Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии)

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ (КРАТКОЕ ВСТУПЛЕНИЕ К БОЛЬШОЙ ДИСКУССИИ)

Б. М. ГОНГАЛО

Гонгало Б. М., профессор, доктор юридических наук, заведующий кафедрой гражданского права Уральской государственной юридической академии.

Легальное определение жилого помещения содержится в ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации. Одним из признаков жилого помещения является то, что оно (жилое помещение) является недвижимым имуществом. На первый взгляд выделения такого признака не требуется. Тем более что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) признает жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры (жилое помещение) недвижимостью (ст. 334, 549, 601). В силу ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав не недвижимое имущество и сделок с ним" жилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Однако в таком указании есть смысл. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ). К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т. п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды)). Именно это и подчеркнуто указанием на то, что жилым помещением, то есть вещью, являющейся объектом жилищных прав (ч. 1 ст. 15), признается помещение, относящееся к недвижимому имуществу. Признание жилого дома недвижимым имуществом по природе не вызывает сомнений. При характеристике других жилых помещений (часть жилого дома, квартиры, часть квартиры) в литературе высказываются различные точки зрения. Как представляется, многообразие позиций может быть сведено к трем концепциям. Концепция фикции. По мнению Е. А. Суханова, "жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т. е. по сути - СОСТАВНЫЕ (НЕСАМОСТОЯТЕЛЬНЫЕ) ЧАСТИ недвижимых объектов" <1> (выделено мной. - Б. Г.). И далее: "...законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой ЮРИДИЧЕСКУЮ ФИКЦИЮ, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства" <2>. В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: "Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова" <3>. -------------------------------- <1> Гражданское право: В 4 т. Т. I. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 405. <2> Гражданское право: В 4 т. Т. II. Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Волтерс Клувер, 2004. С. 70. <3> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М.: Статут, 2004. С. 49. Эта точка зрения имеет достаточно широкое распространение. См., например: Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М.: ТК Велби; Изд-во "Проспект", 2003. С. 256 (автор главы - А. П. Сергеев); Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. д-ра юрид. наук, проф. О. Н. Садикова. М.: Юридическая фирма "Контракт"; ИНФРА-М, 2006. С. 154 (автор главы - И. Ш. Файзутдинов).

Концепция пространства. Некоторое распространение имеет точка зрения, в соответствии с которой помещение есть пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход <4>. Впрочем, иногда "пространственная теория" выглядит по-иному: по мнению С. А. Степанова, "недвижимые вещи суть пространство, ограниченное "чужими" правами. Недвижимости неминуемо есть перераспределение субъективных прав" <5>. -------------------------------- <4> Дроздов И. А. Тенденции развития жилищного законодательства. В сб.: Труды по гражданскому праву: К 75-летию Ю. К. Толстого / Под ред. А. А. Иванова. М.: ТК Велби; Изд-во "Проспект", 2003. С. 133. <5> Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей. В сб.: Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. / Институт частного права. М.: Статут, 2006. С. 142. См. также: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 147 и сл.

В сущности, концепция фикции и концепция пространства - "близнецы-братья", поскольку та и другая базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а не исходя из естественных свойств. Концепция материального объекта. По мнению ряда исследователей, жилое помещение представляет собой вещь. Причем вещь недвижимую. К тому же недвижимую по природе <6>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <6> См., например: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: Фирма "СПАРК", 1995. С. 355, 358; Красавчиков О. А. Основы жилищного законодательства: предмет регулирования и юридическая природа. В сб.: Основы советского жилищного законодательства. Свердловск: УрГУ, 1981. С. 19 - 20; Маслов В. Ф. Право на жилище. Харьков: Вища школа, 1986. С. 20; Городов О. А. Жилищное право. М.: Юрайт, 2001. С. 12 - 13, 42; Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 13 - 19; Седугин П. И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: НОРМА, 1997. С. 48; Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. Б. М. Гонгало. М.: Изд-во "Проспект", 2004. С. 70 - 71 (автор комментария - П. В. Крашенинников).

В 60-е годы прошлого века Р. Саватье утверждал: "Юристы не обладают еще достаточными техническими представлениями, для того чтобы рассматривать право собственности на помещение прежде всего как право на пространство, ограниченное определенными координатами... Не это ли пространство является действительным имуществом, приобретаемым людьми, местом, в котором проходит их жизнь и в котором стены, пол и потолок являются только рамками? Не это ли пространство является в действительности (пусть не осознанным) объектом сделок и обязательств, касающихся недвижимого имущества?" <7>. Данная позиция, независимо от того, признавать ли ее правильной или не соглашаться с ней, становится понятной, если учесть, что вся работа Р. Саватье в целом пронизана идеей: "...всякое имущество, в сущности, выступает как право" <8>. И еще: "Утверждение о том, что любое имущество является недвижимым или движимым, - нелепая фикция" <9>. -------------------------------- <7> Саватье Р. Теория обязательств. М.: Прогресс, 1972. С. 63 - 64. <8> Саватье Р. Указ. соч. С. 55. <9> Там же. С. 60.

Такая позиция представляется логичной, если учесть исходную посылку Р. Саватье о дематериализации вещей (другое дело, стоит ли принимать эту логику). Чем же обусловлено существование указанных концепций в отечественной цивилистике? Традиционно жилое помещение признавалось предметом материального мира. Так, Г. Ф. Шершеневич указывал: "Отдавать в наем можно только вещи физические, как движимые, так и недвижимые" <10>. При характеристике обязанностей хозяина (наймодателя) отмечено, что "нанявшему квартиру для житья не может быть предоставлена лавка" <11>. Что же, Г. Ф. Шершеневич считал квартиру движимой вещью? О. А. Красавчиков, характеризуя объект жилищного отношения, отмечал: "Отграничение данного объекта от объекта всех иных имущественных (экономических) отношений, регулируемых гражданским правом, состоит в том, что таковым выступает локализованная часть "второй природы" (т. е. природы, созданной руками человека, которая материализована, овеществлена в виде известного сооружения, точнее, его определенного строительно-архитектурного компонента, в виде квартиры или комнаты, специально предназначенной для проживания" <12>. В. Ф. Маслов называл предметом договора найма жилого помещения "индивидуально-определенную вещь особого рода - жилое помещение" <13>. П. И. Седугин указывает: "Согласно ст. 130 ГК РФ здания (в том числе жилые помещения) относятся к недвижимости (недвижимому имуществу)" <14>. О жилых помещениях как недвижимости говорит П. В. Крашенинников <15>. -------------------------------- <10> Шершеневич Г. Ф. Указ. соч. С. 355. <11> Там же. С. 358. <12> Красавчиков О. А. Указ. соч. С. 19 - 20. <13> Маслов В. Ф. Указ. соч. С. 20. <14> Седугин П. И. Указ. соч. С. 48. <15> Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный). С. 70 - 71.

Справедливости ради надо отметить, что в большинстве своем о жилом помещении говорили как о вещи, не акцентируя на этом внимание (квалификация жилого помещения как вещи воспринималась как сама собой разумеющаяся). Как представляется, появление концепции фикции и концепции пространства есть следствие того, что начиная с 1988 г. появилась возможность иметь квартиры в собственности. Стало быть, потребовалось определить соотношение понятий "квартира" (или "помещение", "жилое помещение") и "жилой дом" (или "здание"). К тому же "реабилитация" категории "недвижимое имущество" <16>, естественно, повлекла дискуссию о том, что следует понимать под недвижимостью, и в частности считать ли недвижимостью жилые помещения (квартиры). Так, по мнению В. В. Чубарова, "признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически" <17>. По строгому счету, все сводится к понятию недвижимости. Ведь квартира (изолированная комната) всегда признавалась объектом правоотношений. И это никто никогда не оспаривал. До тех пор, пока в законодательстве не возродилось понятие недвижимости, и, естественно, мы обратились к уяснению содержания этого понятия. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (под ред. П. В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации - Спарк, 2001 (2-е издание, исправленное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <16> См. об этом: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 11 - 13. <17> Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. N 3. С. 41.

Недвижимостью признается земельный участок и все, что прочно связано с землей (ст. 130 ГК РФ). Безусловно, жилой дом имеет такую связь. А помещения, в нем находящиеся, висят в воздухе?! Собственно, жилой дом и состоит из помещений. Когда говорится о жилых помещениях как "составных (несамостоятельных) частях недвижимых объектов", то надо, очевидно, вспомнить, что эти самые объекты только из этих составных (якобы несамостоятельных) частей и состоят. Указание на то, что помещение есть пространство, ограниченное стенами, потолком и полом, само по себе верное. Точно так же, как, предположим, характеристика автомобиля как (движущегося) пространства, ограниченного кузовом автомобиля. И что из того? Это не вещь? Кстати, одноквартирный жилой дом, безусловно являющийся объектом недвижимости, также представляет собой часть пространства, ограниченную... И что из того?! Жилые помещения отвечают всем признакам вещей - это предметы материального мира, могущие быть в обладании человека и служащие удовлетворению его потребностей. Многоквартирный дом, конечно же, представляет собой недвижимое имущество (недвижимую вещь), поскольку он отвечает всем признакам, указанным в ст. 130 ГК РФ. Но в силу закона (Жилищного кодекса Российской Федерации) признаются права на такие объекты недвижимости, как помещения, являющиеся частями жилого дома, и общее имущество данного многоквартирного дома <18>. -------------------------------- <18> Д. И. Мейер указывал на то, что "разделение имуществ на недвижимые и движимые, принимаемое законодательством, соответствует природе вещей: все имущества, которые по природе их оказываются недвижимыми или движимыми, признаются такими и законодательством. Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей..." (Мейер Д. И. Русское гражданское право (в 2 ч.). По испр. и доп. 8-му изд. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2000. С. 160 - 161).

Затронутые здесь проблемы заслуживают отдельного и весьма обстоятельного рассмотрения. Но трудно удержаться от замечания более общего характера. До чего мы дожили? Если в советские времена фикция объявлялась чуждой (советскому) праву, то ныне мы охотно объявляем фикцией реально существующие вещи. По-видимому, скоро нас (юристов) люди, не искушенные в юриспруденции, попросту перестанут понимать: стоит жилой дом, люди в нем живут (влюбляются, женятся, детей рожают...), но права на этот дом не зарегистрированы, и юрист утверждает: "Дома нет!" Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную потребность. Не тут-то было. Оказывается, он приобрел нечто не существующее (или часть пространства). Стиль и язык закона, а также юридической науки не могут принципиально отличаться от обычного (обиходного) языка <19>. Поэтому, формулируя понятие недвижимого имущества, и жилого помещения в том числе, вряд ли правильно игнорировать общепринятые понятия. -------------------------------- <19> См.: Язык закона / Под ред. А. С. Пиголкина. М.: Юрид. лит., 1990. С. 14 - 15; Керимов Д. А. Законодательная техника: Научно-практическое и учебное пособие. М., 1998. С. 61.

------------------------------------------------------------------

Название документа