Утвержден перечень приграничных территорий, на которых иностранные лица не могут обладать земельными участками на праве собственности

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство / Инвестирование и финансирование проектов в сфере недвижимости)

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

УТВЕРЖДЕН ПЕРЕЧЕНЬ ПРИГРАНИЧНЫХ ТЕРРИТОРИЙ, НА КОТОРЫХ

ИНОСТРАННЫЕ ЛИЦА НЕ МОГУТ ОБЛАДАТЬ

ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ

(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП",

Недвижимость и строительство / Инвестирование и

финансирование проектов в сфере недвижимости)

Информационное письмо N 211

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 19 января 2011 года

Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает об издании Президентом РФ Указа от 9 января 2011 г. N 26 "Об утверждении Перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками" (далее - Указ). Указ вступает в силу с 19 января 2011 г.

Указ издан в соответствии с пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ и определяет перечень муниципальных образований, на территории которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками. В частности, к числу таких муниципальных образований относятся (сокращенная редакция списка):

В Краснодарском крае:

- муниципальное образование Туапсинский район;

- муниципальное образование Щербиновский район;

- муниципальное образование город Анапа;

- муниципальное образование город-курорт Геленджик;

- муниципальное образование город-курорт Новороссийск;

- муниципальное образование город-курорт Сочи.

В Приморском крае - Владивостокский городской округ.

В Хабаровском крае - городской округ "Город Хабаровск".

В Архангельской области - муниципальное образование "Город Архангельск".

В Белгородской области - городской округ "Город Белгород".

В Калининградской области - городской округ "Город Калининград".

В Ленинградской области - муниципальное образование "Выборгский район".

В Псковской области - муниципальное образование "Город Псков".

В Ростовской области:

- муниципальное образование "Азовский район";

- муниципальное образование "Красносулинский район";

- муниципальное образование "Город Азов";

- муниципальное образование "Город Таганрог";

В г. Санкт-Петербурге - Кронштадтский район.

Следует подчеркнуть, что указанные ограничения не распространяются на российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых есть доли иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: ООО "А" (арендодатель) в один день заключил одинаковые договоры аренды одного и того же имущества с ООО "Б" и ООО "В". Обязательство по передаче имущества арендодатель не исполнил ни по одному из договоров. ООО "Б" и ООО "В" в один и тот же день обратились в суд с иском к ООО "А" по п. 3 ст. 611 ГК РФ об истребовании имущества. Кому должно быть передано имущество?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Имущество будет передано тому арендатору, который предъявил иск раньше (что устанавливается среди прочего порядковым номером искового заявления, являющимся частью номера дела).

Обоснование: Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ, а также потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения.

Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше. Если же установить очередность возникновения обязательства невозможно, преимуществом обладает тот, кто раньше предъявил иск (ст. 398 ГК РФ).

В силу ст. 27 АПК РФ рассматриваемый спор подведомствен арбитражному суду.

Пунктом 3.2 Приказа ВАС РФ от 25.03.2004 N 27 "Об утверждении Инструкции по делопроизводству в арбитражных судах Российской Федерации" установлен порядок регистрации иска. Специалист группы регистрации проверяет, не поступало ли данное или аналогичное исковое заявление ранее. Затем он присваивает заявлению регистрационный номер, который впоследствии будет и номером судебного дела. Данный номер включает, среди прочей информации, порядковый номер искового заявления в пределах текущего календарного года.

Таким образом, арбитражный суд может однозначно определить, кто из арендаторов раньше предъявил иск, и ему должно быть передано имущество.

В. Б.Бойкова

Директор

ООО "Юридический департамент"

Подписано в печать

19.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: ООО предоставило ОАО права ограниченного пользования участком без взимания платы за пользование. Указанный участок является соседним по отношению к участку, принадлежащему ОАО. Подпадает ли заключенное организациями соглашение под запрет дарения между коммерческими организациями?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Заключенное соглашение не подпадает под указанный запрет дарения.

Обоснование: Пункт 1 ст. 572 ГК РФ раскрывает понятие договора дарения. По такому договору даритель безвозмездно:

- передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность;

- передает или обязуется передать имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

- освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Таким образом, объектом дарения может выступать только право собственности или обязательственное право.

Законом установлено, что дарение между коммерческими организациями не допускается. Исключение составляют подарки, стоимость которых не превышает 3 тыс. руб. (пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Поскольку закон говорит о праве, но не об обязанности в установлении платы за пользование участком, следует, что сервитут может быть как возмездным, так и безвозмездным.

Этот вывод поддерживается в научной и в учебной литературе, а также в материалах судебной практики (см.: Малеина М. Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. N 4; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Ч. 1: учеб.-практич. комментарий / Под ред. А. П. Сергеева. М., 2010 Комментарий к ст. 274 ГК РФ; Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 18.03.2010 по делу N А45-10262/2009, ФАС Уральского округа от 12.03.2009 N Ф09-2034/08-С6).

Необходимо обратить внимание, что сервитут является правом вещным, а не обязательственным. Это прямо установлено законом (п. 1 ст. 216 ГК РФ).

Следовательно, рассматриваемые отношения не могут быть квалифицированы в качестве передачи (или обязанности передать) имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо в качестве освобождения (или обязанности освободить) контрагента от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Поскольку предметом договоренности между ООО и ОАО было установление сервитута, т. е. предоставление вещного права, не являющегося правом собственности, их действия не могут квалифицируются как запрещенное пп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ дарение, поскольку, как установлено выше, объектом дарения могут выступать только право собственности или обязательственное право. А сервитут не является ни тем, ни другим.

Таким образом, заключенное соглашение не подпадает под запрет дарения.

К такому же выводу, но с другим обоснованием, пришел ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 12.11.2009 по делу N А53-3805/2009. Разрешая спор о пользовании недвижимостью, суд отметил, что запреты, установленные ст. 575 ГК РФ, регулирующей отношения, связанные с передачей имущества в собственность, не распространяются на временное пользование чужим имуществом. Такое пользование означает возникновение между сторонами отношений ссуды, а не дарения. Кроме того, суд отметил, что в отличие от положений ст. 575 ГК РФ, запрещающих дарение между коммерческими организациями, по договору ссуды запрещается только передача имущества коммерческой организацией в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (ст. 690 ГК РФ). Иных ограничений гл. 36 ГК РФ не содержит.

Между тем в одном из дел суд признал, что ограничение, установленное ст. 575 ГК РФ, не применяется к соглашению об установлении сервитута. При этом дальнейшее обоснование данного вывода, сделанное судом, свидетельствует о том, что суд имел в виду только возмездный сервитут. Судя по всему, при доказанности безвозмездного характера отношений сторон федеральный арбитражный суд был готов признать сервитут дарением (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.12.2004 N Ф08-5630/2004).

С. В.Мусарский

К. ю.н.,

эксперт КонсультантПлюс

Подписано в печать

19.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: ОАО планирует заключить с ЗАО предварительный договор. Он предусматривает заключение основного договора об отчуждении имущества, которое составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов ОАО. Необходимо ли в данном случае одобрение предварительного договора как крупной сделки? Если такое одобрение обязательно, то нужно ли одобрять основной договор?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Одобрению в рассматриваемом случае подлежат оба договора - и предварительный, и основной. Вместе с тем в судебной практике представлена среди прочих точка зрения, согласно которой предварительный договор не требует одобрения.

Обоснование: В п. 1 ст. 78 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об акционерных обществах) дано определение крупной сделки. Так, крупной считается сделка (в том числе заем, кредит, залог, поручительство) или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату. К таким сделкам (при соответствующей сумме сделки) могут относиться договоры об уступке требования, о переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли) и другие, если в результате их заключения возникает возможность отчуждения имущества общества.

Согласно ст. 78 Закона об акционерных обществах крупными являются не только сделки, которые направлены на приобретение, отчуждение имущества, но и сделки, связанные с возможностью отчуждения (приобретения) имущества.

В рассматриваемой ситуации предварительный договор предусматривает возможность отчуждения имущества, которое составляет более 25 процентов балансовой стоимости активов ОАО. Поэтому такой договор подлежит одобрению как крупная сделка.

Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.05.2006 N А19-9175/04-25-14-Ф02-2082/06-С2 по делу N А19-9175/04-25-14, ФАС Уральского округа от 06.09.2004 N Ф09-2878/2004-ГК по делу N А60-970/2004).

Вместе с тем в судебной практике представлена и противоположная точка зрения: предварительные договоры как сделки, направленные на заключение в будущем договоров по приобретению имущества, в силу своей природы не могут быть отнесены к крупным сделкам (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2006 по делу N А44-214/2006-1).

Основной договор, заключаемый на основании предварительного договора, в соответствии со ст. 153 ГК РФ является самостоятельной сделкой. Следовательно, при его заключении в любом случае должны соблюдаться правила ст. ст. 78, 79 Закона об акционерных обществах.

Ю. Н.Михайлова

Юрист,

консультант по налогам и сборам

ЗАО "Юринформ В"

Подписано в печать

19.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: Единственный участник ООО установил размер ежегодного вознаграждения членам совета директоров в фиксированной сумме. Для этого единоличный исполнительный орган раз в несколько месяцев принимает решение, предусматривающее выплату членам совета директоров соответствующих сумм. При этом выплаты производятся без дополнительных решений единственного участника. Соответствует ли законодательству такой порядок выплат?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: Указанный порядок выплат соответствует законодательству.

Обоснование: Членам совета директоров (наблюдательного совета) ООО в период исполнения ими своих обязанностей могут выплачиваться вознаграждения и (или) компенсации. Решение об этом принимается общим собранием участников ООО. Об этом говорится в п. 2 ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО).

В обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно (ст. 39 Закона об ООО).

Если единственный участник общества принял решение об установлении размера ежегодного вознаграждения членам совета директоров в фиксированной сумме, Закон об ООО не предусматривает необходимости принимать дополнительное решение при выплате соответствующих сумм каждые несколько месяцев.

М. А.Еремеева

Юрист,

консультант по налогам и сборам

ЗАО "Юринформ В"

Подписано в печать

19.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: В состав совета директоров ООО входят три участника общества. Одним из вопросов повестки дня внеочередного общего собрания участников будет вопрос о выплате вознаграждений и компенсации расходов, связанных с исполнением ими обязанностей членов совета директоров ООО. Могут ли участники общества, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа, голосовать по данному вопросу?

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)

Текст документа

Подготовлен для системы КонсультантПлюс

Ответ: По общему правилу участники общества, являющиеся членами его коллегиального исполнительного органа, могут голосовать по данному вопросу повестки дня.

Обоснование: По решению общего собрания участников общества членам совета директоров (наблюдательного совета) в период исполнения ими своих обязанностей могут выплачиваться вознаграждения и (или) компенсироваться расходы, связанные с исполнением ими указанных обязанностей. Размеры этих вознаграждений и компенсаций устанавливаются решением общего собрания участников общества. Данные нормы утверждены в п. 2 ст. 32 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об ООО).

В соответствии со ст. 41 Закона об ООО уставом общества может быть предусмотрено образование коллегиального исполнительного органа (правления, дирекции и других). Порядок деятельности коллегиального исполнительного органа общества и принятия им решений устанавливается уставом и внутренними документами общества.

Все участники общества имеют право голосовать на общем собрании участников по всем вопросам повестки дня (п. 1 ст. 32 Закона об ООО). Закон не содержит никаких ограничений в этом праве для участников, являющихся членами коллегиального исполнительного органа общества.

При этом, если участники общества, являющиеся членами коллегиального исполнительного органа, одновременно являются членами совета директоров, их голоса не учитываются при принятии решения о выплате вознаграждений и компенсации расходов, связанных с исполнением ими обязанностей членов совета директоров ООО. Это определяется ст. 45 Закона об ООО как заинтересованность в совершении обществом сделки.

М. А.Еремеева

Юрист,

консультант по налогам и сборам

ЗАО "Юринформ В"

Подписано в печать

19.01.2011

------------------------------------------------------------------

Название документа

5rik.ru

Материалы для учебы и работы

Утвержден перечень приграничных территорий, на которых иностранные лица не могут обладать земельными участками на праве собственности