К вопросу бесхозяйственного обращения с жильем

К ВОПРОСУ БЕСХОЗЯЙСТВЕННОГО ОБРАЩЕНИЯ С ЖИЛЬЕМ

Л. Ю. ЦЫГАНОВА

Цыганова Л. Ю., практикующий юрист.

В наше время, когда, по данным экспертов, 85% жителей страны остро нуждаются в жилье, парадоксально, но существует так называемое брошенное жилье. Это разбитые квартиры, жилые дома, которые находятся в антисанитарном состоянии, в них никто не проживает, их окна и двери заколочены или, напротив, распахнуты навстречу всем ветрам, а риск возникновения в них пожаров пугает добропорядочных соседей <1>. -------------------------------- <1> 85% жителей страны остро нуждаются в жилье: Интервью с Еленой Вторыгиной, депутатом Государственной Думы, членом Комитета по делам женщин, детей и молодежи // Жилищное право. 2010. N 3. С. 5 - 10.

Брошенным подчас является жилье, принадлежащее гражданам на праве собственности <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Как показывает практика, бросают жилые помещения не только собственники, но и иные владельцы, в частности те, которым жилые помещения предоставлены по договору социального найма. Так, семь лет пустовала комната, где ранее проживала семья Н., но затем супруги разъехались, а найти бывших хозяев невозможно, несмотря на многочисленные запросы. За это время комната пришла в негодность; окна выбиты и забиты досками, нет сантехники и электропроводки, даже разрушены бетонные плиты перекрытий. Аварийное состояние квартиры представляло опасность для соседей <*>. Поэтому суд обоснованно, учитывая положения ч. 3 ст. 83 ЖК РФ ("в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда"), решил расторгнуть договор социального найма жилого помещения. -------------------------------- <*> Егорова А. Брошенное жилье забирают по суду // Российская газета. Неделя. N 4577. 31.01.2008.

В силу Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами <2>. -------------------------------- <2> Конвенция о защите прав человека и основных свобод от 04.11.1950; Протокол N 1 от 20.03.1952 // СПС "КонсультантПлюс".

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Неприкосновенность собственности является одним из принципов гражданского права (статья 1 ГК РФ). Вместе с тем согласно статье 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, но не нарушая права и охраняемые законом интересы других лиц (пункт 2 статьи 209 ГК РФ). Для собственников жилых помещений российским законодательством установлены еще более жесткие пределы осуществления права собственности, поскольку жилые помещения - это объекты недвижимости, в сохранности и нормальной эксплуатации которых заинтересовано общество в целом. Это обусловлено и назначением, и значительной стоимостью жилья, и его нехваткой. Так, собственник жилого помещения - жилого дома, части жилого дома, квартиры, части квартиры, комнаты (статья 16 ЖК РФ) - обязан использовать его по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1 статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), и поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями <3>, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Он обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (статья 158 ЖК РФ), своевременно вносить плату за коммунальные услуги (пункт 3 статьи 154 ЖК РФ). -------------------------------- <3> Егорова А. Брошенное жилье забирают по суду // Российская газета. Неделя. N 4577. 31.01.2008.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение, как отмечается в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <4>, влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, в том числе гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ). -------------------------------- <4> О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Так, если собственник жилого помещения бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может в порядке статьи 293 ГК РФ предупредить его о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить ему соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Данная статья предусматривает основание прекращения права собственности на жилище и сконструирована таким образом, что предусматривает сначала возможность воздействия на нарушителя посредством предупреждения и установления разумного срока для устранения причин и условий, повлекших нарушение, и только потом - принятие решения о прекращении права, что является крайней мерой <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Исходя из ст. 91 ЖК РФ, основанием для выселения является бесхозяйственное обращение с жильем, допускающее его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (ст. 67 ЖК РФ). При этом в качестве условий выселения определены систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными. Выселение и прекращение права собственности, как справедливо отмечает автор, являются крайней мерой ответственности и возможны лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя, который, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранил.

Положения статьи 293 ГК выступают логическим продолжением как статей 17 и 35 Конституции России, так и норм Жилищного кодекса РФ, подзаконных актов, защищая как принцип неприкосновенности права собственности, так и права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Посредством судебных решений нарабатывается практика применения статьи 293 ГК РФ <5>. -------------------------------- <5> См., например: кассационное Определение Томского областного суда от 22.12.2009 по делу N 33-3159/2009 // http:// oblsud. tms. sudrf. ru/ modules. php? name= documSud&id= 204; решение Заречного районного суда Свердловской области от 24.10.2008 // http:// zarechny. svd. sudrf. ru/ modules. php? name= docum_sud&id= 80; заочное решение Кинель-Черкасского районного суда Самарской области от 19.02.2010 // http:// kinel-cherkassky. sam. sudrf. ru/ modules. php? name= docum_sud&id= 207; заочное решение Ягоднинского районного суда Магаданской области от 25.02.2010 по делу N 2/36-10 // http:// yagodinsky. mag. sudrf. ru/ moduees. php? id= 503&name= docum_sud; решение Губахинского городского суда Пермского края от 08.06.2010 N 2010 // http:// gubacha. perm. sudrf. ru/ modules. php? cl= 1&id= 352&name= information.

Так, решением Ветлужского районного суда Нижегородской области от 24.12.2007 был удовлетворен иск администрации муниципального образования к собственнику о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (жилой дом), продаже дома с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения, а в пользу администрации городского округа взысканы судебные расходы. Из фабулы дела следовало, что собственник без уважительных причин не принимал должных мер по содержанию жилого дома, в результате чего дом почти полностью разрушился, представляет собой пожароопасный объект, в который проникают лица без определенного места жительства и подростки, что представляет угрозу для соседей. В доме отсутствуют оконные рамы, входные двери взломаны, печи отсутствуют, пол сгнил, крыша дома протекает, крыльцо отпало и сгнило, надворные постройки давно рухнули, земельный участок зарос кустами и сорняком. Забор упал и поддерживается иногда лишь заботами соседей. Более 10 лет в доме никто не проживает, ответчик-собственник имеет другой адрес местожительства и регистрации. Неоднократные предупреждения администрации муниципального образования о необходимости ремонта либо продажи дома были оставлены собственником без реагирования. Суд счел, что поведение гражданина, без уважительных причин не принимавшего должных мер по необходимому ремонту и содержанию дома, свидетельствует о его нежелании содержать в надлежащем состоянии домовладение, и, тем самым установив вину собственника в бесхозяйственном содержании жилья, удовлетворил исковые требования о прекращении права собственности <6>. -------------------------------- <6> Решение Ветлужского районного суда Нижегородской области от 24.12.2007 // http:// vetlugsky. nnov. sudrf. ru/ modules. php? name= docum_sud&id= 72.

Однако гражданских дел по искам органов местного самоуправления о прекращении права собственности и продаже с публичных торгов бесхозяйственно содержимого жилья очень мало, решений об удовлетворении заявленных требований еще меньше. Как отмечается, данная категория дел пребывает в состоянии накопления первых прецедентов <7>. -------------------------------- <7> Решение Ветлужского районного суда Нижегородской области от 24.12.2007 // http:// vetlugsky. nnov. sudrf. ru/ modules. php? name= documsud&id= 72.

Как правило, работа с собственником бесхозяйственно содержимого жилья в порядке статьи 293 ГК РФ начинается с обращения в орган местного самоуправления управляющей организации, граждан о разбитом жилье и их просьбы принять меры. Именно граждане, проживающие в соседнем с разбитым жилом помещении, оказываются наиболее пострадавшими от бесхозяйственного обращения собственников со своим жильем, поскольку пустующее разбитое жилье - это место, где собираются посторонние лица, место скопления мусора, источник распространения насекомых и фактор, повышающий риск возникновения пожаров, инфекционных заболеваний. Доказательственная база по данным делам - это результат долгой кропотливой работы. Это запросы и детальный анализ информации, предоставляемой по этим запросам. Запросы в отделения Федеральной миграционной службы, управления Федеральной регистрационной службы, в органы технической инвентаризации, военкоматы, отделения Пенсионного фонда и органы службы занятости, органы загса, милицию. Запросы с целью установления личности собственника, места его проживания, места работы (если невозможно установить место проживания), опровержения догадок о его возможной смерти или отбывании им наказания в местах лишения свободы. Это неоднократные комиссионные (с участием представителей органов местного самоуправления, управляющих организаций, службы по защите прав потребителей и благополучия человека) выезды на место для подтверждения того, что ситуация не меняется, и фиксации результатов осмотра брошенного жилья в актах. Это отслеживание информации о платежах за содержание жилья и коммунальные услуги. Это направление собственникам предупреждений, в которых до их сведения доводится информация о состоянии принадлежащего им жилья, указывается на необходимость принять надлежащие меры, осуществить ремонт и устанавливается разумный срок для этого, а также сообщается о последствиях дальнейшего бесхозяйственного обращения с жилым помещением <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. С целью снижения количества брошенных жилых помещений администрации многих населенных пунктов уже наладили строгий учет пустующего жилья, ведется розыск собственников с помощью в том числе и органов внутренних дел. Положительный опыт есть у Степнинского сельского поселения, реализующего "практику успешного доведения до конца процедуры перевода пустующего жилья в муниципальную собственность" (представляется, что перевод жилых помещений производится после продажи с публичных торгов и их выкупа органами местного самоуправления). Процесс достаточно долгосрочный, однако в Степном уже две квартиры переведены под юрисдикцию администрации поселения и предоставлены нуждающимся в жилье семьям <*>. -------------------------------- <*> Брошенное жилье // http:// verhneuralsk. ucoz. com/ news/ broshennoe_zhiljo/ 2009-10-08-22 (19.09.2010).

Несоответствие предупреждения требованиям статьи 293 ГК РФ является основанием для отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности. Заречный районный суд в своем решении от 24.10.2010 указал: "Отсутствие в письменном предупреждении указания на соразмерный срок устранения нарушений является существенным нарушением статьи 293 ГК РФ и влечет отказ в удовлетворении иска" <8>. -------------------------------- <8> Решение Заречного районного суда Свердловской области от 24.10.2008 // http:// zarechny. svd. sudrf. ru/ modules. php? name= docum_sud&id= 80.

Основное же для реализации механизма, установленного статьей 293 ГК РФ, заключается в том, что необходимо установить, кто является собственником жилья и его место проживания, чтобы знать, кому и куда направлять предупреждение о прекращении нарушений. Установить собственника для органов местного самоуправления, как правило, не представляет труда: делается запрос в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество и сделок с ним, в органы технической инвентаризации (БТИ). Установить же место проживания собственника может быть достаточно проблематично. Часто собственниками брошенного жилья являются лица без определенных занятий, злоупотребляющие спиртными напитками и (или) наркотическими средствами. По данным регистрационного учета, они, как правило, значатся зарегистрированными по месту жительства именно в этом брошенном помещении <*>. -------------------------------- <*> Комментирует: Ева Шипунова, к. ю.н., адвокат. Среди владельцев брошенных жилых помещений есть не только лица с девиантным поведением. Уезжая на заработки в другие города, они бросают жилые помещения на произвол судьбы, и жилье становится объектом разграбления. В итоге - перемерзшие батареи, выбитые окна, украденная или пришедшая в негодность сантехника <*>. -------------------------------- <*> Егорова А. Брошенное жилье забирают по суду // Российская газета. Неделя. N 4577. 31.01.2008.

Однако привлекаемыми к ответственности собственниками брошенного жилья могут быть не только физические, но и юридические лица. Так, внеплановые контрольные мероприятия по соблюдению обществом с ограниченной ответственностью требований жилищного законодательства выявили, что в принадлежащих обществу на праве собственности "жилых помещениях отсутствуют оконные рамы, демонтирован пол, в указанные жилые помещения возможен доступ посторонних лиц". Общество в соответствии со ст. 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях было привлечено к административной ответственности (Постановление ФАС Уральского округа от 03.12.2007 N Ф09-9952/07-С1 по делу N А34-2707/07).

Если место проживания собственника неизвестно, соответственно, невозможно предупредить его о необходимости устранить нарушения. Поскольку решение суда об удовлетворении требований о прекращении права собственности и продаже жилого помещения с публичных торгов может быть принято, если собственник после предупреждения продолжает ненадлежащие действия/бездействие, нет предупреждения собственника - нет и решения суда об удовлетворении требований. Так, ненадлежащее предупреждение собственника, когда направленные письма возвращались в администрацию муниципалитета без вручения адресату и тем самым собственник не был надлежащим образом предупрежден о необходимости устранить нарушения, о необходимости и сроках ремонта жилья, явилось одним из оснований отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение при рассмотрении дела в Кирилловском районном суде Вологодской области <9>, <*>. -------------------------------- <9> Решение Кирилловского районного суда Вологодской области от 11.02.2010 по делу N 2-42/2010 // http:// kirillovsky. vld. sudrf. ru/ modules. php? name= docum_sud&id= 151. <*> Комментирует: Дмитрии Карпухин, к. и.н. Автор обоснованно подчеркивает, что наиболее уязвимым звеном в правовом механизме реализации положений статьи 293 ГК РФ является надлежащее уведомление собственника жилого помещения в форме письменного предупреждения. Если сбор доказательственной базы представляет собой действия заинтересованной стороны, не обусловленные волеизъявлением собственника, то вынесение письменного предупреждения предполагает во многом формальное, но непосредственное участие последнего в процедуре прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

Вместе с тем согласно части 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отказе собственника от права собственности. Согласно статье 236 ГК РФ гражданин или юридическое лицо могут отказаться от права собственности на принадлежащее им имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие об их устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. В свете данных норм не свидетельствует ли факт брошенного жилого помещения об отказе собственника от права собственности на него? Нет. Согласно Положению о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 N 580 <10> (пункт 8), документом, подтверждающим отказ собственника от права собственности на объект недвижимого имущества, является заявление собственника об отказе от права собственности, поданное в орган местного самоуправления по месту нахождения имущества <*>. -------------------------------- <10> Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. N 38. Ст. 3668; 2004. N 47. Ст. 4652. <*> Данное заявление, по сути, можно рассматривать как одностороннюю сделку - волеизъявление собственника объекта недвижимости, влекущее наступление правовых последствий - прекращение права владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом и возникновение обязанностей для органа местного самоуправления (ст. 155 ГК РФ).

Все доказательства, подтверждающие бесхозяйственное обращение собственника с жилым помещением, подлежат рассмотрению и оценке в судебном порядке при рассмотрении конкретного гражданского дела по иску о прекращении права собственности согласно статье 293 ГК РФ. Однако подчас жилье стоит брошенным годами при наличии большого числа желающих занять его для проживания. И занимают - на свой страх и риск, при отсутствии каких-либо документов. Возможность применения института приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) для узаконивания прав на занятое таким образом жилье сомнительна. Приобретательная давность предусматривает открытое, добросовестное и непрерывное владение имуществом как своим собственным. У граждан, самовольно вселившихся в пустующее разбитое жилое помещение, под сомнением наличие признака добросовестности владения. Это подтверждает правовая позиция Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, выраженная в Постановлении Пленума от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав": давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (пункт 15) <11>. -------------------------------- <11> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2010. N 7. С. 1 - 13.

Так, Тулунский городской суд Иркутской области отказал в удовлетворении исковых требований о признании права собственности в силу приобретательной давности на квартиру в двухквартирном доме <12>. В обоснование требований истец указал, что проживает в одной из квартир двухквартирного дома, а смежная квартира на протяжении 20 лет пустует. Она брошена собственником, который уехал в неизвестном направлении. Истец следил, чтобы в квартире не собирались посторонние люди, и, не используя данную квартиру для проживания, по существу, по возможности уменьшал вред для себя и окружающих от бесхозяйственного обращения с жильем со стороны собственника. Одной из причин отказа в удовлетворении заявленных требований явилось то, что в судебном заседании не было установлено, что истец пользовался домом добросовестно. Добросовестность предполагает, что в момент приобретения вещи владелец полагает, допустимо заблуждаясь в фактических обстоятельствах, что основание, по которому к нему попала вещь, дает ему право собственности на нее. Истец же знал, что квартира принадлежит на праве собственности иному гражданину и кому именно. -------------------------------- <12> Решение Тулунского городского суда Иркутской области от 21.07.2010 по делу N 2-403(10) // Архив Тулунского городского суда; Определение Иркутского областного суда от 11.08.2010 // http:// oblsud. irk. sudrf. ru/ modules. php? name= bsr&op= show_text&srv_num= 1&id= 38400001008191432283801000160527.

Кроме того, как отметила Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда, "само по себе то обстоятельство, что собственник недвижимого имущества в течение определенного периода времени не пользуется принадлежащим ему имуществом и не несет расходов по его содержанию, не является основанием для лишения его права собственности, а также не является основанием для признания за другим лицом, пользующимся этим имуществом, права собственности в силу приобретательной давности" <13>. -------------------------------- <13> Определение Ульяновского областного суда от 21.08.2007 по делу N 33-1659/2007 // http:// uloblsud. ru/ index. php? option= com_content&task= view&id= 192<emid= 170&idCard=9138.

Как представляется, проблема бесхозяйственного обращения с жильем имеет временный характер и вскоре у собственников появится осознание не только своих прав, но и обязанностей. Этому способствуют и решения судов, в том числе об отказе в удовлетворении требований органов местного самоуправления о прекращении права собственности. Такие решения обозначают проблему, носят информирующий для граждан характер о возможных последствиях в случае ненадлежащего исполнения ими как собственниками своих обязанностей по содержанию жилья. Кроме того, судами практикуется при вынесении решения об отказе в удовлетворении требований о прекращении права собственности в резолютивной части решения устанавливать собственнику (ответчику) срок для проведения ремонтных работ и предупреждать собственника (ответчика) о том, что в случае непринятия мер по ремонту жилья право собственности может быть прекращено по решению суда <14>. -------------------------------- <14> Решение Кирилловского районного суда Вологодской области от 11.02.2010 по делу N 2-42/2010 // http:// kirillovsky. vld. sudrf. ru/ modules. php? name= docurn_sud&id= 151.

Однако, думается, имеет смысл более широкое освещение, в том числе в СМИ, вопроса об ответственности собственников за бесхозяйственное обращение с жильем и процедуре прекращения их права собственности. С одной стороны, это будет предупреждением для собственников о возможных для них негативных последствиях, с другой - информированием граждан о мерах по пресечению бесхозяйственного обращения собственника с жильем, которое нарушает их права и охраняемые законом интересы.

------------------------------------------------------------------

Название документа