О сложностях покупки предприятия: определение предмета сделки и особенности передачи предприятия

О СЛОЖНОСТЯХ ПОКУПКИ ПРЕДПРИЯТИЯ: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРЕДМЕТА СДЕЛКИ И ОСОБЕННОСТИ ПЕРЕДАЧИ ПРЕДПРИЯТИЯ

В. ТАГЛИНА

Таглина Валерия, старший юрист юридической фирмы "Мегаполис Лигал".

Рассматривая один из основных способов покупки работающего предприятия, а именно его покупку непосредственно как имущественного комплекса, автор статьи анализирует несколько аспектов: предмет сделки, а также непосредственно сам процесс фактической передачи предприятия покупателю.

Приобретение бизнеса - это сложноструктурированная сделка, в которой задействованы разные специалисты. Однако при всей важности экономического и управленческого элементов в ней с точки зрения безопасности актива главную роль играет все-таки юридическая составляющая. Выделяется два основных способа покупки работающего предприятия: приобретение долей (акций) в компании, владеющей им; покупка непосредственно самого предприятия как имущественного комплекса (набора производственных мощностей). Первый вариант в реализации проще, но связан с полной потерей для собственника своего юридического лица. Поэтому если у компании несколько предприятий, а продавать она собирается только одно из них, такой метод не подойдет. С учетом тенденции "избавляться от непрофильных активов" <1> механизм купли-продажи предприятия как имущественного комплекса, на наш взгляд, будет становиться все более востребованным. -------------------------------- <1> То есть неосновных производств компании. Например, ОАО "Мосэнерго", крупнейший производитель тепловой энергии в мире, в рамках программы реализации непрофильных активов в августе 2009 г. провело аукционы по продаже имущества сельхозпредприятия АПК "Шатурский". Доступно на сайте: http:// www. mosenergo. ru/ docs/ 17025.aspx.

В настоящей статье мы обратимся именно к этому способу и рассмотрим два аспекта покупки предприятия: 1. Предмет сделки: определение объектов, составляющих предприятие как имущественный комплекс, "подводные камни" отдельных типов активов. 2. Фактическая передача предприятия покупателю. Отметим сразу, что после определения состава предприятия до фактической передачи необходимо выполнить ряд обязательных процедур: составление документов, являющихся основой для заключения договора купли-продажи предприятия (акт инвентаризации, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия, реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия, бухгалтерский баланс имущественного комплекса); проведение корпоративных процедур (в случае необходимости) <2>; -------------------------------- <2> Например, одобрение крупной сделки или сделки с заинтересованностью согласно гл. X - XI Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" или ст. 45 - 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

проверка полномочий лиц, подписывающих документы по сделке; подписание сторонами договора купли-продажи; уведомление кредиторов; государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. Только после осуществления названных мероприятий возможны фактическая передача имущественного комплекса покупателю и государственная регистрация перехода права собственности на него.

Предмет договора купли-продажи предприятия

Предприятие - это взаимосвязанный комплекс объектов, имеющий ценность для покупателя в силу своей целостности, поскольку именно она обеспечивает производство конечного продукта. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132, 559 ГК РФ). Предприятие в целом признается недвижимостью и продается единым объектом. Покупка набора разного имущества была бы оформлена несколькими договорами купли-продажи отдельных объектов недвижимого (земельных участков, зданий) и движимого имущества (сырья, оборудования). Покупка предприятия - это заключение одного договора купли-продажи недвижимого имущества в соответствии со специальными нормами законодательства, из которых многие направлены на защиту интересов третьих лиц, например: 1) в состав комплекса включаются долги предприятия; 2) перед сделкой обязательно проводится аудиторская оценка стоимости предприятия; 3) кредиторы по обязательствам, включенным в состав продаваемого предприятия, должны быть до его передачи письменно уведомлены о его продаже; 4) кредитор, не согласный на перевод долга (на покупателя), вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков либо признания договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответствующей части; 5) после передачи предприятия продавец и покупатель несут солидарную ответственность по долгам предприятия, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора. Такие положения защищают интересы кредиторов от неожиданного исчезновения активов контрагента с солидной задолженностью, а также интересы государства не позволяют занизить сумму сделки в целях ухода от налогов. На практике компании пытаются обойти нормы о купле-продаже предприятия, продавая имущество по отдельности. Но в этом случае они сильно рискуют - арбитражный суд по иску заинтересованной стороны (например, кредиторов) может признать такие сделки ничтожными. Так, Арбитражный суд Смоленской области признал, что сделки купли-продажи недвижимости и оборудования спиртзаводов фактически являлись сделками купли-продажи предприятий: спиртзаводов "Пречистинский", "Заревский" и "Фроловский". Все сделки были признаны недействительными <3>. Аналогичное дело по продаже имущества швейной фабрики рассмотрено Арбитражным судом Кировской области. Суд указал, что по восьми оспариваемым договорам был отчужден весь имущественный комплекс швейной фабрики, на основании чего признал все сделки ничтожными (притворными) как прикрывающие истинную сделку купли-продажи бизнеса <4>. -------------------------------- <3> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2007 по делу N А62-9089/2004. <4> См.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.04.2002 N А28-6327/01-271/19, N А28-6328/01-272/19, N А28-6329/01-273/19, N А28-6330/01-274/19, N А28-6331/01-275/19, N А28-6332/01-276/19, N А28-6333/01-277/19, N А28-6335/01-279/19.

В предприятие входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности (п. 2 ст. 132 ГК РФ): земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Перед сделкой потенциальный покупатель должен проверить юридическую чистоту оформления всех активов, входящих в состав предприятия. Далее укажем основные моменты, на которые стоит обратить внимание при проведении due diligence (далее - DD) отдельных видов активов.

Недвижимое имущество

Первичный DD объекта недвижимости и прав на него предполагает получение следующих правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. 1. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). 2. Свидетельство о праве собственности. 3. Кадастровый план земельного участка. 4. Технический паспорт на здание (помещение). 5. Документы о приобретении прав на объект продавцом (договор купли-продажи, инвестиционный договор, план приватизации и т. п.). При исследовании прав на здание необходимо определить права на земельный участок под ним. Если он оформлен в аренду, в договоре аренды могут содержаться какие-либо ограничения: например, указание на то, что без согласия арендодателя нельзя отчуждать расположенную на участке недвижимость. Отметим, что права на каждый объект недвижимости, входящий в предприятие, должны быть зарегистрированы в ЕГРП. Этот вопрос очень важен в отношении земли; некоторые предприятия, приобретшие в 90-е годы права на здания, сооружения, до сих пор не легализовали право на землю. Особенно это важно в случаях, когда недвижимость находилась на земельном участке, принадлежащем прошлому продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. В силу п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ сегодня на таком праве владеть землей могут только государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. В той же статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее у юридических лиц до введения в действие Кодекса, сохраняется, но они не вправе распоряжаться этими земельными участками <5>. -------------------------------- <5> См. также: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" такие юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Выявив при проверке активов, что продавец до сих пор не переоформил свои права на земельный участок, потенциальный покупатель должен хорошо подумать, как строить дальше сделку, потому что переоформление прав может потребовать значительного времени. На практике организации часто встречают нежелание органов власти переоформлять права, особенно если заявитель просит предоставить право собственности на землю. Поэтому переоформление подчас сопряжено с затяжными судебными разбирательствами <6>. -------------------------------- <6> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2003 N А23-2770/02Г-12-201, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.12.2009 по делу N А82-3688/2009-18, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.10.2006 по делу N А56-57753/2005.

Приведем один из ярких примеров. У компании "Н" на праве постоянного (бессрочного) пользования было два участка в Московской области. В июне 2007 г. компания обратилась к главе муниципального образования с заявлением о приобретении в собственность этих земельных участков. После нескольких месяцев ожидания компания обратилась в суд с требованиями признать незаконным бездействие ответчика по невынесению решения о переоформлении права постоянного бессрочного пользования, обязать ответчика подготовить проекты договоров купли-продажи земельных участков и направить подписанные проекты договоров компании с предложением об их заключении. Уже в суде орган муниципальной власти представил Постановление от 23.11.2007 "О резервировании земельных участков для муниципальных нужд" в обоснование отказа в переоформлении права. Суд признал требования компании законными и удовлетворил их <7>. -------------------------------- <7> См.: Постановление ФАС Московского округа от 11.12.2009 N КГ-А41/13073-09 по делу N А41-К2-16052/07.

Отметим, что судебный акт вступил в законную силу только в августе 2009 г., т. е. более чем через два года после обращения компании в орган местного самоуправления. Остается только догадываться о том, сколько времени и сил компания затратила для фактического оформления и регистрации права собственности на земельные участки. В связи с этим для покупателя может оказаться более выгодным искать другое предложение, нежели ждать переоформления прав продавца.

Права требования

Покупка предприятия практически невозможна без уступки прав требования (цессии) по существующим договорам с компаниями-партнерами. Основные требования к цессии изложены в ст. 382 - 390 ГК РФ и состоят в следующем: 1) для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором; 2) кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования; 3) уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. На практике возможна ситуация, когда подлежат уступке права (требования), которые еще не возникли на момент заключения соглашения об уступке. Например, был заключен договор на покупку еще не изготовленных товаров, и теперь права по нему нужно перевести на покупателя предприятия. Такой ситуации не нужно бояться. Несмотря на то, что закон прямо не говорит, суды руководствуются разъяснениями Президиума ВАС РФ, согласно которым соглашение об уступке права (требования), предметом которого является не возникшее на момент заключения данного соглашения право, не противоречит законодательству <8>; недобросовестным контрагентам в исках о признании подобных соглашений недействительными арбитражные суды отказывают <9>. -------------------------------- <8> Пункт 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 "Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ". <9> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 13.05.2009 по делу N А65-18370/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.10.2009 по делу N А01-2122/2008.

Еще одним "тонким местом" является правильное определение предмета цессии, если речь идет об уступке прав (требований), возникших из длящихся обязательств, например из договора поставки электроэнергии. Отсутствие в соглашении об уступке части права (требования), возникшего из длящегося обязательства, указания на основание возникновения уступаемого права (требования), а также на конкретный период, за который оно уступается, может свидетельствовать о незаключенности договора <10>. В соглашении такого рода необходимо точно прописывать не только основание возникновения требования (наименование договора), но также период задолженности с перечислением подтверждающих ее документов (акты сверки, акты выполненных работ и пр.). В этом случае в суде вы сможете защитить свои права <11>. -------------------------------- <10> Пункт 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120; Постановление ФАС Уральского округа от 19.08.2009 N Ф09-5916/09-С5 по делу N А07-19512/2008. <11> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.05.2009 N Ф04-2406/2009(5178-А27-39) по делу N А27-11789/2008-3.

Нематериальные активы

Несмотря на то что четвертая часть ГК РФ, содержащая раздел "Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации", вступила в силу с января 2008 г., до сих пор на практике существуют немалые проблемы с правовым регулированием интеллектуальных прав и их защиты. Для предприятия наиболее существенными являются такие нематериальные активы, как товарный знак, знак обслуживания, коммерческое обозначение. Фирменное наименование таким активом не является, поскольку отдельно как самостоятельный объект в гражданском обороте отсутствует. Фактически наименование юридического лица является неотделимым атрибутом любой организации (независимо от организационно-правовой формы), который зафиксирован в учредительных документах и ЕГРЮЛ. Соответственно прекращение исключительного права на фирменное наименование связано с моментом исключения фирменного наименования из ЕГРЮЛ, в частности, в связи с прекращением существования юридического лица, которое может наступить, например, вследствие его реорганизации. Прямой запрет, вводимый с января 2008 г. на распоряжение исключительным правом на фирменное наименование (п. 2 ст. 1474 ГК РФ), отразился и на ст. 132 ГК РФ о составе предприятия. Фирменное наименование из него исключено <12>. -------------------------------- <12> См. подробнее: Зуйкова Л. П. Промышленная собственность предприятий на перекрестке законов. Комментарий к части четвертой Гражданского кодекса РФ // Экономико-правовой бюллетень. 2007. N 4.

Коммерческое обозначение пришло на смену фирменному наименованию, именно оно служит для индивидуализации торговых, промышленных и других предприятий как объектов имущественных прав, не нуждается в государственной регистрации и не подлежит обязательному включению в учредительные документы и ЕГРЮЛ (п. 1 ст. 1538 ГК РФ). Исходя из того, что законодательством не установлено, в какой форме должно быть составлено и из каких обязательных частей коммерческое обозначение, суды исходят из того, что коммерческим обозначением могут быть признаны любая лексическая единица или их сочетание, определенно позволяющие индивидуализировать предприятие <13>. -------------------------------- <13> См.: Постановление ФАС Центрального округа от 06.03.2009 по делу N А62-1171/2008.

Исключительное право на коммерческое обозначение может перейти к другому лицу только в составе предприятия, для индивидуализации которого такое обозначение используется. Поэтому коммерческое обозначение обязательно включается в состав предприятия. Если оно используется продавцом предприятия (правообладателем) для индивидуализации нескольких предприятий одновременно, переход к покупателю исключительного права на коммерческое обозначение в составе одного из предприятий лишает правообладателя права использования этого коммерческого обозначения для индивидуализации остальных его предприятий. Обратим внимание, что согласно ст. 1539 ГК РФ право на коммерческое обозначение связано с рядом условий: наличием достаточных различительных признаков коммерческого обозначения и известностью употребления правообладателем данного коммерческого обозначения на определенной территории. Так как законодательством не предусмотрена регистрация коммерческих обозначений, факт наличия названных условий может устанавливаться только в процессе правоприменительной практики (в судебном или административном порядке) на основании документов, подтверждающих фактическое использование коммерческих обозначений <14>. -------------------------------- <14> Такие разъяснения были даны в информационном письме Роспатента от 30.01.2009 "О регистрации коммерческих обозначений" в связи с появлением реестра российских коммерческих обозначений патентного поверенного РФ А. Д. Кудакова.

Указанные характеристики коммерческого обозначения определяют его меньшую защищенность и коммерческую ценность для покупателя. Наиболее же ценными нематериальными активами в составе предприятия являются товарный знак и знак обслуживания - обозначения для индивидуализации производимых товаров, выполняемых работ или оказываемых услуг (ст. 1477 ГК РФ). По форме выражения товарные знаки могут быть словесными, изобразительными, объемными, комбинированными и иными. Словесные товарные знаки составляют около 80% от числа всех используемых знаков. Приведем несколько примеров <15>: -------------------------------- <15> См. подробнее: Городов О. А. Право на средства индивидуализации: товарные знаки, знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров, фирменные наименования, коммерческие обозначения. М., 2006.

слова: "Волга" - для автомобилей; Apple - для компьютеров; произвольные обозначения: Coca-Cola, Kodak, "Вимм-Билль-Данн", Xerox; имена: Ford, Peugeot, "Дягилев"; лозунги: Just do it, I'm loving it; числа: 4711 - для одеколона, 555 - для сигарет; сочетание букв: LG, BMW. Основанием для предоставления правовой охраны товарного знака является его государственная регистрация (осуществляется Роспатентом), представляющая собой включение в Государственный реестр товарных знаков и знаков обслуживания РФ (ГРТЗ). Соответственно не зарегистрированный в ГРТЗ товарный знак не может войти и в состав предприятия. Оценивая такой актив, как товарный знак, покупатель должен помнить о следующем: правовая охрана товарного знака может быть прекращена досрочно в отношении всех товаров или части товаров, для индивидуализации которых товарный знак зарегистрирован, вследствие неиспользования его непрерывно в течение любых трех лет после государственной регистрации (ст. 1486 ГК РФ); договор об отчуждении исключительного права на товарный знак подлежит государственной регистрации в Роспатенте и без нее считается недействительным, соглашения об изменении условий таких договоров, уступка права (требования) по названным договорам также требуют государственной регистрации <16>. -------------------------------- <16> Пункт 50 Постановления Пленума ВАС РФ N 5 и Пленума ВАС РФ N 29 от 26.03.2009 "О некоторых вопросах, возникших в связи с введением в действие части четвертой Гражданского кодекса РФ".

Соответственно, если продавец в свое время приобретал товарный знак у третьего лица, в ходе DD, необходимо проверить его регистрацию первоначальным правообладателем и соблюдение процедур при отчуждении знака последнему собственнику. Таким образом, структура нематериальных активов достаточно сложна, и в акте инвентаризации, который составляется на втором этапе осуществления сделки, обязательно отражаются все ее элементы.

Специальные разрешения и лицензии, которыми обладает компания-продавец для осуществления той или иной деятельности

Согласно п. 3 ст. 559 ГК РФ права продавца, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено нормативно-правовыми актами. Таким образом, законодатель закрепил в данном случае противоположное правило по сравнению с переходом прав на средства индивидуализации, и это абсолютно закономерно. Право, приобретенное на основании государственной лицензии, неразрывно связано с личностью продавца и составляет элемент его гражданской правоспособности. Ведь для получения разрешения или лицензии организация выполняла определенные требования. Рассмотрим ситуацию приобретения, например, фармацевтического предприятия. Согласно Положению о лицензировании фармацевтической деятельности, утвержденному Постановлением Правительства РФ от 06.07.2006 N 416, лицензионными требованиями и условиями при осуществлении фармацевтической деятельности, в частности, являются: а) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) принадлежащих ему на праве собственности или на ином законном основании помещений и оборудования, необходимых для осуществления фармацевтической деятельности и соответствующих установленным требованиям; б) соблюдение лицензиатом, осуществляющим оптовую торговлю лекарственными средствами, требований законодательства, правил оптовой торговли лекарственными средствами и установленных предельных оптовых надбавок к фактическим отпускным ценам производителей на жизненно необходимые и важнейшие лекарственные средства; в) соблюдение лицензиатом требований о запрещении продажи лекарственных средств, пришедших в негодность, лекарственных средств с истекшим сроком годности, фальсифицированных лекарственных средств и лекарственных средств, являющихся незаконными копиями лекарственных средств, зарегистрированных в РФ, а также об уничтожении таких лекарственных средств; г) наличие у руководителя соискателя лицензии (лицензиата), деятельность которого непосредственно связана с приемом, хранением, отпуском, изготовлением и уничтожением лекарственных средств, высшего фармацевтического образования (в отношении лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения) либо фармацевтического или ветеринарного образования (для лекарственных средств, предназначенных для животных), стажа работы по специальности не менее трех лет и сертификата специалиста; д) наличие у соискателя лицензии (лицензиата) работников, деятельность которых связана с изготовлением, приемом, хранением, отпуском и продажей лекарственных средств, имеющих высшее или среднее фармацевтическое образование (в отношении лекарственных средств, предназначенных для медицинского применения) либо фармацевтическое или ветеринарное образование (в отношении лекарственных средств, предназначенных для животных) и сертификаты специалиста; е) повышение квалификации специалистов с фармацевтическим или ветеринарным образованием не реже одного раза в пять лет. По прочтении даже этого неполного перечня становится понятно, что для осуществления фармацевтической деятельности требуется не только наличие помещений и оборудования, но и специальный персонал с соответствующим образованием, а также отлаженный контроль за соблюдением правил изготовления лекарственных средств, оптовой торговли ими и пр. Естественно, после перехода прав на предприятие автоматического соответствия покупателя этим требованиям не наступит. Поэтому право на осуществление фармацевтической деятельности, приобретенное на основании государственной лицензии, не передается покупателю, даже если купленное предприятие предназначено сугубо для ее осуществления. На покупателя могут быть переведены только обязательства продавца перед третьими лицами, вытекающие из такой деятельности. Однако с учетом того, что покупатель, не имеющий надлежащей лицензии, может оказаться не в состоянии исполнить такое обязательство, ст. 559 ГК РФ предусматривает солидарную ответственность продавца и покупателя по этим обязательствам в качестве дополнительной гарантии прав кредиторов. Таким образом, если стоит вопрос о приобретении предприятия, предназначенного для осуществления лицензируемого вида деятельности, покупатель должен понимать, что предприятие не сможет сразу приступить к работе. Перед запуском производства необходимо получить на свое юридическое лицо соответствующую лицензию, а это также связано с дополнительными затратами времени и денег.

Фактическая передача предприятия

Все активы проверены, акт инвентаризации, аудиторское заключение о составе и стоимости предприятия и реестр всех обязательств, включаемых в состав предприятия, составлены, а договор купли-продажи подписан и зарегистрирован (ст. 560 ГК РФ). Что дальше? На этапе проработки алгоритма сделки стороны должны согласовать, на ком лежат обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта. По общему правилу это является обязанностью продавца и осуществляется за его счет. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются: данные о составе предприятия; об уведомлении кредиторов о продаже предприятия; о выявленных недостатках переданного имущества; перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. С этого момента на покупателя переходит риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного в составе предприятия. Однако право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента его государственной регистрации, а не фактической передачи. Отметим, что, не являясь собственником переданного предприятия (до регистрации), покупатель получает право распоряжаться имуществом предприятия в той мере, в какой это необходимо для целей, для которых оно приобреталось. И соответственно продавец, сохраняющий право собственности на переданное предприятие до момента государственной регистрации, лишается такого права (ст. 564 ГК РФ). Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности <17>, в частности: -------------------------------- <17> См. подробнее: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т.; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. Постатейный. Т. 2. 3-е изд., перераб. и дополнен. М., 2006.

момент перехода права собственности может устанавливаться договором, но в любом случае связан с государственной регистрацией этого права; возникновение права собственности может быть поставлено в зависимость от оплаты стоимости предприятия или иных обстоятельств, среди которых успешное функционирование предприятия, погашение долгов и прочее, что устанавливается договором; возникновение права собственности не связано с передачей предприятия, хотя, как правило, следует непосредственно за нею; моменту возникновения права собственности может предшествовать длительный период, в течение которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника, который вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, т. е. использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы. Разумеется, в течение этого времени покупатель может произвести и иные расходы, необходимые для поддержания предприятия в работоспособном состоянии, но при расторжении договора или отказе от его заключения он вправе требовать их компенсации только как титульный владелец. Вопросы регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс регламентированы ст. 2, 9, 22 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), а также в Правилах внесения записей о правах на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взаимодействия между Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 04.03.2005 N 16 (далее - Правила). Согласно Закону о регистрации и п. 4 Правил: обязательной регистрации подлежат права на все входящие в состав предприятия объекты недвижимого имущества; регистрация наличия и перехода права на предприятие в целом и сделки с ним проводится в случае необходимости совершения сделки в отношении предприятия; зарегистрированное право на предприятие является основанием для внесения территориальным органом по местонахождению объекта недвижимости, входящего в состав предприятия, записей о переходе права на данный объект недвижимого имущества. В ЕГРП указываются в составе предприятия только объекты недвижимого имущества, а в отсутствие таковых делается отметка "Объекты недвижимого имущества отсутствуют". Согласно ст. 2 и 9 Закона о регистрации регистрация прав на недвижимое имущество, находящееся в пределах одного регистрационного округа (обычно это субъект РФ), осуществляется территориальным органом Федеральной регистрационной службы. С учетом того, что мы имеем дело с имущественным комплексом, вполне возможна ситуация, когда объекты находятся на территории нескольких регистрационных округов. В этом случае регистрация осуществляется самой Федеральной регистрационной службой (федеральным органом). Законодатель определил, что государственной регистрации подлежат соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами недвижимости, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не местонахождение указанных отдельных объектов недвижимости, а место регистрации предприятия как юридического лица - правообладателя. В отношении отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр прав о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты недвижимости. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов недвижимости, входящих в состав предприятия, по их местонахождению является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса. Проведенная государственная регистрация сделки с предприятием удостоверяется посредством проставления штампа регистрационной надписи на подлинных экземплярах договоров купли-продажи, подлежащих после проведения государственной регистрации выдаче сторонам сделки.

Последствия передачи и принятия предприятия с недостатками

Вопрос определения качества предприятия представляет собой некоторые сложности: во-первых, в связи с определением надлежащего качества имущества, входящего в предприятие как имущественный комплекс; во-вторых, с определением состояния самого комплекса, пригодного для целей использования. Последствия передачи и принятия предприятия с имеющимися недостатками регулируются ст. 565 ГК РФ, которая отсылает к общим положениям договора купли-продажи, регулирующим вопросы передачи продавцом товара ненадлежащего качества и права покупателя на возмещение убытков, причиненных такими действиями продавца. Однако применение этих норм является диспозитивным, и в договоре может быть предусмотрено иное. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, если продавец не докажет, что покупатель знал о таких долгах (обязательствах) во время заключения договора и передачи предприятия (п. 3 ст. 565 ГК РФ). В случае получения от покупателя уведомления о недостатках имущества, переданного в составе предприятия, или об отсутствии в этом составе отдельных видов имущества, подлежащих передаче, продавец может без промедления заменить имущество ненадлежащего качества или передать покупателю недостающее имущество (п. 4 ст. 565 ГК РФ). Покупатель вправе в судебном порядке требовать расторжения или изменения договора продажи предприятия и возвращения того, что исполнено сторонами по договору, если установлено, что предприятие ввиду недостатков, за которые отвечает продавец, непригодно для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом на условиях, в порядке и в сроки, которые установлены в соответствии с Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, либо устранение таких недостатков невозможно (п. 5 ст. 565 ГК РФ). Возникает вопрос о понятии надлежащего качества предприятия, ведь оно определяется и надлежащим качеством всего имущества, входящего в предприятие, и пребыванием самого комплекса в состоянии, пригодном для целей использования, а именно для производства товаров или оказания услуг. То есть второй критерий касается всех вместе взятых материальных и нематериальных элементов предприятия, задействованных в производстве. Это означает, что покупатель должен будет доказать "нерабочее" состояние именно предприятия в целом из-за какого-то недостатка, а это на практике крайне тяжело, поскольку законом не предусмотрены какие-либо конкретные критерии. Покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены в случае передачи ему в составе предприятия долгов (обязательств), которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте. В силу закона к покупателю переходят все долги предприятия, и кредиторы вправе обращаться к новому собственнику напрямую. При этом последний не может ссылаться на то, что долги не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте <18>. В данном случае покупатель находится в достаточно уязвимом положении, так как обязан непосредственно заплатить долги сразу по предъявлении требования. А сможет ли он уменьшить цену, на сколько и в какой срок - не ясно. -------------------------------- <18> См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.03.1998 N Ф04/406-49/А03-98 по делу N 12/113.

Название документа