О существенных условиях договора участия в долевом строительстве

О СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

О. Г. ЕРШОВ

Ершов Олег Геннадьевич, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России. Кандидат юридических наук. Специалист в области частного права. В настоящее время занимается исследованием проблем правового регулирования отношений в строительстве. Родился 15 октября 1977 г. в Омске. Автор более двадцати научных работ по проблемам правового регулирования отношений в строительстве.

Введение в действие Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон N 214-ФЗ) обеспечило качество уровня правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства. Возникшие ранее в судебной практике споры, связанные с квалификацией договора участия в долевом строительстве, со своевременным обеспечением ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию и многие другие, сегодня могут быть успешно разрешены путем применения норм указанного нормативного акта. -------------------------------- <1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40; 2006. N 30. Ст. 3287.

Вместе с тем анализ судебных споров, вытекающих из подобного рода договоров, указывает на проблемы в правовом регулировании отношений. Одной из причин, по которым возникают гражданско-правовые споры, является то, что стороны договора участия в долевом строительстве уделяют недостаточно внимания формированию существенных условий. Это обусловлено тем, что, с одной стороны остается дискуссионным вопрос о понятии условий договора вообще, с другой - неточность дефиниций закона порождает сложности правоприменения и отсутствие единства судебной практики. В связи с этим необходимо исследование существенных условий договора участия в долевом строительстве, поскольку оно поможет не только решить "технические" проблемы, связанные с заключением этого договора, но и сформировать правильное представление о тех положениях, которые чаще всего вызывают сомнения у спорящих сторон. Прежде чем обратиться к анализу отдельных существенных условий рассматриваемого договора, необходимо выяснить, что включает термин "условия договора участия в долевом строительстве". Практика показывает, что при заключении договора этот термин сторонами понимается в различных значениях, наиболее распространенные из них следующие. Во-первых, условия договора участия в долевом строительстве рассматриваются в качестве положений, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон. От правильного определения условий зависят особенности возникновения прав и обязанностей, а также возможность надлежащего исполнения возникающего обязательства. Попытка рассматривать условия договора участия в долевом строительстве через положения, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, сама по себе возражений не вызывает. Договор участия в долевом строительстве является, прежде всего, действием физических и юридических лиц, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В этом смысле данные действия являются юридическим фактом, с которым связано существование гражданского правоотношения. Вместе с тем остается открытым вопрос: по каким положениям должно быть достигнуто соглашение между застройщиком и лицом, вкладывающим денежные средства в долевое строительство, и какие из этих положений необходимо предусмотреть в договоре? Во-вторых, иногда условия договора участия в долевом строительстве связываются с определенными действиями, которые обязанное лицо совершает в интересах контрагента. Такое понимание условий договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, при таком подходе остается без внимания природа условий, правильное установление которой позволяет провести разграничение рассматриваемого договора со смежными гражданско-правовыми конструкциями. С другой стороны, обязанные и управомоченные лица в договоре становятся только тогда, когда договор заключен. Следовательно, формирование условий договора участия в долевом строительстве по времени происходит значительно раньше, что указывает на то, что определять условия договора через категории обязанного и управомоченного лица неверно. В-третьих, при заключении договора участия в долевом строительстве стороны рассматривают его условия в качестве прав и обязанностей основных участников или связывают условия с порядком реализации прав и обязанностей. Отождествлять права и обязанности сторон с условиями договора участия в долевом строительстве вряд ли является правильным. Право (обязанность) стороны по договору есть юридически обеспеченная мера возможного (необходимого) поведения. Следовательно, рассуждения о предполагаемом поведении основательны только после заключения договора участия в долевом строительстве. Права и обязанности участников возникают уже из заключенного договора и образуют содержание правоотношения. Если мы рассматриваем условия договора, то они формируются в процессе его заключения, т. е. тогда, когда правоотношение еще отсутствует. Правильное понимание термина "условия договора участия в долевом строительстве" может быть достигнуто, если обратить внимание на то, что договор представляет собой не только действия сторон, но и их волеизъявление, направленное на возникновение, изменение или на прекращение гражданских прав и обязанностей. Следовательно, речь идет о волевой модели поведения после придания договору юридической силы: имеется в виду обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, без которой он признается незаключенным. Условия договора участия в долевом строительстве, на наш взгляд, правильнее рассматривать в качестве элементов соглашения, направленного на возникновение прав и обязанностей, но не в качестве самих прав и обязанностей сторон. В связи с этим под условиями договора участия в долевом строительстве следует понимать результат соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, направленный на возникновение обязательственных прав и обязанностей, по своей природе являющихся моделью поведения сторон в связи с созданием и передачей объекта долевого строительства. Необходимо выяснить вопрос: какие существенные условия должны быть согласованы сторонами рассматриваемого договора? Именно при формировании этих условий у сторон возникают наибольшие сложности. Существенные условия - это условия, которые необходимы и достаточны для того, чтобы после их согласования договор считался заключенным. Договор участия в долевом строительстве является гражданско-правовым договором. Из этого следует, что на основании п. 1 ст. 432 ГК РФ обязательным существенным условием рассматриваемого договора является условие о предмете. Анализ правоприменительной практики показывает, что стороны в качестве предмета договора участия в долевом строительстве определяют либо объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче застройщиком участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию всего строящегося объекта недвижимости, либо деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства. Такое понимание предмета договора участия в долевом строительстве вызывает сомнения. В частности, предмет любого гражданско-правового договора - это не только то, по поводу чего заключается договор, а, прежде всего, элемент, с помощью которого следует проводить разграничение со смежными гражданско-правовыми конструкциями. Если в качестве предмета договора участия в долевом строительстве рассматривать объект долевого строительства, тогда происходит некоторое отождествление с договором купли-продажи недвижимости: так же одной стороной передается объект недвижимости в собственность. Учитывая при этом, что если речь идет о жилых помещениях, то оба договора также подлежат государственной регистрации. Если предмет договора участия в долевом строительстве рассматривать как деятельность застройщика, связанную с созданием объекта долевого строительства, то происходит отождествление с договором строительного подряда, поскольку деятельность застройщика связана с выполнением строительных работ собственными силами или с привлечением третьих лиц, что вполне соизмеримо с аналогичного рода деятельностью подрядчика. Следует обратить внимание, что новый Закон о долевом строительстве весьма "неудобен" застройщикам ввиду наличия административных барьеров, связанных с отведением земельного участка и получением разрешения на строительство. Поэтому некоторые участники строительного рынка, опираясь на п. 2 ст. 455 ГК РФ, юридически оформляют складывающиеся отношения долевого строительства через договор купли-продажи объекта недвижимости, который будет создан в будущем. Либо достаточно часто заключаются договоры строительного подряда. В этом случае фактически совершаются притворные сделки, которые должны признаваться на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ничтожными. Правильно сформировать условие о предмете договора участия в долевом строительстве можно путем анализа понятия рассматриваемого договора, которое отражено в дефиниции ст. 4 Закона N 214-ФЗ. Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением иных лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать часть этого объекта участнику долевого строительства за обусловленную договором цену. Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие. Первую составляющую образует материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а лишь его части. Вторая составляющая предмета договора участия в долевом строительстве должна быть представлена действиями застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также передачи части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. При этом действия застройщика связаны с проведением работ, а также оказанием всевозможных услуг при организации строительства. Помимо предмета, ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ содержит существенные условия договора, при отсутствии которых договор участия в долевом строительстве считается незаключенным. К таким условиям относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект строительства. Формирование указанных условий договора участия в долевом строительстве не вызывает у сторон особых затруднений. Наиболее проблемными условиями являются цена и срок. Цена в договоре участия в долевом строительстве определяется как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и оплату услуг застройщика. Внесение денежных средств производится единовременно либо в установленный договором период. Проблема заключается в том, что на момент начала строительства застройщик предполагает нести затраты, которые не покрывают всех расходов, определяемых на момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге дольщики вносят деньги, которые соответствуют стопроцентной стоимости объекта долевого строительства, но их не хватает на то, чтобы полностью завершить строительные работы. Соответственно, в ряде случаев происходит необоснованное увеличение стоимости на объекты долевого строительства. Причин здесь может быть несколько. В первую очередь не полностью контролируемая со стороны государства инфляция, значительные административные "барьеры", которые обусловлены императивными требованиями, предъявляемыми к фигуре застройщика, и другие. Это вынуждает застройщика при формировании цены договора участия в долевом строительстве предусматривать не фиксированную денежную сумму, а ориентировочную, привязываемую к стоимости квадратных метров объекта долевого строительства. В договоре предусматривается, что окончательная цена будет установлена по данным технической инвентаризации, т. е. после получения технического паспорта на объект долевого строительства. Вместе с тем толкование ст. 5 Закона N 214-ФЗ указывает на то, что цена в договоре должна быть четко определена. Если ставить определение цены в зависимость от стоимости квадратных метров, то как согласовать данное существенное условие, чтобы оно изначально не было обременительным для одной стороны, а именно для дольщика? Ориентировочная цена по договору участия в долевом строительстве может являться одним из факторов, оказывающим влияние на необоснованное увеличение стоимости объектов недвижимости, поскольку доказать инвестору реальные затраты застройщика вряд ли возможно. Лицо, вкладывающее денежные средства в долевое строительство, как правило, не является специалистом в этой области. Вызывает сомнения и порядок определения средств на возмещение затрат по строительству объекта, а также оказания услуг застройщика. В договоре обычно указывается одна сумма и не определяется, какая ее часть предназначена для затрат на строительство, а какая - на услуги застройщика. Следует обратить внимание, что строительство объектов недвижимости осуществляется в соответствии с проектной документацией, которая предполагает обязательное составление сметы - документа, который отражает затраты на строительство в целом. При возведении объектов строительства широко применяются сметы локальные, объектные и сводный сметный расчет. Каждая из указанных смет содержит определенную стоимость трудозатрат и материалов. Поэтому возникает вопрос: какая из смет содержит цену, включаемую в договор участия в долевом строительстве? Локальная смета, являясь первичным сметным документом, составляется на основе объемов и отдельных видов работ (земляные, отделочные, малярные, штукатурные и т. д.), определяемых в составе рабочего проекта и рабочей документации. Объектная смета составляется на объект строительства в целом и включает в себя стоимость всех строительно-монтажных работ. Однако стоимость строительства по объектной смете не определяет конечную цену. На основании объектной сметы составляется сводный сметный расчет стоимости зданий и сооружений, который является документом, определяющим полный лимит денежных средств на проведение строительства. В сводный сметный расчет включаются затраты на подготовку территории строительства, устройство временных обслуживающих зданий и сооружений, инженерных коммуникаций, благоустройство и озеленение территории, затраты на зимнее удорожание и т. д. Следовательно, именно сводный сметный расчет должен содержать в себе полную стоимость строительства, а значит, цену, которая является существенным условием договора участия в долевом строительстве. В сводный сметный расчет обязательно закладывается показатель прибыли строительной организации. Однако при формировании условия о цене договора участия в долевом строительстве застройщики предлагают помимо сметных затрат включать и дополнительные затраты на услуги, связанные с организацией строительства. В итоге за исполнение застройщиком одних обязанностей по договору дольщик должен уплачивать двойную цену. Полагаем, что решение проблемы определения цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение законодательства. В частности, необходимо закрепить иной порядок определения стоимости объектов долевого строительства, а именно цена договора участия в долевом строительстве может определяться соглашением сторон после составления застройщиком сметы, включающей и затраты на строительство объекта, и затраты на услуги застройщика. С проблемой определения цены по договору участия в долевом строительстве связано формирование условия о сроке строительства. Это условие договора должно отражать конкретный интервал времени, в течение которого застройщик будет вести строительные работы, а также осуществит все необходимые мероприятия, связанные с получением разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию. В противном случае представляется невозможной реализация положений ч. 2 и 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ. Данные положения Закона предусматривают возможность при нарушении срока строительства взыскать неустойку, которая, как известно, привязывается к определенному моменту времени. Практика показывает, что срок по договору участия в долевом строительстве сторонами предусматривается не четким интервалом времени, а ориентировочной датой сдачи объекта в эксплуатацию. Основная причина в том, что на момент начала строительства не все дольщики полностью внесли денежную сумму, а также в отношении не всех объектов долевого строительства были заключены договоры. Имеются так называемые свободные площади, которые будут предлагаться гражданам или юридическим лицам в процессе строительства объекта недвижимости. Это обусловлено тем, что существенное увеличение цен на объекты недвижимости уменьшает их инвестиционную привлекательность и, как следствие, ограничивается возможность внести в полном объеме денежную сумму за объект долевого строительства на момент начала выполнения строительных работ. С другой стороны, застройщики, прогнозируя инфляцию, сознательно не заключают в отношении "свободных площадей" договоры. Соответственно, единственным для застройщиков выходом из сложившейся ситуации, когда становится возможным полностью покрыть затраты на строительство всего объекта недвижимости, является увеличение стоимости предлагаемых в процессе строительства "свободных площадей". Представляется возможным решение проблемы формирования условия о сроке при долевом строительстве, если изменить порядок привлечения инвестиций в строительство. Инвестиционный риск неполучения ожидаемого объекта долевого строительства сегодня несет дольщик. Он заключает кредитный договор с банком, который выдает денежную сумму под строительство, а затем заключает договор участия в долевом строительстве. Сумма кредита ограничивается платежеспособностью дольщика. Закон допускает в этом случае заключение кредитного договора между застройщиком и банком при отсутствии необходимых для строительства денежных средств. Вместе с тем предусмотренные меры по обеспечению исполнения обязательств со стороны застройщика выглядят недостаточными. Например, эффективность правового механизма залога объекта долевого строительства вызывает сомнения, поскольку далеко не каждый незавершенный строительством объект может быть продан с публичных торгов. По этой причине банки, руководствуясь принципом свободы договора, отказывают застройщикам в его заключении. Полагаем, что в этом случае схема привлечения инвестиций может быть иной. Строительство должно осуществляться на кредитные средства, которые получает в первую очередь не дольщик, а застройщик. Застройщик заключает кредитный договор с банком, по которому происходит финансирование, например, 50% стоимости работ, а затем, после начала строительства, заключаются договоры участия в долевом строительстве. Это позволяет влиять на формирование условия о цене заключаемых с дольщиками договоров, а также на срок исполнения обязательств застройщика по возведению объекта долевого строительства. В частности, привлечение банка позволяет решить проблему финансирования на этапе начала строительных работ и снять инвестиционный риск с дольщика. Труднее разрешить проблему обеспечения исполнения обязательства по кредитному договору застройщика с банком. Решение этой проблемы необходимо для того, чтобы банк выдавал застройщикам кредиты под строительство. Традиционные способы обеспечения исполнения обязательств, кроме залога, являются весьма неэффективными, что обусловлено значительной стоимостью объекта долевого строительства, а, следовательно, высоким инвестиционным риском. Но и конструкция залога незавершенного строительством объекта выглядит небезупречной, поскольку не гарантирует обязательную продажу недостроенного объекта с публичных торгов. Видимо, наиболее эффективной обеспечительной мерой в первую очередь может быть изменение требований, предъявляемых к застройщику. Например, здесь может быть задействован механизм саморегулируемых организаций застройщиков, который предполагает то, что лицо может привлекать денежные средства для строительства, если является членом этой организации. Данная организация определяет требования, предъявляемые к размеру уставного капитала застройщика, обязанность страхования ответственности застройщиков за причинение вреда, иные меры. Таким образом, решение проблемы сроков и цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следующего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка. Результаты анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, но и дальнейшего реформирования законодательства в этой области.

Название документа