Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, исполнением и расторжением договоров аренды объектов недвижимости, арендодателем которых является Санкт-Петербург

(Рудницкий Г. М.)

("Арбитражные споры", 2010, N 3)

Текст документа

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ

С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ, ИСПОЛНЕНИЕМ И РАСТОРЖЕНИЕМ ДОГОВОРОВ

АРЕНДЫ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ, АРЕНДОДАТЕЛЕМ КОТОРЫХ

ЯВЛЯЕТСЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

Г. М. РУДНИЦКИЙ

Рудницкий Г. М., судья Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Правовое регулирование договора аренды публичного (государственного) имущества в российском законодательстве обусловлено тем, что, несмотря на утрату государством своего монопольного положения как участника гражданского оборота, оно продолжает оставаться крупнейшим собственником объектов недвижимости. В этой связи задачей правового регулирования является организация управления публичным (государственным) имуществом, наиболее распространенным способом использования которого является его передача по договорам аренды.

Договор аренды позволяет достичь баланса интересов государства (арендодателя) и субъекта предпринимательской деятельности (арендатора). Государство, сохраняя недвижимое имущество в своей собственности, извлекает из него прибыль.

Арендодатель (государство) передает принадлежащее ему имущество в аренду для достижения различных целей: получения постоянного дохода, целевого использования имущества, окупаемости объекта.

Статьей 124 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено выступление субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с гражданами и юридическими лицами. При этом подлежат применению нормы, определяющие участие юридических лиц в названных отношениях, если иное не вытекает из закона или особенностей публично-правовых образований.

Согласно пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 3.9.3 Положения о Комитете по управлению городским имуществом (далее - КУГИ), утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.09.2004 N 1589, установлено, что от имени Санкт-Петербурга договоры о передаче государственного имущества Санкт-Петербурга в доверительное управление, аренду, безвозмездное пользование либо на иных правах заключает КУГИ.

Понуждение КУГИ к заключению договора аренды недвижимого имущества возможно лишь в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к КУГИ об обязании заключить договор аренды нежилого помещения.

В обоснование своих требований истец сослался на то, что им был направлен акцепт на заключение договора аренды помещения согласно предложению, опубликованному в газете, расцененному им как оферта, однако от заключения договора аренды КУГИ уклонился.

Решением в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Как следует из материалов дела, в газете "Предприниматель Петербурга" N 22 был опубликован каталог коммерческой недвижимости КУГИ, предлагаемой для сдачи в аренду. В каталоге значилось и спорное нежилое помещение. Истец выразил согласие на заключение договора аренды упомянутого объекта и представил свои документы. Решением Комиссии по распоряжению объектами недвижимости Обществу в предоставлении в аренду спорного помещения отказано.

Сделанная в газете публикация о предлагаемой для сдачи в аренду недвижимости была расценена истцом как публичная оферта. Согласно положениям пункта 2 статьи 437 ГК РФ публичной офертой признается предложение, содержащее все существенные условия договора, из которого должна усматриваться воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях.

Данная публикация обоснованно расценена судом как не являющаяся публичной офертой, поскольку не отвечает требованиям названной нормы.

Статьей 209 ГК РФ собственнику предоставлено право распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, то есть совершать в отношении его любые действия, не противоречащие закону.

Статья 421 ГК РФ предусматривает свободу граждан и юридических лиц в заключении договоров.

Таким образом, не усматривая каких-либо оснований для понуждения КУГИ заключить с истцом конкретный договор аренды, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Общество обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к КУГИ о понуждении к заключению договора аренды нежилого помещения.

Решением суда исковые требования удовлетворены. При этом одни пункты заключаемого договора приняты в редакции истца, а другие - в редакции ответчика.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ оспаривало оценку судом распоряжений территориального управления Адмиралтейского административного района Санкт-Петербурга в качестве добровольно принятого обязательства, поскольку распоряжения являются внутренними административно-распорядительными актами и в соответствии с пунктом 2 статьи 8, пунктом 2 статьи 307 ГК РФ не могут порождать гражданско-правовые обязательства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанцичный иск в полном объеме. По мнению подателя жалобы, суд нарушил нормы материального права.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Фондом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под офис. Срок договора - 5 лет. После истечения срока действия договора Фонд продолжал пользоваться арендованным имуществом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Реализовав указанное право, арендодатель направил арендатору уведомление об отказе от договора аренды. Таким образом, договор аренды, заключенный между КУГИ и Фондом, прекратил свое действие.

На основании части 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. В нарушение указанных требований арендатор не исполнил обязанность по возврату арендованного имущества.

В соответствии со статьей 445 ГК РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Законодательством не установлена обязанность КУГИ заключить с ответчиком договор аренды нежилого помещения на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. В судебном заседании кассационной инстанции представители сторон подтвердили, что до настоящего времени договор аренды с другим лицом не заключен.

При таком положении кассационная инстанция пришла к выводу, что суд обеих инстанций всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального права.

При заключении договора аренды недвижимого имущества требования Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 149-51), а также других нормативных актов Санкт-Петербурга для КУГИ обязательны.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора аренды нежилых помещений, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением суда исковые требования полностью удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просил отменить постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судом нарушены нормы материального права, а именно статьи 3, 422, 614, 619, 622 ГК РФ; Закон Санкт-Петербурга N 149-51 не относится к нормативным актам гражданского законодательства, и ссылки на него неправомерны; Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденная распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (далее - Методика), неприменима для определения размера арендной платы по настоящему договору аренды, так как стороны не договаривались о ее применении.

Оставляя без изменения постановление апелляционной ке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон N 149-51), а также других нормативных актов Санкт-Петербурга для КУГИ обязательны.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора аренды нежилых помещений, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением суда исковые требования полностью удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просил отменить постановление апелляционной инстанции, оставив в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, судом нарушены нормы материального права, а именно статьи 3, 422, 614, 619, 622 ГК РФ; Закон Санкт-Петербурга N 149-51 не относится к нормативным актам гражданского законодательства, и ссылки на него неправомерны; Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, утвержденная распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (далее - Методика), неприменима для определения размера арендной платы по настоящему договору аренды, так как стороны не договаривались о ее применении.

Оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Как видно из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 5 лет. Размер и порядок внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договора.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы КУГИ обратился в арбитражный суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции сослался на Закон N 149-51 и Методику.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 ГК РФ от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Как следует из статей 71, 72 Конституции Российской Федерации, вопросы собственности субъекта Российской Федерации не входят в ведение Российской Федерации, а также в совместное ведение Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Согласно статье 73 Конституции Российской Федерации вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации последние обладают всей полнотой государственной власти.

В соответствии со статьей 76 Конституции Российской Федерации субъекты Российской Федерации осуществляют собственное правовое регулирование, включая принятие законов.

Подпунктом "ж" пункта 2 статьи 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено установление порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Размер арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, определяется в соответствии с Законом N 149-51 (с последующими изменениями), которым руководствуется КУГИ при заключении договоров аренды. Следовательно, этот закон не может не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно и правомерно сослался на раздел третий договора, в котором стороны предусмотрели возможность изменения расчета размера арендной платы в соответствии с нормативными актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга без внесения изменений в договор аренды.

Пунктом 3.1 договора величина арендной платы определена методом индивидуальной оценки занимаемого ответчиком помещения и установлена на момент заключения договора в условных единицах в размере 5591,25 у. е. за 1 кв. м в квартал без учета налога на добавленную стоимость.

В соответствии с пунктом 6.7 договора на арендатора возложена обязанность "в срок до 05.11.2002 выполнить за свой счет и согласовать в установленном порядке измененный состав объекта, представить новые измененные документы проектно-инвентаризационного бюро" (далее - ПИБ), подписать дополнительное соглашение к договору аренды с расчетом арендной платы согласно новым документам ПИБ.

За нарушение данной обязанности пунктом 4.8 договора установлена ответственность в виде штрафа в размере 30% от суммы квартальной арендной платы.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей и нарушение пункта 6.7 договора, КУГИ обратился в арбитражный суд с иском.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается Законом N 149-51.

Во исполнение Закона N 149-51 распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).

Согласно пункту 2 распоряжения Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда, за исключением гаражей индивидуального пользования, а также зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектами аренды в целом, и зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.). Методика 2 применяется и в случаях, предусмотренных статьей 4 Закона N 149-51, а именно при возникновении спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки. В таком случае арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки.

Кроме того, пунктом 3.1 распоряжения губернатора от 22.12.97 N 1291-р КУГИ предоставлено право применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

В пункте 4 данного распоряжения губернатора указано, что определение уровня арендной платы методом индивидуальной оценки осуществляется лицами, указанными в разделе 2 приложения 1 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Согласно данному нормативному акту индивидуальную оценку могут осуществлять только лица, имеющие свидетельства об аттестации установленного на территории Санкт-Петербурга образца, дающего право на проведение оценки государственного имущества.

Как усматривается из материалов дела, арендная плата за спорное нежилое помещение рассчитана по правилам определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки. Доказательства того, что индивидуальная оценка произведена лицом, отвечающим требованиям, указанным в распоряжении губернатора от 01.08.96 N 113-р, КУГИ не представлено. Представитель КУГИ в судебном заседании кассационной инстанции не смог пояснить, кто и в связи с чем производил индивидуальную оценку помещения, переданного в аренду Обществу.

Материалами дела подтверждено, что ни к одной из категорий, названных в пункте 2 распоряжения от 22.12.97 N 1291-р, арендуемое помещение не относится, поэтому при расчете арендной платы за данное помещение следовало применять Методику 1, в соответствии с которой ответчик и осуществлял арендные платежи.

При таком положении арендная плата подлежала расчету в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения, что нашло свое отражение в расчете арендной платы за спорное помещение методом массовой оценки.

Также суд кассационной инстанции посчитал обоснованным довод подателя жалобы о неправомерном предъявлении КУГИ требования о взыскании с ответчика штрафа в размере 30% от суммы квартальной арендной платы за нарушение предусмотренной пунктом 6.7 договора обязанности.

Представленное ответчиком в материалы дела уведомление ГУИОН свидетельствует, что факт самовольной перепланировки арендуемого помещения, в результате которой его площадь уменьшилась, был выявлен до передачи указанного помещения Обществу в аренду. Какие-либо перепланировки помещения, в результате которых изменилась этажность или площадь объекта, ответчиком не производились.

Пунктом 7 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р руководителям отраслевых и территориальных органов администрации Санкт-Петербурга предписано исключить случаи взимания платы сверх утвержденных в установленном порядке тарифов, а также предъявления дополнительных требований, связанных с финансовыми затратами при оформлении и согласовании документов, необходимых для предоставления объектов в аренду.

Поэтому возложение на Общество обязанности за свой счет выполнить и согласовать в ПИБ произведенные другим лицом изменения в составе переданного в аренду объекта недвижимости, а также ответственности в виде штрафа за невыполнение данной обязанности является неправомерным.

Поскольку задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением метода массовой оценки, у ответчика не имелось, основания для удовлетворения иска отсутствовали.

В соответствии со статьями 450, 452 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В договорах аренды, в которых арендодателем является Санкт-Петербург, как правило, установлено, что в случае изменения законодательства и нормативно-правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующих порядок определения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной собственности, арендная плата подлежит перерасчету арендодателем в одностороннем порядке; при одностороннем изменении размера арендной платы в случаях, предусмотренных договором, новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате и пеней на основании договора аренды нежилого помещения и о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого по договору помещения.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и Обществом заключен договор аренды нежилого помещения для использования под пункт выдачи детского питания.

Согласно договору размер арендной платы составляет 46,478 у. е. в квартал (пункт 3.1); арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 3.4).

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор и определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты отправки уведомления заказным письмом арендатору.

При расчете арендной платы применен коэффициент социальной значимости, равный 0,1, в соответствии с приложением к Закону N 149-51.

В связи с введением в действие с 1 января 2002 года Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104 "О внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" КУГИ направил ответчику уведомление об изменении арендной платы, увеличив в одностороннем порядке арендную плату, применив в расчетах арендной платы коэффициент социальной значимости (Кс), равный 1.

Порядок определения ставок арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом N 149-51 и методикой, утверждаемой губернатором Санкт-Петербурга.

Согласно статье 3 Закона N 149-51 ставка арендной платы определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости (коэффициент, корректирующий рыночную ставку с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения).

В соответствии с пунктом 7 приложения к Закону N 149-51 при расчете арендной платы для юридических лиц, специализирующихся на организации питания детей школьного и дошкольного возраста и/или учащихся средних специальных заведений и студентов высших учебных заведений, применяется льготный коэффициент 0,1.

Из материалов дела видно, что до направления уведомления об изменении размера арендной платы КУГИ при расчете арендной платы применял коэффициент социальной значимости 0,1 в связи с осуществлением арендатором деятельности, подпадающей под пункт 7 приложения к Закону N 149-51.

Как установил суд первой инстанции, Общество не изменяло целевого назначения использования объекта аренды, доказательств обратного истцом не представлено, в связи с чем КУГИ неправомерно увеличил размер арендной платы.

Плата за аренду помещения по договору перечислена ответчиком в полном размере исходя из подлежащего применению коэффициента социальной значимости 0,1.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности и пеней по договору аренды нежилого помещения, а также о расторжении упомянутого договора и выселении ответчика.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Суд кассационной инстанции оставил жалобу без удовлетворения, указав на следующее.

Между КУГИ и Обществом заключен договор аренды нежилого помещения для использования под специализированную аптеку. Размеры, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Дополнительным соглашением к упомянутому договору стороны установили, что арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах и ее размер за 1 кв. м в год с учетом налога на добавленную стоимость составляет 48,716 у. е., плата за аренду объекта с учетом НДС в месяц - 877,301 у. е.; арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что Общество не имеет задолженности в оспариваемый период по арендной плате, рассчитанной с учетом коэффициента социальной значимости 0,1, и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается в соответствии с Законом N 149-51 (с изменениями от 22.07.98 и 28.11.2001) и утвержденной на его основании Методикой.

Согласно статье 3 названного Закона ставка арендной платы за пользование объектом нежилого фонда определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. Также в упомянутой норме предусмотрено, что в случае установления законом новых коэффициентов социальной значимости Администрация Санкт-Петербурга на основании обращения арендатора, у которого возникло право на уменьшение арендной платы, и подтверждения, выданного отраслевым исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга, о соответствии арендатора установленным требованиям в установленном порядке вносит изменения в действующий договор аренды; перерасчет арендной платы осуществляется со дня вступления в силу Закона Санкт-Петербурга, установившего новый коэффициент социальной значимости, но не ранее дня, когда арендатор стал соответствовать требованиям, дающим право на применение коэффициента социальной значимости. Значения указанного коэффициента приведены в приложении к названному Закону.

В соответствии с пунктом 9 упомянутого приложения для организаций, осуществляющих розничную торговлю фармацевтическими товарами и обладающих лицензиями на осуществление данного вида деятельности, при наличии в своей структуре рецептурно-производственных отделов, или исполняющих государственный контракт на лекарственное обеспечение льготных категорий жителей Санкт-Петербурга, при расчете арендной платы применяется коэффициент социальной значимости 0,1.

Поскольку Общество обратилось к КУГИ с письмом, в котором просило применить коэффициент социальной значимости 0,1 по договору аренды, представив при этом письмо Комитета по здравоохранению Администрации Санкт-Петербурга о подтверждении осуществления ответчиком социально значимого вида деятельности и акт проверки, судом первой инстанции обоснованно применен данный коэффициент при расчете арендной платы.

Закон от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании" (пункты 1, 2, 6, 11 статьи 39 и пункты 1, 2 статьи 47) управомочил образовательные учреждения выступать в качестве арендодателя закрепленного за ними имущества. Получение какого-либо согласия собственника на эти действия не требуется. Данное право является исключением из общих правил, предусмотренных статьей 298 ГК РФ.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Школе о выселении из занимаемых нежилых помещений.

Определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено государственное образовательное учреждение начального профессионального образования (далее - Лицей).

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просил отменить принятое решение и удовлетворить заявленные исковые требования. По мнению подателя жалобы, распоряжаться имуществом учреждения, находящимся в оперативном управлении, в том числе сдавать его в аренду, вправе только собственник, а именно КУГИ как надлежащий его представитель.

Как следует из материалов дела, между Лицеем (арендодатель) и Школой (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений.

Сославшись на то, что у Лицея отсутствовали правовые основания для сдачи указанного имущества в аренду, в связи с чем договор аренды ничтожен, КУГИ обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд сослался на их необоснованность по праву.

Проверив материалы дела, кассационная инстанция оставила обжалуемый судебный акт без изменения.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, спорное здание закреплено за Лицеем на праве оперативного управления.

В соответствии с частью 1 статьи 296 ГК РФ казенное предприятие и учреждение в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им.

Закон "Об образовании" (пункты 1, 2, 6, 11 статьи 39 и пункты 1, 2 статьи 47) управомочил образовательные учреждения выступать в качестве арендодателя закрепленного за ними имущества. Государственные и муниципальные учебные заведения вправе сдавать такое имущество в аренду без права выкупа с согласия ученого совета учебного заведения. Получение какого-либо согласия собственника на эти действия не требуется. Данное право является исключением из общих правил, предусмотренных статьей 298 ГК РФ.

Согласно статье 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Как правило, в договорах аренды, в которых арендодателем является Санкт-Петербург, установлено, что арендатор выполняет капитальный ремонт с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке. В Санкт-Петербурге порядок проведения зачета установлен Положением о порядке согласования проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, утвержденным распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р (в редакции Постановления губернатора Санкт-Петербурга от 30.12.2005 N 284-пг).

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку платежей, расторжении договора и выселении.

Решением суда иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.

Оставляя без изменения обжалуемые судебные акты, кассационная инстанция указала на следующее.

Между КУГИ и Обществом заключен договор аренды нежилого помещения. Не оспаривая факта невнесения арендных платежей, ответчик ссылается на необходимость проведения зачета затрат по капитальному ремонту спорного помещения в счет арендной платы.

В соответствии с пунктом 2.2.4 договора аренды текущий и капитальный ремонт проводится арендатором за свой счет, в разумный срок, с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Пунктом 7.1 договора предусмотрена возможность полного или частичного возмещения арендатору стоимости капитального ремонта в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Общество не представляло арендодателю документы о затратах по капитальному ремонту. В соответствии с пунктом 1.2 Положения о порядке согласования проведения капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов нежилого фонда и зачета затрат на их проведение, утвержденного распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 06.10.97 N 1036-р, арендатор обязан представить в КУГИ техническую документацию и смету на проведение работ, согласованные с балансодержателем и прошедшие экспертизу в Комитете по содержанию жилищного фонда. Как свидетельствуют материалы дела, и это не оспаривается ответчиком, данные документы в КУГИ арендатором не направлялись. Ответчик обращался в Санкт-Петербургское государственное учреждение "Жилищное агентство Центрального административного района" (далее - Жилищное агентство), однако ни к моменту рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни к моменту слушания кассационной жалобы ответчик не представил сведений о соблюдении предусмотренной вышеназванным распоряжением процедуры проведения зачета. Имеющееся в деле письмо Жилищного агентства свидетельствует лишь о том, что арендатором направлялся сметный расчет по капитальному ремонту, но данного письма недостаточно для принятия судом решения о проведении зачета. Тем более что из письма невозможно установить, на какую сумму представлена смета. В связи с этим не может быть принят во внимание довод ответчика о необходимости проведения зачета затрат по капитальному ремонту в счет арендной платы в рамках рассматриваемого спора.

Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ или договором. С требованием о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в арбитражный суд при условии соблюдения досудебного порядка урегулирования спора. Арендодатель обязан направить арендатору:

- письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательств, предусмотренных договором аренды, в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ);

- предложение о расторжении договора по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

При рассмотрении спора о досрочном расторжении договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ, подлежит установлению факт получения арендатором письменного предупреждения о необходимости исполнения договорного обязательства. В противном случае досудебный порядок урегулирования спора считается несоблюденным, и иск подлежит оставлению без рассмотрения (пункт 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения и выселении.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Суд кассационной инстанции отменил решение и постановление апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемого помещения и в этой части в иске отказал по следующим обстоятельствам.

Пунктом 5.3.2 договора стороны предусмотрели, что возникновение задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев является основанием для досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании упомянутой нормы закона является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о неисполнении договорного обязательства. В материалах дела имеются сведения о том, что КУГИ направил в адрес ответчика претензию с предложением устранить нарушения договора и расторгнуть его, однако доказательств того, что Общество получило указанную претензию, истцом не представлено.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Организации о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений, пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением суда с Организации в пользу КУГИ взыскана задолженность и пени, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просил изменить указанное решение и удовлетворить исковые требования о расторжении договора и выселении ответчика, ссылаясь на неправильное применение судом статей 450, 619 ГК РФ. По мнению подателя жалобы, договор подлежит досрочному расторжению по предусмотренным в нем основаниям, что не противоречит названным правовым нормам.

Согласно пункту 5.3.2 договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя при возникновении задолженности по арендной плате в течение трех месяцев независимо от последующего ее внесения.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 упомянутого Кодекса. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.

К моменту рассмотрения дела ответчик погасил большую часть задолженности, при этом оставшаяся задолженность приходится на периоды, каждый из которых не превышает двух месяцев, в то время как согласно пункту 5.3.2 договора основанием для его досрочного расторжения является возникновение задолженности в течение трех месяцев. С учетом изложенного нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемый судебный акт должен быть оставлен без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.

КУГИ обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу о взыскании штрафа за нарушение условий договора аренды нежилых помещений, расторжении указанного договора и выселении ответчика из арендованных нежилых помещений.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции оставил жалобу без удовлетворения, исходя из следующего.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Из материалов дела усматривается, что между КУГИ и Обществом заключен договор аренды нежилого помещения.

Пункт 5.3.5 договора предусматривает возможность его расторжения по требованию арендодателя, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктами 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 договора.

Согласно пунктам 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 договора арендатор принял на себя обязательство не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера, соблюдать в арендуемых помещениях требования Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта, выполнять в установленный срок предписания перечисленных органов по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений.

В случае нарушений данных условий договора арендатор обязался уплатить арендодателю штраф в размере 30% от квартальной арендной платы.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчик произвел разборку бетонных полов подвала, выемку грунта из нежилого помещения, предоставленного ему в аренду. Данными действиями была нарушена гидроизоляция помещения, в результате чего грунтовые воды заполнили шурфы, бутовые фундаменты обнажены.

Указанные работы произведены без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя, при отсутствии согласованного в установленном порядке проекта, соответствующего разрешения на ведение работ строительного характера в жилых домах, договора на осуществление технического надзора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Требования части третьей статьи 619 ГК РФ о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства и пункта 2 статьи 450 того же Кодекса о направлении предложения о расторжении договора аренды истцом соблюдены.

Имеющаяся в материалах дела претензия, направленная КУГИ в адрес арендатора, содержит требование о расторжении договора аренды в связи с указанными нарушениями.

Таким образом, суд, правомерно признав соблюденным досудебный порядок урегулирования споров и установив факт нарушения ответчиком условий договора, обоснованно удовлетворил требования КУГИ о взыскании штрафа в размере, установленном пунктом 4.8 договора, расторжении договора аренды и выселении Общества из занимаемых нежилых помещений.

------------------------------------------------------------------

Название документа