Актуальные вопросы защиты прав субъектов предпринимательской деятельности в современных условиях (в практике арбитражных судов)

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ СУБЪЕКТОВ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ (В ПРАКТИКЕ АРБИТРАЖНЫХ СУДОВ)

Е. Ю. ВАЛЯВИНА

Валявина Елена Юрьевна, первый заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, кандидат юридических наук.

Рассматриваются практика применения арбитражными судами такого способа защиты прав субъектов предпринимательской деятельности, как восстановление корпоративного контроля, проблемы применения новых правил об исключительной подсудности корпоративных споров, выбора способа защиты нарушенных прав, защиты прав арендаторов.

Ключевые слова: восстановление корпоративного контроля, исключительная подсудность, договор аренды недвижимого имущества, виндикационный и негаторный иски.

Pressing issues of protection of rights of subject of business activity in modern conditions (in practice of arbitration courts) E. Y. Valyavina

Considered the practice of arbitration courts of the ways to protect the rights of subjects of entrepreneurial activity, as the restoration of corporate control issues new rules on exclusive jurisdiction over corporate disputes, the choice of method of protection of violated rights, protect the rights of tenants.

Key words: restoration of corporate control, exclusive jurisdiction, the real estate lease contract, vindication and negatory lawsuit.

Поиск субъектами предпринимательской деятельности эффективных путей восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов определяет тенденцию использования ими способов защиты гражданских прав, не поименованных в ст. 12 ГК РФ. Зачастую пересмотр сложившихся и в теории, и в практике правовых позиций инициируют сами участники арбитражного процесса, заявляющие исковые требования, не вписывающиеся в привычные рамки. Высший Арбитражный Суд РФ стремится формировать практику таким образом, чтобы сторона не просто выиграла процесс, но и в действительности восстановила свои имущественные интересы. Одним из примеров таких способов защиты гражданских прав, выработанных судебной практикой арбитражных судов, является восстановление корпоративного контроля. Данный способ защиты появился как результат усилий, направленных на предоставление участникам корпоративных отношений реальной возможности противодействия рейдерским захватам бизнеса. Впервые это понятие введено в правоприменительную практику Президиумом ВАС РФ в Постановлениях от 3 июня 2008 г. N 1176/08 и от 10 июня 2008 г. N 5539/08. Теперь этот способ защиты широко применяется судами нижестоящих инстанций. Причиной появления такого подхода стала неэффективность применения к корпоративным спорам исключительно обязательственных или вещно-правовых способов защиты. Учитывая отсутствие в законодательстве специальных способов защиты прав участников юридических лиц, Президиум ВАС РФ, опираясь на общий способ защиты гражданских прав в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применил специальный способ защиты корпоративных прав - восстановление корпоративного контроля. Несмотря на некоторые минусы такого решения, данная попытка для многих споров стала единственно возможным эффективным средством защиты нарушенных корпоративных прав. В то же время любой вновь создаваемый судебной практикой способ защиты, чтобы быть действенным, должен органично вписываться как в гражданско-правовые, так и в процессуальные рамки. Например, Федеральным законом от 19 июля 2009 г. N 205-ФЗ в АПК РФ внесены поправки, устанавливающие исключительную подсудность корпоративных споров (ч. 4.1 ст. 38 АПК РФ), определяемую местом нахождения юридического лица, в отношении которого развивается конфликт. Одним из первых дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ после принятия вышеуказанных поправок, стало дело, в котором определение подсудности зависело, прежде всего, от квалификации спора в качестве корпоративного <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 29 июня 2010 г. N 2334/10.

Истец (банк) обратился в Арбитражный суд г. Москвы по правилам о договорной подсудности с требованием о взыскании задолженности по облигационному займу в связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по возврату заимодавцу определенной денежной суммы. Арбитражный суд г. Москвы, передавая дело по подсудности в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области, исходил из того, что спор является корпоративным и в силу этого подлежит рассмотрению в соответствии с ч. 4.1 ст. 38 АПК РФ в арбитражном суде по месту нахождения эмитента, зарегистрированного в г. Санкт-Петербурге. Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили без изменения определение суда первой инстанции. Президиум ВАС РФ, не согласившись с судами, удовлетворил жалобу заявителей и направил дело в Арбитражный суд г. Москвы. В Постановлении сделан вывод о том, что к настоящему спору не применяются положения ч. 4.1 ст. 38 АПК РФ об исключительной подсудности, поскольку он не относится к корпоративным спорам, предусмотренным ст. 225.1 АПК РФ. Подсудность по такому спору может быть определена в соответствии со ст. 37 АПК РФ по соглашению сторон. К тому же и истец, и ответчик не возражали против рассмотрения дела в суде, указанном в решении о выпуске ценных бумаг (Арбитражный суд г. Москвы). Заключение договора займа путем выпуска и продажи облигаций допустимо, исходя из ст. 816 ГК РФ. Данное дело представляет интерес не только в связи с оценкой применимости к спорным отношениям новых норм об исключительной подсудности, но и по причине того, что всеми судебными инстанциями рассматривался вопрос о подсудности, в то время как споры о подсудности между арбитражными судами не допускаются (ч. 4 ст. 39 АПК РФ). Данное правило получило ограничительное толкование, так как обязывает только суд, в который направлено дело, рассмотреть его по существу. При этом стороны не лишены права на обжалование определения суда о передаче дела в другой суд. Отсутствие в законодательстве четких критериев, позволяющих отнести тот или иной спор к числу корпоративных, вызывает у судов определенные трудности, связанные с конкуренцией норм о других видах исключительной подсудности. Так, Президиумом ВАС РФ рассмотрен спор <2>, связанный с признанием договора об ипотеке нежилого помещения недействительным по мотиву несоответствия сделки положениям ст. 45 и 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". -------------------------------- <2> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2010 г. по делу N ВАС-6470/10.

Истцы, мотивируя свои требования тем, что спорная сделка заключена с нарушением порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок, обратились в Арбитражный суд Вологодской области. Они полагали, что требование о признании договора недействительным по такому основанию относится к корпоративным спорам (п. 3 ст. 225.1 АПК РФ) и должно рассматриваться по месту нахождения юридического лица. Один из участников процесса также считал, что спор подлежит рассмотрению по месту регистрации юридического лица, сделка которого оспаривается, - в Арбитражном суде Саратовской области. Учитывая, что кроме требования о признании сделки недействительной в иске содержалось и другое требование - снять обременение в виде ипотеки недвижимого имущества (офиса, расположенного в г. Санкт-Петербурге), Арбитражный суд Вологодской области определением передал дело по подсудности в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области (по месту нахождения заложенного недвижимого имущества). Суд первой инстанции руководствовался ч. 1 ст. 38 АПК РФ и Постановлением Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. N 54 "О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество". Суд счел, что спор подлежит рассмотрению по месту нахождения заложенного недвижимого имущества, поскольку в случае удовлетворения заявленных требований и принудительного исполнения решения возникнет необходимость государственной регистрации прекращения обременения недвижимости. Такую же позицию занял Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд и ФАС Северо-Западного округа, в которых обжаловалось определение суда первой инстанции. Президиум ВАС РФ рассмотрел дело в целях формирования единообразной судебной практики и согласился с выводами судов, посчитав, что в данном случае подлежит применению правило об исключительной подсудности споров о недвижимом имуществе (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). Какие же из двух норм об исключительной подсудности приоритетны в данном случае? В основе определения исключительной подсудности обычно лежит предмет требования, специфика которого определяет место рассмотрения спора. Определяющим в указанном деле явилось то обстоятельство, что заявленные истцом требования преследовали единую цель - устранить зарегистрированное обременение недвижимости ипотекой, то есть, по сути, рассматриваемый спор являлся спором о правах на недвижимость. Это и предопределило выводы суда надзорной инстанции в части установления подсудности. Такая позиция соответствует названному Постановлению Пленума ВАС РФ от 12 октября 2006 г. N 54, которым определено, какие иски относятся к искам о правах на недвижимое имущество. Кроме прямого перечисления споров, в Постановлении также указано, что по месту нахождения недвижимого имущества рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение влечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации. Данная проблема нашла отражение и в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в п. 52 которого указано, что оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Довольно актуальной остается проблема выбора надлежащего способа защиты прав на недвижимость и влияние на выбор норм об исковой давности. В отдельных случаях, пытаясь избежать неблагоприятных для себя последствий, сторонами избираются способы защиты, не отвечающие в полной мере содержанию спорных отношений и цели восстановления нарушенного права. Нередко истцами вместо виндикационных предъявляются иски о признании права собственности, негаторные иски, поскольку это позволяет избежать применения сроков исковой давности. Неслучайно в судебной практике можно найти примеры расширения основ негаторного иска (например, государственная регистрация права собственности ответчика рассматривается истцом как препятствие к осуществлению права собственности). Кроме того, негаторные иски предъявляются и в случае отказа по ранее заявленному виндикационному иску. Настало время найти ответы на вопросы, поставленные судебной практикой. Насколько свободны в выборе альтернативных способов защиты субъекты спорных отношений? Императивные или диспозитивные начала преобладают в установленных законодательством способах защиты? Предопределен ли выбор законом или действует свобода усмотрения? Рассмотренное Президиумом ВАС РФ в сентябре 2010 г. дело <3> отражает еще одну наметившуюся в практике тенденцию: предъявлять иск о признании права собственности или негаторный иск в случае отказа по ранее заявленному виндикационному иску. -------------------------------- <3> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 7 сентября 2010 г. по делу ВАС-6436/09.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Каско-Берег" обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском к ООО "Алезар" и Управлению Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю о признании недействительным зарегистрированного за ответчиком права собственности на нежилые помещения; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Камчатскому краю погасить в ЕГРП запись о регистрации за ООО "Алезар" права собственности на указанные нежилые помещения; а также о признании за ООО "Каско-Берег" права собственности на упомянутые помещения. В отношении спорного имущества были совершены последовательно три сделки: два договора купли-продажи в 2003 г. и соглашение об отступном в 2004 г. Государственная регистрация перехода права собственности производилась за каждым приобретателем имущества в соответствии с заключенными договорами. Первый договор купли-продажи признан недействительным решением суда общей юрисдикции от 21 июля 2006 г., соглашение об отступном - решением Арбитражного суда от 7 мая 2008 г. Второй договор купли-продажи, заключенный между гражданином (продавцом) и ООО "Алезар" (покупателем) в 2003 г., не оспаривался истцом в судебном порядке. Выводы о ничтожности всех сделок, совершенных со спорным имуществом, содержались в решении суда от 7 мая 2008 г. ООО "Каско-Берег" обратилось с иском (в рамках другого дела) к ООО "Алезар" об истребовании спорного имущества из незаконного владения, однако решением от 27 мая 2008 г. ему было отказано в удовлетворении исковых требований по причине пропуска срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик. Судом было установлено, что истец узнал о выбытии спорных помещений в 2003 г., а в суд обратился только в 2008 г., т. е. по истечении общего трехлетнего срока исковой давности. В данном деле ООО "Алезар" (ответчик) также заявило о пропуске истцом срока исковой давности. На момент подачи иска право собственности на имущество было зарегистрировано за ООО "Алезар" (в 2007 г.) на основании судебного решения, которым признано недействительным соглашение об отступном и применены последствия его недействительности. При разрешении спора возник вопрос, надлежащий ли способ защиты избрал истец (ООО "Каско-Берег"), предъявив иск о признании за ним права собственности на спорное имущество, учитывая, что зарегистрированное за ответчиком право собственности на недвижимое имущество могло быть оспорено только способами, предусмотренными гражданским законодательством, а также с учетом того, решением от 27 мая 2008 г. по другому делу арбитражный суд отказал ООО "Каско-Берег" в иске об истребовании спорных помещений из владения ООО "Алезар" по основанию пропуска срока исковой давности. Суд первой инстанции отказал в иске о признании права собственности со ссылкой на решение суда по виндикационному иску. Суд апелляционной инстанции удовлетворил исковые требования, исследовав вопрос о владении помещениями и установив, что они фактически находятся в непрерывном владении ООО "Каско-Берег" и из его владения по ничтожным сделкам не выбывали. Суд счел возможным применить к иску о признании права собственности на имущество положения ст. 208 ГК РФ, согласно которым на требования собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения, исковая давность не распространяется. ФАС Дальневосточного округа и ВАС РФ согласились с данным постановлением. Такое решение проблемы соотношения виндикационного иска и иска о признании права собственности соответствует позициям, изложенным в названном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, в п. 57 которого разъясняется применение ст. 208 ГК РФ к случаям, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения. На такой иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется. Достаточно часто на разрешение Президиума ВАС РФ ставится вопрос об оценке избранного истцом способа защиты своего права собственности на недвижимость. Это касается исков о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок или иные объекты недвижимости. Позиция Президиума ВАС РФ первоначально была изложена в ряде постановлений по конкретным делам <4>, а в дальнейшем закреплена в п. 52 названного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/20. Эта позиция основывается на системном толковании положений ГК РФ о способах защиты нарушенных прав и Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), устанавливающих возможность оспаривания зарегистрированного права собственности. -------------------------------- <4> См., например: Постановления от 10 февраля 2009 г. N 15148/08, от 28 апреля 2009 г. N 15148/08.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ст. 12 ГК РФ способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку ни в ГК РФ, ни в Законе о регистрации, ни в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество, оспаривание такого права может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Типичных примеров таких дел можно привести достаточно много, правда, интерес представляют формулировки исковых требований. Так, в деле N А51-8254/2008-3-14, рассмотренном Арбитражным судом Приморского края, индивидуальные предприниматели обратились в суд с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Нива" о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно о признании недействительным зарегистрированного права собственности крестьянского (фермерского) хозяйства "Нива" на земельный участок, выделенный для эксплуатации и обслуживания объектов производственного комплекса. Отказывая в удовлетворении искового требования, суд кассационной инстанции исходил из отсутствия такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. В передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора было отказано Определением ВАС РФ от 29 марта 2010 г. N ВАС-2908/10 со ссылкой на соответствие выводов судов правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08. Вышеописанные ситуации требуют от судов внимательного подхода к определению реальных мотивов и оснований предъявления иска, дабы противодействовать злоупотреблению материальными и процессуальными правами. Актуальной в последнее время становится защита преимущественного права арендатора на получение в собственность занимаемого им по договору аренды объекта недвижимости. Такое право предоставлено Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). С экономической точки зрения передача недвижимого имущества в частную собственность арендаторов означает сокращение находящихся в распоряжении государства объектов. В связи с этим, чтобы удержать недвижимость в государственной или муниципальной собственности и сохранить возможность получения дохода от сдачи в аренду, полномочные государственные (муниципальные) органы создают различные препятствия на пути передачи объектов в частную собственность. Это приводит к увеличению числа споров о защите прав арендаторов, имеющих право выкупа. Одна из объективных причин нарушения прав арендаторов - отсутствие государственной регистрации договоров аренды, заключаемых на срок менее года и возобновляемых на неопределенный срок. В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации. При этом имущество можно считать находящимся во временном владении и (или) пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ. Названный Закон допускает в качестве условия получения преимущественного права на приобретение помещения - владение и (или) пользование не только в соответствии с одним договором, но и несколькими договорами аренды такого имущества <5>. -------------------------------- <5> Примером из судебной практики может быть дело N ВАС-5153/10, рассмотренное Президиумом ВАС РФ 5 октября 2010 г.

Договор аренды недвижимого имущества может оказаться незарегистрированным по причине заключения его до введения в действие Закона о регистрации, а также в связи с невозможностью регистрации ввиду отсутствия регистрации первичного права муниципальной собственности на сданное в аренду недвижимое имущество. Но отсутствие государственной регистрации не должно отменять предусмотренных законом прав арендаторов, добросовестно выполняющих обязанности по уплате арендной платы на получение занимаемых помещений в собственность. Особенность рассмотренного 5 октября 2010 г. Президиумом ВАС РФ дела N ВАС-5153/10 состояла в том, что занимаемое предпринимателем с 2005 г. нежилое помещение (используемое под магазин) в 2009 г. было закреплено на праве оперативного управления за муниципальным учреждением. Предприниматель направил в адрес компетентного органа заявление о включении в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2009 г. нежилого помещения (магазина), а также о предоставлении ему преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, так как он является добросовестным арендатором <6>. Отказ в удовлетворении его заявления послужил причиной обращения в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом о признании недействительным договора о закреплении на праве оперативного управления занимаемого им помещения. -------------------------------- <6> В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 названного Закона перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В данном деле, как и во многих других аналогичных, прослеживается соблюдение формальностей, связанных с заключением договора, подписанием акта приема-передачи, регистрацией права оперативного управления, хотя фактически помещение остается несвободным. Это и служит отправной точкой подобных споров. Президиум ВАС РФ отменил постановление кассационного суда и оставил в силе решение и постановление апелляционного суда, которыми требования заявителя были удовлетворены. В рассмотренном деле закрепление спорного помещения на праве оперативного управления за учреждением произведено после вступления в силу Закона N 159-ФЗ, что создало препятствия в реализации предпринимателем преимущественного права выкупа этого помещения. Кроме того, исходя из положений подп. 3 п. 2 ст. 1 этого Закона, действия уполномоченных органов в данном случае не соответствовали положениям п. 1 ст. 10 ГК РФ и могут оцениваться как действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого объекта <7>. -------------------------------- <7> Такое разъяснение дано в п. 5 информационного письма ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Арендные отношения могут служить не только одним из условий приобретения права собственности на имущество. Они оказывают серьезное влияние на разрешение споров о собственности, особенно когда сторонами спора выступают субъекты государственной и муниципальной собственности. В спорах об истребовании имущества из незаконного владения решается вопрос о фактическом владении собственника. При этом фактическое владение публичного собственника трудно представить иначе, чем передачу принадлежащего имущества по договору аренды или в оперативное управление. Зачастую оба спорящих собственника представляют в суд доказательства заключения договора аренды с разными субъектами предпринимательской деятельности. Распространение в таких спорах получили договоры аренды, оформленные, например, в 2010 г., но с оговоркой, что их действие охватывает период 2008 - 2009 гг. Хотя законодатель допускает такую возможность (п. 2 ст. 425 ГК РФ), в спорах о праве собственности с участием публичных субъектов на стороне арендодателя, чтобы исключить злоупотребления правами, таким доказательствам необходимо давать оценку с учетом конкретных обстоятельств дела, а также доказательств, представленных другой стороной. Спор о признании права собственности за муниципальным образованием иногда на первый взгляд кажется спором с частным лицом. Но его разрешение оказывает влияние и на отношения в сфере федеральной собственности, если предприниматель получил имущество в результате распорядительного акта субъекта федеральной собственности, например, заключив договор на основании проведенного аукциона. Так, в рассмотренном Президиумом ВАС РФ 5 октября 2010 г. деле N ВАС-5740/09 Департамент имущества г. Москвы (далее - Департамент) предъявил иск к ООО "Билд" о признании права собственности города Москвы на нежилые помещения, в том числе несколько подвалов, а также о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Билд" на эти нежилые помещения. Право собственности Российской Федерации на спорное имущество было зарегистрировано в 2006 г. До этого Министерство имущества РФ с участием балансодержателя заключило несколько договоров аренды указанных нежилых помещений с различными юридическими лицами. В результате проведенных торгов ООО "Билд" было признано победителем, и с ним был заключен договор купли-продажи в 2008 г. На основании акта приема-передачи имущество передано покупателю. В договоре купли-продажи указаны обременения нежилых помещений правами третьих лиц в виде аренды по договорам, датируемым 1997 и 2001 г. Результаты торгов, а также договор купли-продажи в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны <8>. -------------------------------- <8> В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ публичные торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. В п. 44 вышеназванного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 разъяснено, что споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Вместе с тем в отношении недвижимого имущества были также заключены договоры аренды, в которых на стороне арендодателя выступали Москомимущество и балансодержатель. В одном из договоров 1992 г. сроком действия по 31 декабря 2017 г. предусматривалось гарантированное право выкупа через год. Арбитражными судами, за исключением апелляционного суда требования Департамента были удовлетворены. Судами был сделан вывод о том, что применительно к данному спору оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество происходит совместно с использованием установленного гражданским законодательством способа защиты - признания права собственности г. Москвы на недвижимое имущество. Срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком, признан судом не пропущенным. Президиум ВАС РФ оставил в силе постановление апелляционного суда, который пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку вопрос о праве собственности на спорное имущество мог быть разрешен только путем предъявления виндикационного иска в порядке ст. 223, 302 ГК РФ. Постановление кассационного суда противоречило правовой позиции, определенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 февраля 2009 г. N 15148/08 по применению норм права, регулирующих избрание надлежащих способов защиты нарушенного права лица, считающего себя собственником имущества, но не владеющего им. Кроме того, иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого к моменту рассмотрения дела в суде оно отсутствует, не может быть удовлетворен. Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам ч. 2 ст. 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика. В подобных делах в качестве соответчиков должны быть привлечены юридические лица (арендаторы), в фактическом владении которых на момент рассмотрения дела в суде находится спорное имущество. Указанная правовая позиция изложена в п. 32 названного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Ранее данная правовая позиция была также отражена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08. Приведенные примеры из судебной практики являются доказательством того, что выработанные судами критерии защиты прав субъектов предпринимательской деятельности помогают оперативно реагировать на изменение экономических отношений, а также обеспечивать в этих условиях действенную и эффективную защиту прав участников гражданского оборота. Законодательство в силу объективных причин может отставать от стремительно изменяющихся экономических отношений, но нет никаких препятствий для того, чтобы законодатель использовал предложенные практикой пути решения многих правовых проблем.

Библиографический список

Вестник ВАС РФ. 2006. N 11; 2009. N 12; 2010. N 6. СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 1998. N 7. Ст. 785; 2008. N 30. Ст. 3615; 2009. N 29. Ст. 3642.

------------------------------------------------------------------

Название документа