О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан

О ПРИЗНАКАХ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРЕДНАЗНАЧЕННОСТИ И ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ ГРАЖДАН

П. В. МАКЕЕВ

Макеев П. В., кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, член Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России".

Определение понятия жилого помещения всегда вызывало множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее - ЖК РФ) споры только усилились. Это вполне можно понять, учитывая, что дефиниция понятия жилого помещения в ЖК РФ нормативно сформулирована впервые <1>. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как верно отмечает автор, жилое помещение является объектом недвижимого имущества. Следовательно, домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей) и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды). Вместе с тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 15.03.2006 N Ф08-796/2006-364А по делу N А32-30097/2005-5/390-36АЖ установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО "Тополек" переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан. Таким образом, судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Рассмотрим признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, его взаимную связь с признаком предназначенности, а также соотношение категорий предназначенности и назначения. Буквальное толкование частей 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ показывает, что определение пригодности жилого помещения представляет собой некоторую процедуру, по итогам прохождения которой помещение, соответствующее требованиям, установленным Правительством РФ и другими федеральными законами, становится жилым. Однако уже при первом рассмотрении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение о признании помещения жилым) <2>, а именно пунктов 2 и 3, становится очевидным, что предусмотренные в нем требования, предъявляемые к жилым помещениям, применяются лишь в отношении объектов, юридически возникших и эксплуатируемых как жилые. В этом смысле процедура проверки соответствия жилого помещения требованиям, предусмотренным в указанном Положении, т. е. определение его пригодности, используется лишь для целей проверки сохранения (утраты) правового режима жилого помещения. -------------------------------- <2> СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 702.

Позволяет ли ссылка на федеральные законы <3> с уверенностью сказать, что помещение, которое будет соответствовать установленным в них требованиям, станет жилым? -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М. Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М. Ю., 2007. ------------------------------------------------------------------ <3> Ряд авторов, таких, как М. Ю. Тихомиров (см.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2008. С. 24), И. А. Фаршатов (см.: Фаршатов И. А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). М.: Городец, 2006. С. 78), называют в качестве таких федеральных законов Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (СЗ РФ. 05.04.1999. N 14. Ст. 1650) и Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании" (СЗ РФ. 30.12.2002. N 52 (ч. 1). Ст. 5140).

Представляется, что помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению <4>. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т. е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т. е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения. -------------------------------- <4> Строительные, санитарные и другие правила и нормы (СНиПы, СанПиНы и т. д.) действуют до вступления в силу соответствующих технических регламентов (см.: ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 N 184-ФЗ (в ред. от 18.07.2009) "О техническом регулировании"; письмо Госстроя РФ от 22.12.2003 N ЛБ-8381/9 "О порядке реализации отдельных положений Федерального закона от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ "О техническом регулировании" в градостроительной деятельности и в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений" // Нормирование в строительстве и ЖКХ. 2004. N 1).

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения? В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых <5>, пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь, другая группа ученых <6> выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность <7>. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения <*>. -------------------------------- <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства"; Фаршатов И. А. Указ. соч. С. 78; Дроздов И. А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 14. <6> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В. М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В. П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. С. 168; Кузьмина И. Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 30. <7> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. N 2. С. 43. <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. По мнению Конституционного Суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. N 7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

И. Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, "предназначенность помещения для жилищных целей - изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан" <8>. -------------------------------- <8> Кузьмина И. Д. Указ. соч. С. 30.

Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ (далее - ГрК РФ)) <9>. В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан. -------------------------------- <9> СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.

Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т. е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан. В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела II Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания. Автор не согласен с И. Д. Кузьминой в том, что "...непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности...", а "...утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения" <10>. Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу части 2 статьи 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится. -------------------------------- <10> Кузьмина И. Д. Указ. соч. С. 30.

И. А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. "Предназначенность, - пишет автор, - не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое" <11>. -------------------------------- <11> Дроздов И. А. Указ. соч. С. 14.

Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А. В. Халдеев. "Объективность данного свойства (предназначенности), - пишет автор, - в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах... набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды" <12>. Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, нежилое помещение, переведенное из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т. е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания. -------------------------------- <12> Халдеев А. В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 112.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения. В юридической литературе дискуссионным является вопрос о том, через какие правовые категории должны определяться предназначенность и пригодность: через постоянное или временное проживание граждан? Указанная дискуссионность во многом обусловлена несовершенством законодательства. Так, в части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т. е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года <13> ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании. Аналогичным образом выглядят и нормы Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (далее - ГК РФ <14>) <15>. -------------------------------- <13> Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. <14> СЗ РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301. <15> Отсутствие в статье 288 ГК РФ указания на предназначенность для постоянного проживания позволило ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. "Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию "пригодность для постоянного проживания граждан", и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию "предназначенность для проживания людей" (Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. N 2. С. 43). Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях повышены (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 740).

По утверждению М. Ю. Тихомирова, "положения статьи 17 ЖК РФ логичны, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения" <16>. Данное утверждение не вызывает сомнений, если речь идет о характере использования жилого помещения. Однако статья 17 ЖК РФ, используя термин "предназначенность", указывает не на характер использования, а на признак жилого помещения, т. е. на характеристику объекта. Учитывая этот факт, С. П. Гришаев пишет: "Нельзя не обратить внимания на то, что в части 1 статьи 17 ЖК РФ отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям части 2 статьи 15 ЖК РФ. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке" <17>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М. Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М. Ю., 2007. ------------------------------------------------------------------ <16> Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / Под ред. М. Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2008. С. 24. <17> Гришаев С. П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС "Гарант: Версия Эксперт".

Действительно, именно постоянное <18>, а не временное проживание граждан позволяет признать объект жилым. "Помещение считается жилым, - пишет В. Н. Литовкин, - если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано - для постоянного или временного проживания" <19>. На постоянное проживание как основу понятия жилого помещения указывали также В. В. Витрянский, С. Б. Иванников, И. Д. Кузьмина, А. В. Халдеев, А. М. Эрделевский и другие <20>. -------------------------------- <18> Постоянное проживание в качестве основы понятия жилого помещения широко используется в романо-германской правовой системе. Так, в немецком законодательстве понятие жилого помещения раскрывается через фактическую и юридическую предназначенность и пригодность к длительному проживанию (§ 17 Gesetz ber die soziale Wohnraumfrderung vom 13. September 2001 (BGBI. I S. 2376). URL: http://bundesrecm. juns. de/wofg/ (дата обращения: 04.08.2007)). <19> Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юристъ, 2004. С. 346. <20> См.: Иванников С. Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. 2006. N 12. С. 29; Халдеев А. В. Указ. соч. С 112; Кузьмина И. Д. Указ. соч. С. 30; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 204; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / Под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС "КонсультантПлюс: КомментарииЗаконодательства".

Полагаем, что именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого <21>. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания. -------------------------------- <21> Требования, предъявляемые к жилому помещению, определены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные (Введ. 2003-10-01. М.: Госстрой России, ФГУП ЦПП, 2004), СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные, СанПиН 2.1.2.1002-00. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (Введ. 2001-07-01 // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. 2001. N 2) и в других правилах и нормах.

В этой связи вызывает критику утверждение ряда авторов <22> о том, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного проживания, при отнесении к последним жилые помещения специализированного фонда. Если говорить о жилом помещении, предназначенном для временного проживания, пригодность такого помещения, очевидно, также должна определяться через временное проживание граждан. В противном случае было бы нелогично задавать при строительстве объекту предназначение - временное проживание, а при вводе предъявлять к объекту требования постоянного проживания. -------------------------------- <22> См.: Корнилова Н. В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. 2007. N 3. С. 6; Качалова И. В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03. М., 2006. С. 6.

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю. О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения, не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан <23>. Подобная точка зрения является результатом объективной невозможности сопоставить, с одной стороны, признак пригодности для постоянного проживания в определении понятия жилого помещения (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), а с другой - признак предназначенности для временного проживания специализированного жилого помещения (глава 9 ЖК РФ). -------------------------------- <23> См.: Гаврилова Ю. О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Российский военно-правовой сборник N 7: Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. Вып. 66. М.: За права военнослужащих, 2006. С. 152, 153.

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, <24> показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования. -------------------------------- <24> СЗ РФ. 06.02.2006. N 6. Ст. 697.

Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением) требования к специализированному жилому помещению. Однако указанные специфические требования, по мнению В. А. Лапача, "лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения. В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения" <25>. -------------------------------- <25> Лапач В. А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. N 8. С. 19.

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения - постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения - временное проживание отдельных категорий граждан <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Действительно, следует согласиться с автором в том, что помещения специализированного жилищного фонда являются жилыми помещениями и к ним применимо определение, закрепленное в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и устанавливающее критерий именно постоянного проживания. Еще одним аргументом в пользу того, что специализированные жилые помещения должны быть предназначены для постоянного проживания, является то обстоятельство, что временность проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена не требованиями, установленными санитарными и техническими правилами и нормами к самим жилым помещениям (в отличие, например, от некоторых строений на дачных участках, в которых в связи с отсутствием отопления проживать можно только временно, в дачный сезон), а спецификой условий и основания предоставления специализированных жилых помещений, в частности, на ограниченный временем период работы или учебы; спецификой субъектного состава. Кроме того, как показывает практика, наниматели проживают в специализированных жилых помещениях достаточно длительный срок, который может быть равен и периоду жизни.

В связи с этим полагаем, что, как и пригодность, предназначенность жилого помещения должна определяться через постоянное проживание граждан <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Дмитрий Карпухин, к. и.н. Проблема, исследуемая автором, является актуальной, потому что в действующих нормативных актах наряду с понятием "жилое помещение" используются термины "жилое строение", "жилище". Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением "жилое помещение" и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. "Жилое строение" - это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. "Жилище" - это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания. Следовательно, данные термины не должны трактоваться как тождественные, исходя из аналогии закона в жилищных правоотношениях.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в статьях 93 - 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяются через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование категорий "назначение" и "предназначенность" в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ) <26>, определяя категории земель, оперирует назначением, правда, с оговоркой на целевой характер (статья 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ). -------------------------------- <26> СЗ РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.

На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория "назначение" раскрывается через категорию предназначенности. Действующее законодательство, используя категории "назначение" и "предназначение", не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях "назначение" и "предназначение" и об их соотношении друг с другом. В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С. И. Ожегова "назначение - цель, предназначение, область, сфера применения кого/чего-нибудь", "предназначение - то, что предопределено, предначертано кому-нибудь" <27>. Согласно толковому словарю Т. Ф. Ефремовой "назначение - цель, задача, предназначение", "предназначение - то, что определено, предназначено кому-л., назначение" <28>. Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение - назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке "пред-", которая указывает на предшественность, предопределенность, т. е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта. -------------------------------- <27> См.: Ожегов С. И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л. И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 654. <28> См.: Ефремова Т. Ф. Современный толковый словарь русского языка. В 3 т. Т. I. М.: Аст; Астрель, 2006. С. 768.

Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т. е. определяет его функциональную характеристику - постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (статьи 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан. Подводя итог сказанному, следует отметить следующее: во-первых, поскольку предназначенность наравне с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, во-вторых, учитывая, что именно наличие такой основы жилого помещения, как постоянное проживание граждан, и приводит к определению правового режима помещения как жилого, предназначенность жилого помещения, как и пригодность, должна определяться через постоянное проживание граждан. В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции часть 2 статьи 15 ЖК РФ: "2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)". При этом в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ и назначения в статье 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование статьи 17 ЖК РФ предлагается изменить: "Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением", а часть 1 статьи 17 ЖК РФ признать утратившей силу. Также, исходя из того что предназначенность для временного проживания граждан как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения - постоянное проживание граждан, а лишь указывает на цель использования жилого помещения - временное проживание отдельных категорий граждан, и в целях устранения противоречий части 2 статьи 15 и главы 9 ЖК РФ предлагается в пункте 2 части 3 статьи 19, статьях 93 - 98 ЖК РФ слова "предназначены" заменить словами "используются". Более того, в этом случае, соответственно, отпадает необходимость и в использовании категории "назначение" для специализированных жилых помещений. По этой причине "Назначение..." в наименованиях статей 93 - 98 ЖК РФ предлагается заменить на "Цели использования...".

Название документа Интервью: Быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь ("Жилищное право", 2010, N 11) Текст документа

БЫСТРО И ЗА ХОРОШИЕ ДЕНЬГИ КВАРТИРУ СЕЙЧАС НЕ ПРОДАШЬ

В. ЛАМИН

Ламин Вадим, руководитель отдела аренды элитных квартир компании "Penny Lane Realty".

Кор.: Вадим Валентинович, какую квартиру можно назвать элитной? - Понятие элитности достаточно размыто. Собственники жилья считают элитной любую квартиру, расположенную в центре города: на Арбате, Остоженке, Тверской, в районе Патриарших прудов, мало-мальски подготовленную к аренде. Для нанимателей имеет значение наличие огороженной территории, подземной парковки, охраны, удобная планировка и хорошая отделка помещений, достойный уровень сантехники и мебели. Поэтому рынок распадается на два сегмента: так называемые исторические дома и так называемые евродома - современные жилые комплексы. Нужно понимать, что расположенные в центре здания сталинской и дореволюционной постройки, даже полностью реконструированные, иногда технически не могут обладать всеми признаками элитности. Случается, что невозможно оборудовать парковку под домом, создать в нем централизованную систему вентилирования или обеспечить каждую спальню санузлом. Для большинства нанимателей это важно. Но отсутствие современных удобств компенсируется большими площадями, высокими потолками, исторической аурой места.

Кор.: Существует ли мода на элитные квартиры? - Безусловно. Некоторое время назад, например, повышенным спросом пользовались дома, связанные с именами советских партийных деятелей, деятелей культуры и науки. Речь идет, в частности, о доме, в котором жили Брежнев и Андропов, о "Доме на набережной". Осенью этого года наблюдается другая тенденция. В первую очередь сдаются квартиры с минималистской "скандинавской" отделкой: открытая планировка, светлые поверхности, минимум мебели, максимум пространства. Потенциальные арендаторы квартир стоимостью от 5000 долларов в месяц даже не рассматривают объекты, в описании которых есть слово "классика".

Кор.: Каков портрет среднестатистического нанимателя элитной квартиры? - Около половины клиентов Penny Lane Realty - это состоятельные россияне, еще 50% экспаты - иностранцы, временно работающие в России. Этот показатель я бы назвал субъективным, поскольку Penny Lane Realty делает ставку на корпоративных клиентов, у нас долгосрочные отношения с целым рядом крупных компаний, и мы уже многие годы подбираем квартиры для их сотрудников. Среди клиентов других риелторов, работающих в сегменте недвижимости класса "люкс", количество иностранцев может быть меньшим.

Кор.: Предпочтения в выборе квартиры зависят от национальности? - Да, конечно. Французы, например, обычно перевозят в Россию всю свою семью, детей во французских семьях бывает двое или трое, поэтому их интересуют большие квартиры в районе Чистых прудов - там расположен французский лицей. Немецкие специалисты часто переезжают в Москву одни, их жены и дети бывают здесь наездами, поэтому район для немцев менее принципиален и квартира может быть меньшего размера.

Кор.: А что любят россияне? - Бюджеты российских арендаторов элитного жилья, как правило, больше бюджетов иностранцев. Расходы экспатов на жилье редко превышают 15 000 долларов в месяц. Если квартира сдается за 25 000 долларов, с высочайшей долей уверенности можно утверждать, что ее снимет наш соотечественник. И еще один важный момент. У иностранцев при выборе на первом месте стоят практичность жилья, его близость к школе, к офису. Россияне выбирают исторические районы и статусные дома.

Кор.: Как на спрос и предложение на рынке элитного жилья повлиял кризис? - В августе 2008 года, в самом начале кризиса, мы не заметили спада. Снижение показателей стало значительным лишь к концу осени: западные компании начали массово сокращать количество представительств и специалистов в стране, на рынке стали появляться освобождаемые квартиры, предложение росло, арендные ставки резко упали. Отмечу, что многие арендаторы извлекли из этой ситуации выгоду: переехали в подешевевшие квартиры более высокого класса. Впрочем, активная фаза кризиса в нашем секторе закончилась довольно быстро. Потихоньку с рынка стали уходить лучшие предложения, цены снова поползли вверх. Москва - деловой центр страны, она притягивает людей и деньги, поэтому логично, что именно она восстановилась первой. Несколько фактов-иллюстраций. До кризиса в пределах Садового кольца невозможно было снять квартиру меньше чем за 2000 долларов, в пик кризиса нижняя планка цен в центре падала до 1300 долларов. Сегодня цены в нижнем сегменте "люксовых" квартир достигли докризисного уровня. В 2009 году предложение дорогих квартир выросло вдвое, теперь оно всего на 15% больше, чем было до августа 2008 г.

Кор.: Владельцы элитных квартир, сдаваемых в аренду, кто они? - Можно выделить два типа. Во-первых, это люди, унаследовавшие элитные квартиры от родственников, а также те, у кого квартира освободилась в результате их вступления в брак и переезда к супругу. Вторая большая группа владельцев - профессиональные инвесторы. С начала 2000-х и до 2008 года цены на недвижимость в Москве постоянно росли, росла стоимость аренды, доходность инвестиций в квартиру равнялась в среднем 8 - 10% годовых. Сейчас мы можем говорить в лучшем случае о 5,5 - 6% годовых. Квартиры продолжают оставаться надежным вложением капитала, но недостаточно прибыльным и ликвидным: инвестированные средства "отобьются" лишь лет через 20, быстро и за хорошие деньги квартиру сейчас не продашь. Поведение на рынке "исторических" и "инвестиционных" владельцев разное. Первые, как правило, более гибки при переговорах о цене аренды, потому что, если они быстро не сдадут квартиру, оплата коммунальных платежей может стать для них обременительной. Профессиональные инвесторы жестче, они готовы подождать, но сдать квартиру за ту сумму, на которую рассчитывали.

Кор.: Какова текущая ситуация с появлением на рынке новых объектов элитной недвижимости? Повлиял ли на нее кризис? - Особенность рынка аренды состоит в том, что между вводом здания в эксплуатацию и моментом, когда расположенные в нем квартиры будут готовы к приему жильцов, проходит значительное время. Отделка помещений может растянуться года на три, а значит, все это время вокруг будут стучать и сверлить. Поэтому и в кризис на рынок попадали квартиры - в домах, введенных в эксплуатацию до кризиса.

Кор.: Что главное при продаже аренды элитных квартир? - В нашем департаменте аренды два отдела: один работает с собственниками квартир, второй с нанимателями. Для отдела, работающего с собственниками, важна оперативность. Когда человек обращается к нам с предложением сдать его квартиру в аренду, специалист должен связаться с ним в течение дня, как можно более оперативно съездить на объект, сделать фотографии, составить подробное описание и разместить информацию в нашей базе. Собственники умеют пользоваться Интернетом, они видят, что между звонком в нашу компанию и появлением их квартиры в базе проходит минимальное время, и понимают, что в них заинтересованы. Так мы обеспечиваем лояльность собственников. Брокер, работающий с нанимателем, должен обладать большим опытом и хорошей памятью, прекрасно знать о наших предложениях. Например, арендатор смотрит квартиру на Арбате, ему в ней что-то не нравится - брокер должен немедленно предложить вариант поблизости. Клиент может обратиться одновременно к нескольким риелторам, он не будет ждать, пока мы будем раздумывать над новым предложением, и спокойно уйдет в другую компанию. В нашей базе данных нет "мертвых" квартир и "заманух" - предложений по заведомо заниженной цене. Многие риелторы не понимают, что такие вещи вредят репутации. В 97% случаев понравившийся по описанию объект свободен и готов к просмотру, оставшиеся 3% - это случаи, когда собственник сдал квартиру, но не успел об этом сообщить.

Кор.: Состоятельные клиенты-арендаторы требуют особого сервиса? - Всем нашим клиентам, плохо знакомым с Москвой, - речь идет в первую очередь об иностранцах - мы предлагаем бесплатные ориентационные туры. Просто возим по городу, показываем разные районы, рассказываем об их инфраструктуре. У нас заключен договор с компанией "Росно", где мы страхуем всех наших клиентов. Конечно, страховку предлагают многие компании-риелторы, но наша услуга бесплатна и для нанимателя, и для собственника. Это приятный бонус. У компании есть своя ремонтная бригада, услугами которой может бесплатно воспользоваться любой арендатор. Это четыре человека, очень квалифицированные специалисты, как говорится, "золотые руки", снабженные всеми мыслимыми инструментами. По первому звонку клиента они выезжают и ремонтируют замки, вешают картины, собирают мебель, меняют прокладки в кранах и т. д. В течение всего срока арендных отношений мы обеспечиваем и собственника, и арендатора услугами юриста. Нужно понимать, что речь идет о достаточно дорогих объектах недвижимости, грамотных собственниках, привыкших к комфорту клиентах: в договорах могут появляться довольно специфические требования, за их формулированием, исполнением и урегулированием следит отдельный специалист.

Название документа