Правовой режим комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (альтернативная модель)

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ КОМПЛЕКСА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА (АЛЬТЕРНАТИВНАЯ МОДЕЛЬ) <*>

М. А. ДИМИТРИЕВ

-------------------------------- <*> Dimitriev M. A. Legal regime of complex of immovable property of block of flats (alternative model).

Димитриев М. А., магистр частного права, преподаватель кафедры гражданского права Уральской государственной юридической академии.

В статье предлагается анализ правового режима комплекса недвижимого имущества, различных подходов к нему, раскрывается проблема определения правового режима, рассматриваются вопросы складывающейся судебной практики.

Ключевые слова: недвижимое имущество, правовой режим, многоквартирный дом.

The article proposes analysis of regime of complex of immovable property, various approaches to it, reveals the issue of determination of legal regime, and considers the issues of judicial practice.

Key words: immovable property, legal regime, block of flats.

Настоящую статью необходимо начать с определения правовой природы комплекса недвижимого имущества как родовой категории по отношению к комплексу недвижимого имущества многоквартирного дома, а также вскрытия сущности правового режима данного объекта гражданских прав. Комплекс недвижимого имущества представляет собой совокупность нескольких недвижимых вещей, объединенных с целью их использования по общему назначению. По своей правовой природе данный комплекс представляет собой разновидность сложной вещи, правовая конструкция которой закреплена в ст. 134 Гражданского кодекса Российской Федерации <1> (далее - ГК РФ). Правовые нормы указанной статьи ГК РФ распространяются как на движимые, так и на недвижимые вещи. Комплекс недвижимого имущества, будучи сложной недвижимой вещью, состоит из нескольких недвижимых по своей природе вещей. Обязательным элементом такого комплекса выступает земельный участок, дополнительными (факультативными) элементами выступают здания и сооружения, в том числе объекты незавершенного строительства, расположенные на этом земельном участке. Элементы комплекса недвижимого имущества определенным образом взаимосвязаны посредством некоторой структуры. Структура комплекса недвижимого имущества предполагает наличие интегративных свойств и качеств как в самих объектах, составляющих комплекс, так и присущих последнему как явлению более высокого порядка, обладающему собственными свойствами и качествами, отличными от свойств и качеств входящих в него элементов <2>. Интеграция конкретных недвижимых вещей в комплекс недвижимого имущества осуществляется посредством "фактического" и "юридического" соединения разнородных недвижимых вещей в единый объект недвижимости с целью использования этих вещей по общему назначению в качестве составных элементов обособленной целостности. "Фактическое" соединение предполагает физическую взаимосвязь нескольких объектов недвижимости (например, земельного участка и расположенных на нем зданий и (или) сооружений). Без "фактического" объединения, образования единого целого, которое уже в дальнейшем может служить достижению определенной цели использования, невозможно возникновение комплекса недвижимого имущества. Однако одного "фактического" соединения недостаточно. Необходимо "юридическое" соединение нескольких вещей в единое целое, осуществляемое посредством государственной регистрации комплекса недвижимого имущества. В данном случае важной представляется разработка правового режима самого комплекса, который (режим) охватывает все стадии существования данного объекта в гражданском обороте, начиная с момента возникновения и заканчивая моментом прекращения существования комплекса недвижимого имущества в качестве объекта гражданских прав. В рамках настоящей статьи сквозь призму правового режима рассматривается такая его разновидность, как комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома. -------------------------------- <1> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ. <2> Основной причиной возникновения комплекса недвижимого имущества и введения его в гражданский оборот является такое его неотъемлемое свойство, как способность придать совокупности вещей то особое качество, которым по отдельности эти вещи не обладали. Будучи вне комплекса, эти вещи по своему функциональному назначению были неспособны удовлетворять те потребности конкретных лиц, которые способен удовлетворить совокупный объект, каковым является комплекс недвижимого имущества.

В первую очередь постараемся определить, что представляет собой правовой режим, какое содержание вкладывается в это понятие. Наиболее обстоятельно категория правового режима была изучена в рамках теории отечественного государства и права. Один из родоначальников этого направления в отечественном правоведении, С. С. Алексеев, писал: "Правовой режим самым общим образом можно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений, запретов, а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования" <3>. В развитие этого С. С. Алексеев обращался к раскрытию круга правовых режимов, можно даже сказать, их системы. В результате он пришел к выводу о необходимости рассмотрения правовых режимов не только в узконаправленном спектре (в отношении конкретных материальных благ), но и в более широком их распространении в праве (в части градации на отраслевые правовые режимы) <4>. На это обращает внимание и Р. К. Русинов. Он пишет: "Как правило, различные сферы общественных отношений требуют различного сочетания способов, методов, типов правового регулирования. Своеобразие правовых режимов наблюдается как внутри каждой отрасли, так и в правовой системе в целом" <5>. Можно сказать, что в конструировании правовых режимов заключается сущность самого права как институционального образования. Как известно, сущность права состоит в регулировании общественных отношений, в организации управления обществом <6>. А данная цель может быть достигнута лишь посредством создания определенных правовых режимов для различных явлений, подпадающих под действие права. Создание данных режимов осуществляется путем их закрепления в соответствующих правовых нормах. Как пишет М. Н. Марченко, "в нормах права закладываются своеобразные типовые образцы, модели тех будущих общественных отношений, которые должны создаваться на основе и в соответствии с формируемыми законодателем правовыми предписаниями" <7>. Рассматривая признаки правовых режимов, Д. Н. Бахрах отмечает: "В правовых актах закрепляется определенное правовое состояние объекта или процесса, отличное от иных участков правовой действительности и выражающееся в устойчивых взаимосвязях носителя режима с иными социальными объектами" <8>. Тем самым становится ясным структурное построение правового режима посредством разбивки правовой действительности на соответствующие участки. -------------------------------- <3> Алексеев С. С. Право. Азбука. Теория. Философия. Опыт комплексного исследования. М.: Норма, 1998. С. 448. <4> См.: Алексеев С. С. Указ. соч. С. 449 - 450. <5> Теория государства и права: Учебник для вузов / Отв. ред. В. Д. Перевалов. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, 2005. С. 153 (автор главы - Р. К. Русинов). <6> См., например: Лазарев В. В., Липень С. В. Теория государства и права: Учебник для вузов. 3-е изд., испр. и доп. М.: Спарк, 2004. С. 198. <7> Марченко М. Н. Теория государства и права: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2004. С. 586. <8> Бахрах Д. Н., Россинский Б. В., Старилов Ю. Н. Административное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004. С. 422 (автор главы - Д. Н. Бахрах).

Проблема определения правового режима комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома заключается в нескольких аспектах. Во-первых, важным является определение элементного состава данного комплексного объекта, т. е. того, из чего состоит данный объект. Во-вторых, какие модели правовых режимов используются (de lege lata) и могут быть использованы (de lege ferenda) в отношении комплекса недвижимого имущества. В-третьих, каким образом минимизировать возможный конфликт между правами на комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома и правами на жилые и нежилые помещения, расположенные внутри этого комплекса. Вопросы элементного состава комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома связаны с принципиальной возможностью либо невозможностью признания жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельными объектами недвижимости. С точки зрения действующего позитивного регулирования жилые и нежилые помещения есть не что иное, как отдельные обособленные объекты гражданских прав. Общее же имущество многоквартирного дома обособленным объектом гражданских прав не является за счет законодательного исключения данного имущества из гражданского оборота. Как отмечает Е. А. Суханов, "само по себе данное решение нельзя признать наиболее удачным, ибо такие квартиры и комнаты не предназначены для самостоятельной эксплуатации, будучи теснейшим образом связанными и друг с другом, и с другими частями дома (обычно общими в них являются не только стены, но даже пол и потолок, а объектом права собственности жильца в этом случае, по сути, становится "пространство")" <9>. -------------------------------- ------------------------------------------------------------------ КонсультантПлюс: примечание. Учебник "Гражданское право: В 4 т. Общая часть" (том 1) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации - Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). ------------------------------------------------------------------ <9> Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Статут, 2010. С. 312 (автор главы - Е. А. Суханов).

Прообразом юридической конструкции комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома (на сегодня общего имущества многоквартирного дома) являлась конструкция кондоминиума. В свое время Ю. Г. Басин, давая характеристику кондоминиуму, выделил следующие его признаки: "Во-первых, кондоминиум - это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных вещей кондоминиального имущества. В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом" <10>. -------------------------------- <10> Басин Ю. Г. Вещные права на жилище // Избранные труды по гражданскому праву. СПб.: Издательство "Юридический центр Пресс", 2003. С. 284 - 286.

В цивилистических исследованиях последних лет предлагаются различные подходы к правовому режиму общего имущества многоквартирного дома. Так, Л. М. Минкина предлагает разделить имущество, находящееся вне квартир в многоквартирном доме, на "две группы: 1) имущество, которое по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания помещений в доме (лестницы, несущие конструкции дома, крыша, лифты, инженерное оборудование и т. п.), относящееся к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их общей долевой собственности; 2) имущество, которое представляет собой отдельное нежилое помещение (подвалы, чердаки, мансарды и т. п.) и может использоваться не только для обслуживания помещений в доме, но и для иных целей. Правовой режим данного имущества может быть различным в зависимости от того, какую функцию выполняют эти помещения в многоквартирном доме: если имущество предназначено для доступа к квартирам, для их обслуживания и использования, то есть тесно связано с ними назначением, оно должно быть отнесено к общему имуществу собственников помещений в доме, находящемуся в их долевой собственности; если имущество имеет иное функциональное назначение, оно может быть объектом индивидуальной собственности в случаях, предусмотренных договором (например, договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома либо соглашением собственников помещений в доме)" <11>. -------------------------------- <11> Минкина Л. М. Право общей долевой собственности: Понятие и особенности осуществления: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Белгород, 2004. С. 7.

При подготовке настоящей статьи была обнаружена интересная практика арбитражных судов, направленная на отнесение многоквартирного дома к объектам недвижимости, своеобразное заимствование правового режима жилого помещения для восполнения отсутствующих правил в рамках договора купли-продажи многоквартирного дома. Так, в Обобщении судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденном Постановлением Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. N 2, отмечается, что "договор купли-продажи жилого многоквартирного дома подлежит государственной регистрации, неисполнение данного требования является основанием для признания данного договора незаключенным". Как мы видим, произошло столкновение нескольких режимных требований (общих правил о купле-продаже недвижимости и специальных правил о купле-продаже жилой недвижимости). Правоприменитель отдал предпочтение наиболее жесткому режимному требованию, применив положения о договоре купли-продажи жилых помещений. Данная позиция представляется не совсем правильной. Многоквартирный дом есть не что иное, как определенный комплекс недвижимых вещей, выступающий в гражданском обороте как единое целое до момента выделения в нем отдельных помещений и закрепления данных помещений за третьими лицами на том или ином вещном праве, в результате чего происходит уменьшение объема этого комплекса, который в конечном счете должен прийти к минимально необходимому числу элементов, его составляющих (в данном случае речь идет об общем имуществе многоквартирного дома - земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, чердачных и подвальных помещениях, лестницах, несущих конструкциях и т. д.). Важным является тот факт, что при возникновении отдельного правового режима на жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, правовой режим самого дома (комплекса недвижимого имущества) сохраняется в усеченном виде и существует параллельно режиму помещений, расположенных в этом доме. Комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома представляет собой разновидность общеродовой категории комплекса недвижимого имущества. Комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из земельного участка и расположенного на нем многоквартирного дома (как правило, предназначенного для проживания). Земельный участок с расположенным на нем многоквартирным домом является не чем иным, как совокупностью недвижимых вещей (физическая связь), предназначенных для обслуживания расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений (функциональная связь). Как отмечает И. Б. Миронов, "общее имущество в многоквартирном доме как юридическая категория представляет собой особый объект гражданских прав - имущественный комплекс, элементы которого связаны общим целевым назначением" <12>. Действительно, согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации <13> (далее - ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относятся: земельный участок; помещения, предназначенные для обслуживания квартир, лестницы, лифты, коридоры и т. д. <14>. В этой же норме закреплен правовой режим общей долевой собственности на данное имущество <15>. -------------------------------- <12> Миронов И. Б. Имущественные комплексы в жилищной сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2009. С. 9. <13> Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ. <14> Аналогичную, по существу, норму содержит п. 1 ст. 290 ГК РФ. <15> При этом правовой режим общей долевой собственности на указанное имущество существенно отличается от правового режима общей долевой собственности, закрепленного в гл. 16 ГК РФ. Так, Б. М. Гонгало приводит следующие существенные признаки данной модели общей долевой собственности: 1) отсутствие возможности выдела доли в натуре; 2) невозможность отчуждения доли в праве общей собственности отдельно от помещения; 3) доля не может существовать самостоятельно, она, условно говоря, составная часть помещения как объекта права собственности, а потому всегда следует судьбе такого помещения. См.: Общая собственность: Постатейный комментарий главы 16 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 41 (автор Комментария - Б. М. Гонгало). Аналогичной точки зрения придерживается П. В. Крашенинников. См.: Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 44 (автор Комментария - П. В. Крашенинников).

Данный правовой режим в отношении общего имущества многоквартирного дома является достаточно императивным, по существу, исключающим возможность осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и распоряжения, а также блокирующим возможность участия данного имущества в гражданском обороте <16>. -------------------------------- <16> Необходимо констатировать, что и de lege ferenda, учитывая положения Концепции развития гражданского законодательства РФ, этот подход будет являться доминирующим. Положения Концепции направлены на пресечение любых возможностей "разрыва" юридической судьбы общего имущества многоквартирного дома и помещений, в нем расположенных. См.: Концепция развития гражданского законодательства / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 86.

Кроме того, в соответствии со ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <17> государственная регистрация прав на общее имущество многоквартирного дома осуществляется одновременно с регистрацией прав на жилые и нежилые помещения в этом доме. Позиция законодателя понятна: раз сам многоквартирный дом объектом права собственности не является <18>, то и регистрация прав на составные части этого дома <19>, не относящиеся к жилым и нежилым помещениям, осуществляться не должна. Аргументом в пользу такого решения может служить и невозможность определения субъекта, уполномоченного обратиться за осуществлением государственной регистрации прав на общее имущество. -------------------------------- <17> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". <18> Однако, как отмечается в юридической литературе, многоквартирный дом все-таки может выступать объектом права собственности. В качестве примера приводится ситуация со строительством многоквартирного дома коммерческой организацией с целью сдачи расположенных в нем квартир внаем. См.: Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 459. <19> Необходимо согласиться с Е. А. Киндеевой, что "многоквартирный дом и общее имущество в многоквартирном доме неравнозначные понятия". См.: Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 252 (автор Комментария - Е. А. Киндеева).

Полагаем, что при сохранении в действующем законодательстве режима общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома в качестве альтернативной модели <20>, которая, однако, должна носить диспозитивный характер, может быть предложена следующая. Жилые и нежилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, и сам многоквартирный дом (комплекс недвижимого имущества) должны являться отдельными объектами гражданских прав. При этом физическое нахождение одних объектов (жилых и нежилых помещений) внутри другого объекта (комплекса недвижимого имущества) не должно влиять на невозможность признания первых составными элементами второго <21>. Юридическое закрепление их обособленности возможно посредством установления отдельных правовых режимов на комплекс недвижимого имущества и объекты, в нем расположенные. В этом случае правовой режим комплекса недвижимого имущества должен включать в себя правила, допускающие возможность принадлежности комплекса лицам, не являющимся собственниками жилых и нежилых помещений, в нем расположенных. Более того, необходимо предусмотреть правила, допускающие отчуждение комплекса недвижимого имущества и его обособленное участие в гражданском обороте. Для защиты прав и законных интересов собственников жилых и нежилых помещений, расположенных в комплексе недвижимого имущества, возможно законодательное закрепление правил, направленных на ограничение субъективного права собственности на комплекс недвижимого имущества, с тем чтобы собственник комплекса недвижимого имущества не препятствовал собственникам квартир в осуществлении пользования данным комплексом. Указанная цель может быть достигнута путем установления сервитута в отношении комплекса недвижимого имущества <22>. При этом необходимо отметить, что юридическая конструкция сервитута, предложенная в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. <23>, по своим основным характеристикам подходит для ее использования в отношении комплекса недвижимого имущества. От нее мы и будем отталкиваться в дальнейшем при построении нашей альтернативной модели. -------------------------------- <20> Необходимо отметить, что помимо альтернативной модели, предложенной в настоящей статье, существуют и иные подходы к установлению правового режима комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома. Так, достаточно интересной является концепция А. В. Епифанцева, предложившего уйти от конструкции общей долевой собственности за счет признания многоквартирного дома объектом, право собственности на который должно принадлежать единоличному собственнику, а право проживания на квартиру "удостоверяться именной ценной бумагой, предоставляющей ее владельцу право проживания, сдачи в пользование другим лицам и осуществления различного рода улучшений без нарушения прав третьих лиц". См.: Епифанцев А. В. Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007. С. 21 - 24. <21> В данном случае мы имеем дело с составной вещью, когда в составе одной (комплекса недвижимого имущества) находятся другие вещи, в результате чего появляется так называемая юридическая матрешка. Одним из первых термин "юридическая матрешка" или "объектно-правовая матрешка", что, в сущности, одно и то же, употребил профессор С. А. Степанов при рассмотрении многоквартирного дома как составной недвижимой вещи. Подробнее см.: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М.: Статут, 2004. С. 153. Действующее законодательство и практика его применения свидетельствуют о совершенно ином подходе. Так, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, основываясь на положениях действующего гражданского и жилищного законодательства, в одном из последних постановлений прямо указывает на невозможность рассмотрения правового режима здания одновременно с правовым режимом помещений в этом здании. См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (п. 8). <22> Одним из первых на возможность использования конструкции сервитута в отношениях, объектом которых является многоквартирный дом, обратил внимание К. И. Скловский. См.: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут, 2008. С. 275 - 277. Однако названный автор не довел свои рассуждения до логического конца, оставшись на позиции "усеченной" возможности использования конструкции сервитута. <23> См.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 88 - 89.

При приобретении права собственности на жилое или нежилое помещение, расположенное в комплексе недвижимого имущества, собственник соответствующего помещения должен приобретать право сервитута в отношении данного комплекса. В содержание сервитутного права на комплекс недвижимого имущества должно включаться право пользования комплексом недвижимого имущества. При этом данный сервитут должен являться положительным <24>, требующим от собственника комплекса не только допущения сервитуария к пользованию служащей вещью, но и совершения им (собственником комплекса) активных действий по поддержанию комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома в надлежащем состоянии. -------------------------------- <24> В соответствии с п. 5.2 раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается поделить сервитуты на две основные группы: положительные и отрицательные. При этом по общему правилу предполагается пассивное воздержание собственника служащей вещи, и лишь в качестве исключения на собственника служащей вещи может быть возложена обязанность совершения каких-либо активных действий (в случаях, прямо предусмотренных законом).

Основанием возникновения данного сервитута должны являться такие юридические факты, как заключение договора о сервитуте и государственная регистрация сервитута в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве обременения комплекса недвижимого имущества. Установление сервитута на основании соглашения и его последующая регистрация не только способствуют возникновению сервитутного права, но и более детально будут определять условия пользования служащей вещью. При этом собственник комплекса недвижимого имущества не вправе уклониться от заключения такого договора с собственником жилого или нежилого помещения, расположенного в данном комплексе. Размер платы за предоставление сервитута должен определяться в договоре о сервитуте и быть объективно обусловлен (с учетом места расположения комплекса недвижимого имущества, его комфортабельности, затрат на его содержание, включая теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение и т. п.). Невозможность отчуждения сервитута отдельно от права собственности на господствующую вещь, с точки зрения его правовой природы, создает сцепку сервитутного права и права собственности на жилое или нежилое помещение, что отчасти повторяет конструкцию неотчуждаемости доли в праве на общее имущество многоквартирного дома. Универсальным способом защиты сервитуария (собственника жилого или нежилого помещения) в данном случае будет предоставление ему возможности предъявления негаторного иска к собственнику комплекса недвижимого имущества (служащей вещи). Подводя итог, необходимо остановиться на следующем. Как абсолютно точно отмечает Б. М. Гонгало, "право общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в большинстве случаев все же обременение (обуза), нежели благо (право в подлинном смысле слова)" <25>. Кроме того, именно это отношение к общему имуществу многоквартирного дома в совокупности с крайней пассивностью российских граждан ведет к тому, что значительная часть имущества фактически не имеет своего собственника и, как следствие, эксплуатируется ненадлежащим образом <26>. Как представляется, реализация предложенной в настоящей статье альтернативной модели приведет к более адекватному регулированию отношений по поводу владения, пользования и распоряжения комплексом недвижимого имущества, включающим в себя общее имущество многоквартирного дома. Ее реализация, в частности, позволит обрести имуществу, которое в настоящее время в гражданском обороте не участвует, своего собственника, рачительного хозяина, который будет заинтересован в его надлежащем содержании. В свою очередь, с собственников жилых и нежилых помещений будет снято бремя содержания так называемого общего имущества и предоставлено ограниченное вещное право - сервитут, в силу которого плата за его предоставление будет разумной заменой существующих на сегодня платежей. -------------------------------- <25> Гонгало Б. М. Указ. соч. С. 42. <26> Один из современных исследователей, стоящий на позиции признания многоквартирного дома полноценным объектом гражданских прав, - А. В. Епифанцев также акцентирует внимание на том, что в том случае, если у так называемого общего имущества многоквартирного дома появится единоличный собственник, это позволит "перейти от недостаточно эффективных при больших коллективах отношений сотрудничества по эксплуатации общего имущества к более действенным с точки зрения обеспечения надлежащего коммунального содержания отношениям "управомоченный субъект (владелец ценной бумаги) - обязанный субъект (собственник жилого дома)". См.: Епифанцев А. В. Указ. соч. С. 24. Анализируя причины неэффективности управления общим имуществом, А. В. Епифанцев указывает на неоднородность собственников квартир, которые относятся к разным социальным слоям, что, в свою очередь, в связи с разностью имущественных потребностей затрудняет эффективное содержание общего имущества. См.: Епифанцев А. В. Указ. соч. С. 21.

В завершение хотелось бы отметить, что настоящая статья ориентирована на свободную дискуссию, на рассмотрение многих положений de lege ferenda, которые, как хотелось бы верить, со временем станут положениями de lege lata.

------------------------------------------------------------------

Название документа