Современные проблемы правового регулирования арендных отношений

СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

В. В. СУПРУН, Д. В. МАЙДАРОВСКИЙ

Супрун Виталий Владимирович, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института - филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук.

Майдаровский Дмитрий Владимирович, старший преподаватель кафедры гражданского и предпринимательского права Южно-Российского института - филиала РАНХиГС, кандидат юридических наук.

В статье рассматриваются проблемы реформирования норм гражданского законодательства о договорах аренды. Детально проанализированы акты толкования, судебная правоприменительная практика по вопросам квалификации отношений до момента государственной регистрации договора аренды, отношений по пользованию арендатором частью вещи, а также ряд проблем, связанных с заключением договора аренды недвижимости.

Ключевые слова: договор аренды, вещное право, обязательственное право, владение.

В последние годы осторожные попытки законодателя реформировать нормы позитивного частного права наталкиваются на опасения теоретиков и правоприменителей, считающих, что подобные реформы могут привести к негативным последствиям, способным дестабилизировать правовое положение отдельных субъектов. При этом низкий уровень юридической техники принимаемых законов становится причиной искажения (подчас курьезного) подходов, предложенных разработчиками Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. На этом фоне становится все очевидней, что отдельные правовые институты в нашей стране пока еще недостаточно исследованы. Считаем необходимым провести подробный анализ актуальных проблем аренды - цивилистического института, на примере которого, по нашему мнению, наиболее рельефно проступают бессистемность современного отечественного законодательства и последовательные попытки заменить его высшим судебно-арбитражным толкованием. Анализ целесообразно начать с рассмотрения подхода Высшего Арбитражного Суда РФ, отраженного в Постановлении Пленума от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (ред. от 25.01.2013 N 13) (далее - Постановление N 73) и посвященного определению объектов аренды. Особое внимание необходимо обратить на два аспекта. Во-первых, в п. 9 Постановления N 73 окончательно сформирована позиция ВАС РФ относительно арендоспособности частей индивидуально-определенных непотребляемых вещей. В частности, ВАС РФ подтвердил "пользовательский" характер такой аренды, устранив тем самым правовую неопределенность, имевшую место в различных актах судебного толкования <1>. Касательно индивидуализации частей недвижимых вещей ВАС РФ указал, что определить передаваемую во временное пользование арендатору часть вещи можно путем подписания сторонами документа, содержащего ее графическое и/или текстуальное описание (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте данной вещи). Учитывая, что п. 15 Постановления N 73 исключает возможность оспаривания фактически исполненного сторонами договора аренды на основании несогласованности предмета в случае отсутствия надлежащей индивидуализации объекта, ВАС РФ, по сути, устранил исключительность такого способа индивидуализации части недвижимой вещи, как ее кадастровый учет (предусмотренного Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Примечательно, что исходя из толкования ВАС РФ обязательность кадастрового учета сохраняется, если части земельных участков, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены во временное пользование самим публично-правовым образованием, в то время как субаренда частей земельных участков публичной собственности возможна и в отсутствие кадастрового учета. -------------------------------- <1> Подробнее см.: Супрун В. В., Майдаровский Д. В. Специфика оформления прав на земельные участки для строительства и эксплуатации линейных объектов // Хозяйство и право. 2012. N 12. С. 46 - 52.

Такой подход, призванный упростить реализацию диспозитивных распорядительных возможностей участников оборота, очевидно, получил бы свое логическое завершение, если бы увенчалась успехом попытка законодателя отказаться от государственной регистрации самих договоров аренды недвижимого имущества, когда вопрос окончательной обязательственной легитимации сторон любого договора аренды недвижимости, право собственности на которую уже содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), решался бы исключительно сторонами сделки, а не регистрирующим органом, о чем подробно будет сказано ниже. Комплексный анализ содержания названных пунктов Постановления N 73 позволяет сделать вывод, что если кадастровый учет передаваемой в пользование части объекта недвижимости не осуществлен, то оценка согласованности объекта аренды, а следовательно, и факта заключения договора на срок более года вменяется в обязанность регистрирующему органу и, таким образом, полностью находится в сфере его субъективного и отнюдь не всегда непредвзятого дискреционного усмотрения. В результате на практике не исключена такая ситуация: при отсутствии кадастрового учета стороны одного и того же договора аренды земельного участка (его части), которые надлежаще легитимированы в рамках договорного обязательственного правоотношения при сроке аренды менее года, могут утратить соответствующую легитимацию при сроке аренды, превышающем один год, вследствие правомерного отказа в государственной регистрации договора, основанного на субъективном мнении регистратора о несогласованности предмета договора, причем даже в случае отсутствия разногласий между сторонами по этому поводу. О правовой определенности в данном случае говорить не приходится, зато можно смело утверждать, что полномочия государственного регистратора таким образом оказываются значительно и, на наш взгляд, необоснованно расширенными, а предпринятая попытка развития диспозитивных начал участников оборота остается безуспешной. Гарантировать согласованность предмета договора аренды недвижимой вещи (ее части) стороны, как и прежде, могут только при помощи кадастрового учета. Во-вторых, ВАС РФ в рамках п. 24 Постановления N 73, выйдя за пределы толкования договора аренды, дополнил полномочия регистрирующего органа и функциями по правовой оценке объекта незавершенного строительства в качестве самостоятельной недвижимой вещи при решении вопроса о проведении государственной регистрации права собственности на него. Очевидно, что высшая судебная инстанция стремилась не допустить случаи регистрации в ЕГРП прав на движимые вещи, исходя из практики рассмотрения арбитражными судами исков о признании права на недвижимое имущество отсутствующим, заявляемых в порядке п. 52 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Анализируя данную проблему в аспекте множественности видов недвижимых вещей, заложенной в ст. 130 ГК РФ и на практике вызывающей значительные затруднения при квалификации конкретного строения или сооружения в качестве недвижимой вещи, Р. С. Бевзенко приводит три подхода, которые используются в судебной практике при определении, является соответствующий объект недвижимой вещью или нет <2>. Маловероятно, что при отсутствии единообразного судебного подхода государственные регистраторы способны успешно выявлять признаки недвижимости у объекта незавершенного строительства. Каким образом они в рамках правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, в частности, должны определять, сформирована ли уже самостоятельная недвижимая вещь, если, например, на объекте не завершены фундаментные работы? Предоставляемая в этом случае регистратору (а не суду), по нашему мнению, чрезмерно широкая дискреция усмотрения не содействует стабильности оборота. -------------------------------- <2> См.: Бевзенко Р. С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29; 2012. N 1. С. 4 - 34.

Думается, что попытка уменьшить количество споров о признании права на зарегистрированный в ЕГРП объект отсутствующим с неизбежностью приведет к росту числа дел об оспаривании отказов в государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства в порядке гл. 24 АПК РФ. Еще один чрезвычайно важный вопрос, связанный с ведением ЕГРП, который российский законодатель на сегодняшний день, к сожалению, так и не в состоянии решить, - это вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Нормы ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" прекратили с 01.03.2013 действие правил о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащихся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ. Ожидая вступления в силу норм о приоритетной регистрации прав, а не сделок (на фоне масштабной борьбы за искоренение злоупотреблений при признании сделок незаключенными), отдельные участники правотворческого процесса, по всей видимости, вспомнили о таких понятиях, как длящийся характер арендных отношений, необходимость публичной легитимации арендаторов и, что более важно, публичная достоверность сведений, касающихся обременений недвижимых вещей ограниченными вещными правами несобственников. Так, Комитет по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Государственной Думы Федерального Собрания РФ (далее - Комитет Госдумы) под председательством П. В. Крашенинникова в письме от 22.01.2013 N 3.3-6/94 указал, что "и с 1 марта 2013 года будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме", предложив следующее обоснование своей позиции: "Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения". Оставим в стороне рассуждения об общеобязательности положений рассматриваемого письма, отнеся его к актам аутентичного толкования. Стоит поддержать позицию А. В. Ермаковой о том, что вступавшее в силу с 01.03.2013 правовое регулирование аренды недвижимого имущества не содержало материально-правового установления необходимости (возможности) государственной регистрации ни договоров аренды недвижимого имущества, ни аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество. Как справедливо отмечает автор, вряд ли законодатель, стремясь устранить смешение различных видов регистрации и перейти только на систему регистрации прав, намеревался лишить долгосрочную аренду недвижимого имущества свойства публичности. Сложившаяся ситуация в очередной раз проявила недостатки законодательной техники <3>. -------------------------------- <3> См.: Ермакова А. В. Публичность аренды утрачивается // ЭЖ-Юрист. 2013. N 6. С. 1, 7.

Несмотря на внешнюю стройность и убедительность рассуждений представителей Комитета Госдумы, законодатель все же счел нужным закрепить в нормах материального права необходимость государственной регистрации "долгосрочных" договоров аренды недвижимого имущества, введя соответствующие поправки с даты принятия Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации". Очевидно, что причину отступления от прежних намерений отказаться от государственной регистрации договоров аренды стоит искать именно в правовой природе данного института, сочетающего в себе вещные и обязательственные начала. Как и в большинстве правовых явлений, юридическая сущность договорных конструкций раскрывается в динамике развития отношений сторон, на стыках организационных, обязательственных и вещных правоотношений <4>. В случае с арендой проблемы определения этапов трансформации хорошо видны на примере следующей, часто встречающейся на практике ситуации. -------------------------------- <4> Подробнее см.: Зинченко С. А., Галов В. В. Взаимодействие вещных и обязательственных правоотношений в договоре аренды // Вещные права: постановка проблемы и ее решение: Сб. ст. / Под ред. М. А. Рожковой. М., 2011.

Стороны, заключая договор аренды недвижимой вещи, установили срок его действия - один год, но не оговорили юридический факт, с которым связывается начало его исчисления. Согласно принципу свободы договора недвижимая вещь передается в момент его заключения (подписания), что подтверждается указанием в самом договоре на устоявшуюся традицию. Далее проходит некоторое время до момента государственной регистрации договора аренды и внесения в ЕГРП записи об обременении объекта. В силу норм ст. ст. 164 - 165 ГК РФ права из такого договора возникнут с момента их признания и подтверждения государством в лице Росреестра. Возникает закономерный вопрос: как квалифицировать обязательственные правоотношения сторон и, что не менее важно, владение арендатора до момента государственной регистрации договора? Арбитражные суды не демонстрировали единообразия в правоприменении в данной сфере. Так, например, ФАС Уральского округа в Постановлении от 01.06.2006 N Ф09-4500/06-С6 по делу N А50-41455/2005 подчеркнул: "Договор аренды земельного участка является незаключенным, а правовые последствия - не возникшими... предприниматель пользуется земельным участком при отсутствии договора или иного правового основания". Такая позиция основана на буквальном толковании норм позитивного права, в силу которого до государственной регистрации договорные правоотношения и, соответственно, титульное владение и пользование на стороне арендатора отсутствуют. Идея о том, что правоотношения по аренде недвижимого имущества возникают только после государственной регистрации договора, вне зависимости от реализованного сторонами принципа свободы договора и фактически сложившихся отношений, получила достаточно широкое развитие в судебном толковании. Ю. А. Тарасенко, детально анализируя сложившуюся судебно-арбитражную практику, отмечает: "Ряд судебных постановлений указывает, что поскольку для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды (см. Постановления ФАС ВСО от 05.05.2004 по делу N А33-14649/03-С2-Ф02-1461/04-С2, N А33-14649/03-С2-Ф02-1464/04-С2, ФАС ДО от 03.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2530, ФАС ПО от 17.07.2007 N А55-14876/2006), наличие в договоре аренды условия о том, что условия заключенного договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия (см. Постановление ФАС СКО от 10.05.2007 N Ф08-2107/2007)" <5>. -------------------------------- <5> Практика применения Гражданского кодекса РФ (частей второй и третьей) / Под общ. ред. В. А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2011. С. 233 (п. 169).

Противоположную позицию, констатирующую наличие договорного правоотношения при рассмотрении вопроса об установлении платы за пользование объектом до момента государственной регистрации договора, высказывал ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 16.12.2005 по делу N А05-6938/2005-16. Суд исходил из того, что арендная плата за пользование земельным участком подлежала взысканию с ответчика за весь период пользования землей, в том числе и предшествовавший регистрации договора, по сути, признавая титульность владения и пользования арендатора. Однозначного решения данного вопроса, к сожалению, нет и в Постановлении N 73, в п. 14 которого сформулирована противоречивая, на наш взгляд, позиция: "Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ". Таким образом, ВАС РФ признает правоотношения между сторонами незарегистрированного договора аренды возникшими с момента достижения соглашения и в то же время отказывает арендатору в абсолютной защите его прав перед третьими лицами, придавая тем самым правам и обязанностям из такого договора исключительно обязательственный характер, несмотря на вещно-правовую составляющую, заложенную в нормах позитивного права. Остается неясным, каким образом, по мнению ВАС РФ, следует квалифицировать владение вещью арендатором в этот период. В связи с этим, как представляется, заслуживает внимания выработанная в доктрине гражданского права позиция: "голая" фактическая передача имущества не способна стабилизировать имущественный оборот, поскольку многие аспекты (например, момент возникновения обязанности по уплате арендных платежей, бремя содержания имущества и т. п.) остаются за пределами правовой определенности. Кроме того, владение недвижимой вещью - понятие в значительной степени условное. Фактическое господство здесь заменяется юридическим (посредством регистрации), а наличие права аренды недвижимости - записью о государственной регистрации права. Соответственно, факт существования подписанного сторонами акта приема-передачи устраняет необходимость доказывать приобретение владения <6>. -------------------------------- <6> См.: Там же (п. 172).

Сказанное позволяет сделать вывод, что попытки правоприменителя сформировать практику признания действия условий договора аренды, заключенного на срок более года, с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям и передачи вещи будут всякий раз сталкиваться с необходимостью признавать отсутствие титула у арендатора-владельца, что дестабилизирует гражданский оборот и ограничит применение вещно-правовых способов защиты.

Положительно разрешить эту ситуацию, на наш взгляд, можно, только окончательно отказавшись от государственной регистрации договора, признав владение арендатора законным с момента заключения договора и подписания акта приема-передачи, а также предоставив арендатору соответствующую владельческую защиту. Последовательно анализируя проблемы, возникающие при реализации рассматриваемой договорной конструкции применительно к аренде имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, нельзя обойти стороной вопрос о пределах одностороннего определения условий договора актами публично-правового образования. Следует поддержать однозначную позицию ВАС РФ, согласно которой установление условий сдачи в аренду соответствующего имущества и размера арендной платы актами публично-правового образования, в случае когда обязательность такого регулирования не закреплена федеральным законом, не означает их автоматического применения к заключаемым с публично-правовым образованием договорам аренды. Как справедливо отмечает ВАС РФ в п. 20 Постановления N 73, данные акты регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Следовательно, их положения применяются к договору аренды лишь в той мере, в какой это определено самим договором. Ценность такого толкования отчетливо проявляется в свете давнего спора о разграничении предметов правового регулирования гражданского и земельного законодательства, в частности, в рамках аренды земельных участков. В этой сфере публично-правовые образования, пользуясь отсутствием прямых указаний в федеральном законе, активно устанавливают дополнительные требования к договорам аренды, в том числе дополняя по своему усмотрению предусмотренный ГК РФ и Земельным кодексом РФ перечень существенных условий соответствующего договора. Например, правительство Ростовской области в Постановлении от 22.03.2012 N 206 определило Порядок осуществления специальным областным органом исполнительной власти полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в границах городского округа "Город Ростов-на-Дону" (далее - Порядок). Согласно п. п. 4.1 - 4.8 Порядка устанавливается обязанность органа местного самоуправления согласовывать проекты договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с органом исполнительной власти субъекта РФ - министерством имущества области, в то время как арендодателем соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции выступает орган местного самоуправления единолично. Порядок не поясняет, что такое проект договора аренды, однако в п. 4.4 закреплена норма, гласящая, что отказ от согласования проекта договора министерством имущества Ростовской области является условием, позволяющим уполномоченному органу местного самоуправления отказать обратившемуся лицу в заключении договора аренды. Таким образом, нормативный акт субъекта РФ ставит решение вопроса о заключении договора аренды земельного участка между заявителем и органом местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться данным участком, в зависимость от согласования некоего проекта договора органом власти субъекта, причем заявитель никак не может повлиять на такое согласование, и оно приобретает статус псевдосущественного условия, находящегося вне сферы волеизъявления сторон договора аренды. Логично, что подписанный сторонами договор в отсутствие вышеупомянутого согласования будет заключенным. Президиум ВАС РФ уже высказывал свою позицию по данной проблеме в Постановлении от 12.04.2005 N 6778/04 по делу N А71-264/2003-Г10. Однако суды общей юрисдикции в первой и второй инстанциях (что видно на примере Постановлений Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону и судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда) посчитали, что подобное согласование, а также указание в договоре номера и даты подписания входят в перечень существенных условий договора аренды земельных участков, а при их отсутствии договор аренды считается незаключенным даже тогда, когда он подписан органом местного самоуправления в рамках исполнения решения суда об обязании заключить данный договор <7>. -------------------------------- <7> См.: решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 12.04.2013 (http://leninsky. ros. sudrf. ru/modules. php? name=sud_delo&srv_num=1&nameop=doc&number=13635577&delo_id=1540005&text_number=1) и апелляционное определение Ростовского областного суда от 20.06.2013 по делу N 2-1743/2013. Текст апелляционного определения отсутствует в общем доступе и находится в рабочем архиве авторов.

Отметим, что существует немало подобного рода условий заключения договоров аренды государственного (муниципального) имущества, по своему усмотрению установленных публичными органами, а потому трудно переоценить важность для правоприменителей толкования, данного ВАС РФ в п. 20 Постановления N 73, и остается лишь традиционно посетовать на отсутствие соответствующих руководящих разъяснений для судов общей юрисдикции. В заключение хотелось бы на примере п. 12 Постановления N 73 вкратце охарактеризовать политику защиты добросовестных субъектов, которую на протяжении длительного времени проводит ВАС РФ. Представляется, что закрепленная ВАС РФ возможность отыскания собственником у неуправомоченного арендодателя доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь в результате передачи вещи в пользование арендатору, поставленная в зависимость от добросовестности такого арендодателя, определяемой критерием его неинформированности об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду, в таком ее виде неоправданно ущемляет интересы собственника вещи. Во-первых, неинформированность арендодателя с учетом действия презумпции знания закона и принципа разумности носит скорее экстраординарный характер, а потому допустить подобную защиту неуправомоченного арендодателя можно только при условии адекватного распределения бремени доказывания, установив презумпцию недобросовестности арендодателя. Последний же сможет опровергнуть ее в судебном процессе, раскрыв основания, по которым был приобретен соответствующий титул. Во-вторых, упомянутый критерий добросовестности, по нашему мнению, в любом случае не должен распространяться на публично-правовые образования, исходя из презумпции законности их действий, на которую ориентированы все остальные участники оборота в рамках формирования соответствующего арендного правоотношения. В целом проблемы правового регулирования непользовательских долгосрочных арендных отношений, складывающихся в том числе по поводу недвижимых вещей, так или иначе сводятся к необходимости вторжения в вещно-правовую составляющую абсолютных отношений каждой из сторон. Стремление законодателя или высших судебных инстанций облегчить договорное регулирование в соответствии с общими направлениями развития в сфере имущественных отношений, равно как и создать правовую базу для защиты добросовестных участников оборота, всегда будет сдерживаться двойственной правовой природой аренды.

------------------------------------------------------------------

Название документа