Признание сделки притворной как способ защиты интересов участников долевого строительства

ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ ПРИТВОРНОЙ КАК СПОСОБ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

П. С. ЗАМАЛАЕВ

Замалаев П. С., аспирант Брянского государственного университета им. академика И. Г. Петровского.

(Дело N 2-5857/2010 Одинцовского городского суда Московской области)

Заочным решением от 5 июля 2010 г. Одинцовский городской суд Московской области удовлетворил требование Ш. к ООО "Дружба-Монолит" о признании права собственности на квартиру. Истец (покупатель) обратился в суд с иском к ООО "Дружба-Монолит" о признании права собственности на квартиру, свои требования мотивировал тем, что он заключил предварительный договор купли-продажи квартиры с ООО "Дружба-Монолит" (продавец, ответчик). Одним из обязательных условий предварительного договора являлось то обстоятельство, что при заключении сторонами основного договора оплата стоимости квартиры должна быть осуществлена исключительно путем передачи простого беспроцентного векселя ООО "Дружба-Монолит" номинальной стоимостью, равной стоимости квартиры. Для выполнения этого обязательного условия Ш. одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры заключил договор купли-продажи простого беспроцентного векселя ООО "Дружба-Монолит" номинальной стоимостью, равнозначной стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре. Перечисление денежных средств за вексель ООО "Дружба-Монолит" произошло в момент заключения договора купли-продажи векселя и подтверждается платежным поручением. Продавец обязан был осуществить приемку дома в эксплуатацию в определенный срок, право собственности продавца на квартиру должно было быть оформлено не позднее 15 месяцев с момента приемки дома в эксплуатацию. В течение 30 дней с момента оформления своего права собственности на квартиру продавец должен был отправить в адрес истца письмо с предложением заключить основной договор. Однако на момент подачи истцом искового заявления срок исполнения обязательств продавцом истек, но они так и не были исполнены. Со своей стороны истец как покупатель считает, что свои обязательства выполнил в полном объеме, перечислив в адрес продавца денежные средства. В связи с этим просил признать за ним право собственности на квартиру. Суд, изучив материалы дела, установил, что в соответствии с п. 1.4 предварительного договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры к моменту подписания основного договора купли-продажи исключительно путем передачи простого беспроцентного векселя. Истец заключил договор купли-продажи векселя с ООО "Дружба-Монолит" и оплатил стоимость квартиры, что подтверждается платежным поручением и векселем. Таким образом, истцом до подписания основного договора купли-продажи исполнены условия предварительного договора. Основной договор на момент рассмотрения иска между сторонами так и не был заключен по причине возникновения у продавца проблем с оформлением права собственности на построенный дом. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст. 310 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. Согласно п. 1 ст. 223 Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента передачи, если иное не установлено законом либо договором. Заочным решением от 5 июля 2010 г. Одинцовский городской суд Московской области удовлетворил требование Ш. к ООО "Дружба-Монолит" о признании права собственности на квартиру. Комментарий данного решения представляет интерес в свете актуальной на сегодняшний день проблемы обманутых участников долевого строительства. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон об участии в долевом строительстве, Закон), казалось бы, полностью регламентировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Однако большой объем разрешительной документации, необходимой для заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве, сложность ее оформления и регистрации в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве, стали препятствием на пути реализации и применения норм вышеуказанного Закона. Застройщики быстро нашли выход из сложившейся ситуации путем использования различных сложных правовых конструкций, позволяющих не применять термины, заложенные в Законе. -------------------------------- <1> Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 40.

Использование правовых конструкций, не предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве, лишило граждан, инвестирующих свои денежные средства в строительство жилья, всех гарантий и освободило застройщика от ответственности. Вот и в комментируемом решении истец не претендует на какую-либо компенсацию за просрочку исполнения обязательств. В то время как в соответствии с п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей статьей неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Несмотря на типичность комментируемого спора и однозначность практики Одинцовского городского суда Московской области, складывающейся в пользу признания права собственности за гражданами - участниками долевого строительства - де-факто, а де-юре - участниками альтернативных схем в сфере строительства жилья, в данном решении есть ряд вопросов, обойденных вниманием суда. Остановимся на них более подробно. 1. Основание возникновения обязательства в рассматриваемом случае - предварительный договор купли-продажи квартиры. Однако предварительный договор никак не может считаться основанием для возникновения права собственности, это договор организационного характера, он не преследует цели передать имущество. В то же время в соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Как следует из обстоятельств дела, основной договор не был заключен в установленный срок и ответчик - ООО "Дружба-Монолит" - мог сослаться на данное обстоятельство, лишив тем самым истца права требования квартиры. При таком развитии событий истец смог бы требовать только выплаты денежных средств в соответствии с номинальной стоимостью простого беспроцентного векселя, приобретенного им для оплаты квартиры. 2. Несмотря на то что суд делает вывод об исполнении истцом обязательства по оплате квартиры, данное обстоятельство при более детальном изучении условий предварительного договора видится достаточно спорным. Перечислив денежные средства в счет оплаты векселя ООО "Дружба-Монолит", истец приобретает право требования лишь поименованной в договоре ценной бумаги, но никак не квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи. И истец эту бумагу от продавца получает. Таким образом, обязательства сторон по договору купли-продажи векселя оказываются исполненными. Для исполнения обязательства по оплате квартиры истец должен передать продавцу приобретенный вексель и не просто предъявить его к оплате (в соответствии со ст. 815 ГК РФ вексель - ничем не обусловленное обязательство векселедателя (простой вексель) либо иного указанного в векселе плательщика (переводной вексель) выплатить по наступлении предусмотренного векселем срока полученные взаймы денежные суммы), а передать в счет оплаты стоимости квартиры. Посчитав оплату квартиры совершенной в момент перечисления денежных средств за вексель, суд фактически создал ситуацию, в которой за истцом признано право собственности на квартиру, в то же время у него на руках имеется вексель продавца номинальной стоимостью, соответствующей стоимости квартиры, т. е. у истца есть ничем не обусловленное право требования к продавцу на сумму, равную стоимости квартиры. Данная ситуация видится несправедливой по отношению к продавцу. Суд, рассматривавший дело, в соответствии со ст. 168 ГК РФ вправе был квалифицировать такие сделки (и предварительный договор купли-продажи квартиры, и договор купли-продажи векселя) как недействительные, поскольку положения п. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве можно толковать так, что для привлечения денежных средств граждан в строительство недвижимости возможно использование только договора долевого участия в строительстве, а несоблюдение данного требования путем заключения иного договора означает его ничтожность как не соответствующего Закону. Однако двусторонняя реституция в качестве последствия признания сделок недействительными также не способна защитить интересы инвестора на объект инвестирования (недвижимость) либо на равное возмещение. Возвращение сторон в первоначальное положение, при котором к организации перейдет право на объект недвижимости, а к физическому лицу - уплаченные им денежные средства, нарушит права физического лица. Уплаченные им некоторое время назад денежные средства могут не иметь прежней покупательной способности. Более того, существуют ситуации, когда после вынесения решения суда о возвращении сторон в первоначальное положение денежные средства физическому лицу вовсе не возвращаются, поскольку их нет на счетах организации. Именно это произошло с инвесторами, заключившими договоры с коммандитным товариществом "Социальная инициатива и компания", и некоторыми другими организациями. Представляется более приемлемым в случае заключения организацией, привлекающей денежные средства, с физическим лицом - инвестором договора, не предусмотренного в Законе об участии в долевом строительстве, руководствоваться ч. 2 ст. 170 ГК РФ, в соответствии с которой сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, т. е. в комментируемом деле суд мог признать две взаимосвязанные сделки: предварительный договор купли-продажи квартиры с обязательным условием оплаты векселем приобретаемого имущества (квартиры) и договор купли-продажи самого векселя в качестве средства оплаты - притворными и совершенными с целью прикрыть другую сделку - договор долевого участия в строительстве; признать за истцом право собственности на квартиру на основании сделки (взаимосвязанных сделок), хотя и не соответствующей по форме, но являющейся по смыслу договором о долевом участии в строительстве. В таком случае истец также получил право требования санкций за просрочку исполнения обязательств застройщиком. Таким образом, рассмотрение комментируемого дела в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 170 ГК РФ видится достойной альтернативой складывающейся практике рассмотрения споров о признании права собственности на жилые помещения на основании сделок, совершенных в обход требований Закона об участии в долевом строительстве.

------------------------------------------------------------------

Название документа