Суд вправе признать незаконными действия администрации по отказу в предоставлении субъекту малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендованного им помещения, если площадь помещения превышает предельные значения, установленные законом субъекта Федерации, но его часть может быть выделена как обособленный объект недвижимости

СУД ВПРАВЕ ПРИЗНАТЬ НЕЗАКОННЫМИ ДЕЙСТВИЯ АДМИНИСТРАЦИИ ПО ОТКАЗУ В ПРЕДОСТАВЛЕНИИ СУБЪЕКТУ МАЛОГО ИЛИ СРЕДНЕГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВА ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА НА ПРИОБРЕТЕНИЕ АРЕНДОВАННОГО ИМ ПОМЕЩЕНИЯ, ЕСЛИ ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ ПРЕВЫШАЕТ ПРЕДЕЛЬНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ, УСТАНОВЛЕННЫЕ ЗАКОНОМ СУБЪЕКТА ФЕДЕРАЦИИ, НО ЕГО ЧАСТЬ МОЖЕТ БЫТЬ ВЫДЕЛЕНА КАК ОБОСОБЛЕННЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

Е. В. ОБОЛОНКОВА

Оболонкова Е. В., старший научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 декабря 2009 г. по делу N А13-8523/2009. Предприниматель Колодкина Л. В. обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением к администрации г. Вологды (далее - администрация) о признании незаконными действий последней по отказу в предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендованного муниципального имущества общей площадью 1468,3 кв. м, как не соответствующих ст. 3, ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 г.); обязании администрации устранить допущенные нарушения путем предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. действий, направленных на заключение с предпринимателем договора купли-продажи названного имущества. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2008. N 30 (ч. 1). Ст. 3615.

Решением арбитражного суда от 21 августа 2009 г. в удовлетворении заявленных требований отказано, постановлением апелляционной инстанции от 5 октября 2009 г. и постановлением кассационной инстанции от 18 декабря 2009 г. указанное решение оставлено без изменения. Колодкина Л. В. в кассационной жалобе указала, что Федеральный закон от 22 июля 2008 г. не лишает субъекта малого или среднего предпринимательства возможности воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества в той части, в которой оно отвечает требованиям данного Закона; Законом не установлен запрет на разделение помещений для передачи в собственность части здания или помещения; суд не учел возможность разделения помещения площадью 1561,3 кв. м на два самостоятельных объекта площадью 1468,3 кв. м и 93 кв. м. Как следовало из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации (арендодатель) и предпринимателем Колодкиной Л. В. (арендатор) заключен договор от 4 февраля 1999 г. аренды нежилого помещения общей площадью 1561,3 кв. м, срок действия договора определен до 11 марта 2013 г. 3 марта 2009 г. Колодкина Л. В. обратилась к администрации с заявлением о предоставлении ей в собственность в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. арендуемых помещений площадью до 1500 кв. м, а помещения, превышающие по площади предельный размер, предусмотренный Законом Вологодской области от 25 сентября 2008 г. N 1832-ОЗ, просила предоставить в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" <1> (далее - Федеральный закон от 21 декабря 2001 г.). -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2002. N 4. Ст. 251.

В ответ администрация письмом от 7 апреля 2009 г. сообщила о невозможности предоставления преимущественного права на приобретение арендуемых помещений, поскольку их площадь превышает предельное значение площади, установленное Законом Вологодской области от 25 сентября 2008 г. N 1832-ОЗ, а Федеральным законом от 22 июля 2008 г. не предусмотрено разделение имущества, арендуемого субъектам малого и среднего предпринимательства, на объекты площадью менее установленного предельного размера. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, исходя из следующего. Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. Согласно п. 5 ст. 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22 июля 2008 г., вступившим в силу 5 августа 2008 г. В силу ст. 3 названного Закона (в редакции, действовавшей на момент обращения Колодкиной Л. В. с заявлением в суд в марте 2009 года) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, в том числе если площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади. Законом Вологодской области от 25 сентября 2008 г. N 1832-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты арендуемого имущества при реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности Вологодской области и в собственности муниципальных образований Вологодской области" предельное значение площади арендуемых помещений установлено в размере 1500,0 кв. м включительно. Поскольку площадь арендуемого предпринимателем помещения составляет 1561,3 кв. м и превышает установленное упомянутым Законом предельное значение площади арендуемых помещений, судебные инстанции посчитали отказ администрации в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения обоснованным и отказали в удовлетворении требования Колодкиной Л. В. Кроме того, суды при принятии своих актов отметили, что при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г., в том числе: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. Если площадь арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения превышает установленное предельное значение, названной нормой не установлена обязанность органа местного самоуправления после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате разделения. Материалы приведенного дела позволяют поставить и рассмотреть ряд вопросов. 1. Возможно ли отчуждение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", если площадь арендуемого помещения превышает предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации? Согласно ст. 3 Закона при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества (на момент обращения предпринимателя Колодкиной Л. В. в суд указанный срок составлял три года); 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" <1> перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4006.

Таким образом, если площадь арендуемого помещения превышает предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации, в том числе и незначительно, субъектом малого (среднего) предпринимательства не может быть реализовано преимущественное право на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном названным Федеральным законом. В то же время Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - информационное письмо от 5 ноября 2009 г. N 134) разъяснил, что Закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъекта Федерации (п. 12). Следовательно, Президиум, прибегнув к толкованию Закона, пришел к выводу, что площадь арендуемых помещений в совокупности может превышать предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации, что следует признать правильным. -------------------------------- <1> ВВАС РФ. 2009. N 12.

Необходимо отметить, что в рассматриваемом случае Колодкина Л. В. обратилась к администрации с заявлением о предоставлении ей в собственность как арендуемых помещений площадью до 1500 кв. м - в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 г., так и помещений, превышающих по площади предельный размер, предусмотренный Законом Вологодской области от 25 сентября 2008 г. N 1832-ОЗ, - в общем порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества", т. е. помещения в целом. 2. Возможна ли реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части нежилого помещения, если площадь арендуемого помещения в целом превышает предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации? Согласно положениям Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> нежилые помещения отнесены к объектам недвижимости как часть здания (ст. 1). Гражданский кодекс Российской Федерации закрепил особенности правового режима недвижимости: в силу п. 1 ст. 131 право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В связи с этим Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 5 ноября 2009 г. N 134 указал, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект. Таким образом, необходимым условием для применения правил, установленных Федеральным законом от 22 июля 2008 г., является существование нежилого помещения как обособленного объекта недвижимости. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

Более того, в п. 9 упомянутого информационного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал судам иметь в виду, что субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона от 22 июля 2008 г. частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи заявления о реализации права на его приобретение. Таким образом, Президиум Высшего Арбитражного Суда исходит из необходимости при формировании судами практики применения Федерального закона от 22 июля 2008 г. предоставления арендатору достаточно широких возможностей для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. 3. Существует ли у органа местного самоуправления (администрации) обязанность в случае, если площадь арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения превышает установленное предельное значение, после получения от арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения с тем, чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении помещения, образовавшегося в результате выделения? Федеральный закон от 22 июля 2008 г. такую обязанность для органа местного самоуправления прямо не предусмотрел, однако при возникновении определенных условий она у него может возникнуть <1>. -------------------------------- <1> Аналогичную позицию относительно возложения на публичного собственника соответствующей обязанности занимает Р. С. Бевзенко. См.: Комментарий к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 ноября 2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // ВВАС РФ. 2010. N 3. С. 105.

Следует учитывать, что согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в редакции, действовавшей до внесения в него изменений Федеральным законом от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ, правом обратиться с заявлением об учете изменений объектов недвижимости был наделен только собственник указанного объекта. В новой редакции, вступившей в силу с 1 марта 2010 г. (ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2009 г. N 334-ФЗ), с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости получили возможность обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица, но арендатор помещения среди указанных лиц, в отличие от арендатора земельного участка, также не упоминается. В связи со сказанным условиями для возникновения у органа местного самоуправления обязанности по разделению нежилого помещения могут стать: 1) наличие реальных возможностей для такого разделения и вместе с тем невозможность осуществления непосредственно субъектом малого или среднего предпринимательства действий по разделению; 2) выраженное арендатором намерение приобрести в собственность образовавшиеся в результате разделения помещения как обособленные объекты недвижимости. При этом возможно приобретение части помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 г., а другой части - на общих условиях, т. е. в порядке и по цене, которые предусмотрены Законом от 21 декабря 2001 г. "О приватизации государственного и муниципального имущества"; 3) отсутствие иных возможностей для приобретения на льготных условиях арендуемого субъектом малого или среднего предпринимательства помещения в собственность, площадь которого превышает предельные значения, установленные законом субъекта Федерации. Как представляется, при наличии указанных условий, а также с учетом разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда в п. п. 8 и 12 информационного письма от 5 ноября 2009 г. N 134, неосуществление органом местного самоуправления действий, направленных на разделение помещения, арендуемого субъектом малого (среднего) предпринимательства, следует рассматривать как воспрепятствование им реализации арендатором права на приобретение указанного имущества в собственность <1>. Соответственно, действия органа местного самоуправления, выразившиеся в отказе предоставить предпринимателю Колодкиной Л. В. преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в собственность, могли быть признаны судом незаконными. -------------------------------- <1> См. по этому вопросу также: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 января 2010 г. по делу N А56-9464/2009.

Более того, в случае, если бы Колодкина обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о разделении арендуемого ею помещения на два обособленных объекта недвижимости с целью последующего приобретения в собственность в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, т. е. реализации своего преимущественного права в отношении двух объектов, для отказа в удовлетворении ее просьбы оснований бы не было.

Название документа