Право на выкуп

(Терешко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 29)

Текст документа

ПРАВО НА ВЫКУП

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

Недавно был принят Закон, продлевающий срок действия "льготной" приватизации, позволяющей субъектам малого и среднего предпринимательства выкупить арендуемое имущество у государства. Продление срока просто необходимо, ведь, как показывает судебная практика, проблем при реализации преимущественного права на выкуп немало.

В настоящей статье будут рассмотрены наиболее часто возникающие на практике проблемы, связанные с реализацией предпринимателями своего преимущественного права на выкуп арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества. За основу нами будет взят Обзор судебной практики по рассмотрению дел, связанных с применением Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности...", подготовленный Четырнадцатым ААС.

Докажи, кто ты

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства (МСП) для реализации своего преимущественного права на выкуп должен подать в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Исходя из положений Закона, предприниматель обязан подать только одно заявление, приложения каких-либо иных документов не требуется. Вместе с тем на практике уполномоченные органы нередко полагают, что заявитель должен не только подать заявление, но и приложить к нему подтверждающие документы (например, учредительные документы, договор аренды и др.). Непредставление же этих документов, как показывает судебная практика, может послужить основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп. Но такие отказы являются незаконными.

Так, в п. 1.1 Обзора Четырнадцатый ААС разъяснил, что непредставление документов, подтверждающих статус субъекта МСП одновременно с заявлением о выкупе имущества, не может быть основанием для отказа в преимущественном праве приобретения арендованного имущества. Как пояснил суд, Закон N 159-ФЗ не возлагает на заявителя обязанности приложить к заявлению какие-либо еще документы. Если у уполномоченного органа есть сомнения, например, в том, относится ли заявитель к субъектам МСП, то он должен запросить отдельно дополнительные документы у заявителя. Но решение об отказе субъекту МСП в преимущественном праве выкупа арендованного имущества в связи с непредставлением одновременно с заявлением дополнительных документов не основано на законе.

Владелец владельцу рознь

Несмотря на то что из буквального прочтения Закона N 159-ФЗ явно следует, что воспользоваться преимущественным правом на выкуп может только арендатор имущества, нередко свои притязания на выкуп предъявляют также и иные субъекты, владеющие имуществом на других основаниях: в частности, на праве безвозмездного пользования, по договору субаренды и т. д. Между тем такие притязания не имеют под собой никаких правовых оснований. Президиум ВАС РФ еще в своем информационном письме от 05.11.2009 N 134 разъяснил, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом МСП, не порождает у последнего права на приобретение (п. 4).

Аналогичная ситуация складывается и в отношении субарендаторов, которые полагали, что также могут рассчитывать на выкуп, ориентируясь главным образом на п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которому к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Соответственно поэтому субарендаторы также попадают под действие Закона N 159-ФЗ (тем более что именно они являются фактическими владельцами недвижимого имущества). В то же время и суды, и Минэкономразвития сошлись на том, что из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что к договорам субаренды применяются положения ГК РФ, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности. Однако Закон N 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов РФ или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами МСП. Поэтому на субарендаторов действие Закона N 159-ФЗ не распространяется (Постановления ФАС УО от 22.12.2009 N Ф09-10310/09-С6, N А60-24852/2009-С9; ФАС ЦО от 11.03.2010 N А62-6465/2009, письма Минэкономразвития России от 14.10.2008 N Д05-4397, от 17.11.2008 N Д05-5090).

Если договор не зарегистрирован

Как показывает практика, если договор аренды не прошел регистрацию, то у субъекта предпринимательства могут возникнуть проблемы при реализации преимущественного права на выкуп. Здесь нужно выделить две ситуации:

- договор аренды вообще не прошел регистрацию;

- договор аренды был зарегистрирован на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп, но тогда встает вопрос: с какого дня следует считать период владения имуществом (со дня фактического владения или со дня регистрации договора?).

Исходя из буквального смысла ч. 2 ст. 615 ГК РФ можно сделать однозначный вывод: датой заключения договора аренды считается дата его регистрации, незарегистрированный долгосрочный договор признается незаключенным. Таким образом, при буквальном толковании норм ГК РФ необходимо заключить, что отсутствие регистрации договора аренды (либо недостаточность срока владения участком в рамках зарегистрированного договора аренды) действительно может стать основанием для отказа в реализации права преимущественного выкупа в рамках Закона N 159-ФЗ (Постановления ФАС ВВО от 14.07.2009 N А39-3301/2008-151/15, от 27.07.2009 N А39-3300/2008-162/2).

Если же договор аренды был в конечном счете зарегистрирован, то реализовать преимущественное право на выкуп МСП может. На основе судебной практики можно прийти к выводу, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата произведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок владения нужно исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора аренды (Постановления ФАС УО от 03.12.2009 N Ф09-8635/09-С6, от 16.12.2009 N Ф09-10050/09-С6).

Данный вывод содержится и в п. 1.3 Обзора Четырнадцатого ААС. Суды разъяснили, что обратная трактовка норм (исчисление срока только с даты регистрации договора) не отвечала бы цели Закона N 159-ФЗ, которая состоит в оказании адресной государственной поддержки субъектам МСП посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества. Поэтому правовое значение имеет факт регистрации договора на момент обращения с заявлением о выкупе имущества, а не дата регистрации договора.

Несущественная задержка

Одним из условий возникновения права на выкуп арендуемого имущества является отсутствие задолженности по арендной плате (п. 2 ст. 3 Закона). Вместе с тем незначительная просрочка по уплате арендных платежей не может быть основанием для отнесения субъекта МСП к недобросовестному арендатору, а соответственно и для отказа в реализации права на выкуп (Постановления ФАС ВВО от 23.04.2010 N А29-7174/2009; ФАС ПО от 10.07.2009 N А72-869/2009 и др.). В противном случае арендаторы необоснованно лишаются права на реализацию предоставленных им льгот в рамках Закона N 159-ФЗ.

Однако что можно считать незначительным нарушением, а что значительным? Исходя из анализа судебной практики (п. 1.5 Обзора 14-го ААС), а также разъяснений Минэкономразвития России (письма от 24.12.2008 N Д05-5949, от 27.01.2009 N Д05-397, от 18.02.2009 N Д05-879) можно сделать следующие выводы.

Если задержка при перечислении арендной платы допускалась не постоянно, а несколько раз и срок задержек ограничивался несколькими днями, то такие нарушения являются несущественными.

При отсутствии факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды этот арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Длительное нарушение обязательств по внесению арендных платежей, просрочка по оплате арендных платежей в течение нескольких месяцев и наличие непогашенной задолженности за предшествующие периоды, применение к арендатору мер гражданско-правовой ответственности, начисление штрафов и пеней можно рассматривать как основания для квалификации арендатора как недобросовестного, а нарушения как существенные.

Отдельно также стоит отметить, что речь идет исключительно о задолженности по арендной плате, а не по иным финансовым обязательствам арендатора перед арендодателем. Поэтому задолженность по дополнительным финансовым обязательствам арендатора не может рассматриваться как задолженность по арендной плате и не служит основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа помещения (п. 1.7 Обзора).

Выкуп в рассрочку

Определенные трудности на практике вызывает вопрос порядка установления рассрочки по оплате выкупаемого имущества. В частности, возник спор относительно того, кто и как должен определять порядок предоставления рассрочки (а именно размер первоначального взноса, порядок внесения платежей и т. д.). Должны ли эти вопросы стороны договора купли-продажи решать вместе или же продавец в лице уполномоченного органа может решить их в одностороннем порядке (что делается на практике)? Суды подошли к решению данного вопроса по-разному.

Одни поддержали местные власти и высказались за возможность установления таких условий продавцом в одностороннем порядке, аргументировав свою позицию тем, что поскольку в Законе N 159-ФЗ не закреплена норма о том, кому предоставлено право устанавливать порядок внесения платежей, то в данном случае нужно руководствоваться положениями ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно вышеназванной статье порядок оплаты приватизируемого имущества устанавливается органами государственной власти субъекта РФ и органами местного самоуправления (см. Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 N А05-18651/2009).

Противоположную точку зрения заняли ФАС ВВО и ФАС УО, которые посчитали, что односторонний порядок определения условий оплаты нарушает права предпринимателей и должен решаться сторонами договора купли-продажи совместно (Постановления ФАС ВВО от 29.06.2009 N А82-1481/2009-14; ФАС УО от 10.03.2010 N Ф09-1464/10-С6). Коллегия судей ВАС РФ заняла вторую позицию, но Президиум ВАС РФ с ней не согласился. В частности, оспариваемое Постановление ФАС СЗО от 28.01.2010 N А05-18651/2009 было оставлено в силе, а решение администрации города об установлении порядка оплаты выкупаемого имущества было признано законным. Однако пока Постановление Президиума ВАС РФ не готово в полном объеме, поэтому аргументация Президиума неизвестна.

------------------------------------------------------------------

Название документа

Вопрос: 29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить?

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 29)

Текст документа

Вопрос: 29 июля 2008 г. я приобрела в собственность здание, ранее принадлежавшее МУП. Как выкупить землю под зданием и какой процент от кадастровой стоимости я должна оплатить?

М. Пастухова, г. Москва

Ответ: В связи с тем что из вопроса неясно, обращается за консультацией гражданин или индивидуальный предприниматель, рассмотрим порядок определения выкупной цены земельного участка для обоих случаев.

Основным актом, устанавливающим стоимость земельных участков государственной или муниципальной собственности при продаже их собственникам зданий, строений, сооружений, является Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон).

Указанный Закон разграничивает вопросы приобретения земельных участков для физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Так, если приобретение земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, отчужденное из государственной или муниципальной собственности, осуществляется индивидуальным предпринимателем, то дата отчуждения здания - до введения в действие ЗК РФ или после - не имеет значения. При приобретении названными лицами подобных земельных участков их цена определяется субъектами РФ в пределах:

- 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

- 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Если же приобретение земельного участка осуществляется гражданином, то для применения вышеуказанного порядка определения выкупной цены требуется, чтобы право собственности на здание, строение, сооружение возникло до вступления в силу ЗК РФ. В противном случае приобретение земельного участка осуществляется по цене, устанавливаемой субъектами РФ, в населенных пунктах с численностью населения:

- свыше 3 млн. человек - в размере от пяти - до 30-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- от 500 тыс. до 3 млн. человек - от пяти - до 17-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

- до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - от трех - до 10-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами РФ цены земельного участка применяется минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Таким образом, решающими факторами цены в данном случае выступают:

- численность населения в населенном пункте;

- нахождение земельного участка в границе населенного пункта или за ее пределами (земли сельскохозяйственного назначения, промышленности, особо охраняемых территорий и объектов, лесного или водного фонда, земли запаса);

- наличие или отсутствие определенной субъектом РФ цены;

- налоговая ставка.

Подавляющее большинство субъектов РФ в развитие приведенных положений уже установили цены земельных участков. И конечно, эти цены являются максимально разрешенными данным Законом, что вполне понятно и объясняется необходимостью пополнения бюджетов.

Что касается налоговой ставки, то подход законодателя здесь также дифференцированный, в зависимости от категории земель. Так, согласно ст. 394 НК РФ налоговые ставки закрепляются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (земельный налог относится к местным налогам) и не могут превышать:

1) 0,3% в отношении земельных участков:

- отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса или приобретенных (предоставленных) для жилищного строительства;

- приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

2) 1,5% в отношении прочих земельных участков.

Следует отметить, что льготный порядок приобретения земель действует до 1 января 2012 г. После этой даты выкупная цена земель для собственников зданий, строений, сооружений будет равняться кадастровой стоимости, что указано в ст. 36 ЗК РФ.

Что касается процедуры выкупа, то порядок ее следующий.

Если бы здание приобреталось у физического или юридического лица, обращаться с соответствующим заявлением о приобретении земельного участка в собственность следовало бы в орган местного самоуправления муниципального района, городского округа. Именно названные органы в силу п. 10 ст. 3 Закона наделены правом распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Но поскольку здание ранее принадлежало муниципальному унитарному предприятию, в силу п. 3 ст. 3.1 Закона государственная собственность на такие земли считается разграниченной и обращаться следует в орган местного самоуправления того муниципального образования, которое обладало правом собственности на выкупленное здание.

Возможность выкупа земельного участка, занятого приобретенным зданием и необходимого для его использования, в силу ст. 36 ЗК РФ является исключительным правом собственника. Это означает, что торги в подобных случаях проводиться не могут. Обязательным приложением к соответствующему заявлению служит кадастровый паспорт земельного участка, в котором индивидуализируется объект сделки, определяются границы и указывается индивидуальный не повторяющийся во времени и пространстве кадастровый номер. Нужно подчеркнуть, что в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" с заявлением о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет может обратиться любое заинтересованное лицо. Достаточно лишь приложить к такому заявлению межевой план, подготовленный кадастровым инженером. Но если в течение двух лет с момента проведения кадастрового учета не будет осуществлена государственная регистрация прав на землю, данные о земельном участке из государственного кадастра недвижимости будут аннулированы и обращаться в орган учета потребуется повторно. Если же говорить о приложении иных документов, необходимых для рассмотрения заявления о приобретении земельного участка госсобственности и занятого зданием, строением, сооружением, то такой Перечень установлен Приказом Минэкономразвития России от 30.10.2007 N 370.

Так, согласно данному Приказу к заявлению помимо кадастрового паспорта надо приложить:

1) копию документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;

2) копию свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);

3) копию документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);

4) выписку из ЕГРП о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение;

5) выписку из ЕГРП о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, вместе с документами, указанными в п. 4 настоящего Перечня, к заявлению прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в ЕГРП.

Екатерина Иванова

Начальник юридического отдела

ФГУ "Земельная кадастровая палата"

по Ленинградской области

------------------------------------------------------------------

Название документа