Аренда недвижимости. Коммунальные услуги. Разъяснения ФНС

(Полухина М. Ю.)

("Жилищное право", 2010, N 7)

Текст документа

АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ. КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ. РАЗЪЯСНЕНИЯ ФНС

М. Ю. ПОЛУХИНА

Полухина Марина Юрьевна, руководитель департамента методологии и консалтинга ЗАО "Деловой Профиль", доктор экономики, автор книг и многочисленных статей по бухгалтерскому и налоговому учету. Квалификационный аттестат консультанта по налогам и сборам Палаты налоговых консультантов. Квалификационный аттестат профессионального бухгалтера ИПБ России.

В своей деятельности большинство российских организаций сталкивается с вопросом аренды помещений. Одни его арендуют для осуществления своей производственной деятельности, другие сдают внаем.

В настоящее время немало коммерческих фирм занимается сдачей в аренду недвижимости. Они диктуют свои условия заключения договоров и оплаты, а арендаторы вынуждены с ними соглашаться.

Учет арендных отношений до сих пор остается сложным вопросом для обеих сторон договора. Особенно спорным в отношении налогообложения, в частности по НДС, является учет коммунальных платежей, таких, как электроэнергия, вода, теплоэнергия, пар и другие, связанные с арендуемым имуществом.

Этому вопросу были посвящены многие разъяснительные письма и решения судов. Но он до сих пор вызывает затруднения у налогоплательщиков.

В письме ФНС России от 04.02.2010 N ШС-22-3/86@ (далее - письмо) затронута проблема применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества и связанных с ним коммунальных услуг.

ФНС России попыталась обратить внимание налогоплательщиков на договор аренды между сторонами, особенно на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендатором. Но обо всем по порядку.

ЧТО ГЛАСИТ ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС?

Порядок оформления договора аренды регламентируется главой 34 "Аренда" Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В пункте 1 статьи 614 ГК РФ указано, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, определенные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы (статья 614 ГК РФ).

По общему правилу гражданского законодательства собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 ГК РФ). На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (статья 616 ГК РФ). Что является расходами на содержание имущества? Гражданский кодекс РФ такого определения не дает. Но, безусловно, коммунальные платежи можно отнести к данным расходам. Напрашивается вывод, что оплата по коммунальным платежам должна регулироваться в рамках договора или в силу закона.

Гражданский кодекс регламентирует возлагать эксплуатационные расходы на арендатора, если иное не установлено договором, только в случае аренды предприятия как имущественного комплекса (статья 661 ГК РФ).

ФНС России в своем письме обратила внимание налогоплательщиков на порядок компенсации арендодателю коммунальных услуг, потребляемых арендодателем.

От способа организации расчетов за данные услуги зависит порядок обложения НДС сумм возмещения и применения налоговых вычетов.

СПОСОБЫ ОПЛАТЫ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

В письме рассмотрены разные варианты расчетов по оплате электроэнергии, газа, водоснабжения, телефонной связи и иных коммунальных услуг, а также разъяснен порядок принятия к вычету НДС по данным услугам как арендодателем, так и арендатором. Рассмотрим их подробнее.

1-й способ.

Наиболее распространенный способ оплаты коммунальных услуг - это включение их в состав арендной платы.

В рассматриваемом письме отмечено, что арендная плата может состоять из двух частей: основной (постоянной), соответствующей плате за арендуемую площадь, и дополнительной (переменной), являющейся возмещением затрат арендодателю по содержанию предоставленных в аренду помещений. Порядок расчета последних основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание этих помещений, включая расходы на связь, охрану, уборку и подобные им расходы. При этом налоговая база в целях исчисления сумм НДС определяется исходя из суммы арендной платы, состоящей из основной и дополнительных частей.

Примером данного варианта расчетов может служить Постановление ФАС Московского округа от 05.10.2009 N КА-А40/10030-09. В нем указано, что в соответствии с договором аренды арендная плата включает в себя две части: постоянную и переменную (эквивалентную сумме коммунальных платежей). Отказ арендатору в вычете НДС по переменной составляющей арендной платы незаконен, поскольку гражданское законодательство не запрещает ему перевыставлять счета на оплату коммунальных услуг.

В письме также приводится ряд примеров арбитражной практики, подтверждающих на практике возможность применения данного способа расчетов.

Так, ВАС РФ в Постановлении от 10.03.2009 N 6219/08 указал на то, что арендная плата общества за помещения состояла из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть являлась фиксированной и представляла собой плату за пользование арендуемыми площадями; переменная складывалась из стоимости электроэнергии, газа, водопотребления, телефонной связи и иных коммунальных услуг, фактически потребленных арендатором.

В то же время отмечается, что обеспечение нежилых помещений электроэнергией и другими видами коммунального обслуживания - составляющая права временного владения и пользования арендуемыми помещениями для осуществления арендатором своей производственной деятельности.

Но это Постановление ВАС РФ интересно тем, что если прочитать его внимательнее, то обнаруживается следующее.

В нем рассматривается порядок заключения договора аренды, в одном из разделов которого стороны установили фиксированную плату за пользование арендуемыми помещениями, не включающую в себя расходы за пользование энергоресурсами (газом, электроэнергией, водопотреблением, телефонной связью и т. д.), которые арендатор оплачивает на основании отдельно заключенного договора.

При этом к договору аренды была приложена схема электроснабжения абонента, акт разграничения эксплуатационной ответственности. В договоре электроснабжения указано, что арендатор получил электроэнергию в связи с использованием арендуемых производственных помещений. Арендодатель включил в оплату услуг по электроснабжению, помимо стоимости потребленной арендатором электроэнергии, и стоимость аренды предоставленных электрических сетей, приборов, установок.

Данный подход к оформлению договора аренды может служить примером для подтверждения обоснованности и документального подтверждения расходов, связанных с арендой недвижимого имущества, как важный момент для налогоплательщика, что также отмечается в письме.

В другом примере приводится Постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08. В нем указывается, что, несмотря на то что согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы не включена, без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми для осуществления своей деятельности. Поэтому данное обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором и арендодателем за названные услуги значения не имеет.

При этом в договоре аренды нежилого помещения указано, что арендатор производит возмещение затрат на водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение по тарифам снабжающих организаций, а также производит расчет услуг по передаче электроэнергии, оказываемых арендодателем, по соответствующим тарифам.

В следующем примере (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99) приводится указание на то, что соглашение, названное договором на поставку (отпуск) и потребление электрической энергии за плату, договором на энергоснабжение не является. Это соглашение устанавливает порядок определения расходов общества на электроэнергию в арендуемом им помещении и является частью договора аренды, которая не противоречит закону.

Читателю следует обратить внимание на важный момент: во всех поименованных выше примерах арбитражной практики приводятся различные варианты оформления договоров аренды как документального подтверждения производимых расходов в целях исчисления прибыли, которые трактуются налоговыми органами как арендная плата, состоящая из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

В этом случае арендодатель вправе применить вычет сумм НДС, которые предъявлены ему коммунальными службами, в том числе в части услуг, потребленных арендатором.

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПО НДС

Налоговое ведомство отмечает, что арендодатели, оказывающие услуги по аренде недвижимости и определяющие налоговую базу в целях исчисления НДС с арендной платы (включающей как постоянную, так и переменную часть, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), вправе применять в соответствии с порядком, определенным положениями главы 21 Кодекса, налоговые вычеты в отношении сумм налога, предъявленных им при приобретении коммунальных услуг (услуги связи, охраны, уборки), включенных в арендную плату (в составе переменной величины, в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений).

На основании пункта 3 статьи 168 НК РФ арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру не позднее 5 календарных дней считая со дня оказания услуги, в одной или двух строках которого указывается отдельно постоянная и переменная величина арендной платы.

Обратите внимание: выставляется один счет-фактура на обе части арендной платы. Выставление по одной и той же услуге двух счетов-фактур, причем в разное время, как делалось совсем недавно некоторыми налогоплательщиками, законодательством не предусмотрено.

Кроме того, дата счета-фактуры должна быть последним днем месяца, а не 29 числом месяца, например, как это можно было встретить на практике. Это понятно, так как стоимость услуги по аренде устанавливается в договоре на месяц.

По порядку заполнения счета-фактуры следует принять во внимание письмо Минфина РФ от 21.09.2009 N 03-07-09/49 (далее - письмо). В нем разъясняется, что следует писать в графе 1 "Наименование товара (описание выполненных работ, оказание услуг), имущественного права". Хотя в этом письме речь идет о заполнении строки по лизинговому платежу, но оно распространяется на договоры аренды. Поясняется, что следует указывать описание оказанных услуг.

Применяя правила заполнения строки к договору аренды, следует писать: "Услуга по представлению имущества в аренду", с указанием срока, в течение которого оказываются услуги по аренде недвижимого имущества.

На практике часто налогоплательщики писали в этой строке: "Арендная плата за конкретный месяц", и, может быть, имела место ссылка на договор. Такая запись, по мнению финансового ведомства, не является описанием фактически оказанных услуг и не позволяет принять сумму НДС к вычету, так как такой счет-фактура не соответствует требованиям пункта 2 статьи 169 НК РФ как заполненный с нарушением.

На основании правильно оформленного счета-фактуры арендатор при приобретении услуг по аренде недвижимости для осуществления операций, облагаемых НДС, может принять сумму налога к вычету в общеустановленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 171 Кодекса арендатор имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 Кодекса, на сумму налоговых вычетов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 171 Кодекса вычету подлежит сумма налога, предъявленная арендодателем арендатору при приобретении услуги по аренде недвижимости для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с главой 21 Кодекса.

При этом порядок применения указанного налогового вычета установлен пунктом 1 статьи 172 Кодекса.

Вычету подлежит сумма налога на добавленную стоимость, предъявленная арендодателем арендатору по приобретенной услуге по аренде недвижимости, при принятии ее на учет и при наличии соответствующих первичных документов.

ДОКУМЕНТАЛЬНОЕ ПОДТВЕРЖДЕНИЕ РАСХОДОВ

Читатель должен обратить внимание на следующие пояснения, приведенные в письме.

В нем отмечается тот факт, что счет-фактура составляется на основании первичного документа, оформленного в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон N 129-ФЗ). Показатели, отражаемые в счете-фактуре, должны соответствовать показателям, указанным в первичном учетном документе.

Напоминается также, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет и которые могут приниматься к учету, только если они содержат обязательные реквизиты.

Кроме того, подчеркивается, что счет-фактура является документом, служащим основанием для принятия сумм налога к вычету или возмещению в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 169 НК РФ.

На основании вышеизложенного делается вывод, что для применения налоговых вычетов по налогу на добавленную стоимость согласно главе 21 НК РФ требуется:

1) наличие надлежащим образом оформленного арендодателем счета-фактуры;

2) приобретение услуги для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения;

3) принятие приобретенной услуги на учет;

4) наличие первичных учетных документов на приобретенную услугу.

Важным для читателя является то, что налоговое ведомство подчеркивает, что при отсутствии первичных учетных документов основание для применения соответствующих налоговых вычетов отсутствует.

Что же в данном случае является первичными учетными документами, без которых нельзя принять суммы НДС к вычету?

Чтобы ответить на этот вопрос, можно обратиться к письму Минфина РФ от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505. Данное письмо конкретно касается вопроса оформления первичных учетных документов при оказании услуг по сдаче в аренду недвижимого имущества.

Финансовое ведомство прямо говорит, что документальным подтверждением произведенных расходов могут быть первичные учетные документы, составленные в соответствии с требованиями Закона N 129-ФЗ.

По его мнению, ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным.

Аналогичное мнение содержится в письме УФНС РФ по г. Москве от 30.08.2006 N 20-12/77792.

Но существует более позднее письмо УФНС по г. Москве от 26.03.2007 N 20-12/027737.

В нем отмечается, что для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей организации-арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным подтверждением понесенных организацией-арендатором расходов в виде арендных платежей. Акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества в нем не поименован.

Однако необходимо обратить внимание на акт об оказании услуг по аренде. Ведь третьим документом, который требуется для принятия к вычету НДС, является "принятие приобретенной услуги на учет".

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 9 Федерального закона N 129-ФЗ все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Для принятия приобретенной услуги по аренде недвижимого имущества на учет служит акт об оказании услуг по аренде.

Налогоплательщик самостоятельно должен оценить свои риски и сделать выбор, какие документы он приложит для обоснования принятия сумм НДС к вычету, принимая во внимание вышеперечисленные разъяснительные письма.

Но акт приемки-передачи арендуемого имущества налогоплательщику необходимо иметь в обязательном порядке (письмо Минфина РФ от 04.04.2007 N 03-07-15/47).

2-й способ.

Другой вариант оплаты арендатором коммунальных услуг - это заключение посреднического договора на приобретение арендодателем коммунальных услуг, услуг связи, а также услуг по охране и уборке помещений.

Он также связан с соответствующим оформлением договорных отношений между сторонами по договору аренды. Суть его состоит в следующем. Из договора аренды, заключенного сторонами, должно четко следовать, что арендодатель, оплачивая услуги коммунальным службам, выступает от своего имени, но за счет арендатора. Содержание и форма договора должны соответствовать посредническим договорам, в частности договору комиссии, определенному в главе 51 ГК РФ, или агентскому договору согласно главе 52 ГК РФ. В этом случае арендодатель перевыставляет счета коммунальных организаций в адрес арендатора с выделением сумм НДС.

Чтобы принять суммы "входного" НДС к вычету, арендодатель, выступающий посредником между арендатором и коммунальными службами, должен выставить от своего имени счета-фактуры на сумму коммунальных платежей.

Кроме того, в соответствии с положениями Гражданского кодекса арендодателю положено вознаграждение за посреднические услуги.

В такой ситуации, как сказано в письме, арендодатель обязан уплатить НДС со стоимости своего вознаграждения (пункт 1 статьи 156 НК РФ). ФНС России разъяснила, что на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем на стоимость коммунальных услуг, суммы НДС арендатор может принять к вычету.

В подтверждение этого способа оплаты арендодателю стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг представляет интерес позиция ФАС Западно-Сибирского округа, выраженная в Постановлении от 26.10.2009 по делу N А03-10350/2007.

В данном случае стороны заключили агентские договоры. По ним арендодатель выступал в качестве агента, представляющего интересы арендатора в отношениях с энергоснабжающей организацией. Арендатор оплачивал электроэнергию по счетам-фактурам, перевыставленным арендодателем. Суд в такой ситуации подтвердил правомерность применения вычетов арендатором, отклонив довод налогового органа, что договор энергоснабжения между арендодателем и снабжающей организацией существовал задолго до заключения договоров аренды и агентских соглашений. Суд отметил: договоры аренды и агентские соглашения не были признаны недействительными, электроэнергия была оприходована арендатором и оплачена в полной мере.

Приступим к рассмотрению следующего случая договора аренды, приведенного в письме.

3-й способ.

При заключении договора аренды расходы на коммунальное обслуживание помещений не включаются в арендную плату, а компенсируются отдельно. Точка зрения ФНС России по данному вопросу не изменилась. Поскольку арендатор не оказывает данные услуги, то объект налогообложения НДС отсутствует (пункт 1 статьи 146 НК РФ). Поэтому арендодатель не учитывает компенсацию при определении базы по НДС и не выставляет на данную сумму счет-фактуру. Соответственно, с части коммунальных услуг, потребленных арендатором, арендодатель не примет к вычету налог по счетам-фактурам, которые выставлены коммунальными службами. Следовательно, в данной ситуации у арендатора отсутствует право на вычет сумм НДС, перечисленных им арендодателю в составе суммы компенсации на возмещение затрат арендодателя за фактическое количество потребленных арендатором коммунальных услуг.

Налоговое ведомство основывает свою точку зрения на двух ранее опубликованных письмах ФНС РФ от 27.10.2006 N ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 N ШТ-6-03/340@ с аналогичным мнением.

В подтверждение позиции ФНС РФ можно привести Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2008 N А17-1804/2007 (Определением ВАС РФ от 25.03.2009 N ВАС-15362/08 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

Финансовое ведомство в своем письме отдельно указало возможный вариант договорных отношений между арендатором и арендодателем, когда последний оказывает арендатору услуги по предоставлению в аренду помещений и одновременно услуги по обслуживанию предоставленных в аренду помещений или эксплуатационные услуги.

В этой ситуации исчисление НДС и составление счетов-фактур арендодателем, а также применение налоговых вычетов по НДС арендатором производятся применительно по каждому виду услуг.

Это фактически 4-й способ расчетов, приведенный в письме.

Напрашивается вывод, что в зависимости от выбранного варианта расчетов за коммунальные услуги между сторонами по договору аренды порядок принятия НДС к вычету со стоимости этих услуг изменяется. Налогоплательщику необходимо очень тщательно подходить к оформлению всех документов, в том числе первичных, для подтверждения обоснованности производимых затрат (расходов).

В заключение следует отметить, что вышеупомянутое письмо согласовано с Минфином РФ (письмо от 21.01.2010 N 03-07-15/08).

------------------------------------------------------------------

Название документа

Интервью: Арендодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес

("Жилищное право", 2010, N 7)

Текст документа

АРЕНДОДАТЕЛИ ВЫНУЖДЕНЫ ДЕЛАТЬ СТАВКУ

НА СРЕДНИЙ И МАЛЫЙ БИЗНЕС

Н. МИЛЛЕР

Миллер Нина, юрист Агентства недвижимости "Чекни", Нижний Новгород.

Кор.: Что сейчас происходит на рынке аренды недвижимости, земли?

- По данным базы земельных участков Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, доля аренды в Нижегородской области составляет всего 5%, остальное - продажа. На начало 2010 года на рынке земельных участков Нижегородской области зафиксировано 8 предложений аренды и 156 - продажи. Местонахождение объектов коммерческой недвижимости за пределами областного центра характеризуется двумя параметрами: районом и положением объекта внутри него. Исходя из уровня экономического развития, районы Нижегородской области можно объединить в три группы. К первой группе наиболее развитых районов относятся Борский, Кстовский и Арзамасский районы, а также город Дзержинск. Ко второй группе - Богородский, Городецкий, Балахнинский, Павловский и Выксунский районы. Все остальные районы области составляют третью группу.

Для рынка земельных участков в силу его специфики наиболее характерна разница между объемами предложений продажи и аренды объектов. Право собственности на объект недвижимости данного типа имеет особую ценность, впрочем, в зависимости от предполагаемого дальнейшего использования земельного участка, а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может быть более выгодным. Упомянутые 8 предложений относятся к I-й и II-й группе районов, а именно к территориям близлежащих к Нижнему Новгороду Кстовского, Богородского и Дзержинского районов с промышленным назначением. Диапазон арендных ставок составляет от 20 до 100 рублей за кв. метр в месяц. Средняя стоимость аренды земли равна 65 рублям за кв. метр, что практически соответствует арендной ставке в Нижнем Новгороде (66 рублей за кв. метр). Рассматриваемые земельные участки находятся в непосредственной близости к Нижнему Новгороду, что повышает их востребованность, а соответственно, и цену.

Для самого Нижнего Новгорода разница объемов предложения на рынках продажи и аренды земельных участков многократна. Так, в городской черте по итогам августа 2009 года на продажу было выставлено 88 земельных участков, в аренду предлагалось 29 объектов. В число предложений продажи вошли также объекты с правом аренды сроком на 49 лет, учитывая допущение о равенстве рыночной стоимости земельного участка и стоимости долгосрочной аренды. Размер арендной ставки по городу варьируется от 16 до 250 рублей за кв. метр, при этом 65% цен на аренду находится в интервале 50 - 75 рублей за кв. метр. В аренду в Нижнем Новгороде предлагаются в основном участки промышленного назначения. Основную долю предложения объектов аренды формируют районы Заречной части города. Как правило, это частично заасфальтированные или забетонированные площадки с имеющимися постройками складского типа для предполагаемого использования в качестве стоянок для грузового транспорта, складирования материалов и т. п., также предлагаются объекты для создания паркинга. Важными критериями здесь являются доступность и удобный подъезд. В аренду сдаются объекты различной площади - от 90 до 6000 кв. метров.

Если говорить про рынок офисной недвижимости, то в период кризиса произошло снижение арендных ставок на офисную недвижимость всех классов: от престижного класса A до экономкласса. Даже владельцы крупных бизнес-центров сегодня вынуждены идти на ценовые уступки арендаторам.

Крупный бизнес, на который главным образом делают ставку владельцы бизнес-центров и офисных комплексов элитной категории, сильнее всего пострадал от кризисных явлений. Так, в результате сокращения прибыли от собственной деятельности, увеличения затрат, повлекших как прекращение деятельности по некоторым направлениям, так и определенную корректировку стратегий развития, потенциальные арендаторы элитной офисной недвижимости оказались неплатежеспособными. Как следствие, арендодатели вынуждены делать ставку на средний и малый бизнес, а значит, уступать в цене. При этом приходится дробить крупные арендуемые площади на более мелкие. Ситуация привела к тому, что в отдельных случаях арендодатели готовы сдавать свои объекты практически по цене эксплуатации, чтобы привлечь покупателя хотя бы на какой-то процент сдаваемых площадей и по крайней мере не работать в убыток.

Общий объем выборки объектов аренды офисной недвижимости составил 1392 объекта. Наибольшая их часть (около 40%) территориально относится к Нижегородскому району Нижнего Новгорода. Разнообразие структуры предложения в данном районе достаточно велико: от встроенных помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, и площадей в отдельно стоящих административных зданиях до предложений в современных бизнес-центрах класса A. На сегодняшний момент в Нижегородском районе открыто 14 специализированных бизнес-центров. Это обусловлено приоритетным статусом Нижегородского района как центра деловой активности Нижнего Новгорода - именно здесь сосредоточено наибольшее количество офисных объектов. Советский район по сравнению с Нижегородским отличается большим количеством предложений объектов офисной недвижимости низкого класса. В Приокском районе наблюдается наименьшее количество предложений офисных площадей по верхней части города. Данный район характеризуется отсутствием в какой-либо степени сформированного делового центра, территориальным преобладанием в структуре застройки спальной жилой зоны, пересекающейся с секторами зон промышленного назначения, поэтому размещение объектов офисного типа в нем не является выгодным.

По количеству предложений аренды офисной недвижимости в Заречной части города выделяются Канавинский и Ленинский районы, что обусловливает высокий уровень деловой активности в этих районах. Количество предложений по аренде офисных площадей в Автозаводском, Московском и Сормовском районах мало. Автозаводский район, с одной стороны, представляет собой наиболее удаленную и обособленную часть города, с другой - является одним из наиболее самостоятельных и самодостаточных районов Нижнего Новгорода. Объекты офисного типа в своем большинстве расположены на центральных магистралях Автозаводского района, что объясняется наличием хорошей транспортной развязки. Московский район отличается обширной активно действующей промышленной зоной, пересечением двух транспортных грузовых магистралей Нижнего Новгорода - Сормовского и Московского шоссе, близостью к железнодорожным путям, что делает данный район привлекательным с точки зрения размещения на его территории площадей производственно-складского назначения в отличие от высококлассных офисных объектов. Наименее привлекательным с позиции размещения офисных объектов по городу является Сормовский район. Объем предложения аренды офисных помещений здесь составляет всего около 5% от общего объема предложения по городу. Большая часть офисных площадей расположена в благоустроенном и деловом центре района - центре "Сормово".

Размер арендной ставки офисных помещений по городу варьируется от 150 до 1500 рублей за кв. метр в месяц в зависимости от района, в котором расположен объект. Цены на аренду характеризуются широким разбросом. При этом более 60% арендных ставок находится в диапазоне от 400 до 750 рублей за кв. метр в месяц. Тенденция к снижению уровня арендных ставок характерна для всех районов Нижнего Новгорода. Прогнозируется замедление снижения цен с дальнейшей стабилизацией и ростом активности на рынке офисной недвижимости.

В отношении рынка производственно-складской недвижимости хочется отметить, что Нижегородская область относится к числу крупнейших индустриальных центров России с высокой долей перерабатывающей промышленности. По объему отгружаемой обрабатывающими предприятиями продукции область уверенно входит в первую десятку российских регионов, занимая 7 - 8 место в Российской Федерации.

Кор.: Каковы прогнозы по аренде нежилой недвижимости?

- Эксперты информационно-аналитической службы группы компаний "Триумф" выделяют три возможных сценария развития ситуации на рынке аренды нежилых помещений Нижнего Новгорода.

Сценарий N 1 - оптимистичный: предполагается, что ценовое дно уже достигнуто, а наметившаяся экономическая стабилизация подтолкнет арендодателей компенсировать потери 2009 года, что уже с весны 2010 года повлечет за собой динамичный рост арендных ставок. Осенью 2010 года ставки могут вернуться на докризисный уровень, а к концу 2012 года превысить его на 40 - 45%.

Сценарий N 2 - пессимистичный: диспропорция между спросом и предложением в Нижнем Новгороде усугубляется почти одновременным вводом в эксплуатацию нескольких крупных объектов. Однако в силу инертности рынка резкого падения арендных ставок не произойдет. Их корректировка будет осуществляться путем плавного снижения прежними темпами. Ценовое дно будет достигнуто только летом 2010 года (арендные ставки понизятся на 40 - 45% относительно докризисного уровня), после чего начнется такой же плавный рост. В течение 2011 - 2012 годов, несмотря на непрерывный рост ставок, восстановить докризисный уровень все же не удастся.

Экспертная оценка вероятности реализации каждого из сценариев такова: сценарий N 1 (оптимистичный) - 30%, сценарий N 2 (пессимистичный) - 70%. На основании этих оценок определены средневзвешенные параметры динамики цен на рынке аренды нежилых помещений в Нижнем Новгороде и составлен, как наиболее вероятный, следующий сценарий.

Сценарий N 3 - наиболее вероятный. Согласно ему остановка снижения арендных ставок произойдет к лету 2010 года (арендные ставки понизятся на 30 - 35% относительно докризисного уровня), а затем после полугодовой стабилизации начнется их рост. Восстановление докризисного уровня цен возможно осенью 2011 года, а к концу 2012 года он будет превышен на 10 - 12%.

Кор.: Как обезопасить себя при заключении договора аренды?

- При заключении договора аренды вопросов практически не возникает, потому что они достаточно хорошо прописаны в законодательстве. Есть много типовых договоров аренды, поэтому ничего нового добавлять в них нет необходимости. Единственный момент: сейчас каждый старается заключить договор под себя. Поэтому когда заключаешь договор, нужно очень внимательно читать предлагаемый текст, проверять, чтобы в нем были прописаны все основные условия аренды. Самое "страшное", что текст всегда предлагает собственник с намерением получить оплату, и его интерес - получить ее вовремя. А так как сегодня предприятия у нас довольно нестабильны, у них не всегда есть возможность заплатить при всем желании вести бизнес. Поэтому лучше предусмотреть условия как для собственника, чтобы получить свои деньги, так и для арендатора, чтобы не быть выкинутым из помещения, в случае если последний не сможет заплатить вовремя хотя бы за один месяц.

Нередко собственник может предоставить арендатору помещение под коммерческие цели. Арендатор делает в нем ремонт. Поскольку письменный договор сроком более года подлежит обязательной регистрации, стороны заключают его на срок до года, а по окончании пролонгируют. Однако у арендатора нет никакой гарантии, что он проведет ремонт, вывесит рекламу, начнет работать со своими клиентами, а собственник не попросит его через три месяца освободить помещение. Согласно законодательству собственник лишь обязан за три месяца предупредить арендатора о своем решении прекратить действие договора аренды.

Кор.: Как в таком случае обезопасить себя арендатору?

- Согласно ГК РФ каждая из сторон вправе расторгнуть договор аренды недвижимого имущества, предупредив об этом другую сторону за три месяца, поэтому такая опасность для арендатора будет существовать в любом случае. Единственное, можно указать в договоре дополнительные условия, если арендатор сделал ремонт, улучшил состояние помещения, о возмещении арендодателем части расходов на проведение этого ремонта в случае прекращения им действия договора. С другой стороны, собственник также может обезопасить себя от несвоевременного исполнения обязанностей со стороны арендатора путем введения штрафных санкций.

Кор.: Был ли у вас опыт судебных разбирательств?

- Поскольку мы представляем интересы агентства недвижимости, арендаторы или арендодатели заключают с нами договоры на то, чтобы подобрать им недвижимость за определенное комиссионное вознаграждение. Судебные споры возникали, если они не выполняли своих обязательств по уплате нашей компании вознаграждения за оказание им соответствующих услуг по договору. Были судебные иски, мы обращались в арбитражный суд. К примеру, по двум юридическим лицам иски были удовлетворены. Если у одной фирмы мы взыскали соответствующую сумму без особых проблем, то в другом случае нам пришлось взыскивать ее через судебных приставов, так как расчетные счета фирмы были нулевыми.

------------------------------------------------------------------

Название документа