Нет нормы - нет права?

(Ванина В.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 49)

Текст документа

НЕТ НОРМЫ - НЕТ ПРАВА?

В. ВАНИНА

Валерия Ванина, юрисконсульт, г. Новосибирск.

Ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Это указано в п. 3 ст. 340 ГК РФ. Применима ли данная норма при залоге нежилых помещений?

Разберемся в понятиях

Для того чтобы понять, регулирует ли ст. 340 ГК РФ отношения, возникающие при залоге нежилого помещения, необходимо разобраться в понятиях "здание", "сооружение" и "нежилое помещение" и определить, являются ли они синонимами в юридической литературе и законодательстве. Если нежилое помещение законодателем в правовом понимании будет приравнено к зданиям и сооружениям, то и нормы права, выработанные для зданий, сооружений будут применяться в отношении нежилых помещений.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек, относятся к объектам капитального строительства. Но в ГрК РФ отсутствуют положения относительно нежилых помещений, не разъяснены понятия "здание", "сооружение", "нежилое помещение" и не регламентировано, относится ли нежилое помещение в правовом регулировании к зданию или сооружению.

Понятия "здание" и "сооружение" содержатся в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Под сооружением следует понимать результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Несмотря на то что согласно указанным определениям помещения скорее относятся к зданиям, само понятие помещения, приведенное в данном регламенте, закрепляет, что помещения являются не только частью объема зданий, но и частью объема сооружений. Кроме того, помещения должны иметь определенное назначение и быть ограничены строительными конструкциями.

Иными словами, нежилое помещение и здание, сооружение нельзя считать синонимами. Они считаются объектами недвижимого имущества, однако отношение помещения к зданию соответствует отношению части к целому. Между тем законодателем не установлено, регулируются ли ситуации с целыми зданиями, сооружениями и их частями - нежилыми помещениями - одними нормами права.

Для формирования аргументированной позиции по данному вопросу необходимо проанализировать сложившуюся арбитражную практику.

Судьи к одному мнению не пришли

В отношении интересующей нас ситуации арбитражная практика разделилась. Одни суды считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным и ничтожным. В обоснование этих выводов указывается следующее. Пункт 3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению суда, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение) с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). То есть законодательное регулирование отношений, возникающих при залоге зданий, сооружений, распространяется и на залог нежилых помещений в них (Постановление ФАС ЗСО от 21.05.2009 N Ф04-2837/2009(6179-А45-30) по делу N А45-14019/2008). Более того, выводы суда были поддержаны ВАС РФ (Определение от 17.09.2009 N ВАС-11374/09 по делу N А45-14019/08 (21/275).

Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. Так, ФАС УО по делу N А60-51712/2009-С11 постановил, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый данным зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). Помимо этого, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, прямо не регламентированным законом, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения (а именно отношения, возникающие по поводу общих помещений многоквартирного дома, между собственниками квартир), где задействуются, в частности, ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.

Таким образом, арбитражные суды разных субъектов не выработали единого решения по вопросу применения ст. 340 ГК РФ.

ВАС РФ изменил свою позицию

Практика ВАС РФ по данной проблеме за последние годы существенно изменилась. Так, еще в 1998 г. суд, рассматривая дело о залоге нежилого помещения, расположенного на первом этаже здания, подчеркнул, что земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находится в аренде у залогодателя по договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. То есть, признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суды обоснованно применили п. 3 ст. 340 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.12.98 N 5046/98).

Окончательно позиция ВАС РФ сформировалась в информационном письме от 26.11.2009 N ВАС-РА/УП-2321, где Президиум указал, каким образом необходимо решать споры, возникающие из ипотеки нежилых помещений и судьбы земельных участков, на которых находятся здания с этими нежилыми помещениями. Как следует из названного письма, если собственнику нежилого помещения в жилом доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику данного помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

О нежилых помещениях в нежилых зданиях следует сказать отдельно. Данный вопрос законодательно прямо не урегулирован, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регламентирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ. То есть ВАС РФ в правовом регулировании не делает различий между собственниками нежилых помещений в жилом доме и собственниками нежилых помещений в нежилых зданиях. Причем арбитражные суды могут признавать договоры ипотеки нежилых помещений ничтожными, но уже по иным основаниям, исходя из обстоятельств конкретного дела.

Можно резюмировать, что при заключении договора ипотеки нежилого помещения одновременно считается заложенной и часть земельного участка, пропорциональная площади здания относительно площади самого здания, где находится помещение, даже если в договоре об ипотеке нежилого помещения об этом ничего не сказано.

------------------------------------------------------------------

Название документа