Жилье для наименее обеспеченных граждан Германии

ЖИЛЬЕ ДЛЯ НАИМЕНЕЕ ОБЕСПЕЧЕННЫХ ГРАЖДАН ГЕРМАНИИ

Л. Г. ХОДОВ

1. Одна из главных целей государственной жилищной политики - обеспечение каждому крыши над головой. Каждому гражданину ФРГ, который не в состоянии себя обеспечить, Германская конституция гарантирует средства для существования и оплаты жилья. Любой местный бомж, не имеющий крыши над головой, обязательно получает какие-то пособия, в том числе деньги на оплату квартиры, если он позаботится оформить соответствующие документы. Сам же бездомный чаще всего оказывается в таком положении в основном из-за склонности к подобному образу жизни. Германское государство выплачивает ежемесячно ему сумму, необходимую для оплаты жилья. Получатели социальных пособий отличаются от пенсионеров. Считается, что пенсии заработаны, а пособия - это помощь общества тем, кто не смог заработать себе на "солнечный вечер жизни" или на черный день. Однако к получателям пособий могут относиться и работающие и пенсионеры, если их доход оказывается ниже признанного достаточным для жизни. Деньги получателям социальных пособий выплачиваются в виде установленных с первого июля 2006 г. сумм, в которые включают расходы на питание, одежду, медицинскую страховку, жилье и коммунальные услуги. Под расходами на жилье понимают квартирную плату, но не взносы за строящуюся или купленную квартиру. Снимаемая квартира оплачивается получателю социального пособия по фактической стоимости в соответствии с предъявляемыми квитанциями. Однако это вовсе не означает, что получающие пособия безработные или не заработавшие пенсию переселенцы из-за рубежа могут снять любую, пришедшуюся им по вкусу квартиру. Финансируемая государством плата за проживание подопечного не может превышать определенного допустимого с социальной точки зрения уровня. Государство не считает возможным финансировать находящемуся на иждивении общества безработному или переселенцу квартиру, дороже той, которую может позволить себе немецкий налогоплательщик с низким, но самостоятельно заработанным доходом. Порядок определения максимальной квартирной платы, которую социальная служба компенсирует получателю социального пособия, будет рассмотрен ниже. Итак, т. н. "социальщики", снимая жилье, должны ориентироваться на относительно недорогие квартиры, доступные малообеспеченным слоям населения. В зависимости от численности живущей на пособие семьи устанавливается предельно допустимая площадь арендуемой квартиры. Требования к размерам жилой площади едины по всей Германии: до 45 кв. м на одиночку и еще по 15 кв. м на каждого члена семьи. На семью в целом даже если она состоит из одного человека, допускается превышение нормы на 5 - 7 кв. м. Максимальная квартирная плата и размеры платежей за коммунальные услуги устанавливаются в разных городах и районах страны индивидуально. Из коммунальных услуг выделяют затраты на отопление, которые также нормируются. Нормируются все три части оплаты (квартирная плата, оплата коммунальных услуг и отопления) в расчете на один кв. м, в расчетную площадь входят все помещения квартиры, включая сан. узлы, коридоры, чуланы. Размеры оплаты известны, они вывешены на стендах во всех социальных службах.

2. Плата за жилье. Квартирная плата зависит от размеров, качества и расположения жилья, а также от уровня цен на местном жилищном рынке. Предложение квартир для сдачи внаем в Германии, как и в других странах Западной Европы, огромно по следующим причинам. Во-первых, в годы длительной благоприятной конъюнктуры у значительной части немецкого населения были высокие доходы. Однако они чаще всего были недостаточны, чтобы открыть собственное дело. Стартовый инвестиционный порог для того, чтобы стать самостоятельным предпринимателем, был высок, а конъюнктурные колебания в экономике достаточно заметны. Вложения в ценные бумаги и долгосрочное депонирование средств в банках вызывали некоторые сомнения из-за колебаний дивидендов и процентов, а также сохранившихся в генетической памяти старших поколений воспоминаний о гиперинфляциях и обвальных денежных реформах после первой и второй мировой войн. Переход от немецких марок к евро привел к заметному обесцениванию денег. В то же время недвижимость неизменно дорожала. Значительной части немцев построить дом или купить квартиру в рассрочку было по плечу. Жилье можно было сдать, заложить, продать значительно дороже, чем оно обошлось. Оно могло пригодиться при изменении семейного положения. Во-вторых, в Германии всегда был высокий спрос на жилье. Во время войны в Западной Германии было полностью или частично разрушено почти пять млн. жилищ. После войны в страну хлынули миллионы переселенцев и беженцев, а вслед за ними миллионы гастарбайтеров. Несколько обмелевший приток населения продолжается до сегодняшнего дня. В стране одновременно находится от 8 до 10 млн. иностранцев. Квартиры можно было выгодно сдать. В-третьих, правительство ФРГ долгие годы проводило политику поощрения жилищного строительства в целях поддержания конъюнктуры, занятости и решения социальных задач <*>. В стране действовала вплоть до текущего года система жилищного накопления, включающая налоговые льготы, государственные дотации и льготные долгосрочные кредиты. Опасный дефицит государственного бюджета в условиях низких темпов роста экономики вынудил правительство отказаться от прежней системы поощрения строительства жилья. -------------------------------- <*> См. об этом: Ходов Л. Г. Государственное стимулирование приобретения собственного жилья в Германии // Жилищное право. 2002. N 4.

Последним фактором, оказывающим сегодня влияние на рынок аренды квартир и домов, является демографическая ситуация. Коренное население Германии сокращается за счет превышения смертности над рождаемостью. Общая численность почти не меняется за счет приезжих. Однако как раз коренное население является собственником жилья и его вымирание увеличивает предложение предоставляемых в аренду квартир. Наиболее высокая квартирная плата сегодня в т. н. городах-метрополиях: Берлине, Франкфурте-на-Майне, Мюнхене, Гамбурге. К ним примыкают Дюссельдорф, Кельн, Штутгарт, Лейпциг. Высокий уровень платы в некоторых курортных и аристократических центрах. Разница в оплате квадратного метра по отношению к среднегерманскому уровню может быть в 1,5 - 2 раза. Предельный уровень оплаты одного квадратного метра никаким законом не нормируется, а устанавливается местными административными органами. За исходную базу власти принимают публикуемый в каждом районе информационный листок "Рынок жилья", в котором перечислена средняя плата всех сдаваемых в настоящее время квартир. Рассчитанные таким образом размеры оплаты сдаваемого квадратного метра жилья составляли в мае 2006 г. от 4,0 до 6,2 евро. Особую группу недорогого, но достаточно благоустроенного жилья представляют собой муниципальные квартиры. Их строили для переселенцев и малообеспеченной части населения на основе частичного муниципального финансирования и льготных долгосрочных государственных кредитов (сроком до 25 лет). Теперь таких домов за редким исключением не строят. На время выплаты кредита (до 25 лет) квартирная плата в них не зависит от рыночной конъюнктуры, а определяется затратами на содержание дома и выплатами процентов по кредитам. Плата за жилье в таких домах на 15 - 20% ниже, чем в таких же по качеству квартирах, построенных без финансового участия местных властей. Претендовать на такую квартиру может каждый получатель социальной помощи, но не каждый ее получит, т. к. число "социальщиков" в последнее время значительно возросло благодаря неблагоприятной хозяйственной конъюнктуре, постепенному старению населения и притоку переселенцев.

3. Коммунальные услуги. К коммунальным услугам относятся водоснабжение и канализация, вывоз мусора, уборка, домофон. Рассчитывается стоимость коммунальных услуг в местной социальной службе раз в год. В конце года она сравнивается с оплаченной в течение года суммой и оформляется или доплата со стороны квартиросъемщика, если он оплатил меньше рассчитанной социальной службой сумму, либо возврат переплаченных денег. В последние годы коммунальные услуги постоянно дорожают, однако экономить на них в многоквартирных домах оказывается довольно трудно из-за того, что все затраты в таких домах распределяются соответственно занимаемой площади, не учитывая реальных расходов семьи. В последнее время идет массовое установление индивидуальных счетчиков. В среднем в Германии потребляется 4 куб. м воды на человека в месяц. Социальные службы рекомендуют своим клиентам придерживаться этой нормы и оплачивают потребление именно такого количества воды. В социальных службах разработаны специальные рекомендации как экономить воду. Например, можно на рекламном стенде местной социальной службы прочитать призыв: "Когда чистите зубы, завертывайте кран". Кроме водоснабжения несколько снизить расходы на коммунальные услуги можно за счет сортировки бытового мусора. Так, все упаковки продуктов питания и промышленных товаров, на которых нанесен знак, "зеленая точка", а также бумажная упаковка больших размеров, старая одежда и обувь, все изделия из текстиля надо складывать в специальные контейнеры, которые вывозятся бесплатно. Существуют специальные контейнеры для пищевых отходов, вывоз их также значительно дешевле вывоза обычного мусора, т. к. эти отходы используются для производства органических удобрений. Эффективная сортировка позволяет снизить плату за уборку мусора на 50% и одновременно воспитывает население в духе чистоплотности и бережливости. Однако организовать сортировку мусора жильцами многоквартирного дома очень непросто. Значительно легче, если в доме проживает немного хорошо знающих друг друга семей. В целом тарифы на коммунальные услуги и электроэнергию определяются местными поставщиками. Коммунальные услуги в многоквартирных домах, где экономия сильно затруднена, обходились в июле 2006 г. примерно в 2 евро на кв. метр в месяц. Социальные службы оплачивают получателям пособий в зависимости от района проживания от 1,4 до 1,6 евро. В некоторых небольших населенных пунктах, куда часто помещают переселенцев из России и Казахстана, местные власти устанавливают единый тариф, включающий плату за квартиру и коммунальные услуги. Это разрешается "Законом о доплате за жилье", на основании которого и комментарий к нему написана эта статья. Единый тариф устанавливается в поселениях, где не публикуется информационный листок "Рынок жилья".

4. Затраты на отопление. Оплата отопления рассчитывается по аналогии с коммунальными услугами один раз в год. Оплата за все израсходованные жилым комплексом тепло делится пополам. Одна половина делится между жильцами пропорционально занимаемой площади, а другая - по числу условных единиц, "сожженных" каждой семьей. Возможности экономии при такой системе расчета ограничены, поскольку платить за тепло пропорционально площади квартиры приходится и тогда, когда батареи выключены вообще. Обсуждаемое в настоящее время предложение изменения пропорции в оплате за отопление: 30% - в зависимости от площади квартиры и 70% - за использование для обогрева тепловые единицы, учитываемые счетчиком, до сих пор не действует. Затраты на отопление зависят от климатических условий, особенностей архитектуры дома и его местоположения, вида отопления. Наиболее распространено центральное теплоснабжение. При центральном отоплении социальные службы покрывают затраты своих клиентов, равные средним по жилому комплексу. При других видах отопления (электрическом, газовом, печном) покрываемый социальной дотацией расход тепла определяется индивидуально. Максимально допустимые по социальным нормам расходы на отопление составляют в июне 2006 г. в среднем по Германии 1,0 евро при местной теплоцентрали и 1,2 евро за 1 кв. м при получении тепла от районной подстанции. Поскольку цена энергоносителей непрерывно возрастает, следует ожидать повышения норм социальной доплаты на отопление.

5. Горячая вода. Подача горячей воды в многоквартирных домах производится чаще всего централизованно. Если в квартирах нет счетчиков горячей воды, то расход воды оплачивается пропорционально жилой площади. Если счетчики установлены, то в таком же порядке как оплата отопления - частично по жилой площади, частично по счетчику. Возможен индивидуальный расчет, когда нагрев воды осуществляется электрическими или газовыми установками, находящимися непосредственно в квартире.

6. Энергия на бытовые нужды. Электроэнергия, расходуемая на освещение и электробытовые приборы, оплачивается из ежемесячного пособия, получаемого социально несамостоятельным гражданином. Если в квартире газовая плита и газовое отопление, то считается, что на приготовление пищи расходуется 10% используемого газа, за эту часть должен платить сам получатель пособия. Остальную часть оплачивает социальное учреждение, как было сказано выше. Таков же принцип оплаты энергии на бытовые нужды, если в квартире электрическая плита и электрический обогрев помещения, а счетчик общий. Доля затрат энергии на бытовые нужды в общем расходовании электроэнергии в разных землях ФРГ различен.

7. Если жилье стало допустимой нормой. Квартира может стать слишком дорогой для получателя пособия, если ее владелец провел капитальный ремонт и может доказать, что качество квартиры повысилось, если территория вокруг дома подверглась коренному улучшению, сократилась семья, проживающая в квартире. Согласно закону, социальные ведомства должны полностью оплачивать жилье до тех пор, пока наниматель "не в состоянии путем смены квартиры, сдачи части ее в наем или каким-либо другим образом снизить затраты на проживание". Обычно для этого предоставляется срок до 6 месяцев, далее социальная служба оплачивает только установленное законом пособие. Исключения могут быть сделаны только для инвалидов, пожилых, долго проживших в привычном районе, связанным с местными лечебными учреждениями. Аргументом могут быть также трудности, которые могут возникнуть у детей в связи с переменой детского сада или школы при переезде. Любые жизненные ситуации могут быть использованы для обоснования перед социальным ведомством невозможности смены жилья и необходимости его полной оплаты в дальнейшем за счет социального финансирования. Социальные службы каждый раз решают вопрос в зависимости от конкретных обстоятельств, обоснованности ходатайства, финансовой ситуации в самом ведомстве. Что касается возможностей снижения расходов на оплату жилья по инициативе самого получателя социального пособия - квартиронанимателя, то они сильно ограничены. На величину платы за жилье квартиры съемщик повлиять не может. Разве что он сам с согласия хозяина будет проводить ремонт и реконструкцию квартиры и стоимость выполненной работы будет вычтена из квартирной платы. Некоторая экономия может быть достигнута за счет расходов на коммунальные услуги и отопление. Если в квартире установлен счетчик горячей и холодной воды, можно сэкономить на расходе воды. Если счетчика нет, можно установит его с согласия хозяина квартиры. Получатели социальной помощи иногда договариваются по очереди убирать коридоры и лестницы. Можно заказать специальные контейнеры для различных видов мусора (коммунальные службы охотно и безвозмездно идут на это) и тщательно сортировать мусор, снижая затраты на его вывоз. Можно сэкономить на отоплении, если отключать батареи при уходе из дома или ставить их на минимальный режим обогрева. Если расходы на отопление из-за того, что квартира "холодная" (по немецкому жилищному законодательству при включенных батареях температура в жилых помещениях не может быть ниже 18°), можно требовать от собственника квартиры либо провести ее дополнительную теплоизоляцию, либо снизить квартплату. Наконец, есть еще один выход, связанный, правда, с долгосрочными неудобствами: это сдача части занимаемой площади в субаренду. Владельцы многоквартирных домов, как правило, не возражают против этого. Однако такая практика - сдача жилья с последующим подселением субарендатора - явление крайне редкое, если не исключительное.

Название документа