуществ. Каждый собственник самостоятельно решает вопросы и не зависит от того, насколько добросовестно это выполняют его соседи. Но в то же время возникают проблемы с содержанием общего имущества многоквартирного дома. Возникают проблемы и с проведением общего собрания собственников многоквартирного дома, как только их число превышает определенный предел. ЖК РФ предусматривает два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме и договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Первые из названных договоров собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. Вместе с тем нельзя не отметить, что законодатель в п. 1 ст. 164 ЖК РФ указывает на то, что все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров, что приводит к выводу о возможности для части собственников помещений не подчиняться решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На самом деле это не так. Ведь в противном случае у лиц, которые не будут участвовать в договоре, не будет оснований для внесения соответствующих платежей. Одновременно это означает, что они не будут нести и бремя расходов на общее имущество, тогда как собственники, участвующие в договоре, будут нести такие расходы. Но необходимость выбора одной из форм управления имуществом многоквартирного дома как раз и означает, что та форма управления, которую изберет большинство, будет таковой для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Возникает вопрос: кому будут предъявляться требования об уплате платежей по договорам оказания услуг по содержанию и/или выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме? Представляется, что в данном случае будет применяться положение ст. 321 ГК РФ об исполнении обязательства, в котором участвуют несколько кредиторов или несколько должников. Если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. Это означает, что соответствующее требование может быть предъявлено к каждому из собственников соразмерно его доле в праве собственности на общее имущество. В соответствии с п. 3 ст. 164 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, подтвержденное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Это означает, что в отношениях с третьими лицами собственников может представлять как один из них, так и третье лицо. Другое дело, что законодатель в качестве условия выступления третьего лица наряду с доверенностью называет решение общего собрания собственников помещений в доме. Хотя в данном случае нельзя не согласиться с тем, что третье лицо, которому выданы доверенности, должно рассматриваться как представитель собственников и без наличия решения общего собрания о предоставлении ему полномочий, с учетом того, что мнение большинства учитывается и при выдаче доверенностей, и при принятии решения на общем собрании <18>. -------------------------------- <18> Стрембелев С. В. Указ. соч.

Вторая группа договоров заключается каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. В данном случае не возникает таких проблем, как при заключении договоров первой группы, так как при неисполнении обязанностей по таким договорам, в частности по оплате, требование будет предъявляться контрагенту по договору. Такая модель отношений по названным договорам является оптимальной, хотя можно встретить и обратную точку зрения о том, что требование о заключении жилищно-коммунальных договоров с каждым сособственником не сочетается с общей интенцией законодателя формировать многоквартирные дома как имущественные комплексы, находящиеся в общем управлении собственников помещений в них <19>. -------------------------------- <19> Певницкий С. Г. Указ. соч.

Следующим способом управления имуществом в многоквартирном доме является управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно п. 1 ст. 100 ЖК РФ жилищными и жилищно-строительными кооперативами признаются добровольные объединения граждан и/или юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. И если члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст. 100 ЖК РФ), то члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст. 100 ЖК РФ). Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 1 ст. 129 ЖК РФ). На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ "Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников". Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В научной литературе предметом споров является вопрос об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья. Одни ученые считают его видом потребительского кооператива <20>, другие - самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица <21>. Представляется, что особенности товарищества собственников жилья позволяют прийти к выводу о том, что оно является самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица. -------------------------------- <20> Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. М., 1995. С. 313. ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография Крашенинникова П. В. "Жилищное право" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005 (издание четвертое, переработанное и дополненное с учетом нового Жилищного кодекса). ------------------------------------------------------------------ <21> Крашенинников П. В. Жилищное право. М., 2000. С. 179.

В отличие от других способов управления многоквартирным домом необходимо, чтобы решение о создании товарищества собственников жилья было принято более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 136 ЖК РФ), тогда как для других способов управления необходимо превышение 25% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что вопрос о необходимом числе голосов для выбора способа управления многоквартирным домом должен быть урегулирован в ЖК РФ одинаково. И в любом случае такое решение должно приниматься более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Товарищество собственников жилья заключает в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (п. 1 ст. 137 ЖК РФ), а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества (ст. 138 ЖК РФ). Стороной таких договоров является само товарищество собственников жилья, от имени которого их подписывает председатель правления товарищества собственников жилья с обязательным одобрением правления товарищества (п. п. 4, 6 ст. 148, п. 2 ст. 149 ЖК РФ). Если такого одобрения для совершения таких сделок не было получено, то такая сделка может быть признана недействительной. Так, ООО "Новый дом" обратилось в Арбитражный суд Пермской области с иском к ТСЖ о взыскании 576033 руб. 20 коп. основного долга по договору N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от 01.05.2005, 42611 руб. 80 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 25.07.2005 по 10.02.2006 <22>. -------------------------------- <22> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.10.2006 N Ф09-9355/06-С4.

ТСЖ был предъявлен встречный иск о признании договора N 44/13-49/17 от 01.05.2005 недействительным в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку указанный договор в нарушение п. 6 ст. 148 ЖК РФ заключен не правлением ТСЖ, а не имеющим на то права председателем правления Г. Ш. До вынесения решения ТСЖ заявило об изменении основания встречного иска, сославшись на обстоятельства, которые, по его мнению, свидетельствуют о том, что оспариваемый договор не соответствуют требованиям п. 3 ст. 147 ЖК РФ, поскольку Г. Ш. не мог быть избран (назначен) председателем правления, так как не являлся членом его правления. Решением Арбитражного суда Пермской области от 23.06.2006 первоначальный иск был удовлетворен полностью. В удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2006 решение оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции решение Арбитражного суда Пермской области от 23.06.2006 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2006 отменил, передав дело в Арбитражный суд Пермской области на новое рассмотрение. Интересны основания, по которым дело было передано на новое рассмотрение в части обоснованности отказа от удовлетворения встречного иска. Судебные инстанции исходили из того, что в данном случае заключение договора неуполномоченным лицом не влечет недействительности оспариваемого договора в силу ст. 183 ГК РФ, поскольку исполнение условий данного договора как со стороны истца, так и со стороны ответчика (в частности, ТСЖ принимались к использованию оказываемые истцом услуги, производилась их частичная оплата) свидетельствует об одобрении сделки представляемым - ТСЖ. Из материалов дела было видно, что Г. Ш., действовавший в качестве председателя правления ТСЖ, заключил от имени ТСЖ договор от 01.05.2005 N 44/13-49/17 на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг. Согласно ЖК РФ, уставу ТСЖ исполнительным органом ТСЖ является правление товарищества под руководством председателя правления. Перечень полномочий председателя правления содержится в ст. 149 ЖК РФ, п. 10 устава ТСЖ. Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления ТСЖ, действуя без доверенности от имени товарищества, вправе совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. В силу п. п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ, п. 9.3 устава ТСЖ правомочия по управлению многоквартирным домом или заключению договоров на управление им, заключению договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме относятся к компетенции правления ТСЖ. По смыслу данных норм права председатель правления не вправе заключать договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг без обязательного одобрения правлением товарищества. Поскольку доказательств наличия такого одобрения собранием правления товарищества не представлено, заключая оспариваемый договор на управление многоквартирным жилым домом и предоставление услуг от имени ТСЖ, председатель правления Г. Ш. действовал с превышением полномочий, установленных законом. Руководствуясь при оценке прав и обязанностей сторон, возникших из указанного договора, ст. 183 ГК РФ, суд допустил ошибку в применении нормы материального права. В случаях превышения полномочий органом юридического лица (ст. 53 ГК РФ) при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может. В данном случае в зависимости от обстоятельств конкретного дела суду необходимо руководствоваться ст. ст. 168, 174 ГК РФ, с учетом положений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах практики применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации". В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ (п. п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок"). Разрешение же первоначального иска о взыскании задолженности по спорному договору зависит от разрешения встречного иска. Поэтому суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что выводы судебных инстанций нельзя признать законными и обоснованными. ЖК РФ предусматриваются две формы отношений товарищества собственников жилья с собственниками помещений в многоквартирном доме: отношения членства и договорные отношения <23>. -------------------------------- <23> Согласно Постановлению Конституционного Суда РФ от 03.04.1998 N 10-П "По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска" п. п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, были признаны не соответствующими ст. 30 Конституции Российской Федерации.

Согласно п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и/или взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. В данном случае достаточно лишь доказать факт членства в товариществе собственников жилья. Так, судом первой инстанции было удовлетворено требование товарищества собственников жилья "Комсомольский, 82" (далее - ТСЖ "Комсомольский, 82") к предпринимателю М. Г. о взыскании платы за оказанные коммунальные услуги. Судом было установлено, что М. Г. является собственником встроенного помещения площадью 61,5 кв. м, расположенного на 1-м этаже жилого дома, а на основании заявления М. Г. является членом ТСЖ "Комсомольский, 82". В силу ст. 153 ЖК РФ собственники жилых помещений обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Поскольку ЖК РФ не содержит специальных норм по внесению платы собственниками нежилых помещений, суд по аналогии применил нормы раздела 7 ЖК РФ и обоснованно взыскал сумму, подлежащую оплате. Если же лица не являются членами товарищества собственников жилья, то они в соответствии с п. 6 ст. 155 ЖК РФ вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Согласно п. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства товарищества собственников жилья состоят из: обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества, доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, прочих поступлений <24>. -------------------------------- <24> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 05.10.2006 N Ф09-8832/06-С5.

Как уже отмечалось, товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Так, Индустриальный суд г. Хабаровска прекратил производство по иску товарищества собственников жилья "Прогрессивное" к А. М., К. В., К. К. об устранении препятствий в осуществлении права собственности, руководствуясь тем, что собственниками являются члены товарищества собственников жилья, а не само товарищество собственников жилья. Поэтому права требовать устранения нарушений в соответствии со ст. 304 ГК РФ у товарищества собственников жилья нет, так как данное право принадлежит собственникам <25>. -------------------------------- <25> Дело N 3125/2006 // Архив Индустриального районного суда г. Хабаровска.

Третьим способом управления имуществом многоквартирного дома является управление управляющей организацией. Понятие управляющей организации закреплено в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 <26>. -------------------------------- <26> СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2501.

Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. В случае выбора такого способа управления имуществом многоквартирного дома с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). Отметим, что к конструкции договора управления многоквартирным домом может обратиться товарищество собственников жилья и жилищного кооператива. В соответствии с п. 9 ст. 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. В случае если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления будет проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам такого открытого конкурса. Но в любом случае собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (п. 7 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, на основании вышеизложенного можно прийти к выводу о том, что законодательство об управлении многоквартирным домом требует дальнейшей работы по его совершенствованию, что обусловливает необходимость принятия соответствующих изменений как в ЖК РФ, так и в иные нормативно-правовые акты. С другой стороны, должно пройти определенное время, чтобы показать эффективность действующей системы управления многоквартирным домом. В любом случае собственники помещений должны быть включены в систему управления многоквартирным домом, с тем чтобы обеспечить себе благоприятные и безопасные условия проживания.

Название документа