А аренда все растет

(Терешко Ю.)

("ЭЖ-Юрист", 2010, N 18)

Текст документа

А АРЕНДА ВСЕ РАСТЕТ...

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, газета "ЭЖ-Юрист".

Я арендую на рынке землю под свой личный павильон. В договоре было сказано, что он заключается на один месяц с последующей автоматической пролонгацией. Директор рынка решил повысить арендную плату, аргументируя это тем, что администрация города подняла налог на землю. В договоре не предусмотрена возможность арендодателю менять в одностороннем порядке ставку арендной платы. Тем более что администрация города налог на землю не поднимала. Я обратилась в администрацию города с жалобой, и теперь директор рынка хочет расторгнуть со мной договор аренды. Может ли директор рынка это сделать? Может ли он произвольно менять размеры арендной платы?

Н. Третьякова, г. Ухта

1. Как видно из письма, первоначально с арендатором был заключен срочный договор аренды на один месяц. После истечения срока договора арендатор продолжил пользоваться нежилым помещением, а арендодатель не стал против этого возражать - следовательно, договор аренды следует считать возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ч. 2 ст. 610 ГК РФ арендодатель вправе расторгнуть договор с арендатором, предупредив об этом арендатора за три месяца.

Таким образом, формально у директора рынка есть возможность расторгнуть договор с автором вопроса, но только предупредив об этом арендатора за три месяца. Конечно, если расторжение договора аренды является следствием не каких-то объективных причин, а продиктовано желанием отомстить за жалобу арендатора на действия арендодателя по произвольному увеличению арендной платы, а также в связи с несогласием последнего с условиями договора, можно говорить о злоупотреблении арендодателем своими правами (ст. 10 ГК РФ).

Данная статья запрещает гражданам и юридическим лицам совершать действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В этом случае арендатор может попробовать оспорить действия арендодателя в суде, однако шансов выиграть дело, по нашему мнению, у арендатора мало: доказать злоупотребление правами со стороны арендатора в рамках ст. 10 ГК РФ будет не так просто.

2. Из ч. 3 ст. 614 ГК РФ следует, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В договоре автора вопроса такой возможности не предусмотрено, значит, арендодатель в произвольном порядке повысить арендную плату не может. Единственное, что в этой ситуации может сделать директор рынка, - это обратиться в суд с соответствующим требованием. Так, ст. 451 ГК РФ позволяет стороне в судебном порядке требовать изменения условия договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В этом случае судом может быть изменено условие договора аренды при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Однако в рассматриваемой ситуации, скорее всего, таких условий нет.

Что касается связи изменения размера налога на землю и увеличения арендной платы, то, даже если такое изменение имело место, это еще не дает арендодателю права менять в одностороннем порядке условие договора об арендной плате. Здесь значение имеет цена договора или порядок ее определения, зафиксированные в договоре. Если из условий договора такая взаимосвязь не вытекает, то увеличение налога на землю не должно влиять на арендные отношения сторон.

Название документа