Оспаривание повторных публичных торгов по реализации предмета ипотеки в связи с признанием первых публичных торгов несостоявшимися

ОСПАРИВАНИЕ ПОВТОРНЫХ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ ПО РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ В СВЯЗИ С ПРИЗНАНИЕМ ПЕРВЫХ ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ НЕСОСТОЯВШИМИСЯ

О. А. БЕЛЯЕВА

Беляева О. А., ведущий научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации, кандидат юридических наук.

(Дела N А03-1416/08-38, А03-11713/2007 Арбитражного суда Алтайского края)

1. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 24 апреля 2006 г. по делу N А03-16504/05-15 с ОАО "Чарышский маслосырзавод" в пользу Алейского отделения N 2301 ОАО "Сбербанк России" взыскано 5318731 руб. (сумма кредита, проценты за пользование кредитом, неустойка за просрочку уплаты кредита, неустойка за просрочку уплаты процентов). Кроме того, обращено взыскание на имущество ОАО "Чарышский маслосырзавод", заложенное по договору ипотеки от 1 ноября 2004 г. Согласно условиям договора ипотеки начальная продажная стоимость имущества установлена в сумме 5983180 руб. В рамках исполнительного производства N 1875/371/1/2006 судебным приставом-исполнителем 14 сентября 2006 г. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника - восемь объектов недвижимости. 26 июня 2007 г. Отдел судебных приставов Чарышского района заключил со специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице Алтайского филиала (далее - РФФИ) договор на реализацию арестованного имущества должника. По поручению РФФИ реализация имущества была поручена поверенной организации - ООО "Алтай-Комсервис". Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано 25 июля 2007 г. в газете "Бийский рабочий". В связи с отсутствием заявок протоколом заседания комиссии о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 26 августа 2007 г. торги по указанному имуществу были признаны несостоявшимися. В связи с этим возникла необходимость проведения повторных торгов со снижением начальной продажной цены имущества на 15%. ОАО "Чарышский маслосырзавод" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к РФФИ о признании недействительным названного протокола. В обоснование своих требований истец заявлял, что в нарушение норм Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <1> (далее - Закон об ипотеке) извещение о торгах в отношении заложенного имущества было размещено в газете "Бийский рабочий", которая не является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Данное извещение должно было публиковаться в газете "Алтайская правда". Торги были проведены не в селе Чарышское, а в селе Смоленское, т. е. не по месту нахождения заложенного имущества. Тем самым были ограничены возможности потенциальных покупателей на ознакомление с имуществом, выставленным на торги. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400.

По мнению истца, именно в связи с допущенными нарушениями правил проведения торгов для участия в торгах не было подано ни одной заявки, и торги были объявлены несостоявшимися. Истец, будучи должником в исполнительном производстве и собственником заложенного имущества, является лицом, чьи интересы затрагиваются при нарушении правил проведения торгов. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 4 апреля 2008 г., оставленным без изменения постановлениями вышестоящих судебных инстанций <1>, в иске отказано в связи со следующим. При организации торгов были нарушены требования ст. 57 Закона об ипотеке, однако действующим законодательством не предусмотрена возможность признания недействительными несостоявшихся торгов. В соответствии со ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По смыслу указанной нормы, недействительными могут быть признаны только состоявшиеся торги. Торги, объявленные несостоявшимися, не могут быть признаны недействительными. -------------------------------- <1> См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 июня 2006 г., Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 9 сентября 2008 г. N Ф04-5401/2008(11018-А03-16).

2. Между тем на основании протокола от 26 августа 2007 г. судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление о проведении повторных торгов в отношении заложенного имущества ОАО "Чарышский маслосырзавод" с начальной продажной стоимостью на 15% ниже первоначальной продажной стоимости. Проведение повторных торгов назначено на 6 ноября 2007 г. в селе Смоленское Смоленского района Алтайского края, объявление о проведении торгов опубликовано в газете "Алтайская правда" от 4 октября 2007 г. (N 294). На повторных торгах недвижимое имущество было выставлено восемью лотами. Заявки на участие в торгах и на приобретение здания производственного цеха с пристройками (лот N 3) поступили от трех покупателей: ОАО "Алейский маслосыркомбинат", В. И. Клепикова и индивидуального предпринимателя А. Э. Руф. На остальные лоты заявок организатору торгов не поступило. Победителем торгов по продаже здания производственного цеха с пристройками было признано ОАО "Алейский маслосыркомбинат", предложившее наибольшую цену. По результатам торгов между РФФИ и ОАО "Алейский маслосыркомбинат" подписан протокол от 6 ноября 2007 г. N 12/3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества. Истец вновь обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к РФФИ, ООО "Алтай-Комсервис" (организатору торгов) и ОАО "Алейский маслосыркомбинат" о признании недействительными повторных публичных торгов, проведенных 6 ноября 2007 г., и признании недействительным протокола о результатах торгов от 6 ноября 2007 г. N 12/3 по продаже арестованного имущества истца в пользу ОАО "Алейский маслосыркомбинат". В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены В. И. Клепиков, индивидуальный предприниматель А. Э. Руф, ОАО "Сбербанк России" в лице Алейского отделения N 2301, Управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю. Истец, ссылаясь на ст. 449 ГК РФ, ст. ст. 56 - 58 Закона об ипотеке, мотивировал свои требования тем, что первоначальные торги по реализации его имущества были проведены без надлежащего извещения, что привело к необоснованной продаже имущества на повторных торгах по цене ниже первоначальной. Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 октября 2008 г., оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г., в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что истцом не доказаны существенность допущенных нарушений при проведении торгов, а также нарушение интересов истца выявленными нарушениями при проведении торгов. Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой ссылался на следующие обстоятельства. Информационное сообщение о проведении первоначальных торгов 26 августа 2007 г. не было опубликовано в официальном информационном органе администрации Алтайского края, что повлекло отсутствие заявок и признание торгов несостоявшимися. Цена на заложенное имущество была снижена на 15% при проведении повторных торгов незаконно, поскольку первоначальные торги фактически не проводились вследствие ненадлежащего размещения информационного сообщения. Реальные убытки истца в связи с ненадлежащим проведением торгов составили минимум 381919 руб. 52 коп. Допущенные нарушения при проведении торгов 26 августа 2007 г. являются существенными, так как повлияли на цену имущества, реализованного на торгах 6 ноября 2007 г. Арбитражными судами не дано оценки доводам истца и представленным им доказательствам; вывод суда по делу N А03-1416/08-38 о том, что нарушения при проведении первоначальных торгов не затронули интересов истца, не может быть положен в основу судебных актов по настоящему делу, поскольку фактические обстоятельства изменились, снижение цены реализованного имущества судом по делу N А03-1416/08-38 не рассматривалось. В Постановлении от 24 марта 2009 г. N Ф04-1688/2009(2934-А03-11) суд кассационной инстанции отметил, что выводы судов о надлежащей публикации извещения о проведении торгов спорным имуществом не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, а потому нуждаются в дополнительной проверке. По перечисленным основаниям решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда были отменены, а дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края. 3. При новом рассмотрении дела требования истца были удовлетворены в полном объеме. На этот раз решение Арбитражного суда Алтайского края от 1 декабря 2009 г. впоследствии было оставлено в силе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2010 г. и Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28 мая 2010 г. К этому моменту в отношении истца уже было введено конкурсное производство, а одного из ответчиков суду пришлось заменить, поскольку РФФИ на момент повторного рассмотрения дела был ликвидирован, а его функциональным преемником стало Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) <1>. -------------------------------- <1> См.: пункт 10 Указа Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 г. N 724 "Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти" // СЗ РФ. 2008. N 20. Ст. 2290; п. 1 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 432 // СЗ РФ. 2008. N 23. Ст. 2721; распоряжение Правительства Российской Федерации от 28 июня 2008 г. N 947-р "О ликвидации специализированного государственного учреждения "Российский фонд федерального имущества" // СЗ РФ. 2008. N 28. Ст. 3388.

Вопросы оспаривания повторных публичных торгов по реализации заложенной недвижимости уже поднимались в предыдущих выпусках Комментария судебно-арбитражной практики <1>. По данному делу предстоит прокомментировать ситуацию, когда публичные торги по реализации заложенного имущества проводятся дважды, но и первоначальные, и повторные торги не достигают намеченной цели. Первые торги признаются несостоявшимися ввиду отсутствия заявок о приобретении имущества, а на повторных торгах удается продать имущество лишь по одному из восьми лотов. -------------------------------- <1> См.: Беляева О. А. Рассмотрение судами споров о торгах // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 15. М.: Юрид. лит., 2008. С. 153 - 161.

Комментированию подлежат следующие вопросы: 1) возможные способы оспаривания неправомерных действий организатора торгов, повлекших признание их несостоявшимися; 2) причинно-следственная связь между извещением о предстоящих публичных торгах по реализации предмета ипотеки и их результатами; 3) правомерность изменения предмета торгов на повторных публичных торгах в форме деления его на лоты; 4) правомерность признания недействительным протокола о результатах торгов. Следует подчеркнуть, что данные вопросы ни при первом, ни при повторном рассмотрении дела судами не исследовались, хотя, на наш взгляд, являются ключевыми.

1. Способы оспаривания неправомерных действий организатора торгов, повлекших признание торгов несостоявшимися

Приведенное дело интересно в первую очередь тем, что в современной судебно-арбитражной практике, по сути, сложился единообразный подход к рассмотрению требований об оспаривании торгов, признанных несостоявшимися. Практически всегда арбитражные суды следуют такой логике, что несостоявшиеся торги признать недействительными невозможно. По аналогии с тем, что невозможно признать недействительным незаключенный (несостоявшийся) договор <1>. Нельзя лишить правовой силы то, чего не было вовсе. С формальных позиций данный подход верен, поскольку оспаривать торги по мотиву недействительности можно в случае, когда, во-первых, они проведены, а во-вторых, проведены с нарушением правил, установленных законом. Поэтому суд первой инстанции, рассматривая требования истца о признании первоначально объявленных, но не проведенных торгов недействительными, верно истолковал положения ст. 449 ГК РФ. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное). ------------------------------------------------------------------ <1> По этому поводу интересно высказался М. И. Брагинский: "...несостоявшийся договор (незаключенный договор) - всегда "ничто", а недействительный - может быть "нечто". См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. М.: Статут, 2000. С. 310. В п. 7.2 Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. (ВВАС РФ. 2009. N 11), отмечается необходимость законодательно решить вопрос о самой возможности исков о признании договоров незаключенными (допускать ли вообще такой иск как самостоятельное средство правовой защиты или ограничить право стороны, принявшей исполнение от контрагента по договору, на предъявление такого иска), а в случае положительного решения вопроса определить правовые последствия признания договора незаключенным.

Другое дело, что эта норма касается лишь того случая, когда торги именно проведены и именно с процедурными нарушениями. Иными словами, торги признаются недействительными в тех случаях, когда были допущены нарушения, которые могли повлиять на результат торгов и правильность определения победителя. Поэтому при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен в совокупности оценить следующие обстоятельства: являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов? Как же быть с торгами, по тем или иным причинам признанными несостоявшимися? Представляется, что ст. 449 ГК является отнюдь не единственным правовым механизмом, который позволил бы защитить интересы истца в комментируемом деле. Нельзя оставлять без внимания тот факт, что во многих случаях организаторы торгов намеренно создают ситуации, при которых им не остается ничего другого, кроме как признать торги несостоявшимися. Как правило, сводятся эти ситуации либо к ненадлежащему информированию о предстоящих торгах, чтобы исключить подачу "нежелательных" заявок на участие в торгах, либо к отказу "нежелательным" участникам в допуске к участию в торгах <1>. -------------------------------- <1> Надо сказать, что требования о признании участником аукциона, объявленного несостоявшимся, как правило, судами не удовлетворяются. Так, обществу было отказано в допуске к участию в аукционе в связи с представлением в составе заявки копии, а не оригинала платежного поручения о перечислении задатка на счет организатора торгов. В связи с отсутствием заявок аукцион был объявлен несостоявшимся. Рассматривая заявление общества о признании незаконными действий организатора торгов, суд пришел к выводу об отсутствии у общества конкретного защищаемого субъективного права или законного интереса, которые могут быть восстановлены при удовлетворении заявления. Иными словами, суд решил, что невозможно признать заявителя участником аукциона, которого, собственно говоря, не было. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. по делу N А66-6770/2007.

Какие цели может преследовать организатор торгов, искусственно создавая условия для признания торгов несостоявшимися? Ответ на этот вопрос видится довольно простым. Существуют разнообразные основания для признания торгов несостоявшимися, но наиболее распространенные из них - отсутствие заявок для участия в торгах как таковых и подача только одной заявки. Нужно отметить, что отсутствие заявок на участие в торгах в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации прямо не названо в качестве основания для признания торгов несостоявшимися, однако оно представляется само собой разумеющимся. Данная ситуация описана в подп. 1 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, где сказано, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случае, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей. Если на участие в торгах не было подано ни одной заявки (не явились покупатели), должны проводиться повторные торги, а начальная продажная цена снижается на 15% <1>. -------------------------------- <1> Аналогичная норма об обязательном снижении начальной цены предмета торгов на вторичных торгах предусмотрена в ч. 2 ст. 92 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849). Схожим образом, правда, не в обязательном порядке, а лишь по усмотрению организатора торгов, регулируется снижение цены на повторных торгах согласно п. 32 Правил организации и проведения по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 (СЗ РФ. 2002. N 46. Ст. 4587).

Следовательно, на повторных торгах имеются более выгодные условия для приобретения реализуемого имущества, чем на первоначальных. Если на участие в торгах была подана только одна заявка, торги опять же должны признаваться несостоявшимися. Но здесь могут появиться определенные специфические последствия. Например, при признании несостоявшимися по данному основанию торгов, проводимых на право заключения государственного или муниципального контракта, заказчик получает право заключить контракт с участником, подавшим единственную заявку <1>. Поэтому в практике размещения государственных и муниципальных заказов весьма распространены случаи преднамеренных действий заказчика или по его поручению организатора торгов, направленных на срыв процедуры торгов с целью заключить договор со "своим" поставщиком (подрядчиком, исполнителем). -------------------------------- <1> См.: ч. 12 ст. 25, ч. 7 ст. 31.4, ч. 12 ст. 35, ч. 13 ст. 37, ч. 22 ст. 41.8, ч. 11 ст. 41.9 Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. I). Ст. 3105. Те же последствия в виде обязательного заключения договора аренды лесного участка или договора купли-продажи лесных насаждений с единственным участником аукциона предусмотрены в ч. 8 ст. 80 Лесного кодекса Российской Федерации, а также в абз. 2 п. 17 ст. 110 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190) относительно заключения договора купли-продажи предприятия между внешним управляющим и единственным участником, допущенным для участия в торгах.

Дискуссионный характер правовой позиции о невозможности оспаривания несостоявшихся торгов видится в том, что суды анализируют лишь саму процедуру торгов, оставляя без внимания ее последствия. Актуальным для практики является вопрос о том, на каком основании и какими способами могут быть оспорены неправомерные действия организатора торгов, следствием которых стало вынужденное проведение повторных торгов на измененных условиях. Проведение повторных публичных торгов в связи с признанием первоначальных торгов несостоявшимися, действия по признанию первоначальных торгов несостоявшимися, действия по снижению продажной цены имущества по причине признания первоначальных торгов несостоявшимися составляют единую процедуру торгов по принудительной реализации заложенного имущества. В то же время законодательство Российской Федерации прямо не предусматривает оспаривания этапов торгов в отдельности, в частности это касается требований о признании недействительными протоколов, составляемых в процессе проведения торгов, оспаривания отдельных действий организатора торгов. Вместе с тем решение организатора торгов, которым торги признаны несостоявшимися, представляет собой юридический факт. А потому адекватным способом защиты в данном случае согласно ст. 12 ГК является пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Проще говоря, в такой ситуации оспариваются не торги (ведь они не проводились), оспариваются неправомерные действия организатора торгов <1>. -------------------------------- <1> См. также: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М., 2005. С. 56 (автор комментария к ст. 12 - Н. И. Клейн).

В комментируемом деле единственно верным решением для истца стало инициирование второго судебного процесса, в котором он оспаривал повторные публичные торги со ссылкой на нарушения, допущенные при объявлении первоначальных торгов. Дополнительно отметим, что при повторном рассмотрении дела суду следовало бы также обратить внимание на разъяснения, данные в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" <1>. Речь идет о том, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск. Представляется, что эти разъяснения касаются не только договоров, но и торгов. Хотя торги не тождественны договору в буквальном смысле, но, как было отмечено раньше, прослеживается аналогия между несостоявшимися торгами и незаключенным договором. -------------------------------- <1> ВВАС РФ. 2009. N 9.

2. Причинно-следственная связь между извещением о предстоящих публичных торгах по реализации предмета ипотеки и их результатами

Процедура проведения публичных торгов по принудительной реализации имущества начинается с извещения о них. Предназначение надлежащего извещения о предстоящих торгах трудно переоценить. Оно является первым юридически значимым действием во всем механизме торгов, от него зависит не только легальность всей последующей процедуры их проведения, но и ответ на вопрос о том, достигнут ли торги своей цели, будет ли удовлетворен интерес заказчика торгов в их проведении. Целью проведения публичных торгов по продаже заложенной недвижимости является получение наиболее высокой цены за нее. Следовательно, извещение о предстоящих торгах направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в целях выявления среди них наилучшего предложения об условиях продажи (наиболее высокой цены). Опубликование извещения в ненадлежащем средстве массовой информации ограничивает доступность соответствующей информации для неопределенного круга лиц, влияет на количественный состав участников торгов и в конечном счете на стоимость продаваемой недвижимости. Тот факт, что при реализации заложенного имущества имело место ненадлежащее доведение информации о торгах, означает, что суд должен был установить, имеется ли причинно-следственная связь между ненадлежащим доведением информации и отсутствием заявок на участие в первых торгах. Ведь если первоначальные торги признаны несостоявшимися вследствие незаконных действий организатора торгов, то возникают обоснованные сомнения по поводу действительности повторных торгов и снижения первоначальной цены имущества на них. Представляется, что подобные нарушения носят существенный характер и напрямую затрагивают имущественные права должника в исполнительном производстве (истца в комментируемом деле). Применительно к ипотечным торгам четко определено, что извещение о торгах должно быть опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке). С недавних пор эта информация должна в обязательном порядке еще и размещаться в сети Интернет <1>. -------------------------------- <1> См.: Правила направления информации о публичных торгах по продаже в ходе исполнительного производства заложенного недвижимого имущества для размещения в сети Интернет, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июня 2009 г. N 526 // СЗ РФ. 2009. N 26. Ст. 3200.

Следует отметить и более серьезную проблему, связанную с проведением публичных торгов по продаже арестованного имущества в исполнительном производстве, но уже вне связи с ранее возникшей ипотекой. Дело в том, что правила проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства разнятся в зависимости от того, идет ли речь об обычном обращении взыскания на имущество должника, либо взыскание обращается именно на предмет ипотеки. В этой части действующее законодательство представляется непоследовательным, а правила проведения публичных торгов требуют унификации. Так, специализированная организация (организатор торгов) обязана в 10-дневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи разместить информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования <1>, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации (ч. 1 ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве"). Однако законодательством не предусмотрено, что информационное сообщение о торгах должно быть опубликовано в конкретном средстве массовой информации с конкретным тиражом <2>. Поэтому какой-либо единообразной практики рассмотрения споров, обусловленных ненадлежащим извещением о предстоящих публичных торгах, в России не выработано. В одних случаях суд признает размещение информации о торгах на интернет-портале специализированной организации второстепенным способом извещения по сравнению с публикацией в местном средстве массовой информации. В других - наличие экземпляра местной газеты, в которой опубликовано извещение о торгах, в центральной городской библиотеке суд считает надлежащим способом доведения информации о торгах до неопределенного круга заинтересованных лиц <3>. -------------------------------- <1> Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3448) информационно-телекоммуникационная сеть - это технологическая система, предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с использованием средств вычислительной техники. <2> См.: Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержденный распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29 ноября 2001 г. N 418 // СПС "КонсультантПлюс". <3> См.: Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28 мая 2007 г. по делу N КГ-А40/3393-07; Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 июля 2009 г. по делу N А42-4036/2008; Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 февраля 2009 г. по делу N А31-1390/2008-17; и проч.

С учетом этого представляется крайне необходимой конкретизация требований к извещению о публичных торгах в Федеральном законе "Об исполнительном производстве", которая должна быть осуществлена по аналогии с правилами, установленными в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке. Нецелесообразно определять тиражность средства массовой информации, следует закрепить, что таким изданием должен быть официальный информационный орган органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Нужно, чтобы все заинтересованные лица заранее знали, в каком издании может быть доступна информация о предстоящих публичных торгах. Не следует сбрасывать со счетов информирование посредством сети Интернет. Трудно сказать, что должно быть первостепенным, какому способу информирования следует отдавать предпочтение в случае, скажем, противоречий в содержании печатного извещения и извещения, размещенного на интернет-портале. Однако в связи с широким распространением Интернета, увеличением числа пользователей этой сети суды должны учитывать, что в ряде случаев информация, размещенная в сети Интернет, может оказаться более доступной для широкого круга лиц, нежели газета, поступающая по подписке в библиотеку. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (п. п. 2, 3 ст. 57 Закона об ипотеке). Вопреки этому спорные торги оба раза проводились в другом населенном пункте. Истец обоснованно ссылался на то, что проведение торгов не в месте нахождения заложенных объектов недвижимости снижает интерес к предмету торгов, уменьшает возможности для оперативного ознакомления с ним. Таким образом, нарушение правил об извещении о предстоящих торгах, а также о месте их проведения в совокупности дает основания полагать, что неправомерными действиями организатора торгов причинен ущерб интересам истца (должника в исполнительном производстве), а проведения повторных торгов, возможно, удалось бы избежать, если бы названных нарушений не было.

3. Можно ли изменить предмет торгов в форме его разделения на лоты при проведении повторных публичных торгов?

На первоначальных торгах заложенное имущество было выставлено на продажу единым лотом, а повторные торги проводились уже по восьми лотам в отдельности. Очевидно, что организатор торгов стремился повысить эффективность проведения торгов, поскольку наличие нескольких лотов увеличивает количество потенциальных победителей, ведь в отношении каждого лота должен заключаться отдельный договор. Следовательно, чем больше лотов, тем больше потенциальных победителей внутри одних торгов. Формирование лотов должно обеспечивать заключение договора на максимально выгодных для заказчика торгов условиях. С одной стороны, проведение торгов единым лотом позволяет сразу реализовать (приобрести) все имущество (работы, услуги). С другой стороны, крупный (единый) лот способен отпугнуть претендентов, у которых нет денежных средств или иных возможностей для исполнения соответствующего договора. Вместе с тем при проведении торгов на продажу имущества разбивка на лоты влечет еще и риск того, что неликвидное имущество не будет востребовано. Поэтому нельзя с уверенностью утверждать, что проведение торгов по лотам в отдельности сулит заказчику исключительно выгоды. В большинстве случаев заказчик самостоятельно принимает решение о том, какие товары должны быть включены в лот. Ограничения по формированию лотов в виде запрета на включение в состав одного лота продукции, технологически или функционально не связанной с предметом торгов (ч. 3 ст. 17 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" <1>), к ипотечным торгам не применяются, они касаются лишь торгов, проводимых в сфере размещения государственных и муниципальных заказов. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3434.

Общих правил о порядке проведения торгов с разбивкой на лоты действующее законодательство не содержит, специальному регулированию этот вопрос подвергнут лишь в нормах Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" <1> (далее - Закон о размещении заказов). -------------------------------- <1> Так, если при размещении заказа выделяются лоты, то в отношении каждого из них в извещении о проведении конкурса или аукциона, в конкурсной документации, документации об аукционе отдельно указываются предмет, начальная (максимальная) цена, сроки и иные условия поставки товаров, выполнения работ или оказания услуг. Участник размещения заказа подает заявку на участие в конкурсе или аукционе в отношении определенного лота. В отношении каждого лота заключается отдельный государственный или муниципальный контракт (ч. 2.1 ст. 10 Закона о размещении заказов). Исключением из правила "один лот - одна заявка - один контракт" являются поисковые научно-исследовательские работы (подп. 8.3 ч. 4 ст. 22, ч. 6 ст. 25 и проч. Закона о размещении заказов).

В комментируемом деле само по себе разделение предмета торгов по реализации заложенной недвижимости на лоты особых сложностей у организатора торгов не вызвало, ведь на торги были выставлены отдельные объекты недвижимости, обладающие индивидуально-определенными признаками. Однако сложилась такая ситуация, когда заявки на участие в повторных публичных торгах были поданы исключительно по одному лоту. Иными словами, при первоначальной продаже имущества единым лотом желающих приобрести его целиком не нашлось, а повторные торги по продаже того же имущества были признаны состоявшимися лишь по одному лоту (лоту N 3), по остальным лотам заявок не последовало вовсе. Хотя повторные публичные торги проводились в условиях надлежащего извещения о них, к тому же первоначальная цена заложенного имущества была снижена на 15% по сравнению с первоначальными торгами. В связи с этим можно предположить, что по оставшимся семи лотам ипотека была прекращена. Ведь, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке). В целом намерения организатора торгов реализовать на торгах хоть какое-то имущество должника (истца) понятны и, собственно говоря, соответствуют целям его привлечения для оказания соответствующих услуг. Однако возникает другая немаловажная проблема: можно ли при проведении повторных публичных торгов изменить какие-либо их условия помимо начальной цены? В извещении о предстоящих публичных торгах указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке). Если обратиться к п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке, то нужно прийти к неизбежному выводу о том, что повторные публичные торги проводятся ровно в том же порядке, что и первоначальные, за исключением допустимого снижения начальной цены на 15%. Если предмет торгов разделен на лоты, то каждый лот - своеобразные мини-торги, общей для всех лотов является процедура проведения торгов, однако торговаться нужно по каждому лоту в отдельности, заявку на участие следует также подавать в отношении конкретного лота. Представляется неверной подача одной заявки в отношении двух и более лотов. Хотя эта ситуация законодательством не регулируется (кроме сферы размещения публичных заказов, что было отмечено ранее), именно такой подход позволяет, на наш взгляд, конкурсной или аукционной комиссии объективно допускать или не допускать заявки для участия в торгах, а также выявить победителя в торгах именно по конкретному лоту <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13 января 2009 г. N Ф08-8112/2008 по делу N А32-25384/2007-14/560.

Таким образом, есть существенная разница между предметом и начальной ценой предмета торгов в виде торга за приобретение восьми объектов недвижимости одновременно и торга, на котором можно приобрести лишь один из восьми лотов. Поэтому при всей его привлекательности разделение предмета торгов на отдельные лоты на повторных публичных торгах может квалифицироваться только как неправомерное изменение условий торгов, не предусмотренное действующим законодательством. В этой части организатор торгов также нарушил требования Закона об ипотеке, что служит дополнительным основанием для квалификации повторных торгов как недействительных <1>. -------------------------------- <1> О спорах, связанных с разделением предмета торгов на лоты, см. также: Беляева О. А. Обзор практики разрешения споров, связанных с признанием торгов недействительными // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 13. М.: Юрид. лит., 2006. С. 102 - 104.

Отметим и еще одно нарушение Закона об ипотеке, которое было допущено организатором торгов, однако истец о нем в своих требованиях не заявлял. Речь идет о сроке проведения повторных торгов. В комментируемом деле первоначальные торги были назначены на 26 августа 2007 г., а повторные - на 6 ноября 2007 г., период времени между этими датами составляет более двух месяцев. В то же время согласно п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке повторные публичные торги должны проводиться не позднее чем через месяц после объявления несостоявшимися первых публичных торгов. Следовательно, и в процессе подготовки, и в ходе проведения торгов по продаже заложенной недвижимости организатором торгов было допущено множество серьезных нарушений норм Закона об ипотеке. И хотя многие вопросы, затронутые в комментарии к настоящему делу, не были предметом рассмотрения судебных инстанций, тем не менее при повторном рассмотрении комментируемого дела судом первой инстанции было принято верное решение - результаты торгов были лишены юридической силы (признаны недействительными).

4. Правомерно ли признавать недействительным протокол о результатах торгов?

В комментируемом деле суд не только лишил спорные торги юридической силы, но и признал недействительным протокол от 6 ноября 2007 г. N 12/3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества, подписанный РФФИ и ОАО "Алейский маслосыркомбинат" (победителем торгов по одному из лотов). По большому счету, перед нами одна из нерешенных проблем оспаривания торгов: может ли в качестве самостоятельного предмета оспаривания в судебном порядке выступать протокол аукционной (конкурсной) комиссии? По содержанию этот документ направлен на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Применимы ли в связи с этим положения о сделках к оспариванию протоколов, составляемых аукционной (конкурсной) комиссией? В судебно-арбитражной практике встречаются разные мнения на этот счет. В некоторых случаях суд приравнивает протоколы к сделкам, считая, что они могут быть предметом самостоятельного оспаривания по иску заинтересованного лица <1>. -------------------------------- <1> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2007 г. N Ф04-58/2007(30975-А75-11) по делу N А75-4671/2006. В науке также имеются сторонники этого подхода. Так, по мнению И. А. Андреева, выбор победителя по итогам конкурсного правоотношения является односторонней сделкой, а протокол, фиксирующий результаты оценки и сопоставления конкурсных заявок, - формой указанной сделки. См.: Андреев И. А. Заключение договора оказания финансовых услуг субъекту естественной монополии посредством открытого конкурса в гражданском праве Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2009. С. 11.

Вместе с тем сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ), в то время как протокол - документ, а не действие. Хотя протокол о результатах торгов имеет силу договора (п. 5 ст. 448 ГК), это не следует понимать как придание ему тех же юридических последствий, что и традиционному договору. То, что законом ему придана сила договора по справедливому мнению К. Б. Фрадкина, не тождественно приданию протоколу юридической природы договора, т. е. юридического факта <1>. -------------------------------- <1> См.: Фрадкин К. Б. Анализ некоторых ошибок, совершаемых при оспаривании итогов торгов // Арбитражная практика. 2009. N 1. С. 62.

Более того, для квалификации того или иного документа в качестве сделки важно иметь в виду, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, но аукционная (конкурсная) комиссия к таковым не относится. Так, Арбитражный суд Архангельской области в решении от 14 сентября 2007 г. по делу N А05-6389/2007 отметил, что, поскольку конкурсная комиссия не является юридическим лицом, арбитражный суд не может рассматривать спор о признании недействительным протокола, составленного указанной комиссией. Как уже говорилось выше, этапы организации и проведения торгов законом не разграничены. Поэтому независимо от того, на каком этапе были допущены нарушения, защита прав заинтересованных лиц осуществляется, как правило путем предъявления иска о признании торгов недействительными (ст. 449 ГК). В комментируемом деле протокол о результатах торгов подписывался не аукционной комиссией, непосредственно проводившей торги, а РФФИ, т. е. юридическим лицом. В п. 5 ст. 448 ГК разграничиваются два вида протоколов о результатах торгов: протокол, который имеет силу договора, и протокол, после составления которого должен быть подписан договор. Иными словами, протокол может быть тождествен договору, а может ему лишь предшествовать. По всей видимости, отдельного договора купли-продажи РФФИ и победитель торгов не заключали, воспользовавшись нормой п. 5 ст. 448 ГК о том, что протокол имеет силу договора. А потому, указав в резолютивной части решения на недействительность названного протокола, суд первой инстанции, по сути, руководствовался нормой п. 2 ст. 449 ГК о том, что признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Критически оценивая диспозицию п. 5 ст. 448 ГК, уместно задаться вопросом о разграничении торгов, направленных на продажу (приобретение) имущества, и торгов, предметом которых выступает лишь право на заключение какого-либо договора. Представляется, что выявить эти различия весьма проблематично. Если проводятся публичные торги по реализации предмета ипотеки, на который было обращено взыскание, что именно в этом случае является предметом торгов: собственно продажа заложенного имущества или право на заключение договора купли-продажи? Если на торгах заложенное имущество непосредственно продается, то протокол о результатах торгов является достаточным документом для оформления перехода права собственности к покупателю (победителю торгов). Если же победитель торгов приобретает только право на заключение договора купли-продажи имущества, то протокола недостаточно, необходимо заключение соответствующего договора в установленные законом или извещением сроки. Вместе с тем правовая природа протокола о результатах торгов по реализации заложенного имущества определена Законом об ипотеке совсем иначе, чем нормами ГК РФ. Согласно п. 8 ст. 57 Закона протокол о результатах торгов служит лишь основанием для заключения договора купли-продажи предмета ипотеки. Во-первых, непосредственно в день проведения торгов их организатор и лицо, предложившее наиболее высокую цену, подписывают протокол о результатах торгов. Во-вторых, в течение 5 дней после окончания торгов победитель торгов обязан внести покупную цену за вычетом ранее внесенного им задатка. В-третьих, в течение 5 дней с момента внесения покупной цены организатор торгов и их победитель заключают договор купли-продажи (п. п. 6 - 8 ст. 57 Закона об ипотеке). Таким образом, возникновению договорных отношений предшествуют не только оформление протокола, но и полная оплата приобретенного на публичных торгах имущества <1>. -------------------------------- <1> См. также: Беляева О. А. Рассмотрение судами споров о торгах // Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 15. С. 153 - 161; Она же. Оформление результатов торгов // Предпринимательское право. 2010. N 1. С. 24 - 28.

Отметим, что в п. 1 ст. 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> протокол о результатах торгов прямо не назван в качестве документа, выступающего основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Вместе с тем приведенный в указанной норме перечень документов заканчивается словами "...иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав". В связи с этим следует присоединиться к справедливому мнению Н. И. Клейн о том, что правоустанавливающими документами, представляемыми на государственную регистрацию, являются протокол о результатах торгов, договор продажи недвижимости и передаточный акт <2>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. <2> Научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный) / Отв. ред. М. Г. Масевич. М., 1999. С. 153.

Таким образом, суду следовало признавать недействительным не протокол о результатах публичных торгов, а заключенный на основании его договор продажи недвижимости, если таковой действительно был заключен между РФФИ и победителем торгов.

------------------------------------------------------------------

Название документа