Возникновение права собственности на объект строительства в договорах строительного подряда

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА В ДОГОВОРАХ СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА

С. В. КОВЕДЯЕВ

Коведяев Сергей Владимирович, стажер Нижегородской областной коллегии адвокатов (г. Дзержинск).

Правовые вопросы, возникающие в сфере реализации договорных отношений в строительстве, представляют собой актуальную тему для исследования. В статье анализируются вопросы, связанные с аспектами возникновения права собственности на объект строительства по договорам строительного подряда. Автор приходит к выводу о необходимости совершенствования гражданского права в области строительного подряда и предлагает собственные пути решения существующих проблем в контексте реформирования гражданского законодательства России.

Ключевые слова: объект строительства, договор строительного подряда, право собственности.

Arising of ownership right to an object of construction under the contract of construction S. V. Kovedyaev

Legal issues arising in the sphere of realization of contractual relations in construction are an important topic for research. The article analyzes the issues related to the aspects of arising of ownership right to the object of construction under the contracts of construction. The author makes a conclusion regarding the necessity of improvement of civil law in the sphere of construction and proposes his own ways of solution of existing problems in the context of reform of the civil legislation of Russia.

Key words: object of construction, contract of construction, ownership right.

I. ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

В доктрине российской цивилистики существуют разногласия в вопросе определения объекта договора строительного подряда. Одни авторы придерживаются позиции, что "конечный продукт представляет собой недвижимость по ее природе" <1>, другие считают, что это "не обязательно недвижимая вещь" <2>. Именно этому вопросу и посвящена данная статья, ведь такой спор не случаен. Во-первых, многие современные объекты строительства благодаря техническому прогрессу с трудом можно отнести к недвижимым вещам. Во-вторых, российское законодательство в сфере строительства на данном этапе в большей мере посвящено регулированию отношений гражданского строительства, оставляя в тени промышленное строительство <3>. В-третьих, закон не выделяет отдельные виды строительства, т. е. выполняемые работы, чем вызывает трудности в практике применения законодательства. В-четвертых, договоры строительного подряда имеют сложную структуру - их можно разбить на несколько отдельных договоров. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право" (том 3) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <1> Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право / В. В. Витрянский и др.; Под ред. Е. А. Суханова. М., 2007. С. 656; Захаров Ю. Заключение и исполнение договора строительного подряда // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 2004. N 4. С. 3 и др. <2> Васин В. Н., Казанцев В. И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики: Учебник для вузов. М., 2007. С. 542. <3> О разграничении промышленного строительства и гражданского см.: Правовое руководство ЮНСИТРАЛ по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов (A/CN/9/SER. B/2) ООН (Нью-Йорк, 1998 г.) // URL: http:// www. un. org/ russian/ ga/ uncitral/ info. html.

В отличие от ГК РСФСР 1964 г., который не содержал четкого определения объекта строительства <4>, в действующем Кодексе, в п. 2 ст. 740, указано: "Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта (выделено авт. - С. К.), а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ". Несмотря на современный подход законодателя к решению вопроса, что является объектом строительного подряда, многие юристы придерживаются традиционного взгляда и к подобным договорам относят только те работы, которые напрямую связаны с новым строительством. При сравнении советского и российского Кодексов уже по названию договоров заметна существенная разница - "капитальное строительство" предполагает создание исключительно новой вещи (это видно из ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), в то время как значение термина "строительство" гораздо объемнее. -------------------------------- <4> Следует заметить, что в гл. 31 "Подряд на капитальное строительство" ГК РСФСР входили в большинстве своем нормы с бланкетными диспозициями, поэтому все основные положения содержались в постановлениях Правительства и правилах различных государственных органов (Постановление СМ СССР от 26 декабря 1986 г. N 1550 "Об утверждении Правил о договорах подряда на капитальное строительство" (утратило силу) // Собрание постановлений СМ СССР. 1987. N 4. Ст. 19)).

Госстрой РФ <5>, определяя подлежащие лицензированию виды строительства, использовал Общероссийский классификатор видов экономической деятельности <6>. -------------------------------- <5> В настоящее время Госстрой РФ преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти" // Российская газета. N 295. 2005. <6> См.: Приказ Госстроя РФ от 3 августа 2000 г. N 171 "Об отмене Приказа Госстроя России от 5 сентября 1996 г. N 17-119" (текст Приказа официально опубликован не был) // Гарант; см. также: Приказ Минстроя РФ от 5 сентября 1996 г. N 17-119 "Об утверждении Перечня работ, составляющих виды строительной деятельности, осуществляемых на основании лицензии" (утратил силу) // Экономика и жизнь. 1996. N 46.

В классификаторе выделено несколько видов строительной деятельности: подготовка строительного участка (разборка и снос зданий, производство земляных работ, разведочное бурение); строительство зданий и сооружений; монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений (в том числе производство электромонтажных работ); производство отделочных работ <7>. В настоящее время Минрегион РФ придерживается традиционного подхода - определение видов строительной деятельности по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности <8>. -------------------------------- <7> Общероссийский классификатор видов экономической деятельности ОК 029-2001 (ОКВЭД) (КДЕС Ред. 1) (введен в действие Постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 г. N 454-ст). М.: ИПК "Издательство стандартов", 2002. <8> Приказ Минрегиона России от 9 декабря 2008 г. N 274 "Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства" // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2009. N 6.

Остановимся на монтажных работах. Существует мнение: "Если они связаны со строительством, то могут рассматриваться как разновидность строительных работ, составляя, таким образом, предмет договора строительного подряда. Вместе с тем монтаж в виде сборки такого же оборудования, приобретенного для себя промышленным предприятием, это - обычный подряд" <9>. Подобная дефиниция представляется спорной. Например, предприятие решит произвести монтаж нового технологического оборудования, очевидно, что смонтированное оборудование войдет в состав действующей технологической цепи производства, т. е. все будет совершено по проекту в рамках реконструкции или расширения предприятия. Монтаж - вид (способ) строительных работ, но не отдельный вид деятельности, не совпадающий со строительством. Причем монтажные работы - порой самые сложные из всех видов строительства и могут составлять большую часть работ по обязательствам договора строительного подряда (в частности, монтаж магистральных нефтепроводов). Недаром в СССР было создано Министерство монтажных и специальных строительных работ, руководившее организацией работ по монтажу технологического оборудования, систем автоматики и промсвязи, металлических и сложных ж/б конструкций и др. <10>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг" (книга 3) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2002 (издание исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <9> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М., 2007. С. 104. <10> См.: Ткач А. П., Селезнев А. К. Юридический справочник строителя. 3-е изд., перераб. и доп. Киев: Будiвельник, 1984. С. 9.

Не раскрытыми остаются два термина, содержащиеся в ГК РФ, - "сооружение" и "иной объект". Согласно определению Госстроя <11> "сооружение - объемная, плоскостная или линейная наземная, надземная или подземная, надводная или подводная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей, грузов и т. д.)". Не станем рассматривать все технические термины, обратим внимание лишь на основное выражение - "несущие конструкции". Совсем не обязательно искать сложные примеры, и не надо быть специалистом, чтобы представить: несущие конструкции - это конструкции, принимающие на себя основную физическую нагрузку (например, грузоподъемные сооружения, в которых основная часть - несущие конструкции, однако сами по себе они не считаются недвижимым имуществом <12>). Из приведенного определения следует, что сооружение может являться предметом как движимым, так и недвижимым. -------------------------------- <11> Приложение 1 к Методическим рекомендациям по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (утв. Межведомственной комиссией по подрядным торгам при Госстрое РФ, протокол от 5 октября 1999 г. N 12). М.: Издательство Госстроя РФ, 1999. <12> Следует заметить, что при монтаже грузоподъемных сооружений организации, имеющие специальную правоспособность на краностроение, руководствуются многими техническими нормами, напрямую связанными со строительством. Например: Строительные нормы и правила СНиП 2.09.03-85 "Сооружения промышленных предприятий" (утв. Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1985 г. N 263) // ГП ЦПП. 1996; Правила устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных кранов ПБ 10-382-00 (утв. Постановлением Госгортехнадзора РФ от 31 декабря 1999 г. N 98) // ГУП НТЦ "Промышленная безопасность" Госгортехнадзора России. М., 2004.

Другим не менее важным остается вопрос о том, что означают упоминаемые в п. 2 ст. 740 ГК РФ "иные объекты". Представляется возможным отнести к ним, например, снос, демонтаж и некоторые другие виды работ, так как в России и за рубежом <13> их относят к строительным видам работ. Кроме того, в истории и России, и СССР подобные работы проводились в качестве одного из этапов капитального строительства <14>. Договорная практика показывает, что работы по сносу и демонтажу зданий и сооружений выполняют строительные организации, причем это не гарантирует то, что организация, проводившая снос, впоследствии займется капитальным строительством (заключит договор на капитальное строительство). Данные работы были и остаются всегда востребованными, ведь в конечном счете все построенное стареет и нуждается в сносе с целью безопасности, освобождения земель под новостройки либо из других соображений. -------------------------------- <13> Гражданское и торговое право зарубежных государств: Учебник: В 2 т. Том 1 / Под ред. Е. А. Васильева и А. С. Комарова. М., 2006. С. 347 - 348. <14> Дятлов П. Н. Правовые вопросы сноса домов при капитальном строительстве. Киев: Будiвельник, 1977. С. 22 - 23.

Возникает справедливый вопрос: что тогда стоит считать объектом строительства при сносе или демонтаже зданий и сооружений? Это может быть недвижимая вещь-площадка под строительство зданий и сооружений, каркас здания и т. д. либо движимая, например оборудование, демонтированное с целью повторного использования. История российской цивилистики предоставляет актуальный пример: "Движимым же имуществом считаются лишь такие строения, которые предназначены или приобретены на слом и снос, без права на обладание нераздельно с землею" <15>. -------------------------------- <15> Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И. М. Тютрюмов. Книга вторая. СПб., 1911 г. / Под ред. Е. А. Суханова и др. (Классика российской цивилистики.) М., 2004. С. 7 - 8. См. также: ст. 532 Французского гражданского кодекса: "...материалы, полученные от сломки здания... являются движимостями, пока они не использованы рабочими при постройке".

Относительно капитального ремонта представляется, что законодатель необоснованно дал возможность субъектам самим выбирать, стоит ли применять правила о договоре строительного подряда. Контроль выполнения требований к качеству строительных работ во многих случаях должны осуществлять государственные органы либо СРО, что часто встречается в строительной практике, ведь капитальный ремонт нередко ведут в два этапа - снос либо демонтаж, затем собственно строительство. Например, при замене системы отопления в жилом доме необходимо демонтировать изношенную, затем смонтировать новую. В свою очередь, капитальный ремонт может быть разный по сложности и ответственности выполняемых работ, поэтому требования к качеству должны соответствовать нормам строительного подряда. Ответственность заказчика и подрядчика при выполнении капитального ремонта должна регулироваться нормами о договоре строительного подряда. Вместе с тем очевидно, что при капитальном ремонте, так же как при капитальном строительстве и реконструкции, выполняются строительные работы. Существенное отличие капитального ремонта от капитального строительства и реконструкции состоит в восстановлении физической изношенности объекта, а не создании нового объекта либо изменении его качественных характеристик, требующих проведения государственной регистрации (для недвижимых объектов). Относительно недвижимых объектов справедливо мнение исследователя В. А. Алексеева: "...установление факта реконструкции независимо от ее объема и стоимости во всех случаях должно влечь требование о регистрации права на объект как на вновь созданный" <16>. -------------------------------- <16> Алексеев В. А. Сделки с недвижимостью. М., 2008. С. 13.

Все вышесказанное показывает необходимость совершенствования гражданского права в области строительного подряда. В последнее время многие ученые пытаются найти новые точки пересечения гражданского и уголовного права. Думается, есть такая точка и в договорах строительного подряда. При выполнении работ, отнесенных к строительным видам деятельности, требующих наличия специальной правоспособности (свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства), под видом других гражданских договоров к контрагентам по сделке могут быть применены положения о недействительности сделок, кроме того, у подрядчика появляется перспектива подвести свою деятельность под состав преступления, предусмотренного ст. 171 УК РФ. Ранее отмечалась сложность договоров строительного подряда. Но можно ли назвать договор строительного подряда смешанным, если в нем отражены обязательства выполнить различные виды строительных работ? Думается, да <17>. Ведь, пользуясь именно этим, генподрядчик привлекает различные строительные организации, обладающие специальной правоспособностью (в зависимости от вида выполняемых работ), и заключает с каждой отдельный договор (часть работ по договору с заказчиком), т. е. из одного основного объекта выделяет несколько отдельных объектов. В строительной практике объем работ делят по двум правилам: 1) по видам строительных работ и 2) по физическому объему. Похожим способом советские ученые определяли предмет договора строительного подряда следующим образом - "по договору подряда - соответствующий объект строительства (предприятие, здание, сооружение), сдаваемый подрядчиком заказчику, а по договору субподряда - законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком генеральному подрядчику" <18>. -------------------------------- <17> Договорная практика в строительной сфере испытывает дефицит законодательной базы. Например, профессор Л. В. Соцуро отмечает важность создания Архитектурно-строительного кодекса РФ, что поможет устранить пробелы в понимании договоров строительного подряда (Соцуро Л. В. Договор и закон в строительстве // Правовые вопросы строительства. 2007. N 1. С. 11). <18> Советское гражданское право: Учебник. Том 2 / Под ред. В. П. Грибанова и С. М. Корнеева. М., 1980. С. 190. См. также: Верб С. Заключение субподрядных договоров в капитальном строительстве // Советская юстиция. 1973. N 22. С. 16.

Итак, разбивая объект недвижимости на отдельные части, следует отнести их к недвижимым, движимым объектам либо обозначить неопределенным понятием - "части неделимой вещи"? Принимая точку зрения, что объектом строительного подряда могут быть только недвижимые вещи, получается неувязка с действующим гражданским законодательством РФ, т. е. договором строительного подряда могут быть только договоры, предметом каковых являются вещи, право собственности на которые после окончания строительства необходимо подвергать государственной регистрации. К каким же видам следует отнести договоры, предмет которых составляет часть работ по объекту строительства (как правило, субподрядные договоры)? В последнем случае их "можно" считать квазидоговорами строительного подряда? Следует ли тогда субподрядчику приобретать специальную правоспособность на отдельные виды строительных работ? Правоприменитель нуждается в более расширенном и глубоко проработанном, с учетом опыта и обычаев строительства, законодательстве, посвященном строительству. Это поможет развеять неоднозначное толкование объекта договора строительного подряда. По нашему мнению, для устранения пробела в существующем законодательстве необходимо ст. 740 ГК РФ дополнить пунктом: "- объектом договора строительного подряда следует считать движимые и недвижимые вещи как результат строительной деятельности подрядчика на земельном участке либо на существующем строении, опосредованно связанном с земельным участком, принадлежащем заказчику".

II. ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА

Положения о приобретении права собственности достаточно подробно регламентированы в гл. 14 ГК РФ, тем не менее при взаимодействии с обязательственным правом возникает спорный вопрос: кто собственник объекта строительства и как его определить? Не избежал этого и договор строительного подряда. Справедливо замечание К. И. Скловского: "Вопрос о праве на объект строительного подряда в прямой форме законом не решен, а содержание норм о подряде не позволяет прийти к однозначному толкованию" <19>. -------------------------------- <19> Скловский К. И. Право на объект строительства // Законодательство. 1997. N 3; Гарант.

В доктрине современного гражданского права нет единого мнения на этот счет. В большинстве случаев, не рассматривая отдельные виды договоров подряда, а лишь общие положения о подряде, одни ученые считают собственником предмета договора подрядчика, другие называют заказчика, а кто-то утверждает, что право собственности на объект строительного подряда возникает с момента его государственной регистрации. Следует рассмотреть применительно к договорам строительного подряда каждое мнение в отдельности с учетом современного и прошлого российского и зарубежного законодательства. В общих положениях о договорах подряда, в ч. 2 ст. 703 ГК РФ, говорится: "По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику". Законодатель не конкретизировал, какие именно права передаются заказчику. В частности, в некоторых странах СНГ - в Цивильном кодексе Украины отмечено следующее: "Собственником объекта строительства или результата других строительных работ к их сдаче заказчику является подрядчик" <20>, или ГК Республики Узбекистан: "Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты им является подрядчик" <21>. -------------------------------- <20> Статья 876 Цивильного кодекса Украины // Официальный веб-сайт Верховной Рады Украины. URL: http://zakon. rada. gov. ua. <21> Ctfnmz 666 ГК Республики Узбекистан // Ведомости Олий Мажлиса Республики Узбекистан. 1996. N 11 - 12. Официальное издание. Министерство юстиции Республики Узбекистан. Ташкент, 2007. С. 271 - 272.

На основании ст. 703 ГК РФ в ряд конститутивных признаков обязательств, следующих из договора подряда, выделено: "Вещь, созданная по договору подряда, принадлежит на праве собственности подрядчику до момента принятия выполненной работы заказчиком" <22>. Это также подкрепляется тем, что работы выполняются иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами. Безусловно, подрядчик несет крупные затраты на строительство, но не всегда материалы для строительства предоставляются подрядчиком и за свой счет. В современной практике применяется уже проверенный принцип предоплаты (для закупки материалов, оборудования и т. д.), благодаря которому подрядчик частично застрахован от неисполнения обязательств заказчиком. -------------------------------- <22> Гражданское право: Учебник. В 3 т. Том 2 / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М., 2006. С. 360.

Право собственности на указанную в договоре вещь многие авторы связывают с количеством затраченного материала, "если работа выполняется иждивением подрядчика из его материалов, то в таком случае и материалы, и результат работы являются собственностью подрядчика" <23>. Что касается материалов, то право собственности на них в этом случае, бесспорно, принадлежит подрядчику, но результат работы - вряд ли. Похожая схема приобретения права собственности на объект строительства имеет место в законе Республики Беларусь: "До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях - до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается" <24>. Необходимо учесть ситуацию, когда застройщик и подрядчик предусматривают поэтапную плату за отдельно выполненные этапы работы (части) на объекте строительства. К примеру, если заказчик принял и оплатил часть работ, то результат работы уже не может считаться собственностью подрядчика. Кроме того, исходя из сущности договора строительного подряда, результатом работы могут быть как индивидуально-определенная недвижимая вещь, так и обладающая только родовыми признаками движимая вещь. К последним следует отнести вещи, полученные при сносе зданий и сооружений, демонтаже и др. В последнем случае подрядчик вряд ли станет претендовать на эти вещи (например, при сносе зданий и сооружений получаемый материал, требующий утилизации). -------------------------------- <23> Васин В. Н., Казанцев В. И. Гражданское право. Общая часть. Особенная часть. С комментариями и примерами из практики: Учебник для вузов. М., 2007. С. 529. <24> Пункт 3 ст. 220 ГК Республики Беларусь // Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь. URL: http:// www. pravo. by/ webnpa/ text. asp? RN= hk9800218.

Неверно будет считать, что до государственной регистрации подрядчику на праве собственности принадлежат переработанные материалы. Существует мнение: "...право собственности принадлежит создателю не на строение, а на использованные материалы со всеми вытекающими отсюда последствиями: несение бремени содержания имущества, риск случайной гибели, возмещение причиненного вреда" <25>. А в чем, собственно, разница между строением и использованными материалами? Предполагается, что материалы используют для получения строения, они становятся его неотъемлемой частью и в большинстве случаев приобретают вид, далекий от первоначального (изменяются их физические и химические свойства), когда их повторное использование просто невозможно. -------------------------------- <25> Гражданское право России. Общая часть: Курс лекций / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2001. С. 433.

Более того, все материалы, использованные при строительстве, становятся частью неделимой вещи (согласно ст. 133 ГК РФ). В Древнем Риме считали так: "Лабеон пишет общим образом: то, что находится в строениях для постоянного использования, относится к строению; то же, что (находится в строении) для данного времени, не относится к строению (так, например, трубы, положенные на время, не относятся к строению; если же они положены навсегда, то относятся...)..." <26>. -------------------------------- <26> Дигесты Юстиниана. Избранные фрагменты в переводе и с примечаниями / Пер. И. С. Перетерского. М., 1984. С. 308 - 309.

Есть ряд причин, косвенно указывающих, что подрядчик может быть собственником предмета договора, - это риск случайной гибели (ч. 1 ст. 741 ГК РФ) и право продать результат работы в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 720 ГК РФ. Риск случайной гибели в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник, поэтому можно предположить, что до момента принятия работы застройщиком подрядчик имеет права на объект строительства. Законодатель не случайно так распределил риски: во-первых, это позволит заказчику принять объект, находящийся в сохранности; во-вторых, подрядчик не сможет списать какие-либо свои огрехи на различного рода обстоятельства. Как предусмотрено в ч. 6 ст. 720 ГК РФ, подрядчик может продать результат работы, если заказчик уклоняется от принятия выполненной работы в течение месяца и после двукратного предупреждения. Эта норма закона справедливо рассматривается Э. Гавриловым: "Такой нормы попросту не может быть, а потому следует сделать вывод, что в данной ситуации подрядчик продает вещь, принадлежащую заказчику" <27>. Пример из судебной практики: подрядчик (строительная фирма) сдал объект не заказчику (АО), а третьему лицу (кооператив). Мотивом для совершения сделки купли-продажи объекта строительства послужила задолженность заказчика перед подрядчиком - задержка оплаты выполненных работ. Суд признал сделку купли-продажи недействительной <28>. Следует привести свои аргументы. -------------------------------- <27> Гаврилов Э. Когда заказчик становится собственником предмета договора подряда? // Российская юстиция. 1999. N 11. С. 14. <28> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 октября 1997 г. N 2575/97 (текст официально опубликован не был) // Гарант.

Во-первых, созданный по договору строительного подряда объект недвижимости невозможно продать лицу, не имеющему ни прав на участок земли, выделенный под строительство (ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), ни государственной регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 131 ГК РФ). Во-вторых, объект строительства (если это недвижимость) может быть промышленным. Промышленные объекты, как правило, содержат секреты производства и другие объекты интеллектуальной собственности, права на которые охраняются не только гражданским законодательством, но и рядом других законов, в том числе УК РФ. Отчуждение же вещи нарушит права обладателя исключительных прав. "Все дело лишь в том, что "вещи" нужно понимать в данном случае в их широком диапазоне, в их нынешнем технико-экономическом значении, т. е. в значении опредмеченных результатов интеллектуального труда, средств и процессов современной передовой техники и технологии постиндустриальной эпохи" <29>. -------------------------------- <29> Алексеев С. С. Право собственности. Проблемы теории. М., 2007. С. 82.

В-третьих, прежде всего должны учитываться интересы инвестора. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор имеет право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений, т. е. триада правомочий права собственности закреплена именно за инвестором. Кроме этого, применительно к договорам участия в долевом строительстве в качестве меры обеспечения договора законодатель установил, что объект долевого строительства находится в залоге у участников долевого строительства <30>. Эти нормы вступают в конкуренцию с ч. 6 ст. 720 ГК РФ, из чего видно, что инвестор имеет преимущество в решении судьбы объекта строительства. Однако заметим, что суд не всегда выступает на стороне инвестора: "До момента окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию у сторон по договору на долевое участие в его строительстве не может возникнуть права собственности на конкретные помещения в строящемся здании, следовательно, данное право не может передаваться другому лицу" <31>. -------------------------------- <30> См.: ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40. <31> Постановление Президиума ВАС РФ от 20 февраля 2007 г. N 13420/06 // Вестник ВАС 2007. N 4. С. 188 - 191.

Приведенные выше вопросы - это предмет давних научных споров. Хочется показать другое, более сложное противоречие в законодательстве. Как правило, при определении собственника объекта договора строительного подряда рассматривают в качестве претендентов заказчика и подрядчика. Такого рода подход опирается на нормы ГК РФ. В случае участия в выполнении работ субподрядчиков подрядчик становится для них заказчиком.

Инвестор

\ /

Заказчик

\ /

Генподрядчик Заказчик для субподрядчика

\ /

Субподрядчик Заказчик для 2-го субподрядчика

\ /

2-й субподрядчик

Теоретически в подобной ситуации генеральный подрядчик обладает теми же правами на объект строительного подряда в отношении субподрядчика, что и заказчик относительно генподрядчика. Однако права собственности на одну и ту же вещь у двух лиц быть не может, если они не сособственники. При двойном субподряде ситуация становится еще более сложной, так как субподрядчик, передающий исполнение части обязательства другому субподрядчику, становится заказчиком перед последним. Все это лишний раз доказывает: чтобы избежать спора в отношении права собственности на объект строительного подряда, следует ввести норму закона, согласно которой судьбу строения определяло бы право на земельный участок, как это было в истории гражданского права России: "...при принадлежности земли и строительного материала различным лицам застроение создает право собственности в лице собственника земли как главной вещи (ст. 386)" <32>. В зарубежном гражданском законодательстве (германском и французском) тоже применяется подобная практика <33>. Это новшество даст твердую гарантию инвесторам, позволит защитить их интересы от ненадежных участников строительства. Значимость земельного участка как определяющего судьбу строения объясняет французский ученый Р. Саватье: "Он будет существовать столько же, сколько и наша Земля, и будет находиться на том же самом месте. Он переживет всех своих собственников, всех кредиторов, все изменения своего юридического положения" <34>. -------------------------------- <32> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1 / Под ред. Е. А. Суханова и др. М., 2005. С. 332 (Классика российской цивилистики); см. также: Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Составил И. М. Тютрюмов. Книга вторая. СПб., 1911 г. / Под ред. Е. А. Суханова и др. (Классика российской цивилистики). М., 2004. С. 13: "Право собственности на постройку, возведенную на чужой земле, должно быть определено законным актом, иначе постройка признается собственностью хозяина земли, а возведший постройку может лишь требовать вознаграждения от владельца земли за расходы по правилам, изложенным в ст. 622, 628 и 633". <33> Статья 946 ГГУ: "Если движимая вещь соединена с земельным участком таким образом, что становится существенной составной частью этого земельного участка, то право собственности на земельный участок распространяется также на эту вещь" (см.: Гражданское уложение Германии / Под ред. А. Л. Маковского и др. М., 2006. С. 267; ст. 553 - 554 ФГК (Французский гражданский кодекс) / Пер. И. С. Перетерского. М., 1941. С. 155). <34> Саватье Р. Теория обязательств. Юридический и экономический очерк / Пер. Р. О. Халфиной. М., 1972. С. 61.

Современные ученые-цивилисты вполне обоснованно предложили: "...в гражданском законодательстве необходимо последовательно проводить принцип "единой судьбы" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества посредством создания такого правового регулирования, при котором собственник здания обязательно должен иметь право пользования земельным участком, на котором расположено это здание, в рамках какого-либо вещного или обязательного института..." <35>. Данная позиция находит поддержку в постановлении Правительства РФ: "Законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка" <36>, но на данном этапе законодатель окончательно не решил поставленную задачу. -------------------------------- <35> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (подготовлена рабочей группой при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 протокола N 9 от 20 мая 2002 г.)) // Нотарiальный вестникъ. 2003. N 5. С. 34 - 53. <36> Пункт 3.1.7 распоряжения Правительства РФ от 10 июля 2001 г. N 910-р "О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002 - 2004 годы)" // СЗ РФ. 2001. N 31. Ст. 3295.

Толкование законодательства в отношении права собственности на объект строительного подряда неоднозначно в цивилистической науке и правоприменительной практике России. Эту ситуацию можно и нужно решать. Необходимо расширять и кодифицировать законодательство, посвященное строительству: - увязать виды строительной деятельности с объектом строительного подряда; - признать земельный участок базовым элементом недвижимости.

------------------------------------------------------------------

Название документа