Вещные права в проекте изменений Гражданского кодекса Российской Федерации

ВЕЩНЫЕ ПРАВА В ПРОЕКТЕ ИЗМЕНЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

И. А. ЕМЕЛЬКИНА

-------------------------------- <*> Emel'kina I. A. Property rights in the draft changes to the Civil Code of the Russian Federation.

Емелькина Ирина Александровна, докторант кафедры гражданского права МГУ им. М. В. Ломоносова, кандидат юридических наук, доцент.

В статье представлен анализ проекта изменений раздела второго Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся большинства институтов вещного права. По мнению автора, проект предлагает наиболее безболезненный путь совершенствования российского гражданского законодательства и перехода на цивилизованный механизм правового регулирования вещных отношений.

Ключевые слова: вещные права, собственность, владение, застройка, сервитуты, ипотека.

The article presents analysis of the draft changes to section two of the Civil Code of the Russian Federation related to the majority of institutes of property law. The author believes that the draft provides for the most painless way of improvement of the Russian civil legislation and transfer to a civilized mechanism of legal regulation of property relations.

Key words: property rights, ownership, possession, development, servitudes, mortgage.

Во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 "О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации" Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации разработан проект изменений в раздел II Гражданского кодекса Российской Федерации "Право собственности и другие вещные права" <1> (далее - проект). Напомним, что раздел второй части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ или ГК), вступивший в силу с 1 января 1995 г., несмотря на включение в название категории вещного права, в большей части регулирует отношения, вытекающие из права собственности (гл. 13 - 20). Перечислению видов ограниченных вещных прав посвящена ст. 216 ГК РФ, которая называет право хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного (наследуемого) владения и постоянного бессрочного пользования земельным участком, сервитуты. В ныне действующем ГК РФ ограниченным вещным правам посвящены специальные главы. Праву собственности и другим вещным правам на землю - гл. 17 ГК РФ, праву хозяйственного ведения и оперативного правления - гл. 18 ГК РФ. -------------------------------- <1> Статья написана на основании проекта внесения изменений в ГК РФ, опубликованных на сайте Высшего Арбитражного Суда РФ. URL: http:// www. arbitr. ru/ press-centr/ news/ 31202.php. См. также: Концепция развития гражданского законодательства, одобренная 7 октября 2009 г. Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, и проект Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, рекомендованный Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения 18 марта 2009 г. (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М., 2009; Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 104 - 185).

В проекте изменений раздела II Гражданского кодекса Российской Федерации предлагается полномасштабное совершенствование механизма правового регулирования вещных правоотношений. Вводится новое наименование раздела второго - "Вещное право" (вместо "Право собственности и другие вещные права"), что вполне соответствует содержанию норм, предусматриваемых к включению в этот раздел. Раздел второй проекта изменений ГК РФ состоит из девятнадцати глав (с 13 по 20.5) (в ГК РФ их восемь), которые объединены в четыре подраздела. Для более полного представления содержания проекта изменений раздела II ГК РФ представим его конструкцию в развернутом виде. Подраздел 1 "Владение" состоит из двух глав - гл. 13 "Понятие и виды владения" (ст. 209 - 214) и гл. 14 "Защита владения" (ст. 215 - 220). Подраздел 2 "Общие положения о вещных правах" также состоит из двух глав - гл. 15 "Понятие вещного права" (ст. 221 - 226) и гл. 16 "Защита вещных прав" (ст. 227 - 232). Подраздел 3 "Право собственности" включает семь глав: гл. 17 "Общие положения о праве собственности" (ст. 233 - 239); гл. 18 "Приобретение права собственности" (ст. 240 - 262); гл. 19 "Прекращение права собственности" (ст. 263 - 272); гл. 19.1 "Общая собственность" (ст. 273 - 287); гл. 19.2 "Право собственности на земельные участки и другие природные объекты" (ст. 288 - 296.15); гл. 19.3 "Право собственности на здание или сооружение" (ст. 297 - 297.2) и гл. 19.4 "Право собственности на помещения" (ст. 298 - 298.7). Подраздел 4 "Отдельные виды вещных прав" разбит на восемь глав: гл. 20 "Право постоянного владения и пользования" (ст. 299 - 299.7); гл. 20.1 "Право застройки" (ст. 300 - 300.7); гл. 20.2 "Сервитут" (ст. 301 - 301.13); гл. 20.3 "Право личного пользовладения (узуфрукт)" (ст. 302 - 302.10); гл. 20.4 "Ипотека" (ст. 303 - 303.17); гл. 20.5 "Право приобретения чужой недвижимой вещи" (ст. 304 - 304.7); гл. 20.6 "Право вещной выдачи" (ст. 305 - 305.6) и гл. 20.7 "Право оперативного управления" (ст. 306 - 306.5). Обращаясь к характеристике предлагаемых в проекте изменений, следует отметить прежде всего бесспорную востребованность преобладающего большинства представленных нововведений, весьма логичное построение материала и, что очень важно, несмотря на увеличение объема раздела второго с восьми глав до девятнадцати, сохранение существующей в ГК РФ нумерации статей (за исключением измененных). Например, раздел второй проекта, как и в действующем ГК РФ, начинается со ст. 209 и заканчивается ст. 306. Впервые в российском праве в ГК РФ вводятся отдельные главы о владении, понятии, защите и отдельных видах вещных прав, праве собственности на здание или сооружение, а также на помещения. О переходе на цивилизованный механизм развития вещных прав на земельные участки свидетельствует введение отдельных глав о праве постоянного владения и пользования, праве застройки, сервитуте, праве личного пользовладения (узуфрукте), ипотеке, праве приобретения чужой недвижимой вещи, праве вещной выдачи. Важно отметить, что нововведения проекта изменений раздела второго ГК РФ представляют собой результат обобщения сформировавшейся судебной практики по спорам в сфере защиты вещных прав, а также цивилистической дискуссии, развернувшейся в научной литературе последних десятилетий. Большинство новелл имеет серьезную теоретическую аргументацию и обоснование нуждаемости в них в практике. Ряд положений проекта требует корректировки, что вполне свойственно для документа, который выставлен для публичного обсуждения. О них будет сказано в настоящей статье далее. По замечанию А. А. Иванова - руководителя рабочей группы по законодательству о собственности и других вещных правах Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, "цель этих изменений состоит в том, чтобы создать логически непротиворечивую и стройную систему норм, посвященных вещным правам, начиная с элементарных понятий и заканчивая специальными узкими конструкциями, рассчитанную на самые узкие сферы жизни" <2>. -------------------------------- <2> См.: Иванов А. А. Основные тенденции развития законодательства о вещных правах // Вестник ВАС РФ. 2010. N 12. С. 7.

* * *

1. Как уже было отмечено, в проекте изменений предлагается введение норм, посвященных владению и владельческой защите. При этом авторы проекта исходят из того, что владение представляет собой факт, а не право, что вполне соответствует современной доктринальной трактовке, его понятию в зарубежных правопорядках. В гл. 13 проекта закрепляются понятие и виды владения. Согласно п. 1 ст. 209 проекта владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения. Факт владения недвижимой вещью не подлежит государственной регистрации. Относительно субъектов владения проект исходит из того, что владение доступно любому лицу. Защита владения в судебном или административном порядке может осуществляться лицами, достигшими пятнадцати лет, а также лицами, признанными судом ограниченно дееспособными. Виды владения представлены: законным владением (ст. 212 проекта) и добросовестным владением (ст. 213 проекта). Под законным владением предлагается признавать владение, которое осуществляется на основании: (1) права собственности или иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения; (2) соглашения с собственником или с обладателем иного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения, если по такому договору фактически приобретено владение. Владение признается добросовестным, если владелец не знал и не должен был знать о том, что его владение в момент приобретения являлось незаконным. Глава 14 закрепляет, что право на защиту своего владения имеет любой владелец - как законный, так и незаконный - независимо от того, принадлежит ли ему в отношении объекта владения право на имущество, включающее в свое содержание правомочие владения. При этом установлено, что защита владения может осуществляться владельцем самостоятельно (самозащита) или посредством обращения к уполномоченным государственным органам (судам, органам исполнительной власти и т. д.) (п. 2 ст. 215 проекта). В данном случае речь идет о владельческой защите. Срок исковой давности по требованию о защите владения устанавливается равным одному году с момента утраты владения или, при предъявлении требования в порядке, указанном в п. 4 ст. 216, - с момента совершения действий, которые создают угрозу утраты владения (ст. 219 проекта). 2. Глава 15 "Понятие вещного права" закрепляет как понятие, так и объекты вещного права, его признаки (свойства), виды, приобретение и осуществление вещных прав (т. е. представляет собой Общую часть вещного права). Поэтому, на наш взгляд, следовало бы название гл. 15 обозначить шире, например "Основные положения вещного права". Понятие вещного права закреплено в ст. 221 проекта, согласно которой вещное право предоставляет лицу возможность непосредственно господствовать над вещью или иным объектом вещного права, осуществляя правомочия владения, пользования и распоряжения ею вместе или по отдельности в пределах, которые установлены Гражданским кодексом. При этом проект исходит из закрытого перечня вещных прав и устанавливает то, что вещными являются права, признанные таковыми ГК. Правила, установленные для вещных прав, не применяются к иным гражданским правам, если иное не предусмотрено ГК. Проект перечисляет объекты вещных прав и к ним относит вещи, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Объекты, определяемые родовыми признаками, становятся объектами вещных прав при их индивидуализации. При этом оговаривается, что в случае приобретения нескольких вещей (совокупности вещей) вещное право возникает на каждую вещь в отдельности (ст. 223 проекта). Представляют интерес положения проекта о признаках (свойствах) вещных прав. Статья 222 проекта в качестве таковых называет следующие: вещное право непосредственно обременяет вещь или иной объект вещного права и следует за ним; вещное право сохраняется до тех пор, пока оно не будет прекращено в установленном ГК порядке; утрата владения вещью или иным объектом вещного права не прекращает этого права; вещные права пользуются преимуществом перед другими имущественными правами при их осуществлении и защите, если иное не предусмотрено ГК; вещные права защищаются от их нарушения, совершаемого любым лицом, независимо от того, известен этот нарушитель или нет; защита вещных прав осуществляется в порядке, предусмотренном гл. 16 ГК; вещные права не имеют срока действия, если иное не предусмотрено ГК; вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено ГК; государственная регистрация вещных прав на движимые вещи производится в случаях, предусмотренных ГК. Заметим, что указанные признаки аргументированы в научной литературе. Для вещных прав они являются основополагающими началами (принципами), на которых строится специальный правовой режим ограниченных вещных прав. По пути формирования правового регулирования принципов вещного права (а не его свойств) пошли и развитые правопорядки. Поэтому представляется, что в ГК должны быть закреплены не свойства вещных прав, а их принципы, на которых строится правовой режим. Виды ограниченных вещных прав. Наиболее важные изменения внесены в систему ограниченных вещных прав. Вместо известных ст. 216 ГК РФ пяти видов ограниченных вещных прав проект закрепляет их восемь разновидностей. Из регулируемых нынешним Кодексом сохраняются сервитут и право оперативного управления. В систему вещных прав включена ипотека. Остальные вещные права были известны русскому дореволюционному праву, распространены в современных развитых правопорядках <3>. К ним относятся: -------------------------------- <3> См.: Суханов Е. А. Кодификация законодательства о вещном праве // Кодификация российского частного права / Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008. С. 72 - 93; Иванов А. А. Об основных направлениях совершенствования законодательства о вещных правах // Вестник гражданского права. 2008. N 4. Т. 8. С. 99 - 101; Емелькина И. А. Система вещных прав на землю в российском праве и некоторых зарубежных правопорядках // Законодательство. 2010. N 12. С. 44 - 60.

- право постоянного владения и пользования земельным участком; - право застройки земельного участка; - сервитут; - право личного пользовладения; - ипотека; - право приобретения чужой недвижимой вещи; - право вещной выдачи; - право оперативного управления имуществом, относящимся к государственной или муниципальной собственности. Новыми являются правила о приобретении вещных прав (ст. 225 проекта). Наряду с традиционным правилом о том, что вещные права приобретаются по основаниям, предусмотренным ст. 8 Гражданского кодекса, с учетом правил об отдельных видах вещных прав, закреплены неизвестные для российского правила положения. В частности, о договоре об учреждении вещного права. Если вещное право на недвижимое имущество возникает на основании договора, то такой договор должен содержать перечень условий возникновения права, подлежащих государственной регистрации (договор об учреждении вещного права). Перечень таких условий устанавливается правилами об отдельных видах вещных прав. Например, статьи о праве застройки (гл. 201 проекта). Что касается защиты вещных прав, то следует отметить, что нормы этого института также подверглись существенному изменению. Защите вещных прав посвящена гл. 16 проекта. В ст. 227 перечислены способы защиты вещных прав: - истребования вещи или иного объекта вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск); - устранения любых нарушений вещного права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск); - освобождения вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи); - признания вещного права. Понятие виндикационного и негаторного иска сохранило классическое понимание (ст. 228 проекта). Собственник или обладатель ограниченного вещного права, включающего в свое содержание правомочие владения (истец), вправе истребовать вещь или иной объект вещного права из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Однако по сравнению с действующим Кодексом установлен запрет на подачу виндикационного иска другим, кроме собственника, лицам. Кроме того, прямо закреплено, что только лицо, обладающее правомочием владения, может предъявить требование. Истребование недвижимой вещи из незаконного владения лица, право которого зарегистрировано, одновременно означает оспаривание записи о зарегистрированном праве на эту вещь. Соответчиком по такому требованию является орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимые вещи <4>. -------------------------------- <4> См.: п. 32 - 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. N 109. 2010. 21 мая; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" // Вестник ВАС РФ. 2008. N 1.

Традиционно закреплены правила и о негаторном иске. Субъект вещного права вправе требовать устранения нарушений его права, которые не связаны с лишением владения (негаторный иск) (ст. 231 проекта). Вместе с тем имеется ряд нововведений относительно оснований предъявления негаторного иска: а) собственник вещи или иного объекта вещного права вправе предъявлять негаторные иски к обладателям ограниченных вещных прав, если последние, осуществляя свои права, выходят за их пределы; б) обладатель ограниченного вещного права вправе предъявлять негаторные иски к собственнику или иному обладателю ограниченного вещного права, если последние, осуществляя свои права, вторгаются в пределы защищаемого вещного права; в) кредитор по обязательству, на основании которого должно возникнуть вещное право, вправе предъявить негаторный иск к собственнику или иному обладателю ограниченного вещного права, если действия последних ухудшают условия, на которых возникнет вещное право этого кредитора <5>. -------------------------------- <5> См.: п. 45 - 49 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22.

Новым для российского законодательства выступает закрепление в системе вещно-правовых способов защиты иска об освобождении вещи или иного объекта вещного права от ареста (исключение из описи) (ст. 232 проекта) и иска о признании вещного права (ст. 232 проекта). Включение указанных исков в систему вещно-правовых способов защиты давно предлагается в цивилистической доктрине <6>. Эти иски весьма распространены в практике правоприменения, однако они специально не регламентировались ГК РФ в качестве вещно-правовых (абсолютных) требований <7>. -------------------------------- <6> О сходстве иска об освобождении от ареста с виндикационным иском писали еще в советский период. См.: Газиянц Л. И. Иски об освобождении имущества от ареста. М., 1959. С. 117 - 120. О необходимости специального правового регулирования иска о признании права собственности см.: Скворцов О. Ю. Иски о признании права собственности в судебно-арбитражной практике // Приложение к журналу "Юридический бюллетень предпринимателя". М., 1997. С. 10. <7> Иск о признании права закреплен в ст. 12 о способах защиты гражданских прав. Правила об этом иске распространяются на иск о признании вещного права. Однако они не учитывают особенностей вещно-правовой защиты. См.: Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (п. 50 - 64).

3. В гл. 17 "Общие положения о праве собственности" закреплены правила о содержании права собственности, его приобретении и прекращении. В отличие от формулировки ст. 209 ГК РФ в проекте закреплено, что собственник обладает наиболее полным господством над вещью и вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащей ему вещи любые действия, если это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также устранять любое незаконное воздействие на эту вещь со стороны третьих лиц. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своей вещью (ст. 233 проекта). Изменения претерпели и нормы о приобретении права собственности. В гл. 18 проекта содержится три специальных параграфа, соответственно посвященных общим положениям о приобретении права собственности, и отдельно - приобретению права собственности на движимые и недвижимые вещи. Подобное разграничение представляется вполне справедливым, ибо способы приобретения права собственности на движимые и недвижимые вещи имеют существенное отличие и оно требует отражения в Гражданском кодексе. В ст. 240 проекта указывается, что приобретение права собственности может быть первоначальным (приобретение права собственности на вещь, которая не имеет собственника, а также приобретение права собственности на вещь в силу приобретательной давности) либо производным (приобретение права собственности на вещь, которая имеет собственника, кроме случаев, предусмотренных в законе). Такое деление традиционно для отечественной научной доктрины и правоприменительной практики. По-новому сформулированы правила о приобретательной давности (ст. 242 проекта). В частности, по сравнению с действующим ГК в числе условий приобретательной давности не называется добросовестное владение (ст. 234 ГК РФ). Кроме того, проект дифференцирует приобретение права собственности в силу приобретательной давности в зависимости от воли. В частности, согласно п. 1 ст. 242 проекта лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником вещи, но открыто и непрерывно владеющее как своей собственной недвижимой вещью в течение пятнадцати лет либо движимой вещью в течение пяти лет, приобретает право собственности на эту вещь (приобретательная давность). Если же лицо завладело вещью помимо воли собственника вещи, но открыто и непрерывно владеет ею как своей собственной в течение тридцати лет, то приобретает на эту вещь право собственности (п. 2 ст. 242 проекта) <8>. -------------------------------- <8> См.: Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (п. 15 - 21).

В числе способов приобретения права собственности на недвижимые вещи предлагается регламентировать: приобретение права собственности на самовольную постройку (ст. 244 проекта); приобретение права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь (ст. 245 проекта); приобретение права собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости (ст. 247 проекта); приобретение права собственности на недвижимую вещь по сделке (ст. 248 проекта). Приобретение права собственности на движимые вещи представлено традиционными способами: переработка; обращение в собственность общедоступных для сбора вещей; движимые вещи, от которых собственник отказался; находка; безнадзорные животные; клад; приобретение права собственности на бесхозяйные движимые вещи (ст. 250 - 260 проекта). Предлагаются изменения и главы о прекращении прав собственности (гл. 19 проекта). В проекте установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своей вещи другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении вещи и при утрате права собственности на вещь в иных случаях, предусмотренных законом. Наряду с традиционными основаниями принудительного прекращения права собственности в проекте закреплен ряд новых оснований. В частности, предлагаются такие принудительные основания прекращения права собственности, как выдел доли из общего имущества; прекращение права собственности на земельный участок, используемый с нарушением законодательства; прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение; изъятие из оборота и уничтожение контрафактных материальных носителей; изъятие из оборота и уничтожение оборудования, прочих устройств и материалов, используемых или предназначенных для нарушения исключительных прав. 4. Представляют интерес и положения об общей собственности (гл. 191 проекта). Сохранено традиционное деление на общую совместную и общую долевую собственность. Так, согласно ст. 273 проекта имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Вместе с тем имеется ряд новых положений. В частности, в проекте содержится новый подход к правовому режиму имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. Статья 283 проекта императивным образом закрепляет то, что имущество крестьянского (фермерского) хозяйства находится в общей долевой собственности его членов, тогда как ст. 257 действующего ГК РФ устанавливает для крестьянского (фермерского) хозяйства режим совместной собственности, если иное не предусмотрено законом или договором. 5. Новыми положениями являются главы проекта 192 "Право собственности на земельные участки и иные природные объекты". В соответствии с п. 1 ст. 289 проекта объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. При этом предлагается для вводного закона приравнять ранее учтенные права на земельные участки к участкам, прошедшим кадастровый учет. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения. Обратим внимание на закрепление в проекте конструкции ограничения права собственности на земельный участок в пользу соседей и ограничения права собственности на земельный участок в публичных интересах. По сути, речь идет о справедливой квалификации отношений, возникающих в указанных сферах, необоснованно отнесенных к категории "публичные сервитуты". В этой связи ст. 295 проекта устанавливает, что для защиты интересов собственников и иных владельцев соседних земельных участков устанавливаются ограничения прав собственника земельного участка. Собственник земельного участка не вправе запрещать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иных подобных воздействий, если они не оказывают влияния или оказывают такое влияние на использование его земельного участка, которое не превышает разумного, исходя из установленных нормативов, природы и местоположения земельных участков или из местного обычая <9>. -------------------------------- <9> О квалификации таких правоотношений в научной доктрине см.: Копылов А. В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 44 - 46.

Виды ограничений права собственности на земельный участок в пользу соседей: не возводить здания или сооружения, в отношении которых явно следует, что их существование или использование будет иметь своим следствием недопустимое воздействие на соседний земельный участок, а также принять меры по предотвращению вреда, который может быть причинен соседнему участку ненадлежаще содержащимся собственником существующим зданием (сооружением), в том числе снести существующее здание (сооружение), оказывающее недопустимое воздействие на соседний земельный участок; устранять опасность обрушения здания или сооружения либо его части на соседний участок; допускать на земельный участок владельца соседнего участка для производства земляных и иных работ в целях доступа к подземной части здания, строения или сооружения, расположенного на соседнем земельном участке, при необходимости осуществления его ремонта, если такие работы не могут быть осуществлены иным способом; свободно пропускать воду, поступающую естественным образом на участок с соседнего земельного участка, расположенного выше, и др. (ст. 296 проекта). 6. Впервые в отечественном правопорядке предлагается введение в Гражданский кодекс главы о праве собственности на здание и сооружение (гл. 19.3) и праве собственности на помещения (гл. 19.4) <10>. -------------------------------- <10> Проблема определения правового режима обособленного помещения в здании активно обсуждается в отечественной цивилистике (см.: Чубаров В. В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., 2006. С. 243; Суханов Е. А. Перспективы корпоративного законодательства и другие проблемы отечественного права // Закон. 2006. N 6. С. 7; Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. 2003. N 8. С. 7 и др.).

В гл. 19.3 закреплено, что право собственности на здание или сооружение возникает с момента государственной регистрации и принадлежит собственнику земельного участка, если иное не установлено законом. Собственник здания или сооружения вправе передать во временное владение и пользование или пользование часть здания или сооружения при условии индивидуализации указанной части в договоре. В ст. 298 проекта дается понятие помещения как части здания и сооружения, ограниченной трехмерным замкнутым контуром, пригодной для использования. Право собственности на помещение возникает с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация права собственности на помещение во вновь возведенном здании может быть произведена только после государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположено данное помещение. Государственная регистрация права собственности на помещение прекращает право собственности на здание, где находится данное помещение. Государственная регистрация права собственности на здание за собственником всех помещений в здании прекращает право собственности указанного лица на помещения. Специальная статья посвящена праву собственности на жилые помещения (ст. 298.1 проекта). В этой статье установлено, что жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан. Пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Перечисляются виды жилых помещений - квартира и комната. При этом устанавливается, что квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, признается коммунальной. Коммунальная квартира не признается объектом гражданских прав и не может быть предметом сделок (ст. 298.2 проекта). Проект вводит конструкцию пользовладения для членов семьи собственника жилого помещения (ст. 298.3 проекта). Право пользовладения (узуфрукт) также регламентируется гл. 20.3 проекта. Проект закрепляет понятие и содержание права собственности на нежилые помещения. Под нежилым помещением понимается помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан (ст. 298.4 проекта). Установлен запрет на то, чтобы собственник нежилого помещения использовал указанное помещение в целях, которые нарушают права и интересы лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещал в нем промышленное производство. Определяется правовой режим общего имущества здания (ст. 298.5 проекта), согласно которому вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании. Предусмотрена специальная статья о праве собственников помещений на земельный участок под зданием (ст. 298.6 проекта), согласно которой земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом. 7. Проект закрепляет право постоянного владения и пользования (гл. 20). Это право представляет собой аналог известного римскому, а также ряду развитых современных правопорядков (Франции, Голландии, Италии, Квебеку, Украине) права эмфитевзиса. Согласно ст. 299 проекта право постоянного владения и пользования есть право владения и пользования чужим земельным участком (иным природным объектом) для целей ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты, создания особо охраняемых территорий и геологических объектов, а также для иных целей, предусмотренных законом, достижение которых связано с использованием природных свойств и качеств земельного участка или иного природного объекта. Право постоянного владения и пользования устанавливается по воле собственника, а также в случаях, предусмотренных законом, - по иным основаниям. Это право подлежит государственной регистрации. За собственником земельного участка сохраняется право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное владение и пользование. Безусловно, что это право отличается от известных гл. 17 действующего ГК РФ права постоянного бессрочного пользования и пожизненного (наследуемого) владения. В отличие от известных конструкций у права постоянного владения и пользования более широкий субъектный состав, так как это право может устанавливаться на земельные участки (иные природные объекты), перечисленные в ст. 299 проекта и находящиеся у различных собственников. Кроме того, право постоянного владения и пользования может быть приобретено также любыми лицами. Основным условием выступает цель использования (для ведения сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, организации рыболовства, рыбоводства, охоты и др. цели, указанные в ст. 299 проекта). 8. Глава 20.1 содержит положения о праве застройки. Право застройки является новым для современного российского гражданского права. Однако оно было известно дореволюционному русскому праву, сконструированному по образцу римского суперфиция. Это право актуально в современных зарубежных правопорядках (Германии, Австрии, Швейцарии, Хорватии, Украине, Эстонии). Однако по сравнению с известными аналогами в проекте серьезно сужено его содержание. В соответствии со ст. 300 проекта право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке. Право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования. Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки. Таким образом, в отличие от классического вещного права застройки в представленной проектом конструкции право застройки предоставляет лишь правомочие на застройку зданий и сооружений на чужом земельном участке. Это право не возникает ни в отношении земельного участка, ни в отношении возведенных зданий и сооружений. Более того, не совсем понятна правовая природа права собственности субъекта застройки на возведенные им здания и сооружения, поскольку речь идет о собственности лишь на период действия договора о застройке, т. е. некой временной собственности. В проекте не реализован классический принцип приращения строений к земельному участку, в связи с чем невозможно введение модели единого объекта, так как в данной ситуации предполагаются различные собственники земельного участка и строения. Конструкция права застройки в том виде, в каком предусмотрена проектом, весьма схожа с правомочием на застройку чужого земельного участка, предусмотренным в настоящее время п. 2 ст. 266 и п. 2 ст. 269 ГК РФ. Согласно проекту право застройки земельного участка устанавливается на основании договора об учреждении права застройки и подлежит государственной регистрации. Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, в отношении которого установлено право застройки. Это право предполагается срочным (не может быть менее 50 и более 100 лет) (ст. 300.3 проекта), платным, и предусмотрены гарантии для защиты интересов сторон при пересмотре размера платы (ст. 300.4 проекта). Застройщику предоставлено право отчуждения или залога права застройки (ст. 300.5 проекта) <11>. -------------------------------- <11> Обратим внимание на то, что в Концепции развития гражданского законодательства РФ (раздел IV, п. 6.3) предусмотрено, что право застройки должно быть срочным (от 50 до 199 лет).

9. Глава 20.2 посвящена сервитуту. Сервитут известен действующему Гражданскому кодексу (ст. 274 - 277 ГК РФ). Вместе с тем необходимость совершенствования данного института очевидна. Отметим, что проект исходит из конструкции вещного сервитута, не упоминает о возможности установления известного еще с римского права и многим зарубежным правопорядкам личного сервитута <12>. Понятие сервитута вытекает из ст. 301 проекта, которая устанавливает, что земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе не завершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута. -------------------------------- <12> Например, § 1093 ГГУ о личном сервитуте. См.: Емелькина И. Вещные (реальные) сервитуты в отечественном праве и зарубежных правопорядках: тенденции развития // Хозяйство и право. 2010. N 12. С. 85 - 92.

Перечисляются принципы установления сервитутов: осуществление наиболее экономичным способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению и с причинением служащей вещи и ее собственнику наименьшего неудобства; бессрочность (если иное не установлено Кодексом); следование сервитута - платность (если соглашением об установлении сервитута не предусмотрено, что сервитут является безвозмездным, если сервитут не связан с осуществлением собственником господствующей вещи предпринимательской деятельности). Закреплено широкое содержание сервитута в виде права пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут) (ст. 301.1 проекта). Проект перечисляет виды сервитутов: перемещения (прохода, прогона скота и проезда), строительные (стройки и опоры), мелиорации, горные и коммунальные (ст. 301.8 проекта). 10. Глава 20.3 посвящена праву личного пользовладения (узуфрукт). Данное вещное право впервые закрепляется в российском законодательстве. Оно было известно русскому праву конца XIX в. В отличие от российского права узуфрукт давно используется в гражданском праве ряда развитых стран континентальной Европы (Германии, Франции, Австрии, Швейцарии, Италии). В последнее время права узуфруктного типа получили правовое оформление в законодательстве стран с постсоциалистическими режимами - Чехии, Хорватии, Македонии, Болгарии, Сербии, Словении, а также стран бывших советских республик - Эстонии, Латвии, Украины, Туркмении, Грузии. Однако правовые отношения, сходные с конструкцией узуфрукта, имеют место в нынешнем отечественном правопорядке, например права членов семьи собственника жилого помещения и других лиц на проживание в нем (ст. 31, 33, 34 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)). Понятие права личного пользовладения (узуфрукта) вытекает из ст. 302 проекта, согласно которой правом личного пользовладения признается предоставленное собственником вещи другому лицу (пользовладельцу) право пользования и владения такой вещью. Пользовладельцем может быть гражданин, а в случаях, установленных ГК, - некоммерческая организация. Для исполнения алиментных обязательств может устанавливаться социальный узуфрукт. В качестве объекта права личного пользовладения ст. 302.1 проекта называет недвижимую вещь. Право личного пользовладения в отношении здания распространяется на земельный участок, на котором расположено здание. Объектом этого права может быть жилое помещение, а также не являющаяся недвижимой вещью часть (одна или несколько комнат в квартире или жилом доме) в обремененном пользовладением жилом помещении. Право личного пользовладения может устанавливаться на основании соглашения или приобретаться в порядке наследования. Соглашение об установлении права личного пользовладения должно быть совершено в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Соглашение об установлении права личного пользовладения должно предусматривать размер платы за пользовладение или указание на то, что пользовладение является безвозмездным (ст. 302.2). Пользовладелец вправе владеть и пользоваться обремененной вещью в соответствии с ее назначением и требовать устранения всех прочих лиц, включая собственника, от владения и пользования вещью. Запрещается использование вещи, обремененной правом личного пользовладения, в предпринимательской деятельности. Это право не может быть передано другому лицу, в том числе в порядке универсального правопреемства или по сделке. Право личного пользовладения устанавливается на определенный срок или пожизненно. Для некоммерческой организации его срок не может превышать 20 лет (ст. 302.3 - 302.5 проекта). Специальные правила установлены для социального пользовладения (ст. 302.7). Оно устанавливается в отношении жилого помещения исключительно в пользу лиц, проживающих совместно с собственником жилого помещения и имеющих в соответствии с семейным законодательством право на получение алиментов от этого собственника. В данном случае речь идет о праве лиц, которым предоставлено право проживания на основании договора с собственником жилого помещения или на основании судебного решения (к примеру, установленного в силу п. 4 ст. 31 ЖК РФ). 11. Глава 20.4 "Ипотека". В настоящее время в преобладающем большинстве зарубежных правопорядков континентального права (Германии, Швейцарии, Австрии, Голландии, Чехии, Польши, Венгрии) залог включен в систему вещных прав. Сущность залога заключается в том, что он является ограниченным вещным правом на чужую вещь, предоставляющим возможность реализации заложенной вещи в случае невыполнения должником обязательства. Такая характеристика не исключает одновременного признания залога средством обеспечения исполнения обязательства. В соответствии со ст. 303 проекта в силу ипотеки залогодержатель в целях получения удовлетворения своих требований за счет недвижимой вещи имеет право распорядиться этой заложенной недвижимой вещью в порядке и на условиях, которые определены законом или, в случаях, предусмотренных законом, соответствующим договором. Отношения между залогодателем и залогодержателем по ипотеке, а также отношения между ними и третьими лицами регулируются положениями гл. 20.4. При этом субсидиарно используются правила параграфа 3 гл. 23 ГК (о залоге как способе обеспечения обязательств), т. е. они применяются к отношениям, возникающим при ипотеке, если иное не установлено положениями гл. 20.4. В качестве видов ипотеки проект закрепляет акцессорную и независимую ипотеки. Ипотека может быть установлена на недвижимую вещь в обеспечение исполнения обязательства с указанием в договоре об ипотеке данных о существе, размере и сроках исполнения этого обязательства (акцессорная ипотека) и без указания таких данных при условии указания в договоре об ипотеке предельной суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также указания срока существования права залога (независимая ипотека) (ст. 303.1). При независимой ипотеке залогодержатель вправе самостоятельно определить, какое обязательство залогодателя или третьего лица (должника по основному обязательству) считается обеспеченным такой ипотекой, уведомляя об этом залогодателя и третье лицо. Если иное не установлено законом, залогодержателем по независимой ипотеке может являться банк или иная кредитная организация. Если независимая ипотека удостоверяется закладной, залогодателем по независимой ипотеке может являться только коммерческая организация. Срок независимой ипотеки не может превышать 30 лет (ст. 303.2). Ипотека возникает на основании договора или закона. Договор об ипотеке должен быть заключен в нотариальной форме. Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации независимо от основания возникновения (ст. 303.3). Отдельные статьи проекта посвящены ипотеке здания, земельного участка, права постоянного владения и пользования земельным участком или права застройки, жилого или нежилого помещения (303.5 - 303.8 проекта). 12. Глава 20.5 "Право приобретения чужой недвижимой вещи". Согласно ст. 304 лицо, обладающее правом приобретения чужой недвижимой вещи, имеет исключительное перед другими лицами право на ее приобретение в свою собственность. В силу указанного права его обладатель может приобрести также ипотеку или право застройки на чужую недвижимую вещь. В случае отчуждения вещи ее собственником иному лицу, чем обладатель права на ее приобретение, к такому лицу переходят все права и обязанности перед обладателем этого права (свойство следования). Предполагается срочность этого права. Право приобретения чужой недвижимой вещи устанавливается на срок, определяемый соглашением между собственником недвижимой вещи и правообладателем, но не более чем на 10 лет. Это право может возникнуть на основании закона или договора (ст. 304.1 проекта). Право приобретения чужой недвижимой вещи может возникать из любого договора об отчуждении вещи в собственность правообладателя, а также договора об ипотеке или об установлении права застройки. Законом может быть предусмотрено возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи как условие определенного договора (договора аренды с выкупом, договора долевого участия в строительстве и др.). Если соглашением сторон прямо не предусмотрено, что право приобретения чужой недвижимой вещи предоставляется ее собственником за плату, такое право предоставляется безвозмездно. Право приобретения чужой недвижимой вещи подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации. Договор, предусматривающий возникновение права приобретения чужой недвижимой вещи, должен быть заключен в нотариальной форме. Собственник недвижимой вещи вправе выкупить право приобретения чужой недвижимой вещи по соглашению с обладателем этого права (ст. 304.6 проекта). 13. Глава 20.6 "Право вещной выдачи". Институт вещных выдач был известен русскому дореволюционному праву. Вещные обременения в качестве самостоятельных вещных прав давно известны гражданскому праву ряда стран континентальной Европы (Германии, Австрии, Швейцарии). Спустя столетие при формировании нового гражданского законодательства некоторых европейских стран (Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии), в связи с провозглашением частной собственности и других вещных прав на землю, вещные обременения вновь обретают популярность. Согласно ст. 305 проекта право вещной выдачи предоставляет его обладателю возможность периодически получать от собственника объекта недвижимости имущественное предоставление в форме товара, денег, работ или услуг в определенном размере, а в случае неполучения такого предоставления - правомочие распорядиться этим объектом недвижимости путем обращения на него взыскания в порядке, предусмотренном для ипотеки (гл. 20.5). Это право возникает на основании договора об установлении права вещной выдачи с собственником, а в случаях, предусмотренных законом, по иным основаниям (ст. 305 проекта). Если разделить в натуре находящуюся в общей собственности недвижимую вещь невозможно, она может быть передана одному из сособственников с установлением права вещной выдачи для другого сособственника. Объектом права вещной выдачи также может быть доля в праве собственности на объект недвижимости. Право вещной выдачи подлежит государственной регистрации и считается возникшим в момент такой регистрации. Договором ренты или договором пожизненного содержания с иждивением (гл. 33) может быть предусмотрено установление права вещной выдачи (ст. 305.2 проекта). Право вещной выдачи может быть установлено на срок жизни его обладателя-гражданина или на иной срок, но не более чем на 100 лет. 14. Глава 20.7 "Право оперативного управления". Что касается права оперативного управления, то следует отметить, что согласно проекту оно может быть предоставлено как учреждениям, так и предприятиям. В отличие от этого правила согласно гл. 19 действующего ГК РФ право оперативного управления устанавливается в отношении имущества учреждений и казенных предприятий. Проект не содержит норм о праве хозяйственного ведения. В соответствии со ст. 113 проекта имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится соответственно в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве оперативного управления. Государственные или муниципальные предприятия и учреждения владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника этого имущества и назначением этого имущества. Объем правомочия распоряжения, входящего в состав права оперативного управления, зависит от категории субъекта соответствующего права (ст. 306 проекта). Имущество считается принадлежащим предприятию или учреждению, если оно закреплено за ними соответствующим публичным образованием, приобретено за счет средств, выделенных собственником для его приобретения, а также получено за счет разрешенной им предпринимательской или иной приносящей доходы деятельности либо по иным основаниям, не противоречащим закону или уставу предприятия или учреждения.

* * *

Подводя итог анализу нововведений проекта изменений раздела II ГК РФ, следует отметить следующее. Положения, предложенные в проекте, весьма востребованны. Они не являются, как это часто звучит со страниц юридической прессы, прямым воспроизведением зарубежных аналогов. Более того, по-видимому, как раз вследствие компромиссов и уступок существующим отечественным гражданско-правовым институтам, сформированным в переходный для нашей страны период, ряд классических вещных прав содержит правила, несвойственные подобным категориям. Безусловно, время покажет жизнеспособность таких положений и, на наш взгляд, тем не менее потребует их корректировки согласно классическим, апробированным зарубежными правопорядками правилам. В частности, речь идет о конструкции права застройки, игнорирующей существующие в развитых правопорядках принципы приращения строения к земельному участку, а вместе с тем и создание единого объекта, формирование института права собственности у застройщика на срок действия договора застройки (т. е. некой временной собственности). Не вполне понятно, почему право застройки возникает только у субъекта права постоянного владения и пользования земельным участком. Более того, согласно классическим представлениям об этом праве право застройки предполагает единое вещное право на весь комплекс - земельный участок и возведенное на нем строение. Сказанное выше свидетельствует о том, что авторы проекта выбрали наиболее безболезненный для участников гражданских правоотношений вариант реформирования правового регулирования вещных правоотношений (так называемый мягкий путь). Несмотря на это, безусловно, предлагаемый авторами проекта переход на цивилизованные методы землепользования, реализуемый столетиями в развитых романо-германских правопорядках, уже сам по себе требует высокой оценки.

------------------------------------------------------------------

Название документа