Вопросы применения арбитражными судами федерального законодательства о поддержке малого и среднего бизнеса

(Оболонкова Е. В.)

("Законодательство и экономика", 2010, N 8)

Текст документа

ВОПРОСЫ ПРИМЕНЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ ФЕДЕРАЛЬНОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПОДДЕРЖКЕ МАЛОГО И СРЕДНЕГО БИЗНЕСА

Е. В. ОБОЛОНКОВА

Научный сотрудник Института законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, кандидат юридических наук Е. В. Оболонкова обращает внимание на проблемы, возникающие в практике рассмотрения арбитражными судами дел, связанных с применением гарантий, предусмотренных действующим законодательством в качестве мер поддержки бизнеса.

22 июля 2008 г. в целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства в рамках мер, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ, был принят Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (последние изменения внесены 17 августа 2009 г.). Законом была предусмотрена возможность реализации при определенных условиях указанными субъектами преимущественного права, в случае возмездного отчуждения арендуемого ими недвижимого имущества на приобретение его по рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком. Принятие данного Закона стало важной вехой в закреплении мер поддержки малого и среднего предпринимательства, но в то же время вызвало ряд практических сложностей в его применении.

В частности, среди наиболее актуальных следует назвать вопросы о возможности отчуждения земельного участка в порядке, установленном данным Федеральным законом; закреплении дополнительных требований (условий) законодательными актами субъектов Федерации для реализации предусмотренного им преимущественного права, а также связанные с особенностями введения в действие ряда положений данного Закона.

С целью решения этих проблем и устранения сложностей в формировании арбитражными судами правоприменительной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ 5 ноября 2009 г. было принято информационное письмо "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации".

Президиум, в частности, указал, что:

- действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации;

- перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества), и субъекты Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости;

- в соответствии с Законом до 1 января 2009 г. реализация права на приобретение была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества.

С момента принятия данного информационного письма прошло уже несколько месяцев, и можно констатировать: его принятие в целом благоприятно отразилось на практике рассмотрения споров арбитражными судами. Авторы письма при толковании положений Закона исходили прежде всего из интересов субъектов малого и среднего бизнеса. Так, анализируя его условие, в соответствии с которым для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона, Президиум указал: исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между наличием одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

В то же время некоторые проблемы по-прежнему требуют разрешения. Одна из них - реализация преимущественного права арендатором, если площадь арендуемого предпринимателем помещения и зарегистрированного в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещения превышает предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации (Закон N 122-ФЗ).

В упомянутом информационном письме Президиумом ВАС РФ применительно к данному вопросу были даны следующие разъяснения.

1. По смыслу Закона N 122-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Законом N 122-ФЗ. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма).

2. Закон N 122-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества. При этом площадь каждого из выкупаемых субъектом малого или среднего предпринимательства объектов недвижимости не должна превышать предельных значений площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Федерации или муниципальной собственности, установленных законами субъектов или, если субъектами Федерации данные значения не установлены, постановлением Правительства РФ.

Однако возникает вопрос: в каком порядке и, главное, в чьи обязанности входит деление арендуемого помещения на нескольких объектов недвижимости, если площадь арендуемого объекта в целом превышает предельные значения площади, установленные законом субъекта Федерации, и, следовательно, отсутствуют возможности для реализации в отношении его преимущественного права?

На сегодняшний день можно указать на ряд случаев обращения субъектов малого и среднего предпринимательства в суд с заявлением о признании незаконными случаев обращения действий администрации (органа местного самоуправления) по отказу в реализации преимущественного права и об обязании ее устранить допущенные нарушения.

В качестве примера можно привести Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 декабря 2009 г. по делу N А19-8877/09, Северо-Западного округа по делу N А13-8523/2009, по делу N А56-9464/2009.

В первом из этих случаев суд кассационной инстанции, направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, рекомендовал ему установить, возможна ли в данном случае реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения, арендуемого предпринимателем, возможна ли реализация этого права совместно с другими субъектами малого предпринимательства и в каком порядке.

В остальных случаях (ФАС Северо-Западного округа) судом кассационной инстанции было отказано в удовлетворении заявленных требований в связи с тем, что объектом купли-продажи "...может быть только имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации в установленном законом порядке... При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; направить заявителю договор купли-продажи арендованного имущества. Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое субъектом малого или среднего предпринимательства помещение превышает по площади установленное предельное значение, после получения арендатора заявления предпринять действия по разделению этого помещения на обособленные помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате разделения помещения".

Как представляется, в связи с возникающими в судебно-арбитражной практике проблемами и с целью необходимости создания возможностей для реализации арендатором указанного преимущественного права является издание Президиумом ВАС РФ разъяснений и по этому вопросу.

------------------------------------------------------------------

Название документа