Правовые последствия приобретения земли "до разграничения": анализ арбитражной практики

ПРАВОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЛИ "ДО РАЗГРАНИЧЕНИЯ": АНАЛИЗ АРБИТРАЖНОЙ ПРАКТИКИ

Л. СКИДАНОВА

Скиданова Лилия, руководитель арбитражной практики консалтинговой компании "Лига права".

На сегодняшний день земельный актив может находиться в государственной, муниципальной и частной собственности граждан и юридических лиц. При этом п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 16 - 19 Земельного кодекса РФ устанавливают два вида государственной собственности: собственность Российской Федерации (федеральная собственность) и собственность субъектов РФ.

Кроме того, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо предусматривает существование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, т. е. данные земельные участки не отнесены ни к федеральным землям, ни к участкам субъектов РФ, ни к муниципальным землям. При этом они находятся в государственной собственности. Государственной регистрации права собственности на такие земельные участки не требуется, что установлено п. 10 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отражено в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". При этом отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, право собственности на которые не разграничено, не является препятствием для распоряжения описываемым активом. Рассмотрим последствия этой ситуации на конкретном примере. Подавляющее большинство земельных участков Московской области, право собственности на которые не разграничено, отнесено к федеральным землям путем внесения в ЕГРП записи об их правообладателе - Российской Федерации. При этом, как следует из опыта автора, государственная регистрация права Российской Федерации на тот или иной земельный участок осуществлена по порочным основаниям. Вообще государственная регистрация права собственности Российской Федерации при разграничении права собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти либо действующего по его поручению лица (ст. 3 Федерального закона от 17 апреля 2006 г. N 53-ФЗ; п. 1 ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - Закон о госрегистрации). Как показывает практика, большинство ошибочных записей в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации на земельный участок внесено еще до вступления в силу ст. 30.1 Закона о государственной регистрации, т. е. в период действия Федерального закона от 17 июля 2001 г. N 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" (далее - Закон о разграничении), в соответствии с которым право собственности на земельный участок у Российской Федерации возникало с момента соответствующей государственной регистрации, для чего служили основанием акты Правительства РФ об утверждении перечней земельных участков, правообладателем которых является РФ. Таким образом, право собственности РФ на земельный участок при разграничении государственной собственности возникает при наличии волеизъявления исполнительного органа государственной власти, которое выражается либо в заявлении с приложением правоустанавливающих документов (ст. 30.1 Закона о госрегистрации), либо в акте (ст. 2 Закона о разграничении). Конкретный документ зависит от того, в какой период у Российской Федерации возникло право собственности. Следовательно, в отсутствие волеизъявления со стороны Российской Федерации на регистрацию права собственности на земельный участок основания для регистрации такого права являются порочными. Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от 5 июля 2001 г. N 132-О, государственная регистрация призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права. То есть государственной регистрации подлежит только существующее право, возникшее на законных основаниях. При этом государственная регистрация вещного права, произведенная по порочным основаниям, сама по себе не может являться доказательством его наличия. Зачастую компания, арендующая либо желающая купить земельный участок, сталкивается с тем, что фактически указанным земельным активом распоряжается местная администрация - как участком, собственность на который не разграничена <1>, однако собственником предоставляемого участка по данным ЕГРП является Российская Федерация. Примером может служить достаточно распространенная в Московской области ситуация, когда арендатор, изначально заключивший договор аренды с администрацией муниципального района, неожиданно узнает о том, что в ЕГРП в качестве правообладателя арендуемого им земельного актива указана Российская Федерация. При этом на дату регистрации в ЕГРП договора аренды данные сведения отсутствовали. Соответственно, при заключении договора ни администрация, ни арендатор, ни даже Российская Федерация в лице уполномоченного органа не могли знать об этом. -------------------------------- <1> Абзац 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, компания перечисляет деньги в бюджет местной администрации, основываясь на договоре аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в то время как данный актив отнесен к федеральной собственности. Такая ситуация характерна не только для Московской области, но и для всей России, о чем свидетельствует обширная судебная практика, связанная со спорами о праве собственности на такие земельные участки. Кроме того, наличие в ЕГРП записи о праве собственности Российской Федерации на земельный участок может служить препятствием для оформления арендатором права собственности на него, ведь, с одной стороны, у арендодателя (как правило, администрации муниципального образования) отсутствует формальное право на распоряжение земельным участком, а с другой - нет законных оснований принадлежности данного земельного участка Российской Федерации. Рассмотрим следующую ситуацию. Компания, желающая приобрести земельный участок, заказывает выписку из ЕГРП, в которой указано, что собственником данного земельного актива является Российская Федерация. Компания обращается за выкупом указанного имущества к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом <2>, даже не подозревая о том, что основания приобретения и регистрации права собственности Российской Федерации на данный актив порочны. -------------------------------- <2> ФАУГИ уполномочен организовывать продажу имущества, принадлежащего Российской Федерации, выступая, в частности, в качестве продавца (п. 5.4 Положения о ФАУГИ, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432).

После выкупа земельного участка могут наступить негативные последствия в виде признания недействительности сделки органами местного самоуправления. Получив информацию о том, что продавцом земельного участка является Российская Федерация и прибыль от его продажи направлена в федеральный бюджет, они могут инициировать иск о признании права отсутствующим <3> и в дальнейшем оспорить сделку купли-продажи. -------------------------------- <3> Зачастую органы местного управления могут знать о наличии ошибочной записи в ЕГРП, но ничего не предпринимать, пока Российская Федерация не реализует описанный земельный участок.

В таких ситуациях арендаторы или потенциальные собственники часто обращаются в суд для выяснения надлежащего собственника земельного актива либо лица, имеющего право предоставлять данный земельный участок в аренду (в собственность). Однако прежде чем приступить к судебным тяжбам, можно попытаться отменить запись в ЕГРП о Российской Федерации как правообладателе земельного участка путем исправления технической ошибки (ст. 21 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В данном случае Росреестр как ведомство, заменившее ФРС с 30 декабря 2008 г., берет на себя функции по исправлению такого рода ошибок. Данное исправление осуществляется по решению государственного регистратора после обнаружения ошибки или получения от любого заинтересованного лица письменного заявления об ошибке в записях. Но если есть основания полагать, что исправление технической ошибки может причинить вред, нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи, а также при получении отказа со стороны регистрирующего органа осуществить описанные действия, такое исправление производится по решению суда. То есть в таком случае эффективным способом решения вопроса порочности записи в ЕГРП будет обращение в суд для выяснения надлежащего собственника земельного участка. Анализ судебной практики показывает, что на сегодняшний день существует единственно верный способ выявления реального собственника, на который указал совместный Пленум ВС РФ и ВАС РФ в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Так, согласно п. 52 указанного Постановления в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим. Данным Постановлением был решен вопрос о способе оспаривания зарегистрированного права, поднятый после того, как Высший Арбитражный Суд РФ высказал свою позицию в Определении от 14 июля 2009 г. N ВАС-5759/09 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08. Наиболее распространенный и до недавнего времени преимущественно эффективный способ защиты прав частного лица и муниципального образования при оспаривании правомерности внесения записи в ЕГРП о РФ как правообладателе - подача иска о признании недействительным зарегистрированного права собственности РФ на земельные участки <4>. С принятием названных судебных актов настоящий способ утратил свою актуальность, тем не менее стоит уделить ему внимание. -------------------------------- <4> См.: Постановления ФАС Московского округа от 21.04.2009 N КГ-А41/1882-09, от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.10.2008 по делу N А11-7728/2007-К1-17/432.

При удовлетворении требований истца - юридического лица или органа местного самоуправления - о признании недействительным права собственности Российской Федерации суды исходили из следующего: зарегистрированное право Российской Федерации без законных на то оснований подлежит отмене; наличие записи в ЕГРП о праве собственности Российской Федерации нарушает права органа местного самоуправления (невозможно распоряжаться земельным активом, право собственности на который не разграничено, и, соответственно, пополнять муниципальный бюджет). В ряде случаев суды указывали на нарушение прав компаний-землепользователей <5> (невозможность выкупить арендуемый у администрации земельный актив из-за отсутствия лица, имеющего право распоряжаться им, наличие на земельном участке принадлежащих компании зданий, строений и сооружений). -------------------------------- <5> См.: Постановление ФАС Московского округа от 20.01.2009 N КГ-А41/12876-08, решение Арбитражного суда Московской области от 22.07.2009 N А41-11427/09.

Суды не всегда выносили по делам такого рода положительные решения, мотивируя отказ в удовлетворении подобных исковых требований следующими основаниями (по частоте использования): истек срок исковой давности <6>; -------------------------------- <6> См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.04.2009 по делу N А53-4418/2008.

выбран ненадлежащий способ защиты <7> (ст. 12 ГК РФ не предусматривает такого способа защиты, как признание зарегистрированного права недействительным); -------------------------------- <7> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 по делу N А41-12876/08.

запись в ЕГРП о правообладателе - Российской Федерации не нарушает прав истца - частного лица, так как спор о праве возможен только между органами местного самоуправления и Российской Федерацией <8>. При этом переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к Российской Федерации не является основанием для изменения или расторжения договора аренды с истцом - юридическим лицом <9>; -------------------------------- <8> См.: Постановление ФАС Московского округа от 06.03.2009 N КГ-А41/1245-09. <9> См.: Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу N А41-18972/08.

правоустанавливающие документы органа местного самоуправления не наделяют его возможностью подавать иски о признании недействительным права собственности Российской Федерации <10>. -------------------------------- <10> См.: решение Арбитражного суда Московской области от 29.06.2009 N А41-4203/09.

В дальнейшем Президиум ВАС РФ разъяснил, что Гражданский кодекс РФ (в частности, ст. 12), Закон о государственной регистрации, иные законы не предусматривают такой способ защиты права, как иск о признании недействительным зарегистрированного права собственности. Оспаривание зарегистрированного права осуществляется лишь с использованием способов защиты, установленных гражданским законодательством. Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов способами, предусмотренными ст. 12 Кодекса. Данная позиция изложена, например, в Определении ВАС РФ от 14 июля 2009 г. N ВАС-5759/09 со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 28 апреля 2009 г. N 15148/08 <11>. -------------------------------- <11> Основания для отказа Президиума ВАС РФ в рассмотрении дела в порядке надзора - возможность пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

В соответствии с п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 марта 2007 г. N 17 в соответствии с п. 1 ст. 311 АПК РФ в связи с открывшимися обстоятельствами также может быть пересмотрен оспариваемый заявителем в порядке надзора судебный акт, основанный на тех положениях законодательства, практика применения которых после его принятия определена Высшим Арбитражным Судом РФ в постановлении Пленума ВАС РФ или постановлении Президиума ВАС РФ, в т. ч. принятого по результатам рассмотрения другого дела в порядке надзора. Таким образом, судебные дела, по которым было отказано в удовлетворении исковых требований о признании зарегистрированного права недействительным, могут быть пересмотрены с учетом позиций приведенного Постановления.

------------------------------------------------------------------

Название документа