Самовольные постройки: новый обзор судебной практики ВАС РФ
(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП", Недвижимость и строительство / Инвестирование и финансирование проектов в сфере недвижимости)
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Текст документа
САМОВОЛЬНЫЕ ПОСТРОЙКИ: НОВЫЙ ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ВАС РФ
(Юридическая фирма "Гольцблат БЛП",
Недвижимость и строительство / Инвестирование и
финансирование проектов в сфере недвижимости)
Информационное письмо N 210
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 18 января 2011 года
Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает об опубликовании информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 декабря 2010 г. N 143, посвященного Обзору судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Обзор).
В развитие Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" Обзор уточняет и развивает позиции ВАС РФ по вопросам самовольных построек. К наиболее важным с практической точки зрения выводам и рекомендациям, изложенным в Обзоре, мы бы отнесли следующие.
Уточнен круг лиц, управомоченных обращаться в суд с иском о сносе самовольной постройки. В частности, к таким лицам относятся прокуроры, органы, осуществляющие строительный надзор, смежные землепользователи, права и охраняемые законом интересы которых нарушает сохранение самовольной постройки.
При этом Суд сделал важную оговорку: прокурор не обладает правом на предъявление иска о сносе самовольной постройки, которая создана с нарушением исключительно гражданского права законного владельца земельного участка (п. 2 Обзора). Иными словами, для обращения в суд прокурор должен доказать, прежде всего, что постройка создана с существенным нарушением строительных норм и правил, создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Суд подтвердил, что наличие государственной регистрации права собственности на недвижимость само по себе не исключает возможность удовлетворения иска о признании постройки самовольной (п. 5 Обзора). Суд подтвердил также, что сделки с самовольными постройками являются ничтожными (п. 11 Обзора). Эти положения еще раз подтверждают важность проведения полноценной юридической экспертизы прав на недвижимое имущество перед его приобретением.
Систематизирована позиция Высшего Арбитражного Суда РФ о применении исковой давности при рассмотрении исков о сносе самовольной постройки, в частности, определены случаи, когда исковая давность на требования о сносе не распространяется (п. п. 6, 7, 12 Обзора).
Более четко изложена позиция по вопросу оценки действий лица по получению разрешения на строительство. Суд подтвердил, что к заявлению о выдаче этого разрешения должны быть приложены все документы, необходимые в силу градостроительного законодательства (в частности, правоустанавливающие документы на землю, градостроительный план земельного участка, положительное заключение государственной экспертизы и пр.). Только в этом случае дальнейшие действия заявителя по строительству объекта без разрешения на строительство могут быть расценены судом как добросовестные при рассмотрении вопроса о признании постройки самовольной (п. 9 Обзора).
Согласно п. 10 Обзора в случае признания разрешения на строительство незаконным (например, если не было получено необходимое заключение или согласование), но в отсутствие иных оснований для сноса постройки, она не может быть признана самовольной, если лицо, создавшее постройку, действовало добросовестно и предприняло надлежащие меры для получения данного разрешения. Так, при предоставлении земельного участка из публичных земель заявитель вправе рассчитывать, что уполномоченный орган власти учел все требования нормативных правовых актов и условия использования территории.
Высший Арбитражный Суд РФ указал также, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Обзора).
------------------------------------------------------------------
Название документа
Вопрос: ОАО планирует осуществить реорганизацию в форме присоединения к другому ОАО. В соответствии с действующим законодательством между обществами будет заключен договор о присоединении. Необходимо ли одобрять такой договор как крупную сделку?
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Текст документа
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: ОАО планирует осуществить реорганизацию в форме присоединения к другому ОАО. В соответствии с действующим законодательством между обществами будет заключен договор о присоединении. Необходимо ли одобрять такой договор как крупную сделку?
Ответ: Такой договор не подлежит дополнительному одобрению как крупная сделка. Однако в судебной практике представлена и противоположная точка зрения.
Обоснование: Присоединением общества признается прекращение одного или нескольких обществ с передачей всех прав и обязанностей другому обществу. Присоединяемое общество и общество, к которому осуществляется присоединение, заключают договор о присоединении. Об этом говорится в п. п. 1, 2 ст. 17 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон об АО).
Такой договор утверждается решениями общего собрания акционеров каждого из обществ.
К обязательным условиям договора о присоединении, согласно п. 3 ст. 17 Закона об АО, относятся:
- наименование, сведения о месте нахождения каждого общества, участвующего в присоединении;
- порядок и условия присоединения;
- порядок конвертации акций присоединяемого общества в акции общества, к которому осуществляется присоединение, и соотношение (коэффициент) конвертации акций таких обществ.
Договор о присоединении может содержать перечень изменений и дополнений, вносимых в устав общества, к которому осуществляется присоединение, другие положения о реорганизации, не противоречащие федеральным законам (п. 3.1 ст. 17 Закона об АО).
Из изложенного следует, что договор о присоединении по своей природе является организационным договором. Он направлен на координацию деятельности юридических лиц, направленной на осуществление реорганизации в форме присоединения, а не на передачу имущества присоединяемого общества.
Как следует из п. 1 ст. 78 Закона об АО, чтобы сделка, заключаемая акционерным обществом, подпадала под категорию крупной, необходимо наличие всех следующих условий:
- сделка или несколько взаимосвязанных сделок должны быть связаны с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества;
- стоимость приобретаемого либо отчуждаемого имущества должна составлять 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату.
Таким образом, договор о присоединении не подлежит дополнительному одобрению как крупная сделка.
Вместе с тем в судебной практике отражена и противоположная точка зрения (Определение ВАС РФ от 01.11.2008 N 13351/08).
Ю. Н.Михайлова
Юрист,
консультант по налогам и сборам
ЗАО "Юринформ В"
Подписано в печать
18.01.2011
------------------------------------------------------------------
Название документа