Снимаем жилье. Роль риелтора: отсортировка плохих и нужных вариантов; защита от причуд хозяина и подъема арендной платы; замена квартиры

(Редакционный материал)

("Жилищное право", 2010, N 8)

Текст документа

СНИМАЕМ ЖИЛЬЕ. РОЛЬ РИЕЛТОРА: ОТСОРТИРОВКА

ПЛОХИХ И НУЖНЫХ ВАРИАНТОВ; ЗАЩИТА ОТ ПРИЧУД ХОЗЯИНА

И ПОДЪЕМА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ; ЗАМЕНА КВАРТИРЫ

Традиции московского рынка аренды (особенно его эконом-сегмента) неумолимы: услуги риелтора оплачивает снимающий. В прежние годы размер комиссии составлял 100% ежемесячной арендной платы, в последнее время есть некоторая тенденция к снижению: можно найти специалиста, согласного поработать и за 60 - 80%. Но все равно сумма получается немаленькой - самый минимум, от которого она рассчитывается, составляет 20 - 23 тыс. руб., именно столько стоит сегодня аренда самой дешевой квартиры в Москве.

Дороговизна, как известно, одна из тем, которую можно обсуждать вечно и при этом без особого результата. Посмотрим на проблему немного с другого угла: тот, кто заплатил за услугу, в приличном обществе называется потребителем и вправе рассчитывать на "гарантийное обслуживание" - в данном случае решение проблем, которые могут возникнуть с арендованной жилплощадью. Риелторы действительно помогают своим клиентам? Этот вопрос пытался прояснить обозреватель журнала Metrinfo. ru.

ХОЗЯЙСКИЕ "ТАРАКАНЫ"

Подавляющее большинство неприятностей, с которыми сталкиваются снимающие, можно описать парой слов - недоразумения с хозяевами. Наймодатель, при подписании договора казавшийся вполне себе вменяемым, вдруг начинает вести себя странно. Список "неадекватностей" огромен (любой агент со стажем расскажет массу подобных историй): тут и привычка хозяина заявляться среди ночи со словами, что это "его квартира"; и требования больше денег; и назойливые предложения выпить; и не менее назойливые - интимной близости.

Снимающие, естественно, бегут к своему агенту с претензией: "что за квартиру вы мне сдали?!" И тут выясняются интересные подробности: что само агентство никому ничего не сдавало. Что работа риелтора - подобрать снимающему вариант в соответствии с его (снимающего) пожеланиями. И что работу эту агентство, как правило, успешно выполнило. А отношения нанимателя и наймодателя - их собственная проблема.

КТО С КЕМ ДОГОВАРИВАЕТСЯ

Вспомним, как обычно происходит съем квартиры. Сначала потенциальный арендатор обращается в агентство. Подписывается договор на оказание услуг по поиску вариантов. Риелторы начинают подбирать варианты, возят клиента на просмотры. (На практике бывает и так, что будущий арендатор дает заявку в несколько агентств, а договор с риелторами подписывается, когда вариант уже найден и агент получает вознаграждение.) Когда устраивающая квартира найдена - заключается еще один договор. Снимающего со сдающим.

Присутствует ли в этом договоре агентство недвижимости? "Договор найма двухсторонний, он заключается между нанимателем и наймодателем", - объясняет Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании "Пересвет-Недвижимость". Впрочем, Мария Бескова, эксперт отдела аренды агентства недвижимости "Азбука Жилья", говорит, что некоторые агентства заключают трехсторонний договор - с участием риелторского агентства.

Формально эти два договора (на оказание услуг и договор найма) никак не связаны друг с другом. Возникает ситуация, когда агентство свою работу выполнило. А что у снимающего конфликт с квартирным хозяином - это совсем другое дело, к работе риелторов никакого отношения не имеющее.

ЧЕМ МОЖЕТ ПОМОЧЬ РИЕЛТОР... ЕСЛИ ЗАХОЧЕТ

Ленин является автором прекрасного выражения: "По форме правильно, а по сути издевательство". Убежден, что при чтении предыдущих глав у читателя появилось именно такое чувство: ясно ведь, что конечной целью снимающего является беспроблемное проживание в квартире. Сама по себе услуга агентства "по подбору" никому не нужна...

Хочется вступиться за риелторов. Во-первых, "художества" хозяев квартир обычно являются неожиданностью и для них тоже. Как и арендаторы, агенты, как правило, видят хозяина квартиры первый раз в жизни - на просмотре этой квартиры. И если сами снимающие не смогли разглядеть неадекватность сдающего - почему это должны сделать риелторы? Да, у агентств есть свои "черные базы" "нехороших" арендодателей, плюс профессиональное чутье - и часто они действительно предостерегают снимающих от плохих вариантов. Но иногда всего этого оказывается недостаточно. А во-вторых, когда окаянство хозяина стало очевидным, выясняется, что возможности агентства как-то воздействовать на него очень ограничены. Единственный законный вариант - обращаться в суд. Путь долгий, хлопотный и - как правило - безрезультатный.

Так что на практике гарантии клиентам-арендаторам сводятся к тому, что им находят другую квартиру. "У разных агентств разные договоры и перечень предлагаемых услуг, - говорит Артем Артюхов, управляющий агентством недвижимости "СВ-Капитал", член Экспертного совета Гильдии риелторов Москвы. - Но довольно частой является формулировка, при которой при выселении клиента не по его вине (как правило, если это произойдет в срок до 2 - 4 недель) агентство обязуется найти ему новый вариант либо бесплатно, либо с существенной скидкой". Сами риелторы говорят, что доходов такая деятельность не приносит, зато позволяет сберечь доброе имя. Обращаем особое внимание: поступать таким образом риелторы вовсе не обязаны. Включать или не включать в свой договор подобный пункт - это исключительно добрая воля агентства, вопрос его профессиональной этики.

ДОГОВОР: КАК МОЖНО ПОДРОБНЕЕ

Практическая рекомендация, с которой согласились все опрошенные нами эксперты, состоит в том, чтобы составлять с арендодателем очень подробный договор. В нем прописывается все - сроки, суммы платежей, порядок их внесения. Также не забываем прояснить возможности хозяина посещать квартиру (тоже, как мы помним, огромное поле для недоразумений). Штрафные санкции за нарушения - в том числе и о том, что грозит хозяину, если он надумает выкинуть жильцов раньше времени. Примером для подражания тут может быть дорогая аренда квартиры, сегменты "бизнес" и "элита": там все участники процесса юридически грамотны, предпочитают все достигнутые договоренности фиксировать в документах. В результате, отмечает Галина Фабрицкая ("Пересвет-Недвижимость"), договоры составляются очень тщательно. Там может быть даже пункт о том, что при возможной смене собственников квартиры (в результате продажи) условия аренды остаются неизменны.

В экономклассе (это автор уже добавляет от себя) почтения к документам у людей гораздо меньше. Но прописать все обязательства сторон все равно стоит - хотя бы как меру психологического воздействия на хозяина.

СЛУЧАИ ИЗ ЖИЗНИ

Реальная практика - она важнее всего. По этой причине мы взяли несколько случаев типовых недоразумений, случающихся между арендаторами и арендодателями, и попытались разобраться в них.

Арендатор поселился, прожил месяц, но потом вдруг хозяева по непонятным причинам в одностороннем порядке разорвали договор и выставили жильца на улицу. Не вернули ни страховой депозит, ни плату за непрожитые дни.

Из текста следует, что агентство в данной ситуации свою работу выполнило - раз арендатор "поселился и прожил месяц". Так что помощь риелторов в данной ситуации может сводиться к уже упоминавшемуся поиску нового жилья - со скидкой или вообще бесплатно. Что до взаимоотношений нанимателя с собственником, то, как отмечает Мария Баскова ("Азбука Жилья"), при наличии официального договора найма снимающий может обратиться в суд.

Хозяева оказались вовсе не теми людьми, которых арендатору показывало агентство. Они требуют либо "выметаться", либо дополнительных денег.

Ситуация - однозначный прокол агентства, поскольку при заключении договора аренды оно должно было проверить правоустанавливающие документы. Причем не только те бумаги, которые приносит хозяин квартиры (либо тот, кто себя так называет), но и по базам данных. Если хозяева оказываются "не теми" - значит, агентство как минимум выполнило свою работу халтурно. Или - хуже того - состоит в сговоре с мошенником. Так что агентство тут просто обязано подобрать своим клиентам новый вариант - или в суд можно подавать уже на него.

Хозяева резко повышают арендную плату.

Сформулировано не очень корректно: непонятно, когда происходит это в высшей степени неприятное для арендатора событие. Если в период действия договора (обычно он заключается на один год) - речь, безусловно, идет о нарушении владельцами квартиры своих обязательств. Варианты тут все те же - либо к риелтору с просьбой найти другое жилье, либо в суд на алчных хозяев. Но может быть и другой вариант: год истек, хозяин предлагает продолжить отношения на новых условиях, а жилец не согласен. Ему нравится жить "по-старому"... Здесь, к сожалению, для жильца, правда полностью на стороне квартировладельца: он договор выполнил. С нового периода времени нужно снова договариваться о цене. А если не получится - искать другую квартиру.

РЕЗЮМЕ ОТ ЖУРНАЛА METRINFO. RU

Есть старый, еще советских лет, анекдот: на некоем заводе организовывали выпуск разных товаров. То швейных машинок, то детских игрушек, то садового инвентаря. Но у рабочих, которые воровали с завода детали и пытались дома собрать готовое изделие, все время получалось только одно - автомат Калашникова. Мы это к тому, что самые разные темы рынка недвижимости, которые мы берем, все время приводят к одному: граждане не могут решить свои проблемы законными способами. И хотя в этой статье неоднократно описывались ситуации, когда надо выяснять отношения в суде, на практике этого не происходит.

В результате каждый ищет выходы сам. Кто-то полагается на собственные дюжие кулачищи, кто-то заручается "неформальной" помощью участкового милиционера, кто-то требует от риелторов бесплатно найти ему новое жилье. И пока государство (верховный арбитр!) предпочитает вести себя подобно одному литературному герою (т. е. в критический момент "отвернуться и посвистать"), порядка на рынке не будет.

------------------------------------------------------------------

Название документа