О некоторых проблемах проверки судебных постановлений по гражданским делам (Продолжение)

О НЕКОТОРЫХ ПРОБЛЕМАХ ПРОВЕРКИ СУДЕБНЫХ ПОСТАНОВЛЕНИЙ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ <*>

В. М. ЖУЙКОВ

(Продолжение. Начало см. "Арбитражный и гражданский процесс", 2010, N 6)

Жуйков В. М., профессор, заслуженный юрист Российской Федерации, доктор юридических наук.

Автор статьи рассматривает некоторые вопросы проверки судебных постановлений по гражданским делам. Анализируя положения законов, судебной практики, приходит к выводу о необходимости одновременных изменений судебной системы и процессуального законодательства.

Ключевые слова: гражданский процесс, проверка судебных актов, пересмотр судебных актов, единство судебной практики, Верховный Суд Российской Федерации.

The author of the article considers certain issues of verification of judicial decisions on civil cases. On the basis of analysis of legal provisions and judicial practice the author makes a conclusion on the necessity of simultaneous changes of judicial system and procedural legislation.

Key words: civil procedure, verification of judicial acts, reconsideration of judicial acts, unity of judicial practice, Supreme Court of the RF.

Второй подход. Забвение принципа правовой определенности и отмена судебных постановлений без какого-либо обоснования отхода от этого принципа (обоснования того, что в данном конкретном деле отмена вступивших в законную силу судебных постановлений не противоречит принципу правовой определенности). Имеются также случаи (в обоих подходах) принятия крайне сомнительных с точки зрения правильности применения норм материального права решений по надзорным жалобам. В качестве примера, иллюстрирующего первый подход (в сочетании с ошибочностью применения норм материального права при принятии решения по существу надзорной жалобы), можно привести следующее дело. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2008 г. были оставлены без изменения решение Гагаринского районного суда г. Москвы от 9 августа 2007 г. и Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 ноября 2007 г., которыми К. отказано в иске к Сберегательному банку России о взыскании задолженности по договору детского целевого вклада, заключенному 4 марта 1996 г. на срок 10 лет под 85% годовых, вызванной тем, что банк неоднократно в одностороннем порядке уменьшал размер процентной ставки (до 16%); а жалоба К. на эти постановления оставлена без удовлетворения. Судебная коллегия, изложив в Определении содержание постановлений судов первой и кассационной инстанций, признала, что их выводы "мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными по доводам надзорной жалобы не имеется". Эти выводы с позиции норм материального права, подлежащих применению в данном деле, являются ошибочными и противоречащими практике самого Верховного Суда Российской Федерации, что будет обосновано ниже. Здесь же важнее другое - подход судебной коллегии к принятию решения по надзорной жалобе с позиции процессуального права - невозможность отмены судебных постановлений в связи с действием принципа правовой определенности. В Определении судебной коллегии в качестве такого основания отказа в удовлетворении надзорной жалобы указано: "Одним из основополагающих аспектов верховенства права является принцип правовой определенности, который среди прочего требует, чтобы принятое судами окончательное решение не могло быть оспорено. Правовая определенность подразумевает недопустимость повторного рассмотрения однажды решенного дела и закрепляет, что ни одна из сторон не может требовать пересмотра окончательного и вступившего в законную силу постановления только в целях проведения повторного слушания и получения нового постановления. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотра по существу. Пересмотр не может считаться скрытой формой обжалования, в то время как лишь возможное наличие двух точек зрения по одному вопросу не может служить основанием для пересмотра. Отступления от этого принципа оправданны, только когда являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера. Указанные обязательства заявителем в надзорной жалобе не приведены, в связи с чем оснований для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора не установлено. Доводы, приведенные в надзорной жалобе, были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой и кассационной инстанций и по мотивам, изложенным в судебных постановлениях, правильно признаны необоснованными" <1>. -------------------------------- <1> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 2. С. 8 - 9.

Таким образом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала, что для отмены в порядке надзора судебных постановлений необходимо наличие и указание в надзорной жалобе особых, приведенных ею в данном Определении, обстоятельств. Остается только неясно: зачем ссылаться на принцип правовой определенности и перечислять указанные обстоятельства, если Судебная коллегия признает, что дело по существу (с точки зрения применения норм материального и соблюдения норм процессуального права) разрешено правильно? По другому делу Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации при принятии решения по надзорной жалобе Т. на постановление президиума краевого суда, которым были отменены вынесенные в пользу заявительницы постановления судов первой и кассационной инстанций, использовала принцип правовой определенности в качестве единственного основания для удовлетворения жалобы и отмены этого постановления. Определение Судебной коллегии по данному делу опубликовано в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2009 г. под рубрикой: "Иная оценка имеющихся в деле доказательств сама по себе не может являться основанием для отмены в порядке надзора решения суда, вступившего в законную силу". Постановлением президиума краевого суда по этому делу были отменены решение районного суда и кассационное определение краевого суда, которыми был удовлетворен иск гражданки Т. к Российской Федерации о взыскании за счет ее казны компенсации морального вреда за незаконное привлечение к уголовной ответственности и избрание меры пресечения в виде подписки о невыезде (Т. была оправдана за отсутствием в ее действиях состава преступления), и дело направлено на новое рассмотрение. В обоснование отмены состоявшихся судебных постановлений президиум краевого суда сослался на то, что в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие вывод суда о наличии причинной связи между незаконными действиями органов следствия и перенесенными истицей физическими страданиями, а также на то, что при определении размера возмещения морального вреда судом не были учтены требования разумности и справедливости, а потому сумма компенсации морального вреда, взысканная в пользу истицы, является завышенной. Судебная коллегия отменила постановление президиума краевого суда, признав его незаконным, и оставила в силе решения судов первой и кассационной инстанций. Мотивировка Судебной коллегией своего решения представляется важной для понимания содержания принципа правовой определенности и его значения для российской судебной практики (в том числе и для самого Верховного Суда Российской Федерации), поэтому есть смысл привести ее полностью. В Определении Судебной коллегии в качестве обоснования необходимости отмены постановления президиума краевого суда указано следующее: "В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы". Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 10 октября 2003 г. N 5 "О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации" разъяснил, что права и свободы человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, а также международным договорам Российской Федерации являются непосредственно действующими в пределах юрисдикции Российской Федерации. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (п. 1). В силу п. 10 названного Постановления Российская Федерация как участник Конвенции о защите прав человека и основных свобод признает юрисдикцию Европейского суда по правам человека обязательной по вопросам толкования и применения Конвенции и Протоколов к ней в случае предполагаемого нарушения Российской Федерацией положений этих договорных актов, когда предполагаемое нарушение имело место после вступления их в силу в отношении Российской Федерации (ст. 1 Федерального закона от 30 марта 1998 г. N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней"). Поэтому применение судами вышеназванной Конвенции должно осуществляться с учетом практики Европейского суда по правам человека во избежание любого нарушения Конвенции о защите прав человека и основных свобод. При проверке судебных постановлений по настоящему делу в порядке надзора президиум краевого суда нарушил принцип правовой определенности, вытекающий из положений ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод. Согласно п. 1 ст. 6 Конвенции каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона. Как указал Европейский суд по правам человека по делу "Рябых против Российской Федерации" в решении от 24 июля 2003 г., право на судебное разбирательство, гарантированное п. 1 ст. 6 Конвенции, должно толковаться в свете преамбулы к Конвенции, в которой в соответствующей ее части, верховенство права признается частью общего наследия договаривающихся государств. Одним из основополагающих аспектов верховенства права является принцип правовой определенности, который среди прочего требует, чтобы принятое судами окончательное решение не могло быть оспорено. Правовая определенность подразумевает недопустимость повторного рассмотрения однажды решенного дела. Принцип устанавливает, что ни одна из сторон не может требовать пересмотра окончательного и вступившего в законную силу постановления только в целях проведения повторного слушания и получения нового постановления. Полномочие вышестоящего суда по пересмотру дела должно осуществляться в целях исправления судебных ошибок, неправильного отправления правосудия, а не пересмотра по существу. Пересмотр не может считаться скрытой формой обжалования, в то время как лишь наличие двух точек зрения по одному вопросу не может являться основанием для пересмотра. Отступления от этого принципа оправданны, только когда они являются обязательными в силу обстоятельств существенного и непреодолимого характера. Правовая позиция Европейского суда по правам человека в отношении пересмотра судебных постановлений в порядке надзора нашла свое отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 февраля 2008 г. N 2 "О применении норм гражданского процессуального законодательства в суде надзорной инстанции в связи с принятием и введением в действие Федерального закона от 4 декабря 2007 г. N 330-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации", в соответствии с п. 6 которого отмена или изменение судебного постановления в порядке надзора допустимы лишь в случае, если без устранения судебной ошибки, имевшей место в ходе предшествующего разбирательства и повлиявшей на исход дела, невозможны восстановление и защита существенно нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защищаемых законом публичных интересов. Принцип правовой определенности предполагает, что суд не вправе пересматривать вступившее в законную силу постановление только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления. Иная точка зрения суда надзорной инстанции на то, как должно быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения судебного постановления нижестоящего суда. Судом надзорной инстанции в нарушение принципа правовой определенности не принято во внимание то обстоятельство, что решение районного суда вступило в законную силу и исполнено ответчиком, следовательно, его отмена приведет к нарушению принципа правовой определенности, вмешательству в закрепленное в ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основанных свобод и ст. 1 Протокола к Конвенции право истицы на присужденное и полученное имущество" <2>. -------------------------------- <2> Указанный Обзор (судебная практика по гражданским делам, п. 4) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 9. С. 31 - 32.

Вне всякого сомнения, Судебная коллегия совершенно правильно отменила постановление президиума краевого суда и оставила без изменения судебные постановления, которыми в пользу человека взыскана компенсация причиненного государством вреда. Однако нельзя не обратить внимание на то, что одного лишь вывода, вынесенного в приведенную выше рубрику, под которой опубликовано данное Определение, достаточно для принятия такого решения (без обоснования его принципом правовой определенности), поскольку суд надзорной инстанции и без него не имеет права давать иную оценку имеющимся в деле доказательствам, чем ту, которую дали суды первой или второй инстанций, т. е. в данном случае президиум краевого суда нарушил конкретные нормы ГПК РФ (ст. ст. 387, 390 и др.). Тем не менее ссылка Судебной коллегии на принцип правовой определенности должна много значить, и в первую очередь означать, что этот принцип учитывается Верховным Судом Российской Федерации при принятии решений по гражданским делам и жалобам, рассматриваемым в порядке надзора. Однако, как показывает практика (второй подход), это совсем не так, о чем свидетельствует следующее. П. и В. обратились в суд с иском к Сберегательному банку России о взыскании денежной суммы, внесенной в банк по договору детского целевого вклада, заключенному 29 ноября 1996 г. на срок 10 лет, и обусловленных при заключении этого договора процентов по вкладу, ссылаясь на то, что банк в одностороннем порядке неоднократно уменьшал размер процентной ставки (с 60 до 16% годовых), что, по их мнению, является незаконным. Решением районного суда иск был удовлетворен. При этом суд исходил из того, что целевой вклад на детей, являющийся разновидностью срочного вклада, заключен сторонами после введения в действие части второй ГК РФ (1 марта 1996 г.), следовательно, в силу п. 3 ст. 838 ГК РФ банк не вправе в одностороннем порядке изменять ставку банковского процента по этому виду вклада. Кассационная инстанция решение оставила без изменения. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, рассмотрев дело по надзорной жалобе Сберегательного банка, эти судебные постановления отменила и направила дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия исходила из того, что в соответствии со ст. ст. 28, 29 и 38 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. N 395-1 "О банках и банковской деятельности" отношения между банком и клиентом носят договорной характер и банк вправе самостоятельно устанавливать процентные ставки по операциям банка; договор, заключенный сторонами 29 ноября 1996 г., соответствовал Типовой форме договора о целевом вкладе на детей и предусматривал право банка на одностороннее изменение процентной ставки по вкладам. Что касается того, что положение ч. 2 ст. 29 названного Федерального закона "О банках и банковской деятельности", предоставляющее банкам право изменять в одностороннем порядке процентные ставки по срочным вкладам физических лиц, признано Конституционным Судом Российской Федерации не соответствующим Конституции Российской Федерации, то Судебная коллегия указала, что это постановление вынесено и вступило в силу 23 февраля 1999 г. (после заключения сторонами указанного договора), поэтому банк только после этой даты стал не вправе в одностороннем порядке изменять процентную ставку по договору о детском целевом вкладе <3>. -------------------------------- <3> Определение по делу N 9-В09-14 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 г. (судебная практика по гражданским делам, п. 1) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 11. С. 25 - 26.

Отменяя вступившие в законную силу и вынесенные в пользу граждан судебные постановления, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не указала, как ее решение соотносится с принципом правовой определенности: с недопустимостью отмены "окончательных" судебных постановлений только лишь при "наличии двух точек зрения по одному вопросу" (в данном случае по вопросу о коллизии между ст. 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" и п. 3 ст. 838 ГК РФ), а также с другими обстоятельствами, составляющими содержащие данного принципа, которые изложены выше. Более того, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, как и в приведенном выше деле о взыскании задолженности по срочному договору детского целевого вклада, допустила существенное нарушение норм материального права и без каких-либо обоснований вступила в противоречие с официально опубликованной практикой самого Верховного Суда Российской Федерации по данной проблеме. Эта проблема связана с тем, что с введением в действие с 1 марта 1996 г. части второй ГК РФ возникла коллизия между п. 3 ст. 838 ГК РФ и ст. 29 также действующего Федерального закона "О банках и банковской деятельности": пункт 3 ст. 838 ГК РФ допустил возможность одностороннего уменьшения банком определенного договором срочного банковского вклада с физическим лицом размера процентов на вклад только в случаях, предусмотренных законом (но не договором); статья 29 названного Закона допускала такую возможность также и в случаях, предусмотренных договором (это позволяло банкам при заключении с гражданами договоров о срочных вкладах включать в них указанное условие, что и имело место в данном деле). Коллизия между этими нормами была решена в пользу п. 3 ст. 838 ГК РФ Верховным Судом Российской Федерации в официально опубликованном еще в 1998 г. (до принятия Конституционным Судом Российской Федерации указанного выше Постановления) Определении по конкретному делу <4>. -------------------------------- <4> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1998. N 6. С. 6 - 7.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации состояла в том, что с 1 марта 1996 г. применению в данных правоотношениях подлежит п. 3 ст. 838 ГК РФ, а не ст. 29 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", поскольку часть вторая ГК РФ принята позднее (22 декабря 1995 г.), чем названный Федеральный закон (7 июля 1995 г.), и в связи с тем, что в силу ч. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать настоящему Кодексу. Такая же позиция по разрешению коллизии между двумя указанными законодательными актами была высказана в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2003 г., утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации, в котором совершенно однозначно указано: "...по срочным договорам банковского вклада, заключенным после 1 марта 1996 г., в том числе и детским целевым вкладам, банки не вправе уменьшать размер процентов даже в тех случаях, когда условие об одностороннем уменьшении банком размера процентов включено в договор банка с гражданином-вкладчиком. Такое условие является ничтожным на основании ч. 3 ст. 838 и ст. 168 ГК РФ" <5>. -------------------------------- <5> Указанный Обзор (судебная практика по гражданским делам, ответ на вопрос N 16) // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2004. N 7. С. 28.

Приведенная правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, официально опубликованная в целях формирования единой судебной практики и обеспечения защиты прав граждан-вкладчиков, основывалась не на разрешении коллизии между Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" и Конституцией Российской Федерации (ее, естественно, окончательно решает Конституционный Суд Российской Федерации), а на разрешении возникшего с 1 марта 1996 г. противоречия между двумя законами - Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" (его ст. 29) и частью второй ГК РФ (п. 3 ст. 838), которая принята также федеральным законом; разрешение коллизий такого рода (между федеральными законами) в полной мере относится к компетенции суда, рассматривающего дело, в том числе и Верховного Суда Российской Федерации (ч. 3 ст. 5 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", ч. 2 ст. 11 ГПК РФ). Именно в соответствии с этой позицией, основанной на выработанных наукой и практикой правилах толкования правовых норм и разрешения коллизий между ними, направленной на защиту прав граждан, охраняемых нормами гражданского законодательства, и было разрешено судами первой и кассационной инстанций данное дело. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя законные постановления этих судов, совершенно проигнорировала положения части второй ГК РФ, запрещающие с 1 марта 1996 г. включение в договоры срочного банковского вклада с физическими лицами указанного выше условия, а включенные - лишающие юридической силы. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23 февраля 1999 г., которое, по сути, подтвердило правильность изложенной правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, к данному делу прямого отношения не имеет (оно разрешено на основе действовавшей во время возникновения и разрешения спорных правоотношений части второй ГК РФ). Основав на нем свой вывод о необходимости отмены судебных постановлений, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, по сути, использовала это Постановление в противоречие с его назначением: во вред гражданам-вкладчикам, чьи права были и без него защищены гражданским законодательством, тогда как оно принято в их защиту и подтвердило эти права. К сожалению, в последнее время Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации эту же позицию, противоречащую сложившейся ранее практике самого Верховного Суда Российской Федерации, включая его Президиум, без какого-либо обоснования высказала и по другим аналогичным делам, рассмотренным ею в порядке надзора <6>. -------------------------------- <6> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2009. N 2. С. 8; N 10. С. 1 - 3.

Разумно объяснить это невозможно. Также без учета принципа правовой определенности (во всяком случае, без оценки его значения применительно к рассматриваемому в порядке надзора делу) Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила вступившие в законную силу судебные постановления, которыми было удовлетворено требование гражданина к органу социальной защиты населения о замене транспортного средства, предоставленного ему, как инвалиду Великой Отечественной войны первой группы, бесплатно в соответствии с ранее действовавшим законодательством, и вынесла иное решение об отказе в иске (истец с 1954 г. бесплатно обеспечивался автомобилями с ручным управлением, которые менялись по истечении 7-летнего срока; последний раз он приобрел автомобиль ВАЗ-2107 в 1989 г. с зачетом стоимости полагавшегося ему бесплатно автомобиля "запорожец", срок окончания эксплуатации которого истек в 1996 г., однако с заявлением о его замене истец не обращался; в связи с признанием в 2008 г. в результате диагностического осмотра автомобиля непригодным к эксплуатации он обратился в органы социальной защиты населения с просьбой обеспечить его транспортным средством, в чем ему было отказано со ссылкой на то, что он не был по этому поводу поставлен на учет до 1 января 2005 г.). Судебная коллегия признала, что выводы судебных инстанций о праве истца на получение транспортного средства "основаны на ошибочном применении и толковании норм материального права". В Определении Судебной коллегии дан подробный анализ нового законодательства Российской Федерации, изменившего правила предоставления льгот определенным категориям граждан <7>, и сделаны выводы о том, что: 1) в настоящее время в соответствии с этим законодательством одним из условий обеспечения транспортными средствами инвалидов, у которых право на них возникло до 1 января 2005 г. (в том числе и право на получение транспортного средства по истечении 7-летнего срока эксплуатации), является факт постановки инвалида на соответствующий учет в органах социальной защиты населения до 1 января 2005 г.; 2) реализация инвалидом права на обеспечение транспортным средством носила заявительный характер и зависела только от волеизъявления инвалида как правообладателя; 3) на органы социальной защиты населения не возлагалась обязанность по выявлению и извещению инвалидов, имеющих право на обеспечение транспортными средствами. -------------------------------- <7> В ред. Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации" в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Указа Президента Российской Федерации от 6 мая 2008 г. N 685 "О некоторых мерах социальной поддержки инвалидов", Постановления Правительства Российской Федерации от 12 сентября 2008 г. N 670 "Об обеспечении транспортными средствами за счет средств федерального бюджета инвалидов, поставленных до 1 января 2005 г. органами социальной защиты населения субъектов Российской Федерации на учет по обеспечению транспортными средствами".

Общий вывод Судебной коллегии по данному делу: поскольку истец не был поставлен на учет по обеспечению транспортным средством в органах социальной защиты населения до 1 января 2005 г., право на бесплатное получение транспортного средства у него не возникло <8>. -------------------------------- <8> Определение N 87-В09-3 в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2009 г. (судебная практика по гражданским делам, п. 5).

С точки зрения разрешения существа возникшего спора последний вывод Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации представляется очень сомнительным и предельно формальным. В результате такого формального подхода к толкованию и применению законодательства гражданин - инвалид Великой Отечественной войны первой группы был лишен имевшегося у него в течение длительного времени (с 1954 г.) права на обеспечение транспортным средством только потому, что он до 1 января 2005 г. не заявил об этом праве органам социальной защиты населения (но ведь этим органам должно было быть известно о нем, поскольку истец неоднократно реализовал это право), а органы социальной защиты населения освобождены от выполнения задач, которые для них вытекают из ст. 7 Конституции Российской Федерации (в частности, обеспечивать государственную поддержку инвалидов и пожилых граждан) и других законодательных актов. Что же касается возможности отмены в порядке надзора вступивших в законную силу судебных постановлений, которые признали за истцом указанное и, безусловно, очень важное для него право с позиции принципа правовой определенности, то доводов об этом в Определении Судебной коллегии не приведено.

(Продолжение см. "Арбитражный и гражданский процесс", 2010, N 8)

Название документа Интервью: Агентство недвижимости никогда не берет деньги вперед ("Жилищное право", 2010, N 7) Текст документа

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ НИКОГДА НЕ БЕРЕТ ДЕНЬГИ ВПЕРЕД

М. ЖУКОВА

Жукова Мария, первый заместитель директора компании "МИЭЛЬ-Аренда".

Кор.: Что происходит сейчас на рынке аренды жилья? - Я бы сказала, что ситуация сегодня стабильна и характерна для данного периода. Тенденции по спросу и предложению на рынке квартир и коттеджей ожидаемы. Сезон на рынке коттеджей начался, как обычно, в феврале и практически закончился к маю. Спрос еще есть, но предложение практически исчерпано. Предложение квартир в начале лета традиционно увеличивается по сравнению с предыдущими месяцами. Спрос падал в апреле, в мае сохранялся на уровне апрельского, чему способствовали майские праздники, отпуска плюс хорошая погода - люди предпочитали заниматься личными делами, а не поисками нового жилья. В начале июня спрос активизировался, к июлю мы ожидаем начала сезона и превышения спроса над предложением. На рынок стали поступать летние квартиры. Люди, уезжая на дачу на целое лето, рассуждают так: "Зачем жилью стоять пустым, если на нем можно подзаработать?" Таких квартир в целом немного, около 5%, но они пользуются спросом у абитуриентов вузов. К тому же они на 5 - 10% дешевле квартир, предлагаемых на рынке с целью сдачи в аренду на длительное время, поэтому влияют на среднерыночные показатели стоимости аренды. Из тенденций последних лет отмечу три. С рынка практически ушли панельные пятиэтажки: если дом включен в план сноса, желающих арендовать в нем жилье найдется немного. Появилось больше предложений квартир в современных домах - семнадцатиэтажных и монолитных башнях в 22 - 25 этажей. Цены в городах ближнего Подмосковья приблизились к ценам на окраинах Москвы: добраться до столицы из того же Железнодорожного на электричке ничуть не сложнее, чем на машине из Южного Бутова.

Кор.: Как складывается ценообразование на рынке аренды квартир? Насколько велика роль агентства в определении месячной стоимости квартиры? - Агентства цены не назначают. Как правило, сумму называет владелец, исходя из своих представлений о текущей рыночной ситуации. Мы можем лишь предложить скорректировать ее, потому что владеем полной информацией, знаем, за какие деньги реально может быть сдана квартира в зависимости от района, удаленности от транспортной инфраструктуры, класса жилья. Если хозяин переоценил объект и переубедить его не удалось, мы выставляем квартиру за озвученную им сумму. Как правило, в таких случаях квартира "подвисает" и не может найти своего жильца, в связи с чем через некоторое время хозяин корректирует цену в соответствии с нашими рекомендациями. Кроме того, наши специалисты зачастую советуют арендодателям закупить кое-какую мебель, сделать косметический ремонт, чтобы квартира стала более ликвидной.

Кор.: По каким признакам можно отличить хорошее агентство от липового, от мошеннической организации? - Мошеннические агентства - это, как правило, организации, занимающиеся продажей информации. Их объявления выглядят примерно так: "Сдается комната в двухкомнатной квартире, одна комната закрыта, хозяев нет, цена 5 тысяч рублей в месяц". И приписка: "Деньги мне не нужны, уезжаю на полгода в Германию, ищу жильцов, чтобы присматривали за кошкой". Отмечу, что плата за аренду однокомнатной квартиры в Москве сегодня составляет не менее 24 тысяч рублей, а комнаты дешевле 8 тысяч не встречались мне уже несколько месяцев. Когда человек приходит в такое агентство, ему говорят, что нужно заключить договор и заплатить некоторую сумму денег, 4 - 6 тысяч рублей, а в обмен получить телефон хозяина чудо-квартиры, мол, сами ему позвоните и обо всем договоритесь. Вы платите деньги, звоните и либо никуда не попадаете, либо вас начинают "кормить завтраками": "Сегодня не могу, уехал за город", "Извините, занят", "Простите, квартиру уже сдал". Сделать в данной ситуации ничего нельзя. В суд идти бессмысленно: договор составлен на предоставление информации, а она предоставлена была, у правоохранительной системы вопросов к мошенникам нет. Помните: агентство недвижимости никогда не берет деньги вперед. Клиент расплачивается за услуги после нахождения ему квартиры, составления договора и расчета с владельцем жилья.

Кор.: Если говорить не о мошенниках, а о частных маклерах? Чем опасно работать с ними? - Частный маклер - это человек, который без образования юридического лица и зачастую, не будучи даже частным предпринимателем, предлагает услуги посредника между арендаторами и арендодателями. Чем он опасен? Любое агентство недвижимости имеет юридический адрес, офис; в агентство, нашедшее вам квартиру или жильца, всегда можно прийти с жалобой, предъявить претензию. Частные маклеры имеют лишь мобильный телефон. Что это такое, объяснять не надо. Завтра он купит новую сим-карту, и все, контакт потерян навсегда, вы его больше никогда не найдете. При возникновении каких-либо проблем человеку, который имел дело с частным маклером, просто некуда обратиться. Поэтому уровень ответственности частных маклеров гораздо ниже. Они спустя рукава относятся к проверке того жилья, которое предлагают своим клиентам.

Кор.: Что включает в себя процедура проверки? - При заселении клиента мы в обязательном порядке проверяем документы на квартиру, сверяем паспорта владельцев, убеждаемся, что все данные совпадают. Если адрес регистрации хозяина совпадает с адресом сдаваемой квартиры, выясняем, где он будет жить. В более сложных случаях можем запросить выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета, выписку из реестра. Досконально юридическую чистоту документов и квартиры мы не проверяем, поскольку квартира не продается, а сдается в аренду, причем на довольно короткий срок. Но мы гарантируем арендатору, что тот человек, которому он платит деньги, действительно является владельцем квартиры либо имеет право сдавать ее по доверенности.

Кор.: Каков средний срок аренды квартиры? - Договор найма, как правило, составляется на 11 месяцев, такая практика сложилась на рынке. В дальнейшем кто-то съезжает и ищет новое жилье, кто-то в частном порядке, уже без участия агентства продлевает действующий договор. Поэтому достоверной статистики по средним срокам аренды квартир не существует. Кстати, многолетняя аренда квартир - это одна из причин вымывания дешевых предложений с рынка.

Кор.: В каком месяце выгоднее всего снимать квартиру? - Рынок достаточно предсказуем. "Высокий сезон" начинается в июле, и в это же время начинают повышаться цены. В среднем рост составляет 15 - 20% от уровня предыдущего года. В октябре цены замирают и до следующего сезона остаются практически неизменными, в конце осени предложение начинает превышать спрос. Поэтому наиболее выгодно снимать жилье с ноября по май. Эта тенденция наблюдается уже много лет, за исключением конца 2007 года, когда цены сумасшедшим образом поползли вверх, и конца 2008, когда они так же быстро падали.

Кор.: Какие районы Москвы считаются самыми удобными для аренды, а какие наоборот? - У каждого человека свои представления об идеальном доме. Кому-то важна близость к центру или работе, кому-то наличие парка, кому-то хороший детский сад или школа в минутах ходьбы. Надо сказать, что инфраструктура общего пользования - транспорт, магазины, заведения досуга - сегодня хорошо развита во всех районах. По числу предложений жилья в аренду все районы Москвы приблизительно одинаковы, за несколькими исключениями: сложно снять квартиру в непосредственной близости от парков, потому что жилья там немного; сравнительно мало квартир в Северо-Западном, Западном (Крылатское) и Юго-Западном (Ленинский проспект и проспект Вернадского) районах. Если говорить о самых невостребованных районах, то это юго-восток города, Капотня, что связано с плохой экологией.

Кор.: В чем обычно состоит суть споров между арендаторами и арендодателями? - Как правило, споры касаются предмета договора и взаимных недоговоренностей в отношениях сторон. "Мы съезжаем раньше срока, а владелец отказывается вернуть залог", "Жилец не платит арендную плату и не хочет освобождать квартиру", "В квартире проживают не те люди, с которыми заключался договор" - это типичные ситуации. Довольно часто нам удается урегулировать проблему без участия судебных органов, путем переговоров.

Кор.: Как защититься от недобросовестных жильцов арендодателям? Как арендаторам избавиться от слишком навязчивого внимания хозяев? - Практически все болезненные моменты во взаимоотношениях сторон можно урегулировать с помощью грамотно составленного договора найма. Арендодателям мы рекомендуем фиксировать в нем имена и паспортные данные жильцов, факт наличия или отсутствия у них домашних животных. Последний момент очень важен, ведь именно домашние животные зачастую являются болевой точкой - во многих случаях договоры найма расторгаются досрочно именно потому, что арендаторы умолчали о собаке или кошке. С другой стороны, неурочные визиты хозяина - "проходил мимо, решил выпить чаю и проверить, не мусорите ли вы здесь" - тоже могут стать поводом для расторжения договора, но уже по инициативе арендатора. Вмешательство в частную жизнь не нравится никому. Поэтому мы всегда рекомендуем прописывать в договоре порядок посещения квартиры арендодателем. Наем предполагает полную передачу жилья во временное владение и пользование. Хозяева, подписавшие договор, фактически временно теряют некоторые свои права. К несчастью, многие из них игнорируют этот момент.

Кор.: Случалось ли сталкиваться с экзотическими требованиями арендаторов и арендодателей, которые они просят включить в договор? - Специальные требования арендодателей, как правило, относятся к личностям жильцов, которых они хотели бы видеть своими арендаторами: их национальность, возраст, семейное положение. Самый удивительный случай в моей практике произошел несколько лет назад: хозяин пытался сдать четырехкомнатную квартиру достаточно невысокого уровня, по цене на грани рынка, но непременно семье москвичей, без детей, муж и жена должны были работать в государственном учреждении и иметь дипломы о высшем образовании. Разумеется, квартиру сдать не удалось. Арендаторы жилья экономкласса, как правило, не выдвигают из ряда вон выходящих требований. Они часто просят владельца вывезти часть мебели или, наоборот, что-то докупить, просят разрешения сделать ремонт. С элитным жильем сложнее, при этом могут предъявляться действительно сложные требования, например наличие вертолетной площадки рядом с домом.

Название документа