Оформление отношений со старшими по многоквартирному дому: гражданско-правовой или трудовой договор?

ОФОРМЛЕНИЕ ОТНОШЕНИЙ СО СТАРШИМИ ПО МНОГОКВАРТИРНОМУ ДОМУ: ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ИЛИ ТРУДОВОЙ ДОГОВОР?

С. В. МАТИЯЩУК

Матиящук С. В., к. ю.н., доцент, заведующая кафедрой гражданского права СибУПК.

Тенденция к повышению роли договора в регулировании общественных отношений достаточно явно проявляется в сфере управления многоквартирными домами. Яркими примерами того являются договор о предоставлении коммунальных услуг, договор управления многоквартирным домом, договор возмездного оказания услуг по уборке придомовой территории, договор строительного подряда на ремонт кровли дома и т. п.

Как известно, отношения с гражданами, занятыми в деятельности по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома, могут быть оформлены либо гражданско-правовым, либо трудовым договором. Вместе с тем, как показывает практика, бывает непросто отличить трудовой договор от смежных с ним договоров гражданско-правового характера. В юридической литературе выделяются различные грани соотношения и различия гражданско-правового и трудового договоров. Прежде всего, обращают на себя внимание те вопросы разграничения, которые представляют практическое значение. Поскольку и по гражданско-правовому, и по трудовому договору происходит регулирование процесса труда, в правоприменительной практике периодически возникает вопросе: каким договором, гражданско-правовым или трудовым, оформляются отношения со старшими по многоквартирному дому? Прежде чем перейти к рассмотрению вопросов, связанных с разграничением гражданско-правового и трудового договоров, необходимо вначале более подробно рассмотреть правовое положение старшего по многоквартирному дому. Правовой статус старшего по многоквартирному дому характеризуется рядом особенностей, среди которых можно выделить следующие. Во-первых, старший по многоквартирному дому является представителем жителей дома и, соответственно, действует не от своего, а от их имени. С юридической точки зрения действия старшего по многоквартирному дому приравниваются к действиям жителей многоквартирного дома. Во-вторых, старший по многоквартирному дому совершает различного рода юридические и фактические действия от имени жителей дома. Основная его функция - обеспечивать участие жителей дома в решении вопросов по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Как показывает практика, к основным обязанностям старшего по многоквартирному дому относятся: - координация действий по обеспечению сохранности общего имущества многоквартирного дома и повышению ответственности жителей за содержание подъездов и придомовой территории; - участие в подготовке предложений для обсуждения на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме; - оказание содействия в реализации принятых в установленном законом порядке мер общественного или административного воздействия к жителям, нарушающим правила пользования жилым и вспомогательными помещениями, инженерным оборудованием, лифтами, содержания собак, кошек, а также допускающим загрязнение подъезда и порчу оборудования дома; - оказание помощи в организации и проведении общих собраний собственников помещений многоквартирного дома; - участие в антитеррористических и противопожарных мероприятиях, проводимых в населенных пунктах (выявление открытых чердаков и подвалов, мест захламления лестниц и лестничных площадок, брошенного автотранспорта на прилегающей территории, размещение наглядной агитации и информации); - оказание содействия в оценке выполненных работ и оказанных услуг организациями, обслуживающими жилой дом; - обобщение предложений жителей по улучшению работы организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом, и доведение их до сведения руководителей с целью принятия мер; - при необходимости участие в работе по заключению договоров с подрядными организациями на установку и обслуживание дверей и запирающих устройств, организациями, предоставляющими интернет-услуги, услуги кабельного телевидения и т. п. В-третьих, старший по дому - это уполномоченное лицо, избираемое из числа граждан, постоянно или преимущественно проживающих в многоквартирном доме. Он избирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов. Статьями 44 - 47 Жилищного кодекса РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников: очное и заочное голосование, с помощью которого выявляются мнения собственников посредством письменного опроса. Обычно старший по дому избирается на срок от двух до пяти лет. В-четвертых, в результате действий старшего по дому гражданские права и обязанности возникают, изменяются или прекращаются непосредственно у собственников помещений многоквартирного дома. Другими словами, старший по дому организует отношения собственников помещений многоквартирного дома с третьими лицами (например, управляющей организацией, подрядной организаций, органами местного самоуправления и др.). В-пятых, старший по многоквартирному дому действует в интересах собственников помещений многоквартирного дома. В то же время очевидно, что старший по дому может действовать и ради собственных интересов, например желая получить вознаграждение, но это вторичный интерес. Необходимо учитывать, что институт старших по дому введен в гражданский оборот в целях обеспечения интересов собственников помещений в многоквартирном доме. Анализ правоприменительной практики показывает, что распространено ненадлежащее оформление отношений со старшими по многоквартирному дому. Есть случаи, когда трудовые договоры с ними не заключаются вообще или оформляются с нарушением требований действующего законодательства. Так, например, управляющие компании через средства массовой информации призывали владивостокцев вступать в ряды старших по дому, а в качестве вознаграждения предлагали "скидку на квартплату в размере 50%" <1>. В свою очередь, в другом регионе нашей страны в прессе отмечалось, что ситуация со старшими по дому складывается двусмысленная: с одной стороны, без их подписи никто не может законно распоряжаться средствами, собранными с жильцов, а с другой - старший не особенно заинтересован в том, чтобы решать проблемы, так как он работает на общественных началах (безвозмездно) <2>. А, например, начальник правового управления администрации города Новокузнецка полагает, что "в каждом конкретном случае вопрос оплаты труда старшего по дому решают сами собственники многоквартирного дома. По своей правовой природе старший дома - это выборная общественная должность, а значит, человек должен работать на безвозмездной основе. Но в то же время жизненные обстоятельства диктуют другой подход к проблеме. Старшие домов, добросовестно выполняющие свои обязанности, очень загружены работой" <3>. Кроме того, в правоприменительной практике достаточно распространенным является заключение гражданско-правовых договоров со старшими по дому, предметом которых является оказание услуг <4>. В то же время, несмотря на все неоднозначные подходы к решению данной проблемы, отсутствие обширной судебной практики в рассматриваемой сфере можно объяснить тем, что в роли старших по дому, как правило, выступают граждане пенсионного возраста, которые по разным причинам не отстаивают свои права в судебном порядке. -------------------------------- <1> Управляющие компании призывают владивостокцев вступать в ряды старших по дому // Газета "Ежедневные новости Владивостока". 26 августа 2010 г. N 103. <2> Старшие или крайние // Газета "Шахтерская неделя". 1 октября 2010 г. N 38. <3> О старшем доме замолвите слово... // Газета "ЖКХ Новокузнецк". 31 марта 2010 г. N 12. <4> Старший по дому - кто он, чем он занимается, кто ему... не платит // Газета "Вечерняя Москва". 17 января 2008 г. N 6.

В литературе уже неоднократно подчеркивалось, что отношения с работниками и иными занятыми в текущей деятельности организации лицами должны оформляться исходя из фактического содержания выполняемых ими функций, работ или оказываемых услуг <5>. При разрешении вопроса об оформлении договорных отношений со старшими по дому необходимо обращать внимание на нижеприведенные обстоятельства, которые могут однозначно свидетельствовать о существовании трудовых либо гражданско-правовых отношений. -------------------------------- <5> Полозов В., Ионова Е. Нельзя подменять трудовой договор гражданско-правовым // Российская юстиция. 2002. N 7. С. 31; Орловский Ю. Новый этап реформирования трудового законодательства // Хозяйство и право. 2006. N 8. С. 4; Сойфер В. Г. Трудовое и гражданское законодательство в регулировании трудовых отношений // Законодательство и экономика. 2005. N 9. С. 85.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Согласно положениям Трудового кодекса РФ предметом трудового договора является личное и длительное выполнение работником трудовой функции (работа по должности в соответствии со штатным расписанием, профессии, специальности с указанием конкретной квалификации, а также конкретный вид поручаемой работнику работы). Чаще всего такая деятельность не направлена на достижение конкретного результата. В свою очередь, в отличие от трудового договора по гражданско-правовому договору выполняется определенное действие (задание, поручение, заказ и т. п.), направленное на получение конкретного результата.

2. СТОРОНЫ ПО ДОГОВОРУ

Сторонами трудового договора являются работник и работодатель, а в договорах гражданско-правового характера в зависимости от их вида стороны именуются по-разному: заказчик и испоражданско-правового договора, то в соответствии с пунктом 1 статьи 161 Гражданского кодекса РФ сделки между гражданами и юридическими лицами должны совершаться в простой письменной форме. Анализ рассмотренных положений позволяет сделать вывод о том, что при оформлении отношений со старшими по многоквартирному дому существуют два основных варианта: - либо заключение гражданско-правового договора при совершении исполнителем разовых действий, например содействии в организации и проведении конкретного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома; - либо заключение трудового договора при выполнении работником функций, связанных с решением вопросов по содержанию, управлению и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В роли же работодателя будет выступать организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация и т. п.). В заключение хотелось бы обратить внимание на то, что к трудовым отношениям применяются нормы трудового права вне зависимости от вида договора, заключенного между сторонами. В случае если фактические трудовые отношения между организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом, и старшим по дому были оформлены гражданско-правовым договором, работодатель должен быть привлечен к административной ответственности в порядке, предусмотренном статьей 5.27 КоАП РФ. Более того, работодатель будет обязан предоставить старшему по дому трудовые гарантии, как-то: оформление трудовой книжки, оплату отпуска и т. п. <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Актуальность проблемы, обозначенной автором, обусловливается тем, что в настоящее время российское законодательство как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов не регламентирует надлежащим образом правовой статус старших по многоквартирному дому. Нормотворческая деятельность органов местного самоуправления опережает правотворчество федерального центра и субъектов РФ (см., например: Постановление мэрии города Магадана от 25.08.2010 N 2517 "Об управдоме (старшем по многоквартирному дому, подъезду многоквартирного дома) в муниципальном образовании "Город Магадан" (вместе с Положением об управдоме (старшем по многоквартирному дому, подъезду многоквартирного дома)). Регламентация правового положения данных субъектов на уровне ЖК РФ позволит решить проблему выбора приоритетного законодательства при оформлении трудовых отношений в пользу Трудового кодекса РФ, как, например, в случаях с председателями ТСЖ и специализированных жилищных кооперативов.

Название документа