Аренда в Санкт-Петербурге
(Лебедева А.)
("Жилищное право", 2010, N 8)
Текст документа
АРЕНДА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
А. ЛЕБЕДЕВА
Лебедева Анастасия, директор по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость".
Обзор основных показателей рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга с комментариями Анастасии Лебедевой, директора по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость".
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ОФИСНЫЙ РЫНОК
Сегодня на петербургском офисном рынке настала долгожданная стабилизация. Арендные ставки перестали уменьшаться, темпы миграционных процессов, наоборот, снизились, кроме того, поменялась их направленность. Если во время кризиса арендаторы съезжали "с ухудшением", сейчас идет обратный процесс, объясняемый стабилизацией экономической ситуации и наличием на рынке большого числа отличных предложений.
Новые ценовые диапазоны, сложившиеся для разных классов бизнес-центров, впечатляют. Офисы класса A сдаются за 900 - 2000 руб./кв. м в месяц, класса B - по 600 - 1200 руб., цена в классе C - 400 - 950 руб. При этом уже по ходу переговоров дисконт от заявленной ставки может составить 10 - 30%. Естественно, самые высокие арендные ставки - в центре Санкт-Петербурга.
Московская "фишка" - co-working (аренда не офисов, а рабочих мест) - особого распространения в Петербурге пока не получила. Но такие предложения уже появились. Эту нишу успешно заняла и активно работает компания "Офис-М", в собственности которой находятся шесть отремонтированных и оборудованных офисных помещений общей площадью более 4000 кв. м, расположенных в историческом центре города. Готовые рабочие места с оргтехникой, Интернетом и бесплатным чаем-кофе предлагают по 7900 руб. в месяц. Основной контингент субарендаторов - программисты, веб-дизайнеры и другие специалисты в области IT.
Постепенно восстанавливается инвестиционная активность. Уже состоялись первые посткризисные сделки с готовыми деловыми комплексами и девелоперскими проектами (например, продажа торгово-офисного комплекса Regent Hall на Владимирской площади, покупатель - турецкий "Ренессанс Девелопмент"; цена продажи составила 25,5 млн. долл., или около 2180 долл./кв. м общей площади здания), есть интерес к небольшим участкам (от 0,5 до 3 га) с удачной локацией (исторический центр). До кризиса такие сделки совершались по 3000 долл./кв. м земли и дороже, сегодня эти участки стоят 1000 - 1500 долл./кв. м, при условии, что покупатель рассчитывается деньгами и сразу. В основном сейчас землю покупают под строительство жилых объектов.
Основные показатели петербургского рынка офисной
недвижимости (по итогам I квартала 2010 года)
Показатель Класс A Класс B Итого
Объем предложения, кв. м 368 700 1 358 370 1 727 070
Сдано в эксплуатацию в I квартале 0 22 000 22 000
2010 года, кв. м
Чистое поглощение площадей в I квартале 14 940 32 060 47 000
2010 года, кв. м
Свободные площади, кв. м 108 110 297 680 405 790
Доля свободных площадей, % 29,3 21,9 23,5
Максимальная базовая ставка аренды, 400 - 500
долл./кв. м в год
Базовая ставка аренды, долл./кв. м 290 - 370 220 - 290
в год
Операционные расходы, долл./кв. м 80 - 130 60 - 90
в год
По данным компании "Jones Lang LaSalle".
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году
Название Адрес Класс Общая арендопригодная площадь,
кв. м
"Гулливер" Торфяная дорога, 7Б B 19 600
"Биржа" 26-я линия В. О., 15 B 15 700
"Марбел" ул. Седова/ул. Бехтерева B 6 600
По данным компании "Knight Frank Saint-Petersburg".
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
На начало 2010 года в Санкт-Петербурге функционировало 148 торговых центров. По заявлениям девелоперов, в 2010 году будет открыто больше 10 торговых объектов общей площадью свыше 400 тыс. кв. м, то есть достигнут уровень докризисного 2007 года. Для сравнения: в 2009 году было открыто только 2 торговых центра, "Мебель-Холл" и "Ашан" на Боровой.
Торговые центры, ввод которых запланирован в 2010 году
Название Адрес Общая площадь, GLA, кв. м
кв. м
Galeria Лиговский пр., 26-38 191 000 90 000
Лето Пулковское ш., 7 107 700 81 500
Stokmann Невский Центр Невский пр., 114 93 000 43 000
Cruise Комендантский пр. 22 000 15 000
Николаевский Пассаж Ул. Марата 13 000 8 840
Аура Лахтинский пр. 14 650 9 400
Смаил Ул. Крыленко 10 910 8 000
По данным компании "Colliers International Санкт-Петербург".
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
Категория объекта Арендные ставки, долл./кв. м в год (включая НДС
и коммунальные услуги)
Суперрегиональный 300 - 2600
Региональный 300 - 2400
Окружной 350 - 1700
Микрорайонный 200 - 1075
По данным компании "Praktis CB".
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. STREET-RETAIL
За годы кризиса ставки аренды на встроенные торговые помещения упали в среднем на 25%. Максимально низкие показатели были отмечены на основных торговых коридорах - до 50% на "перегретом" Невском проспекте и до 30% на Большом проспекте Петроградской стороны. С начала года арендные ставки постепенно устремились вверх. Наиболее ликвидные помещения (около 100 кв. м) на основных торговых коридорах стоят 2,4 - 3 тыс. долл. за кв. м в год на Невском проспекте и 1,2 - 1,8 тыс. долл. за кв. м в год на Большом проспекте Петроградской стороны. Эти суммы не включают НДС и эксплуатационные расходы.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ЦЕНЫ ПО РАЙОНАМ
Средние цены предложений на рынке аренды жилья
по административным районам Санкт-Петербурга
(без элиты и бизнеса)
Районы комнат 1-комн. кв. 2-комн. кв. 3-комн. кв.
руб./мес. руб./мес. руб./мес. руб./мес.
Адмиралтейский 8 669,4 20 601,1 25 967,0 38 943,4
Василеостровский 8 824,0 18 344,3 26 506,0 36 842,9
Всеволожский 6 590,9 12 621,6 14 552,6 17 750,0
Выборгский 7 904,3 16 566,5 21 867,2 28 684,9
Калининский 7 948,4 15 779,0 19 624,7 26 112,4
Кировский 7 812,3 15 650,5 20 571,2 23 362,1
Колпинский 6 573,2 10 973,7 13 663,9 16 526,3
Красногвардейский 7 895,2 15 015,0 19 338,4 22 815,8
Красносельский 7 357,4 14 049,8 17 679,1 21 100,0
Кронштадтский - 12 500,0 13 375,0 -
Курортный 7 692,3 15 157,9 18 642,9 27 500,0
Московский 8 200,4 17 017,4 22 544,0 32 678,2
Невский 8 009,8 15 662,4 19 627,0 23 610,5
Область 6 500,0 10 248,7 11 129,0 14 000,0
Петроградский 8 859,4 25 098,0 32 354,5 44 850,0
Петродворцовый 6 875,0 11 734,4 16 555,6 26 333,3
Приморский 8 381,3 16 834,9 22 323,0 29 053,1
Пушкинский 7 200,0 13 153,8 16 976,2 24 285,7
Фрунзенский 7 735,9 15 535,6 18 794,1 27 363,6
Центральный 8 945,9 23 421,3 35 542,4 46 630,4
По данным городской справочной по недвижимости "Квартирный вопрос" за июнь 2010 года.
Индекс арендных ставок (%/мес.)
100
* * *
95
*
*
* * * *
* * * * * *
* * *
* * *
* * *
90 * ** * *
* *
* *
*
85 *
*
*
80
13 июля 21 сент. 29 ноября 7 февр. 19 апр. 28 июня
2009 г. 2009 г. 2009 г. 2010 г. 2010 г. 2010 г.
Индикатор характеризует изменение арендных ставок (за 100% принято значение арендной ставки в январе 2008 года).
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН.
Активность спроса на рынке аренды жилья Санкт-Петербурга
(количество заявок)
2000
*
* *
1600 * * * *
* *
* *
* *
1200 *
*
* *
* *
800 * * * *
* * * * * *
*
* *
400
13 июля 21 сент. 29 ноября 7 февр. 19 апр. 28 июня
2009 г. 2009 г. 2009 г. 2010 г. 2010 г. 2010 г.
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН.
Индекс доходности от сдачи жилья в аренду
(в годовых процентах)
*
* * *
* * * *
* *
6 * * *
*
* * *
* *
* * * * * *
* *
*
* * * *
5,2 * * *
* *
* *
*
*
5,0 *
*
*
4,8
13 июля 2009 г. 21 сент. 2009 г. 29 ноября 2009 г. 7 февр. 2010 г. 19 апр. 2010 г. 28 июня 2010 г.
Данный индикатор показывает среднюю доходность от аренды жилья при покупке квартиры сегодня в Санкт-Петербурге.
По данным Центра исследований и аналитики ГК БН.
Название документа