Рецензия на книгу "Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация: Постатейный комментарий статей 549 - 558 Гражданского кодекса Российской Федерации"

РЕЦЕНЗИЯ НА КНИГУ "ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ: ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, ФОРМА, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ: ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ СТАТЕЙ 549 - 558 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" <1>

Р. С. БЕВЗЕНКО

Бевзенко Р. С., кандидат юридических наук.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс), несмотря на свое пятнадцатилетнее существование, так и не был удостоен комментария, который можно было бы с полной уверенностью назвать классическим. Конечно, Кодекс комментируется много и часто - это получившее весьма широкое распространение Комментарии к ГК РФ под ред. О. Н. Садикова, М. И.Брагинского, Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина и В. П. Мозолина. Между тем есть и комментарии к Кодексу, которые по формальным признакам вряд ли даже могут быть названы таковыми: их содержание сводится в основном к тому, чтобы своими словами просто пересказать суть комментируемой нормы, разбавив этот пересказ обильными цитатами из других правовых актов, имеющих отношение к предмету комментария <2>. -------------------------------- <2> Я имею в виду прежде всего Комментарии к Кодексу, принадлежащие перу А. Н. Гуева и В. В. Пиляевой.

В целом же, кажется, можно смело утверждать, что современный российский юрист сегодня совершенно лишен основного и необходимого инструмента для своей работы - комментария к важнейшему, основополагающему (не побоимся этих слов!) российскому закону, который бы позволил ему: а) понять положение и значение той или иной нормы Кодекса в системе гражданского права, в том числе получить представление о том, почему именно такой вариант регулирования конкретного отношения был выбран законодателем; б) получить представление об исторических и зарубежных "собратьях" комментируемой нормы; в) разобраться в тонкостях и особенностях применения нормы судами <3>. -------------------------------- <3> Именно таков трехтомный комментарий к гражданскому закону (который, на мой взгляд, до сих пор остается непревзойденным образцом идеального комментария), подготовленный под ред. А. Э. Вормса и В. Б. Ельяшевича (см.: Законы гражданские (Свод законов, т. X, ч. 1). Практический и теоретический комментарий / Под ред. А. Э. Вормса и В. Б. Ельяшевича. Вып. 1. М., 1913; Вып. 2. М., 1913; Вып. 3. М., 1914).

До настоящего времени такой Комментарий к Кодексу так и не появился. Объяснений этого несколько. Во-первых, к величайшему сожалению, отсутствует фундаментальная основа для создания полноценного классического комментария к Кодексу: материалы (объяснительная записка, мотивы) рабочей группы по подготовке ГК РФ не издавались <4>, <5>. Во-вторых, отечественная судебная практика и теоретическая цивилистика весьма слабо взаимодействуют друг с другом. Суды, разрешая споры, не считают необходимым и возможным опираться на далекую от жизни (по мнению судей) теоретическую цивилистику. В-третьих, сама по себе серьезная теоретическая цивилистика сегодня в России представлена немногочисленными публикациями, которые порой просто незаметны на общем фоне гражданско-правовой литературы весьма сомнительного качества. -------------------------------- <4> Аналогичные Мотивам и Протоколам к Германскому гражданскому кодексу (BGB) или Объяснительной записке и подготовительным материалам к проекту Гражданского уложения Российской империи. <5> В настоящее время этот недостаток хотя бы в какой-то степени может быть восполнен расширенными концепциями развития ГК РФ, подготовленными соответствующими рабочими группами и опубликованными в ведущих юридических изданиях России.

В связи с этим появление нового комментария к Кодексу, подготовленного известными и авторитетными юристами, вызывает самое пристальное внимание. В мое поле зрения попал выпуск <6> Комментария, посвященный договору купли-продажи недвижимости, авторами которого являются Б. М. Гонгало, П. В. Крашенинников, И. Б. Миронов, О. А. Рузакова и В. В. Чубаров. Рецензию на эту книгу я и представляю на суд читателей. -------------------------------- <6> Полагаем, что издание комментария к Кодексу отдельными выпусками - идея сама по себе весьма удачная. Она позволяет комментаторам не "экономить" место. Кстати, в комментируемом выпуске Комментария нами была обнаружена странность: вместо того чтобы в полной мере использовать объем выпуска для комментирования весьма сложных норм о купле-продаже недвижимости и практике их применения судами, почти треть объема книги (который составляет 159 страниц) занимают... перепечатанные вступительные слова из других выпусков Комментария (о публичных образованиях как субъектах гражданского права, о праве собственности на землю, об авторском праве, о товарных знаках, о способах обеспечения обязательств). В чем смысл такого приема, не вполне понятно...

2. Выпуск открывается комментарием ст. 549 ГК РФ ("Договор продажи недвижимости"), в котором описывается юридическая характеристика данного договора. Так, указывается, что договор купли-продажи недвижимости является консенсуальной сделкой и "считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения" (с. 15). Однако это далеко не всегда так, и на дальнейших страницах Комментария неоднократно подчеркивается, что положения ГК РФ о регистрации сделок с недвижимостью устанавливают особенные правила для вступления в силу сделок с жилой недвижимостью: права и обязанности по таким договорам возникают с момента государственной регистрации сделки. Авторы Комментария заявляют о том, что недвижимостью могут являться только вещи: "Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона" (с. 16). Кажется, с этим утверждением можно поспорить. К примеру, положения ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" распространяют действие режима залога недвижимости на залог права арендатора (которое внесено в реестр) и залог прав участника долевого строительства (которые также вносятся в реестр). Здесь же заявляется о том, что приведенное в ст. 130 ГК РФ примерное перечисление видов недвижимого имущества "позволяет понять не только его букву, но и дух", так как наличием данного перечня "как бы задается планка, разграничивающая движимые и недвижимые вещи" (там же). Авторы Комментария полагают, что именно этот примерный перечень недвижимости не позволяет "располагать в одном логическом ряду земельный участок и садовую скамейку" (там же), последняя недвижимостью "как правило [?! - Р. Б.], не признается" <7>. -------------------------------- <7> Кстати, любопытно, что пример со скамейкой заимствован из Учебника гражданского права Г. Ф. Шершеневича (М., 1912. С. 150).

Интересно, а поможет ли этот примерный перечень объектов недвижимости выяснить, является ли недвижимостью такой объект, как стационарная холодильная камера? <8> Или земляная насыпь на песчаной подушке? <9> Очень сомневаюсь. Ведь для того чтобы определить правовой режим конкретной вещи - движимая она или недвижимая, необходимо изучение наличия у нее такого признака недвижимости, как тесная связь с землей, выражающаяся в невозможности перемещения без причинения несоразмерного ущерба. -------------------------------- <8> Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99. <9> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. N 11052/09.

Анализируя причины появления такой категории, как недвижимость в силу закона, авторы Комментария указывают, что объявление недвижимым имуществом вещей, которые явно предназначены для того, чтобы передвигаться (авиационные, морские суда, суда внутреннего водного транспорта), обусловлено "их высокой стоимостью, экономической значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте" (с. 18). И далее: "В силу специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими" (там же). Я думаю, что это заблуждение. Создание системы регистрации прав на те или иные вещи всегда в первую очередь обусловлено интересами оборота, а именно потребностью его участников знать о том, кто является собственником соответствующего имущества, и о том, какие обременения были возложены на данное имущество (этот интерес, видимо, даже можно было бы поставить на первое место) <10>. На самом деле никакого контроля за владением, пользованием или распоряжением имуществом, права на которое подлежат регистрации, сама по себе система регистрации не дает и дать не может (к примеру, достаточно передать недвижимость в бессрочную аренду, которая не фиксируется в реестре, и весь "контроль" на этом просто закончится). -------------------------------- <10> Это соображение прекрасно обосновано в классических работах по регистрационному режиму недвижимости (И. А. Базанова, А. А. Башмакова, В. Б. Ельяшевича и др.).

Собственно, на этом и завершается комментарий к ст. 549 ГК РФ. Вернее, завершается в той его части, которая обращает на себя внимание. Остальная часть текста повторяет положения либо самой комментируемой статьи, либо иных норм Кодекса, имеющих отношение к сделкам с недвижимостью. При этом, увы, без какого-либо освещения осталось огромное количество вопросов, связанных с данной нормой. Например, может ли быть предметом договора купли-продажи недвижимости вещь, которой еще нет? Может ли быть заключен договор купли-продажи в отношении недвижимой вещи, которая принадлежит на праве собственности другому лицу? Можно ли заключить, а главное, исполнить договор купли-продажи недвижимости при посредстве комиссионера? Перечень вопросов, оставшихся без ответа, можно с легкостью продолжить... 3. Комментарий ст. 550 Кодекса ("Форма договора продажи недвижимости") в значительной степени посвящен ответу на вопрос о том, соблюдение каких условий необходимо для действительности договора купли-продажи недвижимости. По мнению авторов, это условия заключаются в следующем (с. 20 - 22). Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки соответствовало закону. Однако это настолько очевидно, что вряд ли требует самостоятельного упоминания. И уж, конечно, в этом смысле договор купли-продажи недвижимости вряд ли чем-то отличается от, скажем, договора аренды роликовых коньков. Во-вторых, стороны договора должны быть правоспособны и дееспособны. И если с первым вполне можно согласиться (хотя опять же непонятно, чем в этом смысле продажа недвижимости будет отличаться от аренды роликовых коньков), а вот второе - это ошибка. Сторона договора вполне может быть недееспособной. Однако от ее имени договор будет заключен законным представителем (например, родителем). Это соображение настолько очевидно, что ошибка авторов Комментария кажется еще более досадной. В-третьих, по мнению авторов, для того чтобы договор купли-продажи недвижимости был действительным, необходимо, чтобы "отчуждателю или наследодателю [?! - Р. Б.] недвижимость принадлежала на праве собственности". На этом тезисе следует остановиться более подробно. В целом он вполне соответствует господствующему среди отечественных юристов мнению о том, что для того, чтобы заключить договор купли-продажи, необходимо быть собственником продаваемой вещи. Этот тезис основан на следующем правовом рассуждении. В соответствии со ст. 209 ГК РФ распоряжаться вещью может только ее собственник. Заключая договор купли-продажи, лицо осуществляет распоряжение вещью. Следовательно, заключить договор купли-продажи может только собственник продаваемого имущества. Однако такой подход совершенно игнорирует различия между установлением обязательства продать, обязательственным эффектом купли-продажи, и передачей права собственности, т. е., собственно, вещным эффектом купли-продажи. Действительно, распорядиться вещью может только тот, кому она принадлежит на праве собственности. Однако само по себе заключение договора купли-продажи не означает распоряжения вещью. Заключая договор, лицо лишь принимает на себя обязательство передать покупателю вещь таким образом, чтобы эта передача привела к возникновению у него права собственности на приобретенное имущество. Следовательно, само по себе заключение договора никаких вещных прав у покупателя не порождает. И именно поэтому для заключения договора купли-продажи вовсе не требуется непременного наличия у продавца права собственности на вещь, являющуюся предметом договора. Четвертое и пятое условия действительности договора купли-продажи (по мнению авторов Комментария) - необходимость наличия волеизъявления, соответствующего воле, и письменное оформление договора в виде одного документа. Спецификой купли-продажи недвижимости, правда, является только последнее обстоятельство. Далее авторы называют шестое условие действительности договора купли-продажи недвижимости: "Обязательна государственная регистрация возникшего права" (с. 21). Это также ошибка, ведь отсутствие государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю никогда не являлось и не является (и, надеюсь, не будет являться) основанием для признания договора купли-продажи недействительным! То обстоятельство, что переход права собственности не был зарегистрирован, означает лишь, что покупатель так и не стал собственником купленной им вещи, т. е. договор не произвел вещный эффект. И все. Никакой недействительности из этого обстоятельства вытекать не может. Кстати, в этом же самом шестом условии действительности продажи авторы указывают, что, "приобретая право собственности на жилое помещение... либо помещение в офисном доме, лицо... получает право пользоваться придомовой территорией" (с. 21 - 22). Этот тезис далеко не очевиден. Во-первых, само по себе право собственника помещения в нежилом здании на общее имущество здания было признано высшей судебной инстанцией лишь в 2009 г. <11> - до этого суды отрицали возможность применения в отношении нежилых зданий аналогии ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации <12>. Во-вторых, даже признав саму возможность существования в нежилом здании общего имущества, высшая судебная инстанция не высказалась относительно того, входит ли земельный участок в состав такого имущества. -------------------------------- <11> Пункт 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания". <12> См., например: Постановление Президиума ВАС РФ от 10 сентября 2002 г. N 3673/02.

4. Самый объемный - комментарий ст. 551 ГК РФ ("Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость"): он занимает 36 страниц. "Нельзя не отметить, - пишут авторы, - что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения перехода или прекращения прав на недвижимое имущество". Действительно, это определение государственной регистрации прав, которое содержится в соответствующем Федеральном законе (Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и которое нельзя игнорировать. Но дело даже не в этом. Из этой нормы Закона о регистрации авторы делают вывод о том, что она устанавливает презумпцию правильности регистрации прав. Однако это не так. Норма о том, что государственная регистрация является единственным доказательством наличия зарегистрированного права, не лишенная, кстати, серьезного логического дефекта (регистрация является доказательством... регистрации?!), означает лишь, что наличие права, подлежащего регистрации, может быть доказано только данными государственной регистрации. В классической литературе, посвященной регистрации прав на недвижимость, этот принцип обычно именуется принципом внесения (принципом обязательного внесения записи о вещном праве на недвижимое имущество в специальный реестр, поземельную книгу). Однако Кодекс (п. 2 ст. 8) допускает, что в законе могут быть установлены исключения из принципа внесения (которых, кстати, достаточно много в самом же Кодексе: это и приобретение права собственности на имущество в порядке наследования, при реорганизации юридического лица, при приобретении имущества членом кооператива, супружеская собственность, приобретательная давность и т. д.). К сожалению, комментаторы об этом не написали ни строчки (за исключением разве что случая приобретения прав на имущество членом кооператива - см. с. 26)... На с. 25 допущена еще одна досадная ошибка: порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания для отказа в регистрации прав не могут содержаться (вопреки утверждению авторов Комментария) в Федеральном законе от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", так как он не имеет своим предметом регулирование отношений по регистрации прав. В Комментарии весьма подробно описывается возможность обращения заявителя в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним через нотариуса, которая именуется авторами Комментария схемой "одного окна" (с. 29). Мне же представляется, что нотариальное удостоверение сделки и последующее обращение нотариуса от имени своего клиента в орган по регистрации прав - это все же "два окна" (причем оба они - платные), а не одно. "Одно окно" - это принцип, в соответствии с которым заинтересованному лицу достаточно один раз обратиться в государственный орган, дальнейшие же действия по удовлетворению интереса заявителя совершаются различными государственными органами самостоятельно, без подачи отдельного обращения. В сфере регистрации прав на недвижимое имущество "одно окно" выглядит как единая система, включающая в себя постановку объекта недвижимости на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости и государственную регистрацию прав на данный объект (кстати, в другом месте авторы Комментария называют "одним окном" именно эту схему взаимодействия кадастрового учета и регистрационной системы). На основе анализа норм ГК РФ и Закона о регистрации авторы Комментария формулируют четыре принципа государственной регистрации прав: а) единство процедуры; б) единство регистрирующих органов; в) ведение Единого реестра прав; г) общедоступность сведений Реестра (с. 30). Из этих четырех принципов только один - общедоступность сведений - действительно может претендовать на то, чтобы называться принципом государственной регистрации. Остальные касаются не столько регистрации прав, сколько организации системы органов, которые ведут Реестр. С точки зрения классических подходов к регистрации прав на недвижимость основополагающими принципами регистрационной системы считаются принципы внесения, легалитета, открытости записей, публичной достоверности, старшинства и специалитета <13>. -------------------------------- <13> Подробней см.: работы А. А. Башмакова и И. А. Базанова.

Далее авторы Комментария освещают последние изменения Закона о регистрации, называя их задачей снижение "финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц" <14>. В частности, авторы Комментария описывают суть так называемой дачной амнистии, бесплатной приватизации земельных участков; подчеркивается, что теперь при подаче документов на регистрацию договора купли-продажи не требуется представлять паспорт продаваемого объекта недвижимости <15>; описывается процедура уточнения кадастровых данных объекта недвижимости; указывается, что теперь заявителем в регистрационном деле может быть судебный пристав-исполнитель (с. 33 - 34, с. 50 - 53). Все это, видимо, полезные знания. Непонятно только одно: какое отношение эта информация имеет к норме Кодекса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, проданную по договору купли-продажи? -------------------------------- <14> Видимо, особенно это касается изменений Закона о регистрации, содержащихся в Федеральном законе от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ, в соответствии с которыми у органа по регистрации появились основания для отказа в регистрации прав на недвижимость, установленных судебными актами. Более нелепые нормы тяжело себе вообразить (см. толкование этих норм в информационном письме Президиума ВАС РФ от 21 июля 2009 г. N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). <15> Что, кстати, нарушает принцип специалитета Реестра и приводит к тому, что запись в Реестре об объекте может указывать на нечто совершенно отличное от того, что этот объект недвижимости представляет собой на деле.

Затем Комментарий и вовсе превращается в сплошное цитирование нормативных актов: сначала - Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. N 233 (см. весь текст на с. 40 - 48, за исключением абз. 3 на с. 42), а затем - Налогового кодекса Российской Федерации (в части регулирования государственных пошлин за регистрацию прав и сделок) (см. с. 53 - 56). Завершается же комментарий к ст. 551 выдержками из Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (с. 56 - 58). Совершенно без какого-либо рассмотрения авторы Комментария оставляют такие сложные и интересные вопросы, как условие предъявления и удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права, особенности судебной регистрации перехода права при ликвидации продавца и многие другие. 5. Комментарий ст. 552 Кодекса ("Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости") показался мне наиболее удачным из всех представленных в данном выпуске. Он как раз представляет собой удачное сочетание изложения тенденций законодательного развития принципа "единства судьбы", описания принципа "единства объекта" (со ссылками на зарубежный опыт), комментирования текущей судебной практики. Единственная досадная ошибка, которая нам встретилась в этом фрагменте рецензируемой работы, - это опечатка в названии Программы развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (в тексте - среднесуточную) (с. 67). 6. К комментарию ст. 554 Кодекса ("Определение предмета в договоре продажи недвижимости") могут быть отнесены все те замечания, которые я высказал по поводу комментария ст. 551. Отождествив описание предмета продажи недвижимости и описание объекта недвижимого имущества в Реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, авторы Комментария опять обильно цитируют на этот раз Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219) (с. 74 - 78). Последние три страницы (с. 78 - 80) представляют собой цитаты из судебных актов разной степени "свежести", в которых шла речь о том, достигли ли стороны договора купли-продажи согласия по поводу предмета договора или нет <16>. -------------------------------- <16> Я думаю, что сама по себе ссылка на два или три судебных акта мало что значит для практикующего юриста. Для того чтобы понять логику того или иного окружного суда, необходимо изучить принимаемые им судебные акты по изучаемой проблеме как минимум за последние пять-восемь лет. И только такой анализ может позволить делать какие-то выводы относительно тенденций судебной практики конкретного суда.

7. В комментарии ст. 555 Кодекса ("Цена в договоре продажи недвижимости") авторы излагают подход высшей судебной инстанции к проблеме действительности валютной оговорки в денежном обязательстве, затем вкратце описывают, какими нормативными актами регулируется установление кадастровой стоимости земельных участков (определение кадастровой стоимости, ее оспаривание - это сам по себе большой и сложный вопрос, который авторы Комментария, увы, оставили без должного внимания). 8. Комментарий ст. 556 Кодекса ("Передача недвижимости") в целом интересен, хотя мне не очень понятно, почему авторы придают такое повышенное значение акту приема-передачи недвижимости (см. в особенности на с. 89), считая его единственным и неопровержимым доказательством передачи недвижимости. Такой акт является всего лишь доказательством того, что недвижимость была передана. Впрочем, возможны и иные случаи: недвижимость физически передана, но акт не подписан; недвижимость не была передана, хотя стороны договора по какой-то причине подписали акт. Таким образом, факт наличия подписанного акта приема-передачи лишь создает опровержимую презумпцию того, что продавец исполнил договор и передал покупателю недвижимое имущество. Кстати, непонятна реплика авторов Комментария о том, что передача ключа не является передачей недвижимости (с. 89). Напротив, именно передача ключа - traditio symbolica - должна рассматриваться как передача недвижимости, так как именно передача ключа позволяет: а) иметь доступ к недвижимой вещи и б) воспрещать доступ к ней другим лицам, т. е. владеть недвижимой вещью. Можно согласиться с тезисом, который отстаивают авторы Комментария: передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием для государственной регистрации права собственности и потому может осуществляться как до, так и после таковой (с. 90). Увы, практика некоторых органов по регистрации до настоящего времени исходит из иного подхода. 9. Комментарий ст. 557 ГК РФ ("Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества") в целом не вызвал особых нареканий. Авторы правильно подчеркивают, что покупатель по договору купли-продажи недвижимости не вправе требовать замены одной недвижимой вещи ненадлежащего качества другой вещью, но надлежащего качества, так как каждый объект недвижимости является уникальной вещью. Непонятно, правда, как этот очевидный вывод может быть доказан ссылкой на ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре (в котором перечисляются характеристики объекта недвижимости, указываемые в государственном кадастре недвижимости). 10. И, наконец, комментарий ст. 558 ГК ("Особенности продажи жилых помещений"), который завершает выпуск. В нем обсуждаются и правильно разрешаются вопросы, связанные с понятием главной вещи и принадлежности, актуальные в первую очередь при продаже жилых домов с хозяйственными постройками. Здесь же авторы вполне удовлетворительно объясняют феномен существования такого объекта гражданских прав, как часть жилого помещения - комната в коммунальной квартире, описывают право преимущественной покупки комнаты, которое принадлежит собственникам других комнат в коммунальной квартире. Далее авторы Комментария описывают особенности применения иных положений комментируемой главы Кодекса к договору купли-продажи жилого помещения. При этом не вполне понятно предложение авторов комментируемой главы обязательно указывать в договоре купли-продажи жилого помещения этаж, на котором находится квартира; иное, по мнению авторов, видимо, повлечет за собой признание договора незаключенным (с. 104). Это соображение не находит своего подтверждения в юридической практике: вряд ли кому-то придет в голову настаивать на незаключенности договора купли-продажи жилого помещения, ссылаясь на неуказание в договоре этажа, на котором расположена квартира. При наличии в регистрационном деле соответствующих технических описаний квартиры, указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости сторонам договора легко добиться полноценной индивидуализации предмета договора купли-продажи. Авторы Комментария не обнаруживают каких-либо особенностей применения ст. 555, 556 и 557 Кодекса относительно продажи жилых помещений. При этом действительно важную особенность продажи жилых помещений - необходимость указания лиц, имеющих право на проживание в продаваемом жилом помещении, - авторы Комментария удостоили всего лишь абзацем текста, который мало что добавил к собственно тексту нормы. Завершается комментарий ст. 558 Кодекса цитатой из весьма интересного дела из практики Верховного Суда, в котором предметом продажи был многоквартирный жилой дом. Авторы Комментария очень верно подмечают, что многоквартирный жилой дом не является вещью и потому вообще не может быть предметом купли-продажи или иных сделок. Странно лишь, что этот вывод завершает комментарий ст. 558 ГК РФ, а не открывает его <17>. -------------------------------- <17> Насколько я могу судить по общению с практикующими юристами, далеко не все коллеги четко себе представляют то, что ГК РФ содержит два режима зданий и помещений в них: а) режим, когда вещью является помещение, а здание представляет собой общее имущество, принадлежащее собственникам помещений в нем (это режим квартир и многоквартирных жилых домов); б) режим, когда вещью является здание, а помещение представляет собой его часть, не являясь при этом недвижимой вещью (это режим, предусмотренный Кодексом для нежилых зданий, состоящих из отдельных помещений).

11. Авторам следовало бы провести более глубокое изучение материалов судебной практики, благо она сейчас абсолютно доступна (я имею в виду, разумеется, практику арбитражных судов). Видимо, каждый из соавторов Комментария свою задачу понимал по-разному. Поэтому и текст получился неровный, рассчитанный на различную аудиторию. Кроме того, впечатление от Комментария портят те досадные фактические ошибки, на которые мы указали выше. Вероятно, для кого-то этот выпуск серии "Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации" все же может оказаться нужным и полезным.

Название документа